【正文】 行為稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。 四、契稅的計(jì)算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。北京市契稅稅率自2002年7月1日起，由原4%調(diào)整為3%。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強(qiáng)納稅評(píng)估工作的有效性和針對(duì)性，從2003年我市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了50個(gè)案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。在檢查有問(wèn)題的46戶中，最高查補(bǔ)稅款114萬(wàn)元，最低查補(bǔ)稅款3400元，平均查補(bǔ)稅款15萬(wàn)元。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。首先，按照營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題發(fā)生頻率，分為常見(jiàn)問(wèn)題和特殊問(wèn)題，%，%，如圖34所示。在這類問(wèn)題中，物業(yè)管理公司將收入計(jì)入“預(yù)收賬款”%，計(jì)入“其他應(yīng)付款”%，計(jì)入“應(yīng)付賬款”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款”%，計(jì)入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”%。圖 33案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、（，2001年1月至12月代收576716元），計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。”及第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。案例2：檢查人員在對(duì)一家物業(yè)管理公司實(shí)施稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來(lái)，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時(shí)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。該行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。案例3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)營(yíng)業(yè)收入,未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額稅率。”及營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%?！薄墩魇战逃M(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅?！焙蛧?guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。二、特殊問(wèn)題（一） 價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 案例5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，%收取業(yè)主稅金。“營(yíng)業(yè)外收入”科目。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條:“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額?！钡诰艞l:“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。（三） 暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。（五） 房屋銷售收入未繳營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。 案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。（二） 不全額申報(bào)納稅 按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過(guò)節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。（二） 發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定。二、特殊問(wèn)題（一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國(guó)家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題一、常見(jiàn)問(wèn)題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。二、特殊問(wèn)題企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營(yíng)出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅），營(yíng)業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。財(cái)務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不準(zhǔn)確性。（二）財(cái)務(wù)分析的方法 財(cái)務(wù)分析的方法，主要有比率分析法和趨勢(shì)分析法兩種。趨勢(shì)分析法是指將一個(gè)企業(yè)連續(xù)若干期的會(huì)計(jì)報(bào)表，比較各項(xiàng)目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的增減變化及發(fā)展趨勢(shì)。（三）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容 財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于企業(yè)定期編制的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。 償債能力分析。企業(yè)償債能力的高低是債權(quán)人非常關(guān)心的，而處于企業(yè)安全性的考慮，也受到管理者和股東的普遍關(guān)注。它是對(duì)企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤(rùn)的目標(biāo)分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。 運(yùn)營(yíng)能力分析。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性好、償債能力強(qiáng)，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。它是通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行多期比較、企業(yè)間比較、目標(biāo)分析以及各種綜合分析，來(lái)研究企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的發(fā)展趨勢(shì)，幫助企業(yè)管理者規(guī)劃未來(lái)，為投資者和債權(quán)人提供決策依據(jù)。表41資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司 2000年12月31日 單位:元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金185000148150 短期借款 68300005000 短期投資21500015000 應(yīng)付票據(jù)69 應(yīng)收票據(jù)3 應(yīng)付賬款70200011360 應(yīng)收股利4 預(yù)收賬款71300002000 應(yīng)收利息5 代收款項(xiàng)7240004000 應(yīng)收賬款62686520895 應(yīng)付工資7325002500 其他應(yīng)收款7500500 應(yīng)付福利費(fèi)7420002700 預(yù)收賬款8 應(yīng)付股利750 應(yīng)收補(bǔ)貼款9 應(yīng)交稅金762400 存貨101150020260 其他應(yīng)交款80700 待攤費(fèi)用11400400 其他應(yīng)付款81400400 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資21 預(yù)提費(fèi)用8220002750 其他流動(dòng)資產(chǎn)24 預(yù)計(jì)負(fù)債83 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)31139265195205 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債86長(zhǎng)期投資： 其他流動(dòng)負(fù)債90 長(zhǎng)期股權(quán)投資32100000100000 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)10076000 長(zhǎng)期債權(quán)投資34長(zhǎng)期負(fù)債： 長(zhǎng)期投資合計(jì)38100000100000 長(zhǎng)期借款1019000090000固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券102 固定資產(chǎn)原價(jià)399000050000 長(zhǎng)期應(yīng)付款103 減：累計(jì)折舊402000010000 專項(xiàng)應(yīng)付款106 固定資產(chǎn)凈值417000040000 代管基金1073000047500 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備42 其他長(zhǎng)期負(fù)債108 固定資產(chǎn)凈額437000040000 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)110120000147500 固定資產(chǎn)清理46遞延稅項(xiàng)： 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出475500055000 遞延稅款貸項(xiàng)111 固定資產(chǎn)合計(jì)5012500095000 負(fù)債合計(jì)114196000無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益： 無(wú)形資產(chǎn)512000018000 實(shí)收資本115200000200000 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用522020018200 減：已歸還投資116 其他長(zhǎng)期資產(chǎn)53 實(shí)收資本凈額117200000200000 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)604020036200 資本公積118遞延稅項(xiàng)： 盈余公積1195000 遞延稅款借項(xiàng)61 其中：法定公益金120 未分配利潤(rùn)121345622137 所有者權(quán)益合計(jì)122208456資產(chǎn)總計(jì) 67404465426405負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)135404465426405表42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司2000年12月31日單位：元項(xiàng) 目行次本月數(shù)（略）本年累計(jì)數(shù)一、經(jīng)營(yíng)收入157400 減：經(jīng)營(yíng)成本211660 經(jīng)營(yíng)稅金及附加3二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)4 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)52564 減：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用61000 管理費(fèi)用710110 財(cái)務(wù)費(fèi)用812000三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)9 加：投資收益106000 補(bǔ)貼收入11 營(yíng)業(yè)外收入125000 減：營(yíng)業(yè)外支出13四、利潤(rùn)總額14 減：所得稅15五、 凈利潤(rùn)1623144二、償債能力償債能力分析主要是通過(guò)償債能力比率來(lái)分析的。根據(jù)債務(wù)到期日遠(yuǎn)近不同，可分為短期償債能力比率和長(zhǎng)期償債能力比率兩種。因?yàn)槎唐趥鶆?wù)多以現(xiàn)金償還，故又稱邊線能力比率。企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性越高，金額越大，其償債能力越強(qiáng)，反之則弱。 流動(dòng)比率流動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力最常用的比率。其計(jì)算公式如下： 流動(dòng)比率 = 流動(dòng)資產(chǎn) / 流動(dòng)負(fù)債根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年流動(dòng)比率計(jì)算如下： 流動(dòng)比率 = / = 流動(dòng)比率表明了企業(yè)的短期債務(wù)可由企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)償債的能力。但實(shí)際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期而異。然而，流動(dòng)比率高，雖然對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)償債有保障，但從企業(yè)看未必是好現(xiàn)象。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時(shí)，還應(yīng)將流動(dòng)比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。它是從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動(dòng)負(fù)債的比值。一般認(rèn)為，速動(dòng)比率以不低于1:1為好，但在不同行業(yè)會(huì)有所不同。 現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率是衡量企業(yè)在緊急情況下，對(duì)短期債務(wù)的支付能力。其計(jì)算公式如下： 現(xiàn)金比率 =（貨幣資金+短期證券）/ 流動(dòng)負(fù)債 =（148150+5000）/ = 現(xiàn)金比率只能說(shuō)明企業(yè)在特殊情況下的應(yīng)急能力，因此，企業(yè)一般不需要備有過(guò)多的貨幣資金和短期債權(quán)，而削弱資金的有效利用。主要包括：資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益比率、長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率、長(zhǎng)期負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資金比率等。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。從企業(yè)管理角度看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，全面考慮，一般認(rèn)為，該比率不大于50%為比較安全。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。一般來(lái)說(shuō)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高于借款利息率的情況下，投資者可獲得超額利潤(rùn)。 長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率該比率是指長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)的比率。這一比率說(shuō)明企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債能夠用固定資產(chǎn)償還的能力。 根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率計(jì)算如下： 長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 147500 / 95000 = 長(zhǎng)期負(fù)債與運(yùn)營(yíng)資金比率該比率是以長(zhǎng)