【正文】 2004年7月 前 言隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，為了提高人們的生活質(zhì)量，創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。我市地稅系統(tǒng)自2000年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，其有問題率高達(dá)92%，這就說明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問題。如何加強(qiáng)對物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。為了加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效的納稅評估，我們在認(rèn)真研究了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編寫了《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》。本手冊的編寫，本著“改善首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系”的原則，對提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。同時，通過有效的機(jī)制對行業(yè)納稅評估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。本手冊依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計(jì)制度》、《會計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評估工作實(shí)際，本著依法評估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫。本手冊內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標(biāo)。手冊以物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)用會計(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析方法，建立納稅評估指標(biāo)。希望本手冊可以幫助評估人員更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識，更加有針對性的開展該行業(yè)的評估工作。由于我國的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時間不長，還處于探索階段，無論在企業(yè)規(guī)范運(yùn)作、政府相關(guān)管理還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在不足，制定的指標(biāo)體系及評估方法，均是探索性的嘗試。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊中的錯誤在所難免，歡迎大家批評和建議，以便我們對《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》進(jìn)行修改和完善。 納稅評估處 2004年7月20日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 1一、物業(yè)管理的概念 1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點(diǎn) 3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn) 3一、收入的概念及種類 4二、物業(yè)管理費(fèi)的測算 5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) 5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算 6第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 7一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 7二、營業(yè)稅的計(jì)算 8三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 9四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算 9第三節(jié) 個人所得稅的計(jì)算 10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 10一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 10三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 11四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 11第五節(jié) 其他稅種的計(jì)算 11一、車船使用稅的計(jì)算 11二、車船使用牌照稅的計(jì)算 12三、印花稅的計(jì)算 12四、契稅的計(jì)算 12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 13第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 14一、常見問題 14二、特殊問題 17第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 18一、常見問題 18二、特殊問題 18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 19一、常見問題 19二、特殊問題 19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題 20一、常見問題 20二、特殊問題 20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估 21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 21一、財(cái)務(wù)分析概述 21二、償債能力 24三、運(yùn)營能力 27四、盈利能力 29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo) 31一、營業(yè)稅評估指標(biāo) 31二、個人所得稅評估指標(biāo) 34三、企業(yè)所得稅評估指標(biāo) 35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估工作程序 36一、評估工作 37二、約談工作 37三、評估工作程序流程圖 38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標(biāo)對應(yīng)表 40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費(fèi)一覽表 44附錄三：相關(guān)法律規(guī)定 45第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來，其含義為“財(cái)產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個較為廣義的范疇。而現(xiàn)實(shí)生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下4類： 居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。 商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。 工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等。 其他用途物業(yè)。包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校等。 以上是國外通用的分類。在我國，有人根據(jù)實(shí)際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過政府特許經(jīng)營。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。（三）物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員對已竣工驗(yàn)收并投入使用的各類物業(yè)，以經(jīng)營的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。（參見《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386號）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。業(yè)主可以是個人、集體、國家。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動。所以，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理的性質(zhì)也比較明確，主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中。不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別，但歸結(jié)起來，大致如圖所示：三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個物業(yè)類型，因此，在此僅對商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個介紹。　商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)特點(diǎn)１、需要良好的商業(yè)氛圍１、使用價值的長期性２、追求設(shè)施的先進(jìn)性２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不４、舒適性能庫存５、安全性?。?、耐久性分類１、辦公物業(yè)１、普通住宅２、酒店物業(yè)２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè)３、公寓４、娛樂休閑物業(yè)４、別墅管理模式１、自建自營以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合?。?、委托經(jīng)營　管理內(nèi)容１、制定管理計(jì)劃１、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物針策略的制定業(yè)管理工作２、管理項(xiàng)目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法３、物業(yè)管理的各項(xiàng)日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系４、投訴、糾紛與緊急事故的處理?。怠⒖己?、評估與質(zhì)量管理　　６、協(xié)助政府進(jìn)行社區(qū)管理，推進(jìn)　　全社會的文明和進(jìn)步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn)一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收到的收入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的收入。包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和投資收益等。（二） 區(qū)分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進(jìn)行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務(wù)收入；凡主營業(yè)務(wù)收入外，從事交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。（1）物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設(shè)施收入。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。（1）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費(fèi)。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。如開辦商店、飲食店、美容美發(fā)、彩擴(kuò)中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營收入。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計(jì)中為簡化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。二、物業(yè)管理費(fèi)的測算物業(yè)管理企業(yè)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)，計(jì)算公式如下：x = ∑ xi （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為 元/（月m2） xi = 各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月m2） i = 分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑ = 各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn)營業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實(shí)現(xiàn)原則。所謂實(shí)現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價款或取得收取價款的憑證。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認(rèn)原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”。同時，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，對營業(yè)收入的確認(rèn)原則又作了兩方面具體補(bǔ)充規(guī)定：（一）企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款日期作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。在這一日期，無論企業(yè)是否實(shí)現(xiàn)收到價款，均應(yīng)作為營業(yè)收入處理。如公共性服務(wù)費(fèi)收入和公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入，平時均采用預(yù)收方式，按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實(shí)現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)可的工程價款結(jié)算賬單確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進(jìn)行物業(yè)大修理等工程施工活動，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后，才能作為營業(yè)收入處理。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共13種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%稅率計(jì)算征收營業(yè)稅。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[2000]59號）的規(guī)定： 對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。 對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，憑其持有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托