【正文】 住與工作、國際性品位與格調(diào)的基準(zhǔn)線確立本 案的空間/環(huán)境及價(jià)值模式。第一期面積較小，位臨關(guān)山一路，除居住區(qū)外，在臨大門處擬建商場占地 4000m178。二期遠(yuǎn)離大門，主要建造高層住宅，另外還將建造一多功能會所和幼兒園。在靠近關(guān)山一路的角落建一約占地約 1200m178。 其次，結(jié)合各地快的實(shí)際情況，在每個地塊中除了綠化及現(xiàn)代古典相結(jié)合的建筑小品外，還將安排少量短程人造河流或小型湖泊，使小區(qū)居民能有一個良好的生活環(huán)境。 （五）空間與環(huán)境設(shè)計(jì) 各組團(tuán)的空間自由式布局，居住小區(qū)內(nèi)部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強(qiáng)空間的多樣性，可識別性，營造具有個性化的小區(qū)空間形象。 （六）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積（ m178。） 314528 住宅棟數(shù) 47 總居 住面積（ m178。） 39700 地下車庫面積（ m178。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下： 房型 兩房兩廳單衛(wèi)（ A 型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ B 型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ C型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ D 型） 四房兩廳雙衛(wèi) （ E 型） 面積 配比 % % % % % 售價(jià) 2021 2021 2500 2021 2021 （八）附屬設(shè)施 （ 1）門窗：高級裝紗塑鋼窗，陽臺門為高級裝紗塑鋼門； （ 2）廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口； （ 3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口； （ 4）門扇：每戶大門采用高級防盜門； （ 5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管； （ 6）電梯：每棟高層住宅安裝雙行電梯： （ 7）樓梯：公共樓梯間鋪高級釉面防滑地磚； （ 8）網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進(jìn)戶； （ 9）安保：單元門采用高級可視對講門，小區(qū)設(shè)置紅外線監(jiān)控， 24小時保安； （ 10）供水：采用變頻供水，一戶一表，抄表到戶。 四、環(huán)保與市政配套（一）設(shè)計(jì)中配套 A 吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。 C 通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。 E 地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。 （二）施工中環(huán)保 A 現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過 程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對方及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 B 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。 D 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減 少施工噪聲對居民生活的影響。 F 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。 （三）使用中的環(huán)保 A 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。 B 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 D 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 F 大樓的生活垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市 指定堆放點(diǎn)。 五、機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)營管理任務(wù)非常重。 具體組織情況如下圖所示： 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 任務(wù)劃分： 總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。 經(jīng)理部負(fù)責(zé)行政計(jì)劃、接待。（ 4 人） 銷售部負(fù)責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售。（ 4 人） 行政秘書人員崗位職責(zé)的確立： 管理人員崗位職責(zé)的確立： 市場崗位人員職責(zé)的確立： 銷售人員崗位職責(zé)的確立： 經(jīng)理職責(zé)： 為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會招聘有志之士到本公司。公司具體錄原則為： （ 1）旺盛的精力； （ 2）表達(dá)能力強(qiáng)； （ 3）具有高超的社會技能； （ 4）服從指揮； （ 5）腳踏實(shí)地； （ 6）適合顧客； （ 7）有沖勁、有創(chuàng)意； （ 8）具有與他人共同合作的能力。因此對銷售人員的培訓(xùn)成為本 開發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 七、資金籌措 融資總論： 房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，開 發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，我們應(yīng)借助各種融資手段，爭取充足的資金來開發(fā)我們的商品房項(xiàng)目。 因此我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”計(jì)劃投入開發(fā)資金 3,000 萬元與武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司、北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā) “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住區(qū)項(xiàng)目。集團(tuán)注冊資本15 億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35 家，已成為 “武漢 ?中國光谷 ”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。武漢工程科學(xué)研究資產(chǎn)也劃歸武漢高科管理。是 “武漢 ?中國光谷 ”建設(shè)的主力軍，武漢科技新城建設(shè)主要業(yè)主之一。集團(tuán)公司投資的 “東湖大學(xué)科技園 ”建設(shè)項(xiàng)目是全國十五家大學(xué)園試點(diǎn)單位之一；控股的 “華中曙光軟件園 ”是國家重點(diǎn)軟件產(chǎn)業(yè)基地 “湖北省軟件產(chǎn)業(yè)基地 ”的主體和示范工程，受到國家有關(guān)部委和湖北省、武漢市的高度重視和大力支持。目前公司有 35 家全資、控股、參股企業(yè)，分布在電子與通信、計(jì)算機(jī)與軟件、新型復(fù)合材料、高科技農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代交通、能源、機(jī)械、旅游、計(jì)生產(chǎn)品和生物工程等等產(chǎn)業(yè)勢頭良好、投資收益明顯，形成了多層次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、多項(xiàng)目投資開發(fā)、多元化開放經(jīng)營、全方位社會服務(wù)的經(jīng)營格局。 “三特索道 ”、 “華軟軟件 ”、 “海集高科 ”、 “華中數(shù)控 ”等企業(yè)將相繼上市。具備與我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”合作的條件。近幾年來，聯(lián)想除了向ＩＴ服務(wù)轉(zhuǎn)型之外，其產(chǎn)品線也擴(kuò)張到了ＰＤＡ、手機(jī)等未來的主流移動通信終端。 成立于 2021 年 6 月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。 相對于北京、上海等國內(nèi)一級市場，武漢近年來房地產(chǎn)市場運(yùn)行非常平穩(wěn)，房價(jià)沒有大起大落，泡沫成分少，消費(fèi)者購房更加理性，這些對于外來的開發(fā)商是一個比較有誘惑力的因素。 借鑒天津的成功經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)想集團(tuán)再次進(jìn)軍武漢地產(chǎn)業(yè)，與我 “世紀(jì)地產(chǎn) ”合作共同 開發(fā) “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住區(qū)項(xiàng)目。擬總投入資金 18萬平方米項(xiàng)目，預(yù)計(jì)三期總建筑面積 萬平方米。公司注冊資本 1 億元（我公司 3000 萬元，武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司 3000 萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4000 萬元）流動資金 2400 萬元（滾動開發(fā)）。世紀(jì)地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以現(xiàn)金投入 3000 萬元人民幣，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以現(xiàn)金投入 4000 萬元，武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司以開發(fā)區(qū)內(nèi) 270畝的土地使用權(quán)作為股本投入，按 20萬 /畝計(jì)算，作價(jià) 5400萬元人民幣。 項(xiàng)目實(shí)施操作均由我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”進(jìn)行。 雙方根據(jù)股權(quán)比例交納的出資額及項(xiàng)目具體運(yùn)作責(zé) 任，商議決定利潤按 30： 35： 35 的注冊資本股權(quán)比例進(jìn)行分配。本項(xiàng)目每期計(jì)劃在開工第三個季度開始預(yù)售，第一期開發(fā)按銷售 95％計(jì)算，第二期開發(fā)按銷售 95％計(jì)算，第三期開發(fā)按銷售 90％計(jì)算。 （ 1）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按市場慣例，包括代理、廣告、律師等費(fèi)用以銷售收入的 3％計(jì)算。 （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按 33％計(jì)取。項(xiàng)目開發(fā)毛利率達(dá)到 ％。 （二）環(huán)境效益分析 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為 核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。 （三）社會效益分析 圖表分析： 社會因素 影 響 措施建議 對居民收入的影響 項(xiàng)目建成后屬高尚住宅主要銷售對象為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)工作人員，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難 分期付款 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時也有所增加 物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮 對就業(yè)的影響 提供百余個就業(yè)機(jī)會 重才惜才加強(qiáng)招聘工作 對地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 補(bǔ)充了周邊中、小學(xué)校生源 為住戶提供信息 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 完善地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程 適當(dāng)擴(kuò)大服務(wù)范圍不盲目擴(kuò)建 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典 都市 ”住宅建成后，以聯(lián)想集團(tuán)為依托，成為武漢市第一個全智能住宅小區(qū)。加之近幾年來周邊地區(qū)將陸續(xù)開發(fā)建成住宅小區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)基地，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場頗佳。 項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善武漢市城市形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城市總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會效益 巨大。 （二）項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目建筑工程量龐大，施工周期較長。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取國內(nèi)外大型住宅社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。 在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，如能爭取落實(shí)進(jìn)一步的稅收退還及減免，則對項(xiàng)目的資金運(yùn)用及周轉(zhuǎn)帶來極大的幫助，為項(xiàng)目融資創(chuàng)造巨大的靈活空間。整個小區(qū)外觀上錯落有致， 的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小 品設(shè)置在住宅樓周圍。 （ 6）其他 （五）結(jié)論 本項(xiàng)目社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元 ,同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了 “十五 ”計(jì)劃的良好開局。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。 邁向世界超級城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。未來超級城市必不可少的 10 個因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場 聯(lián)動的良好局面。 3 武漢商品住宅價(jià)格走勢 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 ?半島尊邸和南湖山莊。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化