【正文】 指標(biāo)1215指標(biāo)16* 個(gè)人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報(bào)表）*管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用（損益表）* 應(yīng)付股利（資產(chǎn)負(fù)債表）企業(yè)所得稅常見問題一、不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 超標(biāo)準(zhǔn)的支出計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，作為稅前扣除，少繳企業(yè)所得稅。指標(biāo)6* 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流量表）* 營業(yè)收入（損益表）二、應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。企業(yè)基本情況：注冊時(shí)間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話、物業(yè)管理項(xiàng)目等；根據(jù)指標(biāo)測算，列示有疑點(diǎn)的涉稅科目；根據(jù)指標(biāo)測算，列示有疑點(diǎn)的涉稅事項(xiàng)。三、企業(yè)所得稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)17. 銷售（營業(yè)）成本增長率分析：銷售（營業(yè)）成本增長率大于20%的可判斷為存在異常。問題二： 指標(biāo)12. 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率=分析：如果企業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率，則判斷個(gè)人所得稅繳納情況異常。問題三： 指標(biāo)8. 資產(chǎn)負(fù)債表中貨幣資金的變化率同營業(yè)收入的變化率比較分析：大于20%可視為企業(yè)在營業(yè)稅繳納方面存在疑點(diǎn)。 指標(biāo)4. 資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長率與營業(yè)稅增長率對比分析：應(yīng)收賬款增長率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營業(yè)稅增長率，否則可視為存在異常。 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo)一、營業(yè)稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)1. 營業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的營業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。其計(jì)算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年資本保值增值率計(jì)算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。盈利能力比率主要包括：經(jīng)營凈利率、經(jīng)營毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤率等。其計(jì)算公式如下： 運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均運(yùn)營資金其中： 平均運(yùn)營資金 =（期初運(yùn)營資金+期末運(yùn)營資金）/ 2 運(yùn)營資金 = 流動(dòng)資產(chǎn) — 流動(dòng)負(fù)債***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營收入為270000元，期初流動(dòng)資產(chǎn)為50910元，期末流動(dòng)資產(chǎn)為59100元，期初流動(dòng)負(fù)債為15000元，期末流動(dòng)負(fù)債為21000元，該公司2000年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下：平均營運(yùn)資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是表明年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的次數(shù)。三、運(yùn)營能力 運(yùn)營能力分析主要是通過營運(yùn)能力比率來分析的。 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率該比率是指長期負(fù)債與固定資產(chǎn)的比率。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。一般認(rèn)為，速動(dòng)比率以不低于1:1為好，但在不同行業(yè)會(huì)有所不同。但實(shí)際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營周期而異。因?yàn)槎唐趥鶆?wù)多以現(xiàn)金償還，故又稱邊線能力比率。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性好、償債能力強(qiáng)，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。 償債能力分析。財(cái)務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不準(zhǔn)確性。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅?！盃I業(yè)外收入”科目。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！奔暗谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。 四、契稅的計(jì)算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費(fèi)，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費(fèi)。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）*（130%）*%?；居?jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。物業(yè)公司下屬的獨(dú)立核算的商店銷售貨物取得的收入。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征5%的營業(yè)稅。二、營業(yè)稅的計(jì)算（一）管理性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計(jì)算物業(yè)管理公司以下四項(xiàng)收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，按5%征收營業(yè)稅。我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共13種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。（二） 區(qū)分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進(jìn)行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務(wù)收入；凡主營業(yè)務(wù)收入外，從事交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動(dòng)所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 以上是國外通用的分類。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下4類： 居住物業(yè)。詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標(biāo)。該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，通過有效的機(jī)制對行業(yè)納稅評估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。 納稅評估處 2004年7月20日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 1一、物業(yè)管理的概念 1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點(diǎn) 3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn) 3一、收入的概念及種類 4二、物業(yè)管理費(fèi)的測算 5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) 5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算 6第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 7一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 7二、營業(yè)稅的計(jì)算 8三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 9四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算 9第三節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)算 10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 10一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 10三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 11四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 11第五節(jié) 其他稅種的計(jì)算 11一、車船使用稅的計(jì)算 11二、車船使用牌照稅的計(jì)算 12三、印花稅的計(jì)算 12四、契稅的計(jì)算 12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 13第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 14一、常見問題 14二、特殊問題 17第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問題 18一、常見問題 18二、特殊問題 18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 19一、常見問題 19二、特殊問題 19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題 20一、常見問題 20二、特殊問題 20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估 21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 21一、財(cái)務(wù)分析概述 21二、償債能力 24三、運(yùn)營能力 27四、盈利能力 29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo) 31一、營業(yè)稅評估指標(biāo) 31二、個(gè)人所得稅評估指標(biāo) 34三、企業(yè)所得稅評估指標(biāo) 35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估工作程序 36一、評估工作 37二、約談工作 37三、評估工作程序流程圖 38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標(biāo)對應(yīng)表 40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費(fèi)一覽表 44附錄三：相關(guān)法律規(guī)定 45第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來，其含義為“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。包括工業(yè)廠房、倉庫等。（參見《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386號）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司?！∩虡I(yè)物業(yè)居住物業(yè)特點(diǎn)１、需要良好的商業(yè)氛圍１、使用價(jià)值的長期性２、追求設(shè)施的先進(jìn)性２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價(jià)值不４、舒適性能庫存５、安全性?。?、耐久性分類１、辦公物業(yè)１、普通住宅２、酒店物業(yè)２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè)３、公寓４、娛樂休閑物業(yè)４、別墅管理模式１、自建自營以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合　３、委托經(jīng)營　管理內(nèi)容１、制定管理計(jì)劃１、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動(dòng)物針策略的制定業(yè)管理工作２、管理項(xiàng)目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法３、物業(yè)管理的各項(xiàng)日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系４、投訴、糾紛與緊急事故的處理　５、考核、評估與質(zhì)量管理　?。?、協(xié)助政府進(jìn)行社區(qū)管理，推進(jìn)　　全社會(huì)的文明和進(jìn)步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn)一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收到的收入。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。所謂實(shí)現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時(shí)確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的原則。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)可的工程價(jià)款結(jié)算賬單確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實(shí)際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計(jì)算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機(jī)構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。 計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。 四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題文件的通知〉的通知》（京稅三[1994]217號）的規(guī)定，教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計(jì)稅，%，對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計(jì)算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。在被抽取的50個(gè)案例中，有問題46戶，有問題率達(dá)到92%，如圖31所示。如圖33所示?！?，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天的規(guī)定。另據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。”的規(guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定。二、特殊問題（一） 出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。趨勢分析法可用絕對指標(biāo)，也可用相對指標(biāo)。盈利能力分析是財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財(cái)務(wù)比率。它是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比值。 速動(dòng)比率速動(dòng)比率，亦稱酸性測試比率。（二）長期償債能力長期償債