【正文】 建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì) 5800萬 元；發(fā)生的利息費(fèi)用為 300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。 2020年 4月～ 6月該公司取得租金收入共計(jì) 60萬元，銷售部分全部售完，共計(jì)取得銷售收入 14000萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。） [答疑編號(hào) 3605030303] 『答案解析』 （ 1）土地成本＝（ 6000＋ 60003% ） 70%80% ＝ （萬元）； （ 2）開發(fā)成本＝ 580080% ＝ 4640（萬元）； （ 3）開發(fā)費(fèi)用＝ 30080% ＋（ ＋ 4640） 5% ＝ 240＋ ＝ （萬元）； （ 4）稅金＝ 140005% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 770（萬元）； （ 5）扣除項(xiàng)目金額＝ ＋ 4640＋ ＋ 770＋（ ＋ 4640） 20% ＝ 11136（萬元）； （ 6）增值額＝ 14000－ 11136＝ 2864（萬元）； （ 7）增值稅率＝ 2864247。 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 一、一般減免稅規(guī) 定 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過 20%的，予以免稅。 附：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 ；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。 指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 （三）從 2020年 11月 1日起，居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。 二、特殊減免稅規(guī)定 對(duì) 1994年 1月 1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。對(duì)未投入資金即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予免稅。如果不是首次轉(zhuǎn)讓而是再次轉(zhuǎn)讓，每轉(zhuǎn)讓一次，都應(yīng)按規(guī)定計(jì)征一次土地增值稅。除特案規(guī)定予以免稅的以外，超過 7年期限的首次轉(zhuǎn)讓，也不予免稅。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，可按月或稅務(wù)機(jī)關(guān) 規(guī)定期限繳納。 [答疑編號(hào) 3605030304] 『正確答案』 B 『答案解析』納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的，還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：（ 1）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?；?2）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的；（ 3）轉(zhuǎn)讓原自用住房的。 ，合同 規(guī)定的收款日確定，按比例計(jì)算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。 三、納稅地點(diǎn) 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 （三）土地增值稅的清算受理： ，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)） （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工 決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ： （ 1）土地增值稅清算表及其附表。 （ 3）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。 （ 4）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 ，應(yīng)視同 “ 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 ” ，計(jì)入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 3）貨幣安置拆遷 的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （五）清算審核方法 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同 類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 ： （ 1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ④ 銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （六）土地增值稅的核定征收 土地清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅 稅負(fù)情況，按核定征收率不低于 5%對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。 （七）其他 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的 ，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ，不加收滯納金 ，不得扣除 ，應(yīng)作為當(dāng)期的收入 ，各期清算的方式應(yīng)保持一致 ，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù) [答疑編號(hào) 3605030305] 『正確答案』 ABDE 『答案解析』選項(xiàng) C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下： （ 1）應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝ 40005% ＝ 200（萬元） （ 2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝ 2007% ＝ 14（萬元） （ 3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝ 2003% ＝ 6（萬元） （ 4）應(yīng)繳納印花稅＝ 4000‰ ＝ 2（萬元） （ 5）應(yīng)繳納土地增值稅： ① 扣除項(xiàng)目金額＝ 800＋ 1500＋ 250＋ 222＋（ 800＋ 1500） 20% ＝ 3232（萬元） ② 增值額＝ 4000－ 3232＝ 768（萬元） ③ 增值率＝ 768247。 （ 1）計(jì)算土地增值額時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其 “ 管理費(fèi)用 ” ，可做扣除。 、企業(yè)所得稅如下： （ 1）土地增值稅： ① 扣除項(xiàng) 目金額＝ 800＋ 1500＋（ 800＋ 1500） 10% ＋ 220＋（ 800＋ 1500） 20% ＝ 3210（萬元） ② 增值額＝ 4000－ 3210＝ 790（萬元） ③ 增值率＝ 790247。 第四章 印花稅 【考情分析】 本章為考試次重點(diǎn)章節(jié)，本章分值在 1015分之間，占比 10%左右。 二、特點(diǎn) （一）兼有憑證稅和行為稅性質(zhì) （二）征稅范圍廣泛 （三）稅率低、稅負(fù)輕 （四）由納稅人自行完成納稅義務(wù) 第二節(jié) 征稅范圍和納稅人 一 、征稅范圍 （一）經(jīng)濟(jì)合同 。 對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。包括加工、定做、修 繕、印刷、廣告、測(cè)繪、測(cè)試等合同。包括勘察、設(shè)計(jì)合同的總包合同、分包合同和轉(zhuǎn)包合同。包括建筑、安裝工程承包合同的總包合同、分包合同和轉(zhuǎn)包合同。不包括企業(yè)與主管部門簽訂的租賃承包合同。 。包括銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同。 。 技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同包 括專利申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓所書立的合同，但不包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利實(shí)施許可所書立的合同。 一般的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所書立合同不貼印花。對(duì)于企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部執(zhí)行計(jì)劃使用的、不具有合同性質(zhì)的憑證，不征收印花稅。 （二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 我國(guó)印花稅稅目中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)共 5項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移書據(jù)。 另外，土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 [答疑編號(hào) 3605040101] 『正確答案』 ACE 『答案解析』商品房銷售合同、專利實(shí)施許可合同、土地使用權(quán)出讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；專利申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓合同、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同 屬于技術(shù)合同。 [答疑編號(hào) 3605040102] 『正確答案』 B 『答案解析 』技術(shù)咨詢合同是合同當(dāng)事人就有關(guān)項(xiàng)目的分析、論證、評(píng)價(jià)、預(yù)測(cè)和調(diào)查訂立的技術(shù)合同，而一般的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位 “ 實(shí)收資本 ” 和 “ 資本公積 ” 金額增減變化的賬簿。（包括日記賬和各明細(xì)分類賬簿） “ 營(yíng)業(yè)賬簿 ” 征免范圍應(yīng)明確的若干個(gè)問題： 一級(jí)核算形式的單位 財(cái)會(huì)部門設(shè)置的賬簿貼花 分級(jí)核算形式的 財(cái)會(huì)部門和設(shè)置在其他部門和車間的明細(xì) 分類賬均貼花 位 實(shí)行差額預(yù)算管理 記載經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的賬簿，按其他賬簿定額貼 花，不記載經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的賬簿不貼花 經(jīng)費(fèi)來源自收自支 應(yīng)就記載資金的賬簿和其他賬簿分別按規(guī) 定貼花 機(jī)構(gòu)（由各分支機(jī)構(gòu)在其所在地繳納） 上級(jí)單位核撥資金的 記載資金的賬簿按核撥的賬面資金數(shù)額計(jì) 稅貼花 上級(jí)單位不核撥資金的 只就其他賬簿按定額貼花 形（凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花） 實(shí)行公司制改造并經(jīng)縣以上政府和有關(guān)部門批準(zhǔn)的企業(yè)在改制過程中成立的新企業(yè)（重新辦理法人 登記的），其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業(yè)建立資本紐帶關(guān)系而增加的