上海古北南匯航頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目可行性研究報告(doc19)-地產(chǎn)可研-在線瀏覽
2024-10-17 10:38本頁面
【正文】 共 20 頁 第三章 設(shè)計方案 設(shè)計指導(dǎo)思想 總體設(shè)計 第四章 開發(fā)進度 項目建設(shè)進度 付款進度和資金安排 第五章 投資估算 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容 投資估算 第六章 財務(wù)效益分析 損益分析 財務(wù)效益分析 第七章 結(jié)論 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 20 頁 第一章 項目概況 1. 1 編制依據(jù) 南匯航頭鎮(zhèn) 8 街坊 4/5 丘地塊招標文件 南匯航頭鎮(zhèn)“ SPR”人生港灣項目規(guī)劃設(shè)計要求征詢函 南匯航頭鎮(zhèn)“ SPR”人生港灣項目立項條件和要求的函 住宅項目配套建設(shè)條件征詢意見回復(fù)單 建設(shè)地點和土地資源 地理位置資源 本地塊位于南匯航頭鎮(zhèn)與下沙社區(qū)的交界處，南至航三公路，東至鶴鳴路，北至干六路，西至梅園路，所有作為分界的道路均處于規(guī)劃中。緊鄰該地塊的鶴鳴路以西部分屬于下沙社區(qū)部分，將以舊區(qū)、拆遷安置房和下沙學(xué) 校的教育科研用地為主。 社會資源 航頭鎮(zhèn)和下沙社區(qū)（原下沙鎮(zhèn)）都為南匯的小鎮(zhèn)，合計常住人口 萬人。附近的下沙社區(qū)主要是當(dāng)?shù)鼐用竦木幼〉?，商業(yè)和住宅的檔次較低。而該別墅群將一直向西延伸到楊高路沿線，有“萬畝別墅區(qū)”一說，故其前景看好。 建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資為 99493 萬元，其中土地費用 47050 萬元，建筑安裝工程費用 29847 萬元，其它基建費用（包括配套、前期費用、間接開發(fā)費） 20211 萬元，預(yù)備費用 1492 萬 元，財務(wù)費用 893萬元。 項目社會效益 配合上海市南匯新一輪城鄉(xiāng)建設(shè)，創(chuàng)建一個現(xiàn)代化的居住小區(qū)，改善了 南匯航頭鎮(zhèn) 地區(qū)的整體居住環(huán)境狀況。 投資該項目也是我公司拓展市郊開發(fā)的重要步驟。對于住宅與房地產(chǎn)業(yè)的走勢及發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜，但都認為已經(jīng)或即將進入一個新的發(fā)展周期。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展中特殊而關(guān)鍵的行業(yè)，加入 WTO 后，將給房地產(chǎn)市場帶來新的機遇。 2020 年對中國房地產(chǎn)市場尤其是別墅市場經(jīng)歷了較多曲折 ， 先是 2 月份別墅用地政策變化，緊接著 又是 45 月份非典的影響，現(xiàn)在又是信貸政策的收緊，前者從土地供給方面使別墅供給更加稀缺，非典則使人們更加追求居住的健康特性從而更加一步促動別墅需求的放量，而后者則相反有抑制別墅需求之趨向，但影響程度還未得顯現(xiàn)。 今年上半年來，上海別墅市場不斷升溫的同時也逐步向理性回歸。 以下是 需求分析及供給分析 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 20 頁 （ 1） 供給分析 上海市 2020 年上半年市場上別墅供應(yīng)總量約 270 萬平方米， 2020 年上半年別墅新上市量達 萬平米，新上市占地面積約 485 萬平方米，綜合容積率達到 。 （ 2） 需求分析 上海目前約有人口 1700 萬，總戶數(shù)近 600 萬，近期隨著經(jīng)濟的發(fā) 展以及上海市居民收入的提升，雖前兩年別墅的購買者多以外地人、港澳臺人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了上海本地居民的別墅需求熱情。 而總體來說，總價在 120 萬元以內(nèi)的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。 航頭鎮(zhèn)總體規(guī)劃概況 航頭鎮(zhèn)是新一輪《上海市城市總體規(guī)劃》中建設(shè)的 22 個中心鎮(zhèn)之一，現(xiàn)有鎮(zhèn)域面積 60 平方公里，現(xiàn)轄 13 個行政村2 個居委會，常住人口 萬余人，流動人口 萬余人。未來，航頭的住宅發(fā)展仍將以別墅為主。全鎮(zhèn)將以滬南公路、航頭大 道為主干中心道路，并規(guī)劃和全面改建航三公路、干四路、干六路、鶴鳴路等多條道路，一改過去農(nóng)田為主的鎮(zhèn)貌。北距市外環(huán)線15 公里，浦東新區(qū) 12 公里，楊浦、南浦、徐浦、盧浦等大橋 2025 公里。 水運 ：上海市郊最大的人工河－大治河（ 500 噸級通航）橫貫全境，與境內(nèi)衛(wèi)星港南北烘托，咸塘港貫穿其 中，與黃浦江相通，南距蘆洋深水港 35 公里。 （ 2）地塊規(guī)劃 住宅 ：航頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)將以獨棟別墅為主，從規(guī)劃圖上看，航頭鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政府為中心，東起滬南公路，西至楊高南路延伸段都將建成以獨棟別墅為主的高品質(zhì)住宅社區(qū)，號稱“萬畝別墅區(qū)”。 商業(yè) ：滬南公路東方夏威夷旁有 上海最大的農(nóng) 工商航頭大賣場，而航頭大道財富源商城也正全面啟動，其總建設(shè)面積 20 余萬平方米，總投資近 6億元人民幣，商業(yè)街融景觀、購物、生態(tài)、游憩于一體。 政府 ：航頭鎮(zhèn)政府的新辦公大樓正在建設(shè)中，地址位于航頭大道的愛法奧朗新莊園旁。 4 月份上海南匯正式躍上別墅舞臺，南匯別墅也不再只是浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成 其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到 6 月份這一分布格局得 以向縱深發(fā)展， 而在不久的將來南匯將成為上海別墅發(fā)展的重點區(qū)域。與此同時，南匯別墅迅速登臺亮相，與浦東新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。 項目區(qū)域市場分析 別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經(jīng)濟中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，浦東 作為新上海經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊和拉動者，南匯作為浦東經(jīng)濟發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的 “ 大東郊 ” 。 南匯別墅發(fā)展相對較晚，但勢頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者 “ 后花園 ” ，南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開發(fā)已自成區(qū)域。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分散，但也占有相當(dāng)比重，主要以建德南郊別墅和上海藍堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。 項目區(qū)位市場分析 近年來，航頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)相當(dāng)活躍，具有如下特點： （ 1）
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