【正文】 4月實(shí)施，規(guī)定凡住滿公屋首十年的住戶，其家庭成員的總?cè)胂?，若超過(guò)資助入息限額 (即現(xiàn)行“輪候公 屋登記冊(cè)”入息限額的兩倍 )，則需繳付雙倍凈額租金另交差餉。但假如日后，他們的入息降至資助入息限額之下，則可申請(qǐng)交回原有租金。 直至現(xiàn)在， 40229 戶的公屋居民 (即占受影響住戶總數(shù) 25%)繳交雙倍凈額租金。 。 租金是每隔三年檢討一次，由房屋委員會(huì)的管理小組開(kāi)會(huì)討論來(lái)決定。主要是要將開(kāi)支來(lái)作詳細(xì)分析，開(kāi)支包括房屋署職員薪金、保養(yǎng)建筑物費(fèi)用、清潔費(fèi)、電費(fèi)、行政開(kāi)支、政府貨款與建筑的利息、折舊率等，來(lái)取得一個(gè)經(jīng)營(yíng)成本的數(shù)據(jù)。例如，上次檢討租金的成本數(shù)據(jù)，約為每平方米港幣 19 元，故此，現(xiàn)時(shí)的福利租金，一律訂為每平方米港幣 19 元。由于成本不斷上漲，房屋委員會(huì)每隔三年就要檢計(jì)此類租金，由于大部分福利單位，都是獲得政府財(cái)政的資助的。因此，任何新訂的租金，都要及早通知各單位，以例他們可以預(yù)早向政府各部門申請(qǐng)?jiān)黾淤Y助，避免因加租而引起財(cái)政困難。 (四 )福利單位用房的租金 這是一項(xiàng)”優(yōu)惠”租金，是房屋委員會(huì)給予所有位于公共屋村內(nèi)的福利機(jī)構(gòu)單位的。這類租金，比市值租金要平。 房屋委員會(huì)向來(lái)重視為屋村內(nèi)各不同年紀(jì)的居民去提供足夠的福利及社區(qū)服務(wù)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌這些福利單位的分配，是政府部門如社會(huì)福利 署、醫(yī)務(wù)衛(wèi)生署及教育署等，有意舉辦服務(wù)居民的各個(gè)團(tuán)體，都有可通過(guò)上述的政府部門，向房屋委員會(huì)租用適合的地點(diǎn)。房屋委員會(huì)現(xiàn)時(shí)有 129 個(gè)屋村，住進(jìn)了 59 萬(wàn)個(gè)家庭，根據(jù)居民的需要，都有在屋村里設(shè)立了托兒院、幼稚院、青少年活動(dòng)中心、家庭服務(wù)中心、老人服務(wù)中心等等。在興建的 34個(gè)新屋村里，也有預(yù)留地點(diǎn)供作各種福利用途。自從容不迫 987 年以來(lái)，房屋委員會(huì)更為有些特別需要的福利單位，提早在建筑期間開(kāi)始代為進(jìn)行裝修，使該福利機(jī)構(gòu)能及早開(kāi)始服務(wù)，配合第一批搬入新屋村的居民的需要。房屋委員會(huì)在這里的貢獻(xiàn)，受到各團(tuán)體的贊賞。 眼 下，在公共屋村里的福利單位，有托兒院 112間，幼兒院 253 間，圖書館及溫習(xí)室 87間，其他福利及康樂(lè)用途的單位 960 間，此外還有小學(xué)及中學(xué)共 288 間，都是房屋委員會(huì)以象征式的港幣 1 元租金租出的。另外，各公共屋村內(nèi)特別預(yù)留單位供作街坊會(huì)，居民協(xié)公以及互助委員會(huì)各團(tuán)體作集會(huì)用途的，共 827 個(gè)，只征收差餉 (即政府向物業(yè)直接征收的一種稅 )。 (五 )非住宅單位的租金 非住宅單位，就是不包括住房在內(nèi)的出租單位，是收取市面租值的。截至 1990 年 3月底為止，非住宅單位的統(tǒng)計(jì)如下： 鋪位 (商店 )12456，總面積約 115 萬(wàn)平方 米； 市場(chǎng)檔案位 (包括蔬果及干貨檔 )8126； 工廠單位 (分層工廠大廈 )18154； 停車場(chǎng) (月租及時(shí)租車位 )50861； 貯物室及其他。 、停車場(chǎng)及貯物室 這些單位的租金是定期檢計(jì)的，工廠單位一般都很少有空置，在未來(lái)數(shù)年，亦不預(yù)期有工廠單位的落成，如有空置單位，都有是遵照商業(yè)單位的競(jìng)投租金辦法去出租的。 (商店及檔位 ) 公共屋村內(nèi)均有廣泛的商業(yè)設(shè)施，供應(yīng)居民的日常需要。新屋村基本上是小型社區(qū)，有本身的商場(chǎng)，內(nèi)設(shè)商店、街市檔位、食物館、超級(jí)市場(chǎng)、銀行等等，以及其他社區(qū)設(shè)施除應(yīng)屋村內(nèi)的居民 外，還吸引鄰近地區(qū)的顧客來(lái)購(gòu)物。 房屋委員會(huì)的政策是不會(huì)給予商業(yè)單位任何補(bǔ)貼或優(yōu)惠的。通常，單位都有是采用公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)租金的方式出租的，價(jià)高者得。一般租約為期三年，三年后要求續(xù)約的話，由房屋署的專業(yè)人員參考其他附近商業(yè)單位的租金，再訂出一個(gè)合理的租金。 另外，有一些商業(yè)單位，是預(yù)留給屋村醫(yī)生及醫(yī)的，還有一些政府辦公機(jī)構(gòu)，例如郵局、派出所及勞工署等，這些都可以不經(jīng)過(guò)投標(biāo)，以合理的商業(yè)租金出租的。 雖然，最普遍的租賃商業(yè)單位方式，仍然是競(jìng)出租金投標(biāo)方式。不過(guò)，愈來(lái)愈多的單位，是用協(xié)商方式租出的，因?yàn)檫@個(gè)方法在租約條件及章程方面可以有較靈活的安排。同時(shí)亦可鼓勵(lì)各行業(yè)中的所謂“巨子”或可以說(shuō)是最有名氣的集團(tuán)公司來(lái)到公共屋村里開(kāi)拓業(yè)務(wù)，為居民提供最佳的服務(wù)。此類出租由房屋委員會(huì)的租賃小組負(fù)責(zé)批核。過(guò)去一年內(nèi)，此類單位已批出了 144 個(gè)，而它們的引進(jìn)也促進(jìn)了商場(chǎng)的繁榮。 房屋委員會(huì)不斷提高商場(chǎng)管理素質(zhì)，加強(qiáng)宣傳和推廣工作等，提高了商場(chǎng)的形象。亦不斷研究公營(yíng)和私營(yíng)商場(chǎng)的詳細(xì)情況，將研究結(jié)果納入新的設(shè)計(jì)中，為改善商場(chǎng)及街市作出貢獻(xiàn)，使出租的商場(chǎng)都有盈利。有關(guān)的盈余都撥作發(fā)展新屋 村的用途。 總的講來(lái)，香港房委會(huì)對(duì)樓宇、屋村的租金厘定，因其用途、性質(zhì)、作用的不同而不同，因社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的變化而變化，有效地改善居住條件和社區(qū)環(huán)境而理財(cái)用財(cái)。 房管會(huì)的住戶租金政策，因受政府免費(fèi)提供土地及低息貸款，故不需直接按成本，而以廉宜的租金，供應(yīng)住宅給予入息較低而急需住屋的人士居住，雖然房委會(huì)的財(cái)政動(dòng)作，以其轄下屋村的收入需足以支付以住戶租金與入息比例中位數(shù)不超過(guò) 15％為準(zhǔn)則，以確保所訂租金在住戶的負(fù)擔(dān)能力之內(nèi)，并每年檢計(jì)一次，以配合當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)情況。至于那些居住屋村滿十年，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，而收入超逾“資助入 息限額”的公屋住戶，則需繳交雙倍凈額租金，以便騰出資源，多建房屋，惠澤那些亟需房屋資助的人士。實(shí)行至今，成績(jī)理想，為房委會(huì)提供額外資金，完成其對(duì)聯(lián)社會(huì)的目標(biāo)。 四、香港樓宇、屋村管理的法制化 香港既以自由主義著稱，又以法治聞名，二者有機(jī)結(jié)合、構(gòu)成“活而不亂、管而不死”的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村為人們棲息、活動(dòng)場(chǎng)所，涉及房屋、土地、環(huán)境、設(shè)施，人與物、人與人的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，矛盾糾葛時(shí)有發(fā)生。欲使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井、就事論事。因而，制定公共契約，確立行為準(zhǔn)則，尤為必要。而且，必須建立建全全面、周密、具體細(xì)微的法制體系，以求囊括各類活動(dòng)，便于人人遵循。 (一 )香港樓宇、屋村管理人的公共契約 隨著樓宇、屋村的興建，一個(gè)屋村、一座樓宇住戶之多，事務(wù)之雜，各類活動(dòng)、各種關(guān)系之交錯(cuò)，客觀上需要共同遵守之行為準(zhǔn)則，于是以共同辦好樓宇、各種關(guān)系之交錯(cuò)，客雞肉上需要共同遵守之行為準(zhǔn)則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應(yīng)運(yùn)而生。從 70 年代起，香港政府就開(kāi)始推行樓宇、屋村管理公契制度，使公共契約制度化、法制化。 1.《公共契約》的由來(lái) 香港的樓宇物業(yè)管理，一般而言都離不 開(kāi)《公共契約》這份重要文件。香港地狹人稠，樓宇建筑因地價(jià)昂貴而不斷向高度要面積。不少樓宇由數(shù)十至數(shù)百個(gè)小業(yè)主共同擁有。發(fā)展商以土地批租方式通過(guò)當(dāng)局取得建設(shè)用地，因此樓宇所占用的土地為分層各單位小業(yè)主共同使用。權(quán)益的分配必須是合理公平的，于是要求制定一份法定文件，不僅記錄每個(gè)單位所占”不可分割”的業(yè)權(quán)份額作為日后樓宇管理的依據(jù)，而且還須約定樓宇日常管理、維修養(yǎng)護(hù)、公共部位共同使用以及各小業(yè)主相互關(guān)系諸等方面的權(quán)利和義務(wù)，由此產(chǎn)生《公共契約》，也稱《屋宇公共契約》或《大廈公共契約》，簡(jiǎn)稱《公契》。 《公契》通常 是在樓宇預(yù)售或出售時(shí)由樓宇發(fā)展商與第一位買樓者簽署，簽署后《公契》。 《公契》是根據(jù)香港《合約法》由發(fā)展商制定，報(bào)港府田土注冊(cè)處登記而具法律效力，作為樓宇所有小業(yè)主共同遵守的契約，對(duì)所有小業(yè)主均有約束力。樓宇的后業(yè)買主無(wú)論是否個(gè)別簽署《公契》，也必須承認(rèn)并遵守《公契》的規(guī)定。 2.《公共契約》的主要內(nèi)容 《公契》的主旨是明確并規(guī)范發(fā)展商 (通常稱為第一業(yè)主 )、小業(yè)主 (第二業(yè)主 )、物業(yè)管理公司 (第三業(yè)主 )的權(quán)利和義務(wù)?！豆酢返木唧w規(guī)定，可因樓宇所在區(qū)域、環(huán)境、設(shè)計(jì)的不同而有所不同。但《公契》必須具備下列主要條 款： (1)解釋“樓宇業(yè)主”、“公共設(shè)施”、“不可分割業(yè)權(quán)份數(shù)”等合同定義，使各小業(yè)主充分了解《公契》的條文及自身所處地位。 (2)列明各單位所占的人分額，將樓宇業(yè)權(quán)分為若干單位，并明確劃分公共部位。 (3)設(shè)定各業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。明確樓宇公共部位、公共設(shè)施，分的攤、交納管理費(fèi)、地租和維修費(fèi)用；各小業(yè)主對(duì)公共部位、樓宇結(jié)構(gòu)的責(zé)任與權(quán)利；各小業(yè)主之間相鄰關(guān)系的準(zhǔn)則；等等。 (4)規(guī)定明確聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司的任期及其職責(zé)。一般來(lái)說(shuō)，新建樓宇《公契》應(yīng)規(guī)定的物業(yè)管理公司的職現(xiàn)主要有：負(fù)責(zé)樓宇安全保衛(wèi)；負(fù)責(zé)樓宇清 潔衛(wèi)生、清除垃圾、日常簡(jiǎn)單維修；負(fù)責(zé)編制樓宇年管理費(fèi)開(kāi)支預(yù)算，計(jì)算每交納之費(fèi)用，按月收取應(yīng)收之費(fèi)用；編制全年財(cái)務(wù)收支報(bào)告；設(shè)計(jì)樓宇業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)及組織樓宇管理委員會(huì)的程序與方法：糾正住戶違反《公契》條文的違約行為；等等。 《公共契約》的規(guī)范 《公契》是發(fā)展商在實(shí)施預(yù)售或出售時(shí)單方面制定的，特別在香港房地產(chǎn)求過(guò)于供的情況下，發(fā)展商處于比較有利的地位，從而往往出現(xiàn)不能公平顧及小業(yè)主權(quán)益的情況。因此，主宇航局部門對(duì)《公契》的合理與公平設(shè)定有所管制，當(dāng)局負(fù)責(zé)提供一套《公契》指引，用以平衡買賣雙方的基 本權(quán)益。香港當(dāng)局的有關(guān)《公契》的內(nèi)容必須經(jīng)田土注冊(cè)處的指引確定，在有關(guān)相應(yīng)規(guī)定下，樓宇《公契》必須經(jīng)田土注冊(cè)處處長(zhǎng)批準(zhǔn)，樓宇才能上市出售。 香港當(dāng)局確定樓宇《公共契約》指引的主要規(guī)定有： (1)樓宇建成后首任管理者管理期不能超過(guò)兩年； (2)管理者在提前 3 個(gè)月向業(yè)主管理委員會(huì)發(fā)出通知后可解除合約，同樣，業(yè)主管理委員會(huì)提前 3 個(gè)月發(fā)出通知也可解除與管理者的合約。但在首任兩年期內(nèi)不能以任何理由解除合約關(guān)系； (3)管理者在解除合約關(guān)系時(shí)必須移交一切經(jīng)手賬目，業(yè)主管理委員會(huì)有權(quán)安排審計(jì)； (4)首任管理者的酬金，可 以是有效與妥善管理樓宇合理總支出的一定比例的分成，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)同意可以遞增，一般而言，管理 20 個(gè)單位，其酬金占總支出 20％。 20100個(gè)單位占15％， 101 個(gè)單位或以上占 10％； (5)將業(yè)權(quán)分配成份額并分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用時(shí)基本原則是小業(yè)主交納其應(yīng)交部分，而發(fā)展商則不能推脫胎換骨為尚未售出部分物業(yè)承擔(dān)管理費(fèi)的責(zé)任。 制定明確召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的程序與方法，其要點(diǎn)為： (1)在《公契》簽署后 9 個(gè)月內(nèi)必須召開(kāi)第一次會(huì)議以委任主席及成立業(yè)主管理委員會(huì)； (2)此后，管理者、業(yè)主管理委員會(huì)或 20％以上業(yè)主均可召開(kāi)除周年大 會(huì)以外的會(huì)議； (3)業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù)為整幢樓宇業(yè)主的 10％； (4)業(yè)主如果根據(jù)多層建筑物 (為主法團(tuán) )條例成立業(yè)主法團(tuán)，則業(yè)主法團(tuán)有《公契》內(nèi)一切賦予管理公司的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)及《公契》內(nèi)所成立的業(yè)主管理委員會(huì)的相應(yīng)權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)； (5)管理者每年必須準(zhǔn)備一份財(cái)政預(yù)算，業(yè)主所交會(huì)的費(fèi)用將根據(jù)預(yù)算測(cè)定。除第一份預(yù)算外，以后年份預(yù)算必須向業(yè)主管理委員會(huì)征詢； (6)由樓宇發(fā)出入伙通知書之日起，管理者每年必須就樓宇管理作出財(cái)政報(bào)告，業(yè)主管理委員會(huì)有權(quán)將賬目提交審計(jì)； (7)管理者應(yīng)以業(yè)主托管人的身份代 表業(yè)主接受所有款項(xiàng)，并必須將該筆款項(xiàng)存放于指定的銀行賬戶，管理者可經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)批準(zhǔn)保留合理數(shù)額以應(yīng)會(huì)日常開(kāi)銷； (8)管理者必須每季度在樓宇顯眼處告示收支賬目情況； (9)業(yè)主必須交納不超過(guò)第一年管理費(fèi)支出預(yù)算 25％的押金；應(yīng)成立一項(xiàng)特別基金預(yù)備重大維修工程支出?；饘贅I(yè)主共有，由管理者管理，由每年業(yè)主大會(huì)決定下一年度基金交納數(shù)額； (10)管理者可進(jìn)入任何業(yè)主的房屋單位以便進(jìn)行必要的樓宇及其公有產(chǎn)業(yè)的維修，但必須事先發(fā)出合理通知，遇緊急情況時(shí)除外： (11)管理者必須為樓宇投保，以便業(yè)主在樓宇遭受意外 損毀時(shí)獲得保險(xiǎn)賠償； (12)必須為樓宇公共地方作適當(dāng)定義或附有公共部位的圖紙予以標(biāo)明； (13)所有標(biāo)的超過(guò)每年預(yù)算的 20％的對(duì)外合約，必須采取公平投標(biāo)方式； (14)管理者在簽署《公契》后兩個(gè)月，應(yīng)提供中文譯本放署于管理處以備業(yè)主及有關(guān)人士查閱，如有疑意，則以英文本為準(zhǔn)。 樓宇、屋村公共契約圍繞管理好、發(fā)揮好樓宇、屋村使用效益這一中心任務(wù)，對(duì)發(fā)展商、管理公司、業(yè)主或租客的權(quán)利和義務(wù)都有明確規(guī)定，對(duì)各方應(yīng)做什么、不應(yīng)做什么和違章的罰則都讓大家知曉，共同規(guī)范有關(guān)的行為。 (二 )關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 的權(quán)利 業(yè)主通過(guò)合法程序購(gòu)得之物業(yè)，從總體上對(duì)之擁有業(yè)權(quán)，公共契約則具體明確規(guī)定其權(quán)益，一般包括： (1)獨(dú)自擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益； (2)全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利及權(quán)益，自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉； (3)可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公用地方及其設(shè)施，例如樓梯、走廊通道、升降機(jī)、消防系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)，以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè)； (4)對(duì)大廈的各項(xiàng)管理決策，擁有投票權(quán)，每一份業(yè)權(quán)一票； (5)業(yè)主如引用公契以采取法 律行動(dòng)時(shí)，應(yīng)事前征詢法律界人士的意見(jiàn)及指導(dǎo)，以確保并無(wú)誤解公契內(nèi)容； (6)各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司、管理人員的工作； (1)業(yè)主在行使上述權(quán)利時(shí)，須遵守公契的規(guī)定； (2)業(yè)主須依照公契的規(guī)定，負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其他基金款項(xiàng)； (3)業(yè)主須負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公用地方及公用設(shè)施 (公契內(nèi)另有明文規(guī)定由某部分業(yè)主負(fù)責(zé)者除外 )； (4)業(yè)主須繳交其名下單位須繳付的稅項(xiàng)、差餉等； (5)業(yè)主占用其名下的單位時(shí)，須遵守大廈公契的規(guī)定； (6)業(yè)主須遵守業(yè)主會(huì)或管理人 員所訂立的“住戶守則”。 大廈公契多數(shù)訂有條款，對(duì)使用其名下單位的業(yè)主及租客加以約束。常見(jiàn)的條款如下： (1)不得改建樓宇的結(jié)構(gòu)，例如更改承力墻、橫梁、立柱等，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物； (2)不得干擾樓宇任何人用部分或暗渠、排