【正文】 法，引導業(yè)主成立群眾性社會組織，辦理注冊登記后成為社團法人，進行自我管理，也可再通過訂立合同，實施樓宇的社會化管理?！抖鄬咏ㄖ?(業(yè)主法團 )條例》是調整私人樓宇管理的法律制度，以加強樓宇管理、引導推動業(yè)主自治為立法宗旨。 多層建筑物業(yè)主立案法團的成立是通過召開業(yè)主大會而組建。 業(yè)主立案法團是由業(yè)主組成的法定團體，其宗旨在于聯(lián)合業(yè)主組成共同體，共同努力，使居住環(huán)境更趨完善 。要舉行業(yè)主會議，召集人可以是負責管理樓宇的人士；也可以是大廈公共契約所授權的人士；或擁有大廈百分之五十業(yè)權的業(yè)主。如果業(yè)主會議召集人是向法院申請指定的，管理委員會的產生只需出席會議或授權代表出席會議的大多數票數即可。申請資料如下： —— 立案法團的名稱； —— 大廈的地址及名稱： —— 法團辦事處的地址； —— 法團主席及秘書的姓名和聯(lián)系地址； —— 大廈公共契約； —— 選舉管委會的程序； —— 業(yè)主或秘書的聲明。 田土廳存有立案法團的記事冊，記載著各法團的名稱、主席和秘書的姓名、地址等資料。 若不符合規(guī)定 要求辦理，則屬違法行為，將以罰款等管理。業(yè)主會議的法定人數是業(yè)主總數的百分之十。管委會主席主持業(yè)主會議，若因事未出席，與會的業(yè)主可即時推一名業(yè)主主持會議。任何通過決議必須由管委會的秘書在七日之內，以書面方式交業(yè)主，才能生效。業(yè)主管理委員會在其成立之日起 14 天內必須向香港政府田土注冊處處長申請注冊，領取注冊證書，成立業(yè)主立案法團。由管理委員會具體辦理法團事務，法團通過管理委員會，為各業(yè)主處理一切有關業(yè)主利益的事務，如投保，聘請律師與會計師，安排財務收支，安排維修工程與招收管理員工，主辦各住戶的聯(lián)誼集會及各種其他活動，等等。同時，管理委員會應有明細收支賬目，每一季度公布于眾。 第一，業(yè)主立案法團立方法。 第二，多層大廈管理委員會的設立。 第三，業(yè)主立案法團的職責。管委會每隔一定時期向業(yè)主報告法團事務情況；定期結清賬項，呈交大會審核。法團負責處理一切有關業(yè)主利益的事務，如投購火險及其它保險，聘請會計師及給予薪酬，或購買租賃所需設備，以供大廈的公用地方業(yè)主活動之用。法團了可設立一項臨時費用基金，以補日常費用基金之不足或作緊急開支之用。 ，安裝電話及其它必需設備。 ，包括收費記錄，投訴和處理過程，維修和保養(yǎng)情況等。 ，委托管理人員，訂明崗位分工及緊急事項處理程序。 ，組成工作小組，召開業(yè)主大會通過，監(jiān)督招標程序。 (4)樓宇互助委員會 樓宇互助委員會是群眾性、志愿性的組織，由樓宇住戶組成 ，可代替業(yè)主立案法團。委員會以樓宇單位為代表單位，每個單位可有 1 名住戶代表。樓宇互助委員會的職責以及運作與業(yè)主立案法團并無二致。其成立條件簡單，組織靈活，并可替代業(yè)主立案法團。 互助委員會的成立需要取得樓宇 1／ 5 以上業(yè)主住戶同意。 第二，互助委員會職責。 ，確保大廈的公共環(huán)境衛(wèi)生及設備完好運行正常。 ，以促進鄰里關系。 第三，執(zhí)行委員會。執(zhí)行委員會須在首次周年大會中選出，以后每 2 年由周年大會改選一次。 委員會的司庫須負責簽收保管一切款項，并將委員會的一切收支入賬。 管理委員會的成員數可依據大廈公共契約的要求而定。 在選舉管委會成員時，下列人員不能被選為委員。 管委會每半年舉行一次會議。 (5)法團的職務 法團一經成立便是一名法人，有權向其他法人提出控告或被控告。所以，倘有訴訟是關于大廈公眾地方時，其訴訟對象乃為立案法團。 (6)租戶在業(yè)主立案法團中的地位 為照顧租戶的權益，法團容許租戶內選出代表與管委會進行會議。然后經組織內大多數票通過，向管委會提出開會要求和選代表 出席會議，要求召開會議數一年不可超過四次，并需說明會議討論事項。 (四 )香港樓宇、屋村管理的職責 香港樓宇、屋村管理的出現(xiàn)和發(fā)展都是由客觀情況決定的，其職責的性質、范圍和要求，也都是隨著客觀情況的發(fā)展變化而逐步深化和擴展的。為提高人們對樓宇、屋村管理的認識水平和主觀能動性，香港有關部門作了許多工作，其中，英國屋宇管理協(xié)會香港分會所做的探索、宣傳和實 踐起到了很好的作用，這在他們 1991 年 1 月對建設部房地產業(yè)司和深圳市房管局舉辦的“住宅小區(qū)及高層樓宇管理培訓班”上所作的介紹中可以看出，并可受到啟示。因此，物業(yè)管理人的工作目標，是在管理和保養(yǎng)物業(yè)兩方面，提供有效率而經濟的服務，使居民得以生活在一個舒適、快樂、健康的家居，而毋須擔憂那些由多名業(yè)主共同擁有業(yè)權的高樓大廈 所常有的問題。 、屋村管理的范圍 隨著樓宇、屋村建設水平和人們居住要求的提高，有關管理的任務日趨繁重，涉及的范圍日趨廣泛，工作內容呈現(xiàn)多元化，一般有： (1)清潔地方、收集和清理垃圾； (2)保安、招聘和監(jiān)督，督導護衛(wèi)和管理員，并負責行政工作； (3)日常操作、維修和保養(yǎng)樓宇設施的裝備和消防裝置等；籌備招標事宜、批示合約和監(jiān)督承辦商的工作量等； (4)進行提高樓宇質量的工程 或改善工程，以及定期的外墻修葺工程； (5)收集管理費和其他所需費用，追收欠款，出席小額錢債等裁處的傳訊； (6)控制財政預算和運作費用，記錄管理基金的收支賬目； (7)就公共設施或與樓宇有關的事務，與政府各部門和公共事業(yè)公司交涉； (8)確保所有業(yè)主、居民都遵守大廈規(guī)則、政府租地契約和公共契約所訂明的條件和規(guī)則，并約束居民在使用公用地方和設施方面的行為； (9)處理居民的投訴，當居民之間發(fā)生糾紛或爭執(zhí)時，管理人員應該居中調解等等。商場物業(yè)管理的服務對象主要是兩類，一類是顧客，另一類是店東；前者希望商場安全舒適，后者希望商場提供許多生意。商場物業(yè)管理工作主要有以下幾個內容： (1)確保樓宇設施和結構不隨意更動。物業(yè)管理人員應針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場整體設施。提供一個舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場獨特的形象更是吸引人流的有效手段。物業(yè)管理人員在審查商戶的裝修圖時，要特別注意店面、招牌的設置是否符合商場的整體形象。物業(yè)管理人員應爭取公共汽車就近設站，甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。 通過良好的物業(yè)管理可以樹立商場 的美好形象，吸引顧客。設備設施應加強養(yǎng)護，減少停機率，為顧客提供方便及不間斷的服務。防火通道要保護暢通無阻。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經常監(jiān)督檢查，以免造成污染和對他人的滋擾。對于商業(yè)，銷路是命脈，顧客是上帝，保持商場的美好形象以吸引顧客，是經營管理商場的最高原則。 (4)走火通道必須保持暢通無阻，一旦發(fā)生火警，眾多顧客得以及時疏散； (5)所有固定裝置、設備和裝飾品，均需達到高度安全標準，使顧客，特別是小孩不致以外受傷； (6)對于食肆租戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔油器等，必須妥為監(jiān)管，以免對他人造成滋擾； (7)樓宇經理應常同商戶聯(lián)系，商量合辦各種推廣和宣傳活動，吸引顧客前來商場購物； (8)設立停車位，以方便顧客交通往來，增加租戶的生意額。 的物業(yè)管理 工業(yè)大廈的主要用途是作生產場地之用，因而水、電、煤的供應和通道暢通是不可或缺的條件。 工業(yè)大廈內部運輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和通暢的系統(tǒng)，進出原料、設備或產品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場、倉庫，而且裝卸作業(yè)占位也耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。 此外，由于使用工業(yè)樓宇內各種設施的人大多數教育水平較低，管理這些樓宇，必須會引起很多沖突，樓宇經理必須多費唇舌和耐心地勸說這些人，說服他們遵守規(guī)則和有秩序地工作。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設備，除自動控制的高檔電梯與升降梯外，還有由電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調、通風、保安監(jiān)控、自動給水濾水、消防自動報警以及應急自備電力等設備。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清洗。 寫字樓的管理主要是保護高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。一般而言，租戶公司的人員與來訪者來來往往，絡繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關系尤應加以注意。其財務安排主要有以下幾個方面： (一 )編制管理預算方案 這是為樓宇，屋村管理提供財務保證、管理預算方案應貫穿于財務管理的全過程。 、核算所需經費開支。由于不可預見的事態(tài)和難以準確預算的開支存在，因而，要列入一定的比例的不可預見費。應努力做到“保證必需、收支基本相抵”的原則。 (二 )管理費的核定 物業(yè)管理人員必須深入了解大廈公共契約條文，自己所處的地位，香港有關法律及各該類物業(yè)的保養(yǎng)工作范圍，他還必須精于財物管理。否則一旦失誤，便會出現(xiàn)入不敷出，財務混亂，甚至被業(yè)主誤會為從中斂財，致使個人名譽受損。 財務預算必須考慮以下幾大類支出： 一幢物業(yè)有許多設施都需要定期維修和保養(yǎng)，其中包括消防系統(tǒng)、電梯、水電供應系統(tǒng)、空氣調節(jié)系統(tǒng)和保安系統(tǒng)。據香港業(yè)內人士幾年前估計，公共設施保養(yǎng)費用占整個管理費開支 的一個很大比重。 這里指的是應付非經常費用的突然性開支，如果換突然爆裂的水管等和支持可能進行的工程的儲備。如外墻粉刷可能五年才進行一次，污水管十數年才更換一次。 這兩項工作用人工很多，尤其是保安， 24 小時都要人負責當值，薪水支出不少。 大廈的電費開支往往都很 大。即使是住宅樓宇電費也要占到 20％。 如果請物業(yè)管理公司管理，則它聘請的專職駐大廈管理人員薪金及其它開支應計入預算。即便如此，立案法團仍應酌情招請一、二文書協(xié)助日常管理，確保實務工作有專人進行。管理處的開支包括差餉、水電、電話費、文具雜項等，亦應列入預算。確定酬金的辦法有兩種：一是從總管理費中提取，通常提百分之十至十五，也是提取高達 20％者。定額由費的好處是計算方便，還可以避免有些管理公司欲收取更多費用而在項目上胡亂花費，無端加大總支出。另一方面而言，這種辦法對于管理公司也較公平。 、綠化費用 舊的物業(yè)其設施往往缺乏完善的保安系統(tǒng)，或者沒有方便殘疾人出入的設施，這些必要開銷都應及時列入預算。 、核數統(tǒng)計與法律服務費用 除非物業(yè)管理人中或者業(yè)主立案法團本身有會計專材，或者管理開支不大，否則都應該聘請專業(yè)會計師處理會計事務。 如前所述， 物業(yè)管理實務中常常要碰到法律問題，為方便起見，管理人員往往聘請一位法律顧問提供意見和協(xié)助處理。 香港物業(yè)管理工作涉及的保險主要有三種：即員工保險、第三者險、樓宇保險。但是歸根到底與保險范圍有關，這須由管理人員與業(yè)主們協(xié)商確定。多層大廈的土地使用費用由土上的全部業(yè)主共同支付。 新型屋村都配有康樂設施，如網球場、游泳池、住戶俱樂部等。這些費用應在制定預算時加以考慮。這筆資金數額寵大，輕易不會動用。 分攤方法有兩種：按物業(yè)管理份數計算和根據業(yè)權不可分割份數計算。一般情況下，費用 分攤方法都在公契中明文規(guī)定。商品房租金受市場經濟規(guī)律調節(jié)。對租金的核定，在公房政策中占有重要的地位，它直接影響到居民的生活，影響到社會的穩(wěn)定發(fā)展，所以需要妥善核定。至于一般設施較差或遠離市區(qū)的舊屋村，則租金較低，其租金與收入比例中位數將小于 15％。進行比較，以每平方米若干元的租金來反映各屋村的優(yōu)缺點?，F(xiàn)時差餉約占連差餉在內的租金的 1625%。此外，管理公屋的經常開支，常受通貨膨脹影響，故每次檢討新租額時，房委會會參考自上次檢討租金后，消費物價指數的變動情況來作調節(jié)。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一至三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。 公屋是為那些符合“輪候公屋登記冊”入息限額規(guī)定，或急需住屋的家庭提供的資助房屋。房委會之所以能夠將租金維持在這種低水平，乃用政府給予巨額資助，及免費撥發(fā)予房委會興建公屋。 在公屋居住多年后，有些住戶經濟環(huán)境改善，有些甚至已擁有住宅物業(yè)，有很多家庭在受資助的公屋居住一段時間后，入息已遠遠超出“輪候公屋登記冊”所規(guī)定的限額。 就一個典型的公屋住戶而言，子女在入伙時平均約為八九歲，經過十年的時間，子女多已完成學業(yè)，并能幫助家計。 經過了民意咨詢后，房管會為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由 1987 年 4月實施，規(guī)定凡住滿公屋首十年的住戶，其家庭成員的總入息，若超過資助入息限額 (即現(xiàn)行“輪候公 屋登記冊”入息限額的兩倍 )，則需繳付雙倍凈額租金另交差餉。 直至現(xiàn)在， 40229 戶的公屋居民 (即占受影響住戶總數 25%)繳交雙倍凈額租金。 租金是每隔三年檢討一次，由房屋委員會的管理小組開會討論來決定。例如，上次檢討租金的成本數據，約為每平方米港幣 19 元，故此，現(xiàn)時的福利租金，一律訂為每平方米港幣 19 元。因此，任何新訂的租金，都要及早通知各單位，以例他們可以預早向政府各部門申請增加資助，避免因加租而引起財政困難。這類租金，比市值租金要平。房屋委員會現(xiàn)時有 129 個屋村，住進了 59 萬個家庭，根據居民的需要，都有在屋村里設立了托兒院、幼稚院、青少年活動中心、家庭服務中心、老人服務中心等等。自從容不迫 987 年以來，房屋委員會更為有些特別需要的福利單位，提早在建筑期間開始代為進行裝修，使該福利機構能及早開始服務，配合第一批搬入新屋村的居民的需要。 眼 下，在公共屋村里的福利單位，有托兒院 112間，幼兒院 253 間，圖書館及溫習室 87間，其他福利及康樂用途的單位 960 間，此外還有小學及中學共 288 間，都是房屋委員會以象征式的港幣 1 元租金租出的。 (五 )非住宅單位的租金 非住宅單位，就是不包括住房在內的出租單位，是收取市面租值的。