【正文】 型）為主干，周圍點綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。 配比： 多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟 高層：C型14棟 3 目標(biāo)市場地位 項目銷售目標(biāo)群如下： （1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （2）周邊高校的教師以及工作者； （3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （5）外地來漢的經(jīng)商者。 （一）市場概況 1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況 武漢市是中國六大中心城市之一。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。 得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。 超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會和財政收入的經(jīng)濟(jì)投資。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。 2 武漢房地產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。 武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。 形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/?。 洪山區(qū)：，；，%。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體??高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。 4 武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2002年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70％。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。 2．名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤??“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場的趨勢 2002年7月1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá)150余棟，總建筑面積將達(dá)到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。 4．消費者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40％，％，％，％，％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。 ，；，%。 2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。16月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買賣成交12999起，%。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）競爭分析 1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點 ●特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展 ●特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 ●特點三：戶型面積在變小、房間在變多 ●特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞 ●特點五：成規(guī)模、重環(huán)境 ●特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 ●特點七：精裝修房需求不容忽視 ●特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點 2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析 本項目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目構(gòu)成競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。 洪山區(qū)指數(shù) 2001第四季度 2002第一季度 2002第二季度 2002第三季度 2002第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。漲幅為7%。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。 。此季度強(qiáng)銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量都超過6000平方米。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。 此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達(dá)4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)