【正文】 020 年 11 月份以來，澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變 08 年以來所實行的低利率貨幣政策，開始相繼收緊 本資料 來自 貨幣寬松政策先后加息，這無疑會給中國調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。 加息的一個目的是抑制通脹。從樓市供給來看，銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升，這對房地產(chǎn)此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。 全國各中心城市 2020 年以來土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑， 2020 年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能 趨向于供需動態(tài)平衡，城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求，市場將迎來新一輪的變革。 2020 年壓抑的剛性需求在 2020 年中后期釋放后，出現(xiàn)了 2020 年有支付能力的有效需求不足的問題， 2020 年一季度后期市場的持續(xù)發(fā)展有待于進一步挖掘改善型和投資型的潛在需求，只有調(diào)動改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展，而無論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價比作為重要參考指標(biāo)的，特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求，降低購房進入門檻是 其必然選擇，投資型需求在 2020 年的市場高峰期入市， 2020 年一季度預(yù)期投資回報落空，必將對一季度后房地產(chǎn)價格趨向敏感。 本資料 來自 2020 年一季度后市場發(fā)展趨勢已經(jīng)市場價格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯，小幅下挫后穩(wěn)步上揚的可能大于持續(xù)高漲的可能，同時長期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。 房地產(chǎn)市場穩(wěn)步走好，成交持續(xù)高位運行，多數(shù)城市房價止跌回穩(wěn)，大部分城市房價出現(xiàn)升漲。 本月全國市場持續(xù) 3 月的火熱態(tài)勢，各城市成交量同比均有不同程度的增長。相比 2020 年月均成交值來看，多數(shù)城市成交量均出現(xiàn)大幅增長，增幅超過 100%，合肥、海口、西安等城市的同比增幅較小，主要是由于去年同期這些城市市場還相對穩(wěn)定。而北京、天津、重慶等城市存量規(guī)模依然偏高，開發(fā)商依然要面臨較大的銷售壓力，未來的房價可能 會保持 較為平穩(wěn)的狀態(tài)。體現(xiàn)在項目價格上則呈現(xiàn)出漲跌互現(xiàn)的局面。 一線城市總體上市場價格呈上升態(tài)勢，北京、上海均有部分項目小幅提價現(xiàn)象，而深圳房價則相對平穩(wěn)。 本資料 來自 一線城市：成交持續(xù)放量 價格穩(wěn)中見漲 本月上海、北京的成交量突破上月的高值，再次創(chuàng)下了新高。從 存量來看，隨著成交的快速回升，幾個城市近幾月的成交量均高于新增供應(yīng)量，從而使得一線城市的存量不斷去化，本月存量延續(xù)了上月減少的趨勢。 二三線城市：成交持續(xù) 多數(shù)城市房價穩(wěn)定 從成交來看，多數(shù)城市同比環(huán)比繼續(xù)上升，但整體市場成交較為正常，市場回升趨勢沒有改變。從存量來看，各城市存量去化較快，海口、鄭州等城市的存量已經(jīng)較低，但天津、重慶等城市的存量仍較高，均超過 1000 萬平方米，這對開發(fā)商的壓力也較大，未來競爭仍較為激烈。在環(huán)比數(shù)據(jù)上，多數(shù)城市成交持續(xù)上漲， 從整體來看，多數(shù)二線城市房價保持較為穩(wěn)定，部分城市房價有所上漲，但也有個別城市的項目價格持續(xù) 下調(diào)。廈門、?？诘牟簧夙椖績r格均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。 2020 年 2 月 份 ，全 國 70 個 大中城市房屋 銷 售價格同比上 漲 % 漲 幅比 1 月 份擴 大 個 百分點； 環(huán) 比上 漲 %， 漲 幅比 1 月 份縮 小 個 百分點。價格方面 則環(huán) 比下降 17%。 本月 樓 市 較為 冷淡，各大 樓盤 都未有大 動 作 。 量價 雙 跌：本月商品房 銷 量及價格都 較 前幾 個 月下降， 環(huán) 比分 別 下降 %和 17%。 經(jīng)歷了 2020 年樓市低迷后， 2020 年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出健康、向上的發(fā)展態(tài)勢，整個市場出現(xiàn)明顯回暖趨勢 。據(jù)統(tǒng)計，2020 年南昌樓市（含四縣五區(qū)）住宅成交面積約 萬平米，非住宅面積成交約 80 萬平米，其中南昌市住宅成交 約 419 萬平米，非住宅面積成交約 70 萬平米。 隨著國家宏觀政策的調(diào)控，物業(yè)稅的開征以及新“國五條”的出臺，都預(yù)示著國家將直接打壓購房投機客，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展，加之今年新增供應(yīng)的充足使得市場基礎(chǔ)得到了很好的鞏固，因此 2020 年的南昌樓市應(yīng)該更為穩(wěn)定，更為理性，這也讓我們對 2020 年的南昌樓市充滿期待與可能。城市發(fā)展的主要方向：城市發(fā)展戰(zhàn)略為“ 西進、東拓、北控、南延”。 8 月成交量巨大已去化市場大量的存量房，但是項目開工量不足，目前依舊未能填補市場供應(yīng)量的空缺，“量少”最終導(dǎo)致了購買價格的高漲。 2020 年南昌房地產(chǎn)市場全年實現(xiàn)價格增長 1338 元 /㎡，漲幅為 %。其中紅谷灘板塊全年漲幅達到 %，為各板塊之最。 國家在年底出臺一系列政策的根本目的在于維護房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，同時擠壓投資性購房帶來的泡沫。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的供求關(guān)系已經(jīng)日趨緊張，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于求。 在經(jīng)過了 2020 年一輪瘋狂上漲之后，各開發(fā)企業(yè)資金充裕。當(dāng)充裕的資金遇上優(yōu)越的地段，地王頻出是顯然的，高地價所對應(yīng)的必然是高房價。本月有四個板塊的價格上漲，漲幅 10%以內(nèi)，其中青山湖板塊成交價格環(huán)比增幅最大，達到 9%。 2 月份南昌市區(qū)商品房 新增供量 萬平方米 ，環(huán)比 下降 %， 與去年同期相比下降 %。 2 月份市區(qū)存量住房交易 1150 套，同比增長 %環(huán)比下降 %交 本資料 來自 易面積 萬方，同比增長 %，環(huán)比下降 % 2 月城投康澤園備案銷售套數(shù)排在第一位，該項目于 2020 年 1 月 23 日開盤。 三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢 （一）、灣里市場 現(xiàn)狀分析 灣里區(qū)域介紹 （ 1） 現(xiàn)狀 灣里系京九線上唯一的省會城市 —— 南昌“一江兩岸”重點工程中的新興城區(qū)，國土面積 250 平方公里，轄一鄉(xiāng)三鎮(zhèn)兩街辦，人口近 75696 人。 有著獨特的區(qū)位優(yōu)勢：灣里位于南昌市近郊、距市中心 18 公里。隨著紅灣公路的即將全線貫通以及西外環(huán)環(huán)城高速的通車，灣里的經(jīng)濟將再次騰飛，灣里到紅谷灘也只需 8 分鐘的車程。已建面積 15 平方公里； 有 4 條輸電專線縱貫全區(qū)；有獨立的自來供水系統(tǒng)、并與南昌市供水系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)；有現(xiàn)代化的通訊裝備，程控電話連接國內(nèi)國際；有健全的文化、娛 本資料 來自 樂、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、有線電視及其他社會服務(wù)設(shè)施。全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 180 多家，固定資產(chǎn) 3 億多元，占地 300 萬平方米，職工 2 萬佘人，形成了機械、化工、輕工、建材、電子、食品、紡織、交通運輸、造紙、橡塑等門類較為齊全的工業(yè)體系，區(qū)內(nèi)有 30 萬平方米的現(xiàn)有廠房和各類設(shè)備可供利用；農(nóng)林業(yè)已建立起了瘦肉型豬、筍用竹、鮮果、養(yǎng)殖、銀杏、藥材、 茗茶、花卉、雜交制種、反季節(jié)蔬菜等 10 大生產(chǎn)基地。 有著豐富的旅游資源：境內(nèi)的梅嶺清秀靜幽，滿目積翠、空氣清新，氣候宜人，是著名的風(fēng)景名勝區(qū)、國家級森林公園。岳飛、王安石、歐陽修等 230 多位歷史名人曾到此山游歷，留下名詩佳作 480 多篇。海拔 841米的洗藥湖，為南昌市的最高峰，夏季平均氣溫只有 22℃，比市區(qū)要低 3— 5℃，素有“小廬山”之稱， 是理想的避暑佳處。 在榮獲國家重點風(fēng)景名勝區(qū)后，省市區(qū)政府當(dāng)即重新審視原定的建設(shè)大規(guī)劃，并將其定位于省城的衛(wèi)星城和后花園，南昌西部的居住和文化教育基地，以休閑度假旅游接待為特色 的山水生態(tài)城市。 第二，新城區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)綠化用地，舊城區(qū)改造中增辟小型綠地，建設(shè)磨盤山公園、天寧湖公園、野生動物園等三個大型綜合性公園；規(guī)劃烏源港、銅源港等河流沿岸作為城區(qū)景觀走廊；在城區(qū)東部的紅灣公路入城處和昌灣大道入城處將興建兩個城區(qū)門戶景觀廣場，規(guī)劃人均綠地面積到 2020 年不少于 20平方米。 第四，污染“大戶”一律清出城區(qū)。 為了拉近灣里與南昌市區(qū)的距離， 2020 年年底，南昌市唯一一條旅游快速道 ——— 紅灣公路在灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)苗圃破土動工，該路全長 10． 6 公里，東起紅谷灘新區(qū)紅谷四路西端，西至灣里區(qū)域中心，橫穿昌九高速公路，現(xiàn)已基本完工。此外，規(guī)劃中的西環(huán)高速、南昌火車站西客站等都將 便捷這里的交通。山下招賢鎮(zhèn)是灣里區(qū)的行政和商務(wù)中心，樓盤主要為多層住房與商鋪；山上以太平鄉(xiāng)和梅嶺鎮(zhèn)為中心，集中規(guī)劃建設(shè)大批物美價廉的別墅群。而那些正在開發(fā)的別墅群，頃刻成了南昌中高收入者關(guān)注的熱點，現(xiàn)在 ,本板塊均價已經(jīng)直接上升至每平方米 2020 元到 6000 元，漲勢迅猛。這里真可謂“晨聞鳥語，夜聽泉聲”，詩情畫意令人向往不已。 據(jù)介紹，山上的十幾個樓盤正以其大面積、原生態(tài)的特質(zhì)，共同傾力打造這塊美麗的風(fēng)水寶地。 （ 3）都市天然后花園 美好的景區(qū)規(guī)劃與便捷在即的交通，喚醒了沉睡多年的房地產(chǎn)行業(yè)。 畫意居、東方假日廣場、帝景灣洋城、維也納森林、恒茂都市花園（森林海）、心怡家園、敏龍花園、南山逸居、桃源商住樓等眾多樓盤，其中部分樓盤已基本銷售告罄。 畫意居，則打出了“營氧村”的新賣點，它既近山臨水，又在山城中心生活區(qū)，設(shè)計中的小區(qū)四處流溢著文化品位，對南昌的 文化市民尤其有吸引力。而鎮(zhèn)上項目無不以擁有學(xué)校資源作為項目又一核心潛力磁場，眾多學(xué)生生活直接產(chǎn)生的人氣聚集、商業(yè)消費、物業(yè)租賃等為周邊項目的后期升值提供了堅實的基礎(chǔ)。 （二）灣里樓盤分布圖 本資料 來自 （三） 灣里在售及待售樓盤 樓盤名稱 開盤時間 產(chǎn)品規(guī)模 產(chǎn)品類型 銷售均價 在售樓盤 帝景灣洋城 2020． 11 占地 260 余畝 總建 21 萬㎡ 多層、別墅 三期銷售，多層均價 2800 元 /平米 洪恒山莊 2020． 10 占地 平米，總建 平米 多層、小高層 多層均價 2700 元 /平米 綠苑小區(qū) 占地 15938 平米，總建 25500平米 多層 銷售均價 2400 元 /平方米 本資料 來自 九洲依云郡 占地 69866 平米，總建 127880平米 小高層、多層（ 14棟 46 層的多層 5 棟 1113 層的小高層 多層：均價 2900 元 /平方米 小高層 3700 元 /平方米 紫廬 6 號 占地 17808 平方米，總建 平方米 普通住宅 高層公寓、別墅、多層 目前推出高層公寓，均價 3100 元 /平方米 乾茂宮園 占地面積：約72220 平方米（ 畝 ），總建筑面積：約8 萬㎡ 普通住宅多層、低層（ 27 棟 56層的多層 20 棟3 層的低層） 聯(lián)排、雙拼別墅 多層均價 2800 元 /平方米，聯(lián)排52005300 元 /平米 恒茂森林海 近期開盤 總占地面積 畝，總建 萬平方米 9 棟 23 層的低層 3棟 56層的多 層，獨棟別墅 銷售單價 5800 元 /平方米 ， 成交均價 5154 元 /平方米 梅嶺康都 總建筑面積：約29200 ㎡ 度假公寓、別墅 公寓均價 :5500 元/平米 羅馬假日 占地面積：約 135畝，總建筑面積：約 8 萬㎡ 酒店公寓、獨棟別墅 公寓均價 4200 元 /平方米 待售樓盤 翠谷 尚未入市 占地 約 25 畝 總建筑面積28000 余平方米 普通住宅 預(yù)計多層均價2800 元 /平米 龍泉灣 尚未入市 —— 商業(yè)、公寓、住宅 本資料 來自 （ 四）項目環(huán)境建設(shè)條件 灣里規(guī)劃確定城區(qū) 發(fā)展方略是： “ 西控、東拓、南伸、北接、中秀 ” 。 一核指 : 磨盤山綠核及其周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，還有磨盤山南路和云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，共同構(gòu)成全區(qū)的主中心。四片。七脈。主要有：紅灣公路 — 磨盤山南路 — 磨 盤山，招賢大道— 磨盤山南路 — 磨盤山，云灣公路 — 磨盤山，幸福南路 — 磨盤山，還有三條規(guī)劃道路從磨盤山引出。重視公共設(shè)施和綠地的配套建設(shè)和符合城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。在新區(qū)開發(fā)時，按國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)配置中小學(xué)，重視幼兒園、托兒所的規(guī)劃與建設(shè)；居住區(qū)規(guī)劃與社會發(fā)展規(guī)劃接軌，適應(yīng)住宅私有化趨向，推進住宅商品化建設(shè)。遠(yuǎn)期（ 2020 年）規(guī)劃居住用地 397 公頃，占城市總建設(shè)用地的 %，人均 平方米。各組團內(nèi)部分別配以相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和中、小學(xué)。老城組團：北至翠巖寺 ，南到南堡路－花園路－愛民路，東西兩側(cè)均為山麓。規(guī)劃結(jié)合大宇學(xué)院的改、擴建，改善周邊地區(qū)居民居住條件，以提供基礎(chǔ)設(shè)施和綠地廣場等開放空間為主。幸福組團：位于老城組團南側(cè)，磨盤山西側(cè)，北至南堡路，南到坑王路，東臨磨盤山麓 陳家路，西達坑王路。磨盤山周邊用地、幸福路和南堡路之間用地規(guī)劃為一類居住用地；其余為二類居住用地。磨盤組團：位于磨盤山東，北起花園路－愛民路，南達內(nèi)環(huán)路，東至竹山路－昌灣大道，西到磨