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物業(yè)管理業(yè)納稅評估手冊試行doc72頁-在線瀏覽

2025-01-17 03:43本頁面
  

【正文】 行為稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 四、契稅的計算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。北京市契稅稅率自2002年7月1日起,由原4%調(diào)整為3%。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強納稅評估工作的有效性和針對性,從2003年我市地稅系統(tǒng)實施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中,隨機抽取了50個案例進(jìn)行統(tǒng)計分析。在檢查有問題的46戶中,最高查補稅款114萬元,最低查補稅款3400元,平均查補稅款15萬元。由此看出,物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。首先,按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率,分為常見問題和特殊問題,%,%,如圖34所示。在這類問題中,物業(yè)管理公司將收入計入“預(yù)收賬款”%,計入“其他應(yīng)付款”%,計入“應(yīng)付賬款”和“長期應(yīng)付款”%,計入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”%。圖 33案例1:某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、(,2001年1月至12月代收576716元),計入“其他應(yīng)付款”科目,未繳納營業(yè)稅。”及第五條:“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。案例2:檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務(wù)檢查時,發(fā)現(xiàn)該單位一直以來,將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費記入“預(yù)收賬款”科目,未及時計算繳納營業(yè)稅。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)(以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人),應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅。案例3:經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn),(1)某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、計入“應(yīng)收帳款”科目,未計營業(yè)收入,未申報繳納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率?!奔盃I業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%?!薄墩魇战逃M附加的暫行規(guī)定》第二條:“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人,應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費附加。(二) 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目,逃避納稅?!焙蛧惏l(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為,屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù),因此,對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅,對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。二、特殊問題(一) 價外費用未作計稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費,不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。 案例5:北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費的同時,%收取業(yè)主稅金?!盃I業(yè)外收入”科目。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條:“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額?!钡诰艞l:“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。(三) 暫收款項未申報繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項,如:物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準(zhǔn)備裝修時,企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金,不計入“營業(yè)收入”,少繳營業(yè)稅。(五) 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理,或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司,銷售房屋時,不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 案例6:某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬,金額為18720元,是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅,應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補繳個人所得稅。(二) 不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅,而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目,逃避繳納個人所得稅。(二) 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款:“...誤餐補貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定。二、特殊問題(一)以收抵支,逃避繳納企業(yè)所得稅物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等,以收抵支或收入不入賬,逃避繳納企業(yè)所得稅。第五節(jié) 房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)涉稅問題一、常見問題(一)企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),未記入“固定資產(chǎn)”科目,未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營出租業(yè)務(wù),代收租金,未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅),營業(yè)稅,印花稅等相關(guān)稅金。財務(wù)分析的最基本功能,是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息,減少決策的不準(zhǔn)確性。(二)財務(wù)分析的方法 財務(wù)分析的方法,主要有比率分析法和趨勢分析法兩種。趨勢分析法是指將一個企業(yè)連續(xù)若干期的會計報表,比較各項目前后期的增減方向和幅度,從而揭示企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的增減變化及發(fā)展趨勢。(三)財務(wù)分析的內(nèi)容 財務(wù)分析的數(shù)據(jù)主要來源于企業(yè)定期編制的各種會計報表。 償債能力分析。企業(yè)償債能力的高低是債權(quán)人非常關(guān)心的,而處于企業(yè)安全性的考慮,也受到管理者和股東的普遍關(guān)注。它是對企業(yè)獲取利潤的能力和盈利分配情況所做的分析,包括利潤的目標(biāo)分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。 運營能力分析。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快,反映企業(yè)資產(chǎn)流動性好、償債能力強,受到債權(quán)人的關(guān)心,而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān),得到投資者和管理者的重視。它是通過會計報表進(jìn)行多期比較、企業(yè)間比較、目標(biāo)分析以及各種綜合分析,來研究企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的發(fā)展趨勢,幫助企業(yè)管理者規(guī)劃未來,為投資者和債權(quán)人提供決策依據(jù)。表41資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司 2000年12月31日 單位:元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn):流動負(fù)債: 貨幣資金185000148150 短期借款 68300005000 短期投資21500015000 應(yīng)付票據(jù)69 應(yīng)收票據(jù)3 應(yīng)付賬款70200011360 應(yīng)收股利4 預(yù)收賬款71300002000 應(yīng)收利息5 代收款項7240004000 應(yīng)收賬款62686520895 應(yīng)付工資7325002500 其他應(yīng)收款7500500 應(yīng)付福利費7420002700 預(yù)收賬款8 應(yīng)付股利750 應(yīng)收補貼款9 應(yīng)交稅金762400 存貨101150020260 其他應(yīng)交款80700 待攤費用11400400 其他應(yīng)付款81400400 一年內(nèi)到期的長期債券投資21 預(yù)提費用8220002750 其他流動資產(chǎn)24 預(yù)計負(fù)債83 流動資產(chǎn)合計31139265195205 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債86長期投資: 其他流動負(fù)債90 長期股權(quán)投資32100000100000 流動負(fù)債合計10076000 長期債權(quán)投資34長期負(fù)債: 長期投資合計38100000100000 長期借款1019000090000固定資產(chǎn): 應(yīng)付債券102 固定資產(chǎn)原價399000050000 長期應(yīng)付款103 減:累計折舊402000010000 專項應(yīng)付款106 固定資產(chǎn)凈值417000040000 代管基金1073000047500 減:固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備42 其他長期負(fù)債108 固定資產(chǎn)凈額437000040000 長期負(fù)債合計110120000147500 固定資產(chǎn)清理46遞延稅項: 固定資產(chǎn)購建支出475500055000 遞延稅款貸項111 固定資產(chǎn)合計5012500095000 負(fù)債合計114196000無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn):所有者權(quán)益: 無形資產(chǎn)512000018000 實收資本115200000200000 長期待攤費用522020018200 減:已歸還投資116 其他長期資產(chǎn)53 實收資本凈額117200000200000 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計604020036200 資本公積118遞延稅項: 盈余公積1195000 遞延稅款借項61 其中:法定公益金120 未分配利潤121345622137 所有者權(quán)益合計122208456資產(chǎn)總計 67404465426405負(fù)債和所有者權(quán)益合計135404465426405表42損益表編制單位:***物業(yè)管理有限公司2000年12月31日單位:元項 目行次本月數(shù)(略)本年累計數(shù)一、經(jīng)營收入157400 減:經(jīng)營成本211660 經(jīng)營稅金及附加3二、經(jīng)營利潤4 加:其他業(yè)務(wù)利潤52564 減:經(jīng)營費用61000 管理費用710110 財務(wù)費用812000三、營業(yè)利潤9 加:投資收益106000 補貼收入11 營業(yè)外收入125000 減:營業(yè)外支出13四、利潤總額14 減:所得稅15五、 凈利潤1623144二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。根據(jù)債務(wù)到期日遠(yuǎn)近不同,可分為短期償債能力比率和長期償債能力比率兩種。因為短期債務(wù)多以現(xiàn)金償還,故又稱邊線能力比率。企業(yè)資產(chǎn)的流動性越高,金額越大,其償債能力越強,反之則弱。 流動比率流動比率是衡量企業(yè)短期償債能力最常用的比率。其計算公式如下: 流動比率 = 流動資產(chǎn) / 流動負(fù)債根據(jù)表41資料所示,***物業(yè)管理有限公司2000年流動比率計算如下: 流動比率 = / = 流動比率表明了企業(yè)的短期債務(wù)可由企業(yè)流動資產(chǎn)償債的能力。但實際上,應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營周期而異。然而,流動比率高,雖然對債權(quán)人來說償債有保障,但從企業(yè)看未必是好現(xiàn)象。另外,在判斷企業(yè)短期償債能力時,還應(yīng)將流動比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。它是從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分,再除以流動負(fù)債的比值。一般認(rèn)為,速動比率以不低于1:1為好,但在不同行業(yè)會有所不同。 現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率是衡量企業(yè)在緊急情況下,對短期債務(wù)的支付能力。其計算公式如下: 現(xiàn)金比率 =(貨幣資金+短期證券)/ 流動負(fù)債 =(148150+5000)/ = 現(xiàn)金比率只能說明企業(yè)在特殊情況下的應(yīng)急能力,因此,企業(yè)一般不需要備有過多的貨幣資金和短期債權(quán),而削弱資金的有效利用。主要包括:資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益比率、長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率、長期負(fù)債與營運資金比率等。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的,也可以衡量企業(yè)在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。從企業(yè)管理角度看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時度勢,全面考慮,一般認(rèn)為,該比率不大于50%為比較安全。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。一般來說,在企業(yè)經(jīng)營利潤高于借款利息率的情況下,投資者可獲得超額利潤。 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率該比率是指長期負(fù)債與固定資產(chǎn)的比率。這一比率說明企業(yè)的長期負(fù)債能夠用固定資產(chǎn)償還的能力。 根據(jù)表41資料所示,***物業(yè)管理有限公司2000年長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率計算如下: 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 147500 / 95000 = 長期負(fù)債與運營資金比率該比率是以長
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