關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策-在線瀏覽
2025-04-05 01:10本頁面
【正文】 這對開發(fā)商是非常有利的。因此，對于開發(fā)商而言，應(yīng)當(dāng)特別注重對 銷售廣告和宣傳資料 發(fā)布前的審核，使其準(zhǔn)確地反映實(shí)際情況，避免夸大或不準(zhǔn)確的宣傳，以免承擔(dān)不必要的責(zé)任。這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商的對廣告宣傳內(nèi)容的極大重視，并謹(jǐn)慎從事。 解讀：本條規(guī)定了開發(fā)商以預(yù)定方式收取的定金的，如果未簽署買賣合同時的處理方式，其中： ① 開發(fā)商以 認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金 的性質(zhì)是訂約擔(dān)保，不是履約擔(dān)保。 ② 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金 的規(guī)定處理， 意思是：如果因?yàn)槔U納定金的買家的原因，例如買家反悔，而未訂立買賣合同，則定金不予退還；如果因?yàn)槭帐芏ń鸬拈_發(fā)商的原因，例如開發(fā)商已經(jīng)將相應(yīng)房屋另售，而未訂立買賣合同，則應(yīng)雙倍返還定金。 但是，真正的問題在于，到底哪些情 況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 一方的原因 ，哪些情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 不可歸責(zé)雙方的事由 ，在《解釋》中仍未解決，把這個問題推給了法官進(jìn)行自由裁量。我提醒開發(fā)商在簽署 認(rèn)購、訂購、預(yù)訂 協(xié)議并收受定金時，須特別慎重，全面考慮樓盤的具體情況，并將有關(guān)的協(xié)議交給專業(yè)的法律專家進(jìn)行審核，研究確定認(rèn)購合同文件的法律條款。對這種情況，如果認(rèn)定為開發(fā)商的原因，則開發(fā)商須雙倍返還定金；如果認(rèn)定為不可歸責(zé)雙方的事由，返還定金，對 開發(fā)商仍然很不利，未達(dá)到鎖定客戶的目的。在認(rèn)購協(xié)議中，還須約定未來的正式合同將按照附件中的合同條款簽署，以擺脫不利處境。 解讀：這一條是對預(yù)訂協(xié)議效力處理的規(guī)定，其 中： ① 認(rèn)購協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同的條件同時具備以下兩個條件： a．認(rèn)購協(xié)議具備符合《銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，即：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任； 但是，就這一條而言，認(rèn)購協(xié)議是否須具備上述的全 部條款，缺一不可，方可被認(rèn)定為買賣合同？《解釋》仍未明確規(guī)定，還需注意審判實(shí)踐。 ② 對開發(fā)商而言，我建議應(yīng)當(dāng)審慎對待各類預(yù)定協(xié)議，須在認(rèn)購協(xié)議明確規(guī)定合同的標(biāo)的是雙方簽署正式合同的行為，而不是房產(chǎn)買賣，以避免認(rèn)購協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同而承擔(dān)不必要的責(zé)任。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已 經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 ② 但是，即使有前面的規(guī)定，如果買方已經(jīng)付完全款，并已經(jīng)收房，即使合同約定登記備案為生效條件而并未辦理登記備案，合同仍然有效。 7． 關(guān)于《解釋》第八條 原文： 第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法 取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、 賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二） 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三 人。 ② 開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任須同時滿足以下兩個條 件： a． 開發(fā)商具備以下兩種過錯之一：在已經(jīng)簽訂商品房買賣合同后，再將該商品房抵押給銀行，而未將該項(xiàng)抵押告知此前已簽約的買受人；或者是將房屋重復(fù)銷售的。 前述 a 條件的法理基礎(chǔ)是：因?yàn)殂y行對抵押房產(chǎn)擁有處置優(yōu)先權(quán)，而在開發(fā)商不能按期償還銀行貸款 的情況下，銀行如果行使優(yōu)先權(quán)，則可能導(dǎo)致買家不能按期收房，這對買家是很大的風(fēng)險。如果開發(fā)商沒有履行告知義務(wù)，則將承擔(dān)本條 規(guī)定的解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失以及承擔(dān)懲罰性賠 償?shù)呢?zé)任。 ③ 對于開發(fā)商過錯導(dǎo)致的買受人合同目的落空， 買受人可以請求解除合同、 返還已付購房款及利息、賠償損失 是目前法院正在施行的做法，并不是這次《解釋》確立的新辦法。其額度限于不超過已付購房 款一倍。 ⑤ 就懲罰性賠償?shù)念~度而言，某種程度上吸收了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于雙倍賠償?shù)牧⒎ň瘢⒉皇侵苯舆m用消法的規(guī)定 。 ⑥ 針對此條，我建議開發(fā)商的應(yīng)對措施是： a． 雖然按《解釋》這一條的規(guī)定，開發(fā)商未將開始銷售后的抵押通知已簽約的買家并不一定導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償，但是我還是強(qiáng)烈建議開發(fā)商應(yīng)將開始銷售后的抵押及時通知已簽約的買家，或確保有足夠的應(yīng)對措施能夠保證在房產(chǎn)交付前解除抵押，以避免巨額賠償風(fēng)險。 8． 關(guān)于《解釋》第九條 原文： 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者撤銷、解除的，買受人可以請求 返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供 虛假商品房預(yù)售許可證明； （二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安 置房屋的事實(shí)。也就是說，開發(fā)商如果有本條所列明的過錯，如想請求解除合同、請求確認(rèn)合同無效、請求撤銷合同，應(yīng)依據(jù)其它的法律、法規(guī)，而不是依據(jù)本條規(guī)定。 ③ 由于目前
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