【正文】 大量的管理資料下載 2 前 言 上海要建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一，其社會結構、經(jīng)濟布局、人口分布等諸多因素的合理規(guī)劃與調整無疑必不可少。 20 世紀 90 年代以來，為了加快上海市商品住宅的建設，改善居民的居住條件，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻。 上海中迪置業(yè)有限公司經(jīng)過反復調查研究后，于 2020 年初決定投資對該地區(qū) 72325 平方米的區(qū)域進行開放改造，建設商品住 宅，項目暫名“涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目”。 隨著上海市住宅市場趨于景氣，加快本項目基地的建設，改善周邊居住環(huán)境的時機已到來。 涇南新村 Ⅱ 地塊商品住宅項目 可行性研究報告 大量的管理資料下載 3 第一章 項目概況 編制依據(jù) 項目建議書批復 ，見附件 1。 項目名稱 涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目 建設地點 項目基地位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，東至巨野路、南至 已建中新家園 和申立苑、西至民生路、北至羽山路。 項目法人 上海中迪置業(yè)有限公司 法人代表：朱勝杰 注冊地址：上海市浦東新區(qū)南泉路 1315 號 222 室 注冊資金：人民幣貳仟萬元 企業(yè)類型：有限責任公司 上海中迪置業(yè)有限公司是由中華企業(yè)股份有限公司、上海古北（集團）有限公司、上海民辦 前進進修學院合作成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2020 年 8月 13 日獲得由上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質證書。 建設內容 涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項目用地面積 72325 平方米，總建筑面積 108480 平方米。 建設投資 經(jīng)估算，本項目建設投資為 18595 萬元（不含土地動遷補償費用 22283 萬元）。 財務效益測算 經(jīng)測算，項目全部投資財務內部收益率為 %，高于銀行年貸款利率 %。 項目社會效益 加 快改變該地區(qū)的原有面貌，有利于與周邊的陸家嘴花園、香榭麗花園及聯(lián)洋新社區(qū)將該區(qū)域共同提升為高檔生態(tài)居住區(qū)域。 第二章 市場分析 上海房地產(chǎn)市場的特點，總體上處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。從中房上海住宅指數(shù)來看， 2020 年 6 月升 11 點，漲幅為 %； 7 月升 12 點，漲幅為 %。各類房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，住宅市場已進入新的景氣發(fā)展階段，上海的房價將在牢靠扎實的基礎上穩(wěn)中趨升，物有所值。上海人均 GDP 正處在4000～ 8000 美元發(fā)展階段中，住房將以增量發(fā)展為主同時兼顧舒適型享受型的消費需求。 上海住宅市場的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎上的。在供應方面，嚴控土地供應，消化空置房，降低不合理稅費；在消費方面，著重培育房地產(chǎn)市場，推出了一整套市場運作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須 5 年上市的約束，推動了二、三級市場聯(lián)動。在基礎處理、結構抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字社區(qū)、門窗電梯等質量和標準上有了很顯著的進步，有些還是質的飛躍。 10年來房地產(chǎn)市場化取向的改革逐步實現(xiàn)了供求趨于平衡，一度較高的利潤率已大幅下降，趨于社會平均利潤。 在住宅購買對象中個人購買比重不斷上升的同時，住宅的質量也在不斷提高。從上海市 1999 年、 2020 年評選出的最佳房型看，住宅設計功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購房需求。如今人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房價高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的主要標志，而識別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷幕竟Α? 區(qū)位因素分析 近年來，上海市新上市的樓盤總體質量已有顯著提高，給購房者以更大的選擇余地，購房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設施也成為購房者十分注重的方面。與此同時，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸引了相當一批購買力較高 的購房者。錦繡路世紀公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價格已超過 8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價格均達到 6000～ 7000元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價格也已突破 5000 元。浦東的房價仍有上漲的空間。 本項目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設計上以三室二廳為主，面積在 130～ 150 平方米之間，總價控制在 60～ 80 萬之間。 本項目售價預測 根據(jù)本項目周邊地區(qū)的新建或在建的住宅項目的售價情況及項目本身的特點，預計本項目的住宅每平方米銷售均價在 5500 元，是較為客觀和適宜的。 總體設計 本項目位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標志性高檔住宅區(qū)。 小區(qū)內多、高層住宅相結合，形成高低起伏的建筑群 落，小區(qū)內設置大型的集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。 整個小區(qū)一次規(guī)劃實施。地上建筑面積 108480 平方米（其中住宅面積 100560 平方米，會所、商場、幼托等公建面積7920 平方米）；地下建筑面積 18400 平方米，主要為地下車庫。 表 3－ 1 主要技術指標表 序 號 指 標 數(shù) 值 1． 總用地面積（平方米） 72325 2． 地上建筑面積（平方米） 108480 住宅面積（平方米） 100560 多層住宅（平方米） 23540 高層住宅（平方米） 77020 會所（平方米） 1980 商場（平方米） 2940 幼托（平方米） 3000 3.