【文章內(nèi)容簡介】 四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。 案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號(hào)文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584元。（二） 不全額申報(bào)納稅 按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。二、特殊問題（一） 出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅。（二） 發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001 年12月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656元計(jì)入“管理費(fèi)用”，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應(yīng)調(diào)增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：“...誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。二、特殊問題（一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。（二）重復(fù)列支成本、費(fèi)用在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項(xiàng)尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)又列入成本、費(fèi)用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題一、常見問題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅），營業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析的概念 財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依托和起點(diǎn)，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動(dòng)情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者提供更相關(guān)和全面的財(cái)務(wù)信息。財(cái)務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不準(zhǔn)確性。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過財(cái)務(wù)分析，了解企業(yè)的運(yùn)營情況，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點(diǎn)。（二）財(cái)務(wù)分析的方法 財(cái)務(wù)分析的方法，主要有比率分析法和趨勢(shì)分析法兩種。比率分析法是指在同一期會(huì)計(jì)報(bào)表上，將不同項(xiàng)目、不同類別或不同報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。趨勢(shì)分析法是指將一個(gè)企業(yè)連續(xù)若干期的會(huì)計(jì)報(bào)表，比較各項(xiàng)目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的增減變化及發(fā)展趨勢(shì)。趨勢(shì)分析法可用絕對(duì)指標(biāo)，也可用相對(duì)指標(biāo)。（三）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容 財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)主要來源于企業(yè)定期編制的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。根據(jù)報(bào)表使用者的目的和側(cè)重點(diǎn)不同，財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運(yùn)營能力分析、發(fā)展趨勢(shì)分析。 償債能力分析。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長期負(fù)債能力的分析。企業(yè)償債能力的高低是債權(quán)人非常關(guān)心的，而處于企業(yè)安全性的考慮，也受到管理者和股東的普遍關(guān)注。 盈利能力分析。它是對(duì)企業(yè)獲取利潤的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤的目標(biāo)分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。盈利能力分析是財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。 運(yùn)營能力分析。它是對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性好、償債能力強(qiáng)，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。 發(fā)展趨勢(shì)分析。它是通過會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行多期比較、企業(yè)間比較、目標(biāo)分析以及各種綜合分析，來研究企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的發(fā)展趨勢(shì)，幫助企業(yè)管理者規(guī)劃未來，為投資者和債權(quán)人提供決策依據(jù)。（四）財(cái)務(wù)分析的一般步驟 財(cái)務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個(gè)部分分割開來，予以適當(dāng)安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；進(jìn)一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對(duì)決策有幫助的信息。表41資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司 2000年12月31日 單位:元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金185000148150 短期借款 68300005000 短期投資21500015000 應(yīng)付票據(jù)69 應(yīng)收票據(jù)3 應(yīng)付賬款70200011360 應(yīng)收股利4 預(yù)收賬款71300002000 應(yīng)收利息5 代收款項(xiàng)7240004000 應(yīng)收賬款62686520895 應(yīng)付工資7325002500 其他應(yīng)收款7500500 應(yīng)付福利費(fèi)7420002700 預(yù)收賬款8 應(yīng)付股利750 應(yīng)收補(bǔ)貼款9 應(yīng)交稅金762400 存貨101150020260 其他應(yīng)交款80700 待攤費(fèi)用11400400 其他應(yīng)付款81400400 一年內(nèi)到期的長期債券投資21 預(yù)提費(fèi)用8220002750 其他流動(dòng)資產(chǎn)24 預(yù)計(jì)負(fù)債83 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)31139265195205 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債86長期投資： 其他流動(dòng)負(fù)債90 長期股權(quán)投資32100000100000 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)10076000 長期債權(quán)投資34長期負(fù)債： 長期投資合計(jì)38100000100000 長期借款1019000090000固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券102 固定資產(chǎn)原價(jià)399000050000 長期應(yīng)付款103 減：累計(jì)折舊402000010000 專項(xiàng)應(yīng)付款106 固定資產(chǎn)凈值417000040000 代管基金1073000047500 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備42 其他長期負(fù)債108 固定資產(chǎn)凈額437000040000 長期負(fù)債合計(jì)110120000147500 固定資產(chǎn)清理46遞延稅項(xiàng)： 固定資產(chǎn)購建支出475500055000 遞延稅款貸項(xiàng)111 固定資產(chǎn)合計(jì)5012500095000 負(fù)債合計(jì)114196000無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益： 無形資產(chǎn)512000018000 實(shí)收資本115200000200000 長期待攤費(fèi)用522020018200 減：已歸還投資116 其他長期資產(chǎn)53 實(shí)收資本凈額117200000200000 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)604020036200 資本公積118遞延稅項(xiàng)： 盈余公積1195000 遞延稅款借項(xiàng)61 其中：法定公益金120 未分配利潤121345622137 所有者權(quán)益合計(jì)122208456資產(chǎn)總計(jì) 67404465426405負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)135404465426405表42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司2000年12月31日單位：元項(xiàng) 目行次本月數(shù)（略）本年累計(jì)數(shù)一、經(jīng)營收入157400 減：經(jīng)營成本211660 經(jīng)營稅金及附加3二、經(jīng)營利潤4 加：其他業(yè)務(wù)利潤52564 減：經(jīng)營費(fèi)用61000 管理費(fèi)用710110 財(cái)務(wù)費(fèi)用812000三、營業(yè)利潤9 加：投資收益106000 補(bǔ)貼收入11 營業(yè)外收入125000 減：營業(yè)外支出13四、利潤總額14 減：所得稅15五、 凈利潤1623144二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財(cái)務(wù)比率。根據(jù)債務(wù)到期日遠(yuǎn)近不同，可分為短期償債能力比率和長期償債能力比率兩種。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動(dòng)負(fù)債能力的比率。因?yàn)槎唐趥鶆?wù)多以現(xiàn)金償還，故又稱邊線能力比率。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及其金額大小表現(xiàn)的。企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性越高，金額越大，其償債能力越強(qiáng)，反之則弱。短期償債能力比率主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等。 流動(dòng)比率流動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力最常用的比率。它是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比值。其計(jì)算公式如下： 流動(dòng)比率 = 流動(dòng)資產(chǎn) / 流動(dòng)負(fù)債根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年流動(dòng)比率計(jì)算如下： 流動(dòng)比率 = / = 流動(dòng)比率表明了企業(yè)的短期債務(wù)可由企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)償債的能力。通常認(rèn)為，流動(dòng)比率在2:1左右即屬適當(dāng)。但實(shí)際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營周期而異。一般情況下，經(jīng)營周期短，流動(dòng)比率相應(yīng)就低；經(jīng)營周期長，流動(dòng)比率就需相應(yīng)增加。然而，流動(dòng)比率高，雖然對(duì)債權(quán)人來說償債有保障，但從企業(yè)看未必是好現(xiàn)象。因?yàn)檫^高的流動(dòng)比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時(shí)，還應(yīng)將流動(dòng)比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。 速動(dòng)比率速動(dòng)比率，亦稱酸性測(cè)試比率。它是從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動(dòng)負(fù)債的比值。計(jì)算公式如下： 速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)—存貨）/ 流動(dòng)負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。一般認(rèn)為，速動(dòng)比率以不低于1:1為好，但在不同行業(yè)會(huì)有所不同。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評(píng)價(jià)。 現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率是衡量企業(yè)在緊急情況下，對(duì)短期債務(wù)的支付能力。它是貨幣資金和短期證券總額與流動(dòng)負(fù)債的比值。其計(jì)算公式如下： 現(xiàn)金比率 =（貨幣資金+短期證券）/ 流動(dòng)負(fù)債 =（148150+5000）/ = 現(xiàn)金比率只能說明企業(yè)在特殊情況下的應(yīng)急能力，因此，企業(yè)一般不需要備有過多的貨幣資金和短期債權(quán)，而削弱資金的有效利用。（二）長期償債能力長期償債能力比率是指償還長期負(fù)債本金和支付利息能力的比率。主要包括：資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益比率、長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率、長期負(fù)債與營運(yùn)資金比率等。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的