【正文】 湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治工程 可行性研究報(bào)告 （代項(xiàng)目建議書） 設(shè)計(jì)號(hào) :2020403 建設(shè)單位 :長(zhǎng)沙市南湖新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司 編制單位 : 長(zhǎng)沙市規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 [ 二 OO 七年五月十日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、是推進(jìn)國(guó)企改革，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切需要。 四、是節(jié)約集約用地，培育長(zhǎng)效城市產(chǎn)業(yè)的迫切需要。 第六章 交通量調(diào)查及預(yù)測(cè) 一、長(zhǎng)沙市運(yùn)輸系統(tǒng)概況 二、長(zhǎng)沙市歷年機(jī)動(dòng)車保有量、貨 運(yùn)量及貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量的調(diào)查和預(yù)測(cè) 三、武廣客運(yùn)站客流分析 四、交通流量預(yù)測(cè) 第七章 建設(shè)規(guī)模與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 一、建設(shè)用地規(guī)模 二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模 第八章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 一、 規(guī)劃背景 二、現(xiàn)狀及存在的主要問題 三、規(guī)劃范圍 四、區(qū)位及資源條件分析 2 五、城市定位與價(jià)值分析 六、相關(guān)規(guī)劃要求 七、“南湖片區(qū)”概念總體思想 八、“南湖片區(qū)”總體定位思路 九、“南湖片區(qū)”片區(qū)指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則 十、“南湖片區(qū)”片區(qū)設(shè)計(jì)表現(xiàn) 十一、規(guī)劃布局 十二、拆遷安置 十三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第九章 基礎(chǔ)設(shè)施方案設(shè)計(jì) 一 、筑路材料 二、 道路方案設(shè)計(jì) 三、道路工程設(shè)計(jì) 四、排水方案設(shè)計(jì) 五、樹書 110KV 線路遷建 第十章 投資估算和資金籌措 一、工程概況 二、編制依據(jù) 三、編制比較說明 四、投資估算 五、資金籌措 3 第十一章 運(yùn)作模式與招商引資 一、運(yùn)作模式 二、招商引資 三、招商引資策略 第十二章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 一、環(huán)境影響 二、環(huán)境保護(hù) 三、節(jié)能 第十三章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 一、項(xiàng)目管理 二、整治改造運(yùn)作思路與實(shí)施步驟 三、實(shí)施措施 第十四章 招標(biāo)投標(biāo) 第十五章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算與評(píng)價(jià)的依據(jù) 及說明 二、投資及資金籌措 三、損益計(jì)算 四、借款償還 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 六、敏感性分析 七、風(fēng)險(xiǎn)分析 八、社會(huì)效益 九、建議 十、評(píng)價(jià)結(jié)論 1 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱及業(yè)主單位 項(xiàng)目名稱 長(zhǎng)沙市南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治工程 項(xiàng)目業(yè)主單位 業(yè)主單位：長(zhǎng)沙市南湖新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司 二、任務(wù)依據(jù)和歷史背景 長(zhǎng)沙市是湖南省省會(huì)，經(jīng)過改革開放 20 年來的發(fā)展，已經(jīng)取得了令人矚目的成就，也具備自身獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。隨著國(guó)家全方位開放格局的形成和周邊形勢(shì)的變化，長(zhǎng)沙正面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。省委、省政府確定的“一點(diǎn)一線”和長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略，要求長(zhǎng)沙盡快增強(qiáng)中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用，這給長(zhǎng)沙的發(fā)展帶來了前所未有的推動(dòng)力。 長(zhǎng)沙市中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要為長(zhǎng)沙的發(fā)展描繪了宏偉藍(lán)圖，指出要用 15 年左右的時(shí) 間，把長(zhǎng)沙建設(shè)成為繁榮、開放、文明、秀美的現(xiàn)代化中心城市，并進(jìn)一步提出了建設(shè)長(zhǎng)沙的量化指標(biāo)。 2020 年市建委將按照“再掀新高潮，凸顯新風(fēng)貌”的思路，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十六屆六中全會(huì)和一省、市黨代會(huì)精神，緊緊圍繞推進(jìn)長(zhǎng)沙又好又快率先發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，牢固樹立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理念，堅(jiān)持項(xiàng)目建 設(shè)與環(huán)境改善、品位提升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，不斷增強(qiáng)城市承載功能，進(jìn)一步彰顯城市文化內(nèi)涵，為推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增設(shè)和社會(huì)發(fā)展作出新的貢獻(xiàn)。 長(zhǎng)沙，國(guó)家級(jí)歷史文 化名城，人文歷史底蘊(yùn)濃厚，擁有山水洲城獨(dú)特的景觀。 近年來，在市委市政府領(lǐng)導(dǎo)下，不斷加大建設(shè)投入。城市總體形象不斷提升，在全國(guó)同類城市中樹立了良 3 好的典范，贏得了廣泛聲譽(yù)，也得到了全體市民的擁護(hù)與贊譽(yù)，建設(shè)美好長(zhǎng)沙已成大家的共同心愿。 “一洲兩岸 ”建設(shè)主要包括濱江風(fēng)光帶工程與片區(qū)改造開發(fā)： 濱江風(fēng)光帶包括湘江風(fēng)光帶與瀟湘風(fēng)光帶，片區(qū)包括南湖片區(qū)、湘江明珠 ~金外灘片區(qū)、三角洲 ~五合垸片區(qū)、岳麓濱江新城片區(qū)及橘洲景區(qū)。 ⑷建設(shè)部建標(biāo) [2020]205 號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 ⑹建設(shè)單位提供其他 各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 目前用地現(xiàn)狀 南湖片區(qū)地處湘江東岸的長(zhǎng)沙主城區(qū)核心地區(qū)南部，東臨書院路、南臨二環(huán)線、西臨湘江、北臨西湖路，該片區(qū)臨湘江長(zhǎng)約 公里。片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀道路主要有書院路、湘江大道（尚未完全拉通）、西湖路、勞動(dòng)路和南湖路，但道路建設(shè)比較差。片區(qū)內(nèi)共有拆遷單位 70 余個(gè)，居民住宅 9634 戶，拆遷總建筑面積 萬平方米。規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)情況見下述二表： 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一 序號(hào) 名稱 用地面積（公頃） 比例（ %） 備注 1 總用地面積 100 2 道路廣場(chǎng)、市政 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施用地 3 可供開發(fā)用地 其 中 商業(yè)、辦公公共設(shè)施用地 包括商業(yè)金融、辦公等 居住用地 5 不可開發(fā)用地 包括保留用地、南郊公園、陵 園等 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表二 序 號(hào) 名稱 數(shù)值 備注 1 總建筑面積（萬 m2） 其 中 保留建筑（萬 m2） 保留用地范圍內(nèi)建筑面積 新建建筑（萬 m2） 可開發(fā) 用地建筑面積 萬 m2，中小學(xué)、市政等設(shè)施 萬 m2 2 容積率 可開發(fā)用地平均容積率 3 建筑密度 30% 4 綠地率 40% 五、研究結(jié)論與建議 6 研究結(jié)論 1) 項(xiàng) 目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，今年我國(guó)國(guó)家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家為全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了各項(xiàng)扶持政策，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的 支持。 3) 根 據(jù)投資估算，項(xiàng)目總投資 億元，其中工程費(fèi)用 億元，征地拆遷費(fèi) 億元，建設(shè)期貸款利息 億元。財(cái)務(wù)指標(biāo)反映項(xiàng)目?jī)H略有盈利。管理和經(jīng)營(yíng)管理，降低基建投資和經(jīng)營(yíng)成本，也是提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。 2) 從 項(xiàng)目諸多方面的 研究表明，該項(xiàng)目的投資開發(fā)切實(shí)可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí) 施。 55′ ~114176。00′ ~28176。湘江自南向北流經(jīng)市中心，通過岳陽市流入長(zhǎng)沙。本次研究區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)沙市區(qū)554km2 的區(qū)域。流入湘江的支流有瀏陽河、撈刀河、靳江河 等。西岸地區(qū)地質(zhì)較為古老，主要由 11 億年前地質(zhì)作用形成的板巖、石英砂巖、白云石等構(gòu)成。 東側(cè) 2 條、西側(cè) 1 條共三條支 流在長(zhǎng)沙市區(qū)與湘江合流。撈刀河發(fā)源于長(zhǎng)沙市與岳陽市交界處，全長(zhǎng) 141km，流域面積 2,543km2。 南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 1 8 氣象 長(zhǎng)沙市屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明。最冷月 1 月平均氣溫 ~℃，最熱月 7 月平均氣溫~℃。另一方面，冬季寒冷，最低氣溫在 0℃以下。一般 3 月開始進(jìn)入雨季，到 7 月為止。 自然災(zāi)害 長(zhǎng)沙市的自然災(zāi)害以長(zhǎng)時(shí)間降雨引起的洪災(zāi)為主，每年一次。幾乎沒有地震現(xiàn)象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等時(shí)有發(fā)生。 1542 年 6 月和 1639 年 4 月在市西北地區(qū)發(fā)生兩次地震，強(qiáng)度為 43/4。 二、社會(huì)經(jīng)濟(jì) 行政區(qū)劃 長(zhǎng)沙市是湖南省省會(huì)、省轄市。 1996 年 7 月，行政區(qū)域進(jìn)行調(diào)整后，城區(qū)由原來的東、南、西、北、郊 5 區(qū)（總面積 376km2）變成芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū) 5 區(qū)，總面積擴(kuò)大到 554km2。 2020 年長(zhǎng)沙市全域總面積 ，其中市區(qū)面積 。長(zhǎng)沙水陸交通地位重要，經(jīng)濟(jì)比較活躍。有煤、磷、硫、菊花石等 51 種，其中大中型礦床 27 處，小型礦床 56 處，礦點(diǎn) 356 處。全市生物資源較豐富，高等植物 326 科 881 屬 1973 種；屬國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的有 14種，二、三級(jí)保護(hù)的 14 種。長(zhǎng)沙的旅游資源、自然景觀和人文景觀都比較豐富，擁有全國(guó)重點(diǎn)文物 保護(hù)單位五處，省級(jí)文物保護(hù)單位 45 處。長(zhǎng)沙市現(xiàn)已初步形成了紡織、機(jī)械、電子、食品為主的綜合工業(yè)體系，擁有一批國(guó)內(nèi)、省內(nèi)的拳頭產(chǎn)品。長(zhǎng)沙又是湖南科技和教育最發(fā)達(dá)的地區(qū)，全市擁有各類專業(yè)技術(shù)人員約 21 萬人，有高等學(xué)校 20 所，中等專業(yè)學(xué)校 47 所。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) 根據(jù)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，長(zhǎng)沙地區(qū)在 2020 年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)規(guī)劃目標(biāo)如下表 。 南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 1 11 表 長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)（按 90 可比價(jià)格計(jì)算） 年度 總?cè)丝冢ㄈf人） 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 絕對(duì)數(shù) 年平均增長(zhǎng)率 絕對(duì)數(shù) 年平均增長(zhǎng)率 絕對(duì)數(shù) 年平均增長(zhǎng)率 2020 年 % % $ 2020 年 % % % 2020 年 % % % 數(shù)學(xué)模型 Y= *Λ R= Y=*Λ R= Y= * R= 備注 X 取值為年度減去 1989 X 取值為年度減去 1989 X 取值為年度減去 1989 為了保持規(guī)劃和預(yù)測(cè)一致性，當(dāng)預(yù)測(cè)值同規(guī)劃值有出入時(shí)，在進(jìn)行交通流量預(yù)測(cè)時(shí)，以規(guī)劃目標(biāo)值為準(zhǔn)。西漢時(shí)期建起的城市，在唐、宋、元、明、清等朝代得到進(jìn)一步發(fā)展。即現(xiàn)在湘江東岸長(zhǎng)沙港附近批發(fā)商集中的地帶。 長(zhǎng)沙市主要的工業(yè)企業(yè)，有卷煙廠、啤酒廠、藥物、機(jī)械、日用品工廠等，主要位于麗臣路、勞動(dòng)路和芙蓉路等位置。其后，長(zhǎng)沙（星沙）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等工業(yè)開發(fā)區(qū)也應(yīng)運(yùn)而生。隨著人口的集中，逐漸向郊外擴(kuò)散。 文教地區(qū)主要集中在河西，如湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等。 南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 1 13 城市規(guī)模 規(guī)劃 2020 年長(zhǎng)沙市城市人口為 310 萬，城市建設(shè)用地 310 平方公里，人均建設(shè)用地 100 平方米。 2050 年左 右，長(zhǎng)株潭總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1600萬左右，核心區(qū)城市人口可能達(dá)到 800~1000 萬人，其中長(zhǎng)沙 450550 萬人左右，核心區(qū)規(guī)劃采用帶狀組團(tuán)型發(fā)展模式。 城鎮(zhèn)體系等級(jí)結(jié)構(gòu)為： 特大城市 1 個(gè)，即長(zhǎng)沙市，為市域的中心城市，人口 350 萬；中等城市2 個(gè)，即瀏陽市、寧鄉(xiāng)市。 （四） 城市空間結(jié)構(gòu)與功能布局 城市用地發(fā)展方向與空間結(jié)構(gòu)為：沿湘江、 319 國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線，向周邊拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。規(guī)劃將強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，提高環(huán)境質(zhì)量，其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)。規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級(jí)行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。 “四組團(tuán)”：為暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán) ● 暮云組團(tuán) 2020 年城市建設(shè)用地 22 平方公里，城市人口 18 萬，利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，布局面向長(zhǎng)株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū) 域性公共設(shè)施。 ● 高星組團(tuán) 2020 年城市建設(shè)用地 26 平方公里，城市人口 25 萬，規(guī)劃為綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地 。 三、城市對(duì)外交通現(xiàn)狀 公路 公路交通是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的先行官，南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 1 15 對(duì)搞活流通、繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) ，具有極其重要的作用。但是由于歷史原因，加之地形條件限制了長(zhǎng)沙市公路路網(wǎng)的合理形成，公路技術(shù)等級(jí)、路面結(jié)構(gòu)偏低，通行能力不夠，擁擠度高，交通堵塞比較嚴(yán)重。京珠（北京 珠海）高速公路長(zhǎng)潭（長(zhǎng)沙 湘潭）段已于 1997 年建成通車，分流了南北向過境交通。 南湖片棚戶區(qū)及環(huán)境整治建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 1 16 2） 一般公路。 至 2020 年底， 長(zhǎng)沙全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到 公里，公路網(wǎng)密度為 公里 /平方公里，已初步形成了以國(guó)道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為支線，連接全市城市的公路網(wǎng)。長(zhǎng)沙市主要公路通車?yán)锍碳懊芏纫姳?。長(zhǎng)沙市全市陸運(yùn)工具見表 。隨著石長(zhǎng)鐵路于 98 年 10 月建成通車，將兩大南北動(dòng)脈京廣線和焦柳線聯(lián)系起來