【文章內(nèi)容簡介】 “應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。 案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報酬所得稅目補繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584元。（二） 不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。二、特殊問題（一） 出差補助未繳納個人所得稅。（二） 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001 年12月支付管理人員誤餐補貼73656元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應(yīng)調(diào)增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。二、特殊問題（一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。（二）重復(fù)列支成本、費用在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題一、常見問題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅），營業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)一、財務(wù)分析概述（一）財務(wù)分析的概念 財務(wù)分析是指以財務(wù)報表和其他資料為依托和起點，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會計報表的使用者提供更相關(guān)和全面的財務(wù)信息。財務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少決策的不準(zhǔn)確性。稅務(wù)機關(guān)也可以通過財務(wù)分析，了解企業(yè)的運營情況，通過財務(wù)指標(biāo)的計算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點。（二）財務(wù)分析的方法 財務(wù)分析的方法，主要有比率分析法和趨勢分析法兩種。比率分析法是指在同一期會計報表上，將不同項目、不同類別或不同報表的有關(guān)項目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。趨勢分析法是指將一個企業(yè)連續(xù)若干期的會計報表，比較各項目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的增減變化及發(fā)展趨勢。趨勢分析法可用絕對指標(biāo)，也可用相對指標(biāo)。（三）財務(wù)分析的內(nèi)容 財務(wù)分析的數(shù)據(jù)主要來源于企業(yè)定期編制的各種會計報表。根據(jù)報表使用者的目的和側(cè)重點不同，財務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運營能力分析、發(fā)展趨勢分析。 償債能力分析。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長期負(fù)債能力的分析。企業(yè)償債能力的高低是債權(quán)人非常關(guān)心的，而處于企業(yè)安全性的考慮，也受到管理者和股東的普遍關(guān)注。 盈利能力分析。它是對企業(yè)獲取利潤的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤的目標(biāo)分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。盈利能力分析是財務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。 運營能力分析。它是對企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動性好、償債能力強，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。 發(fā)展趨勢分析。它是通過會計報表進(jìn)行多期比較、企業(yè)間比較、目標(biāo)分析以及各種綜合分析，來研究企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的發(fā)展趨勢，幫助企業(yè)管理者規(guī)劃未來，為投資者和債權(quán)人提供決策依據(jù)。（四）財務(wù)分析的一般步驟 財務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個部分分割開來，予以適當(dāng)安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；進(jìn)一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對決策有幫助的信息。表41資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司 2000年12月31日 單位:元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn)：流動負(fù)債： 貨幣資金185000148150 短期借款 68300005000 短期投資21500015000 應(yīng)付票據(jù)69 應(yīng)收票據(jù)3 應(yīng)付賬款70200011360 應(yīng)收股利4 預(yù)收賬款71300002000 應(yīng)收利息5 代收款項7240004000 應(yīng)收賬款62686520895 應(yīng)付工資7325002500 其他應(yīng)收款7500500 應(yīng)付福利費7420002700 預(yù)收賬款8 應(yīng)付股利750 應(yīng)收補貼款9 應(yīng)交稅金762400 存貨101150020260 其他應(yīng)交款80700 待攤費用11400400 其他應(yīng)付款81400400 一年內(nèi)到期的長期債券投資21 預(yù)提費用8220002750 其他流動資產(chǎn)24 預(yù)計負(fù)債83 流動資產(chǎn)合計31139265195205 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債86長期投資： 其他流動負(fù)債90 長期股權(quán)投資32100000100000 流動負(fù)債合計10076000 長期債權(quán)投資34長期負(fù)債： 長期投資合計38100000100000 長期借款1019000090000固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券102 固定資產(chǎn)原價399000050000 長期應(yīng)付款103 減：累計折舊402000010000 專項應(yīng)付款106 固定資產(chǎn)凈值417000040000 代管基金1073000047500 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備42 其他長期負(fù)債108 固定資產(chǎn)凈額437000040000 長期負(fù)債合計110120000147500 固定資產(chǎn)清理46遞延稅項： 固定資產(chǎn)購建支出475500055000 遞延稅款貸項111 固定資產(chǎn)合計5012500095000 負(fù)債合計114196000無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益： 無形資產(chǎn)512000018000 實收資本115200000200000 長期待攤費用522020018200 減：已歸還投資116 其他長期資產(chǎn)53 實收資本凈額117200000200000 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計604020036200 資本公積118遞延稅項： 盈余公積1195000 遞延稅款借項61 其中：法定公益金120 未分配利潤121345622137 所有者權(quán)益合計122208456資產(chǎn)總計 67404465426405負(fù)債和所有者權(quán)益合計135404465426405表42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司2000年12月31日單位：元項 目行次本月數(shù)（略）本年累計數(shù)一、經(jīng)營收入157400 減：經(jīng)營成本211660 經(jīng)營稅金及附加3二、經(jīng)營利潤4 加：其他業(yè)務(wù)利潤52564 減：經(jīng)營費用61000 管理費用710110 財務(wù)費用812000三、營業(yè)利潤9 加：投資收益106000 補貼收入11 營業(yè)外收入125000 減：營業(yè)外支出13四、利潤總額14 減：所得稅15五、 凈利潤1623144二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財務(wù)比率。根據(jù)債務(wù)到期日遠(yuǎn)近不同，可分為短期償債能力比率和長期償債能力比率兩種。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動負(fù)債能力的比率。因為短期債務(wù)多以現(xiàn)金償還，故又稱邊線能力比率。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動性及其金額大小表現(xiàn)的。企業(yè)資產(chǎn)的流動性越高，金額越大，其償債能力越強，反之則弱。短期償債能力比率主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等。 流動比率流動比率是衡量企業(yè)短期償債能力最常用的比率。它是企業(yè)流動資產(chǎn)總額與流動負(fù)債總額的比值。其計算公式如下： 流動比率 = 流動資產(chǎn) / 流動負(fù)債根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年流動比率計算如下： 流動比率 = / = 流動比率表明了企業(yè)的短期債務(wù)可由企業(yè)流動資產(chǎn)償債的能力。通常認(rèn)為，流動比率在2:1左右即屬適當(dāng)。但實際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營周期而異。一般情況下，經(jīng)營周期短，流動比率相應(yīng)就低；經(jīng)營周期長，流動比率就需相應(yīng)增加。然而，流動比率高，雖然對債權(quán)人來說償債有保障，但從企業(yè)看未必是好現(xiàn)象。因為過高的流動比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時，還應(yīng)將流動比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。 速動比率速動比率，亦稱酸性測試比率。它是從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動負(fù)債的比值。計算公式如下： 速動比率 =（流動資產(chǎn)—存貨）/ 流動負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動比率比流動比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。一般認(rèn)為，速動比率以不低于1:1為好，但在不同行業(yè)會有所不同。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評價。 現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率是衡量企業(yè)在緊急情況下，對短期債務(wù)的支付能力。它是貨幣資金和短期證券總額與流動負(fù)債的比值。其計算公式如下： 現(xiàn)金比率 =（貨幣資金+短期證券）/ 流動負(fù)債 =（148150+5000）/ = 現(xiàn)金比率只能說明企業(yè)在特殊情況下的應(yīng)急能力，因此，企業(yè)一般不需要備有過多的貨幣資金和短期債權(quán)，而削弱資金的有效利用。（二）長期償債能力長期償債能力比率是指償還長期負(fù)債本金和支付利息能力的比率。主要包括：資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益比率、長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率、長期負(fù)債與營運資金比率等。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系