【正文】 蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄 編制：審核：批準(zhǔn)：北京XX物業(yè)管理有限公司二零零五年二月目 錄 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié) 空調(diào)專業(yè) 27 ~ 33 第四節(jié) 第四節(jié)第一章第二章 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 部門經(jīng)理維修主管維修主管維修工維修工維修工維修工第三章 第二章 工程部管理范圍 工程部負(fù)責(zé)的日常工作有：1．對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。3．對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問(wèn)。 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供給。3． 3．4． 4．5． 5．6． 6．7． 7．8．對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。2． 2． 改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境，同時(shí)最大限度節(jié)約能源。4． 4． 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。6． 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。三、 三、綜合維修專業(yè)1． 1． 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。3． 3． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。5． 5． 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。7． 7． 負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。2． 2． 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。第三章 工程部規(guī)章制度第一節(jié) 第一節(jié) 2．各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 4．主管須每月組織所屬員工對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報(bào)告工程部主管。 6．所有機(jī)房、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門窗鎖好。 7．各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 9．所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 11．高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使 用。15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。2． 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān) 文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試 檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及 其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn) 入庫(kù)，妥為保管并做出詳細(xì)清單。工程接管驗(yàn)收程序發(fā)展商協(xié)調(diào)出具清單并由各方簽字提交檢查報(bào)告 ，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 ，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。 2．緊急維修 ，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 ，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。經(jīng)理審批領(lǐng)班安排工作并填寫相關(guān)記錄主管檢查 經(jīng)理審閱經(jīng) 理 通知搶修完成，系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行 客服部通知 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行通告 。 、代換、或加工修理。 、換班、加班、倒休等。 、代替或加工修理。 、加班、倒休等。 。 。 、備件、材料、文具及勞保用品。 、外單位聯(lián)系。 。 。 、代換或加工維修。 。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 。 5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。 2．所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。 3．工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。 5．公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借