【正文】 氣主管，且簽發(fā)人應對工作票內容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務程度進行全面的考慮。許可人應對工作票上的有關內容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現場核對。完成工作許可手續(xù)后，工作負責人 (監(jiān)護人 )應向工作者交待工作現場的情況和有關安全措施，并應始終在現場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。 (4) 工作間斷、轉移和終結制度。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。 (6) 在檢修工作完成后，應清掃現場后撤離。在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行 (因檢修工作需要試運行者除外 )。 2．各班組均應有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 4．加強勞動安全教育，在進行有危險的設備檢修時，專業(yè)主管應親自到場指揮。 6． 重要機房如變配電房 、電梯機房等應設警 戒牌，嚴禁非工作人員入內。 8． 水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電房等均應上鎖，鑰匙應由專人保管。 物業(yè)內進行電、氣焊，必須取得動火證。 11．建立事故處理制度。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 14．避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 第二章 各 類 管 理 規(guī) 定 第一節(jié) 電 梯 機 房 管 理 規(guī) 定 一、 機房內應由維護檢查人員管理，其他人員不得隨意進入，并在機房門掛有“機房重地 ，閑人 免進”字樣 。 三、 電梯 長期不使用時，應將機房電源開關斷開。 五、 每 周對機房進行一次全面的清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵 ， 機房內不得住人堆放雜物。 七、 保證 機房照明良好，并配備應急燈、滅火器 。 九、 機 房門窗應完好并上鎖，并注意采取措施，防止小動物進入。 十一、 按規(guī)定定期對機房內設施和設備進行維護保養(yǎng) 。 第二節(jié) 配 電 房 管 理 規(guī) 定 一、 配電房是 小區(qū) 供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工實行 24 小時運行值班。 二、 值班員 必須持證上 崗 ，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。 四、 配電設備 的倒閘操作由值班員單獨執(zhí)行，其他在場人員負責監(jiān)護，不得插手 ， 嚴禁兩人同時 進行 倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。對于突發(fā)性的 停電 事故應通過 張貼告示 向用戶做出解釋。 七、 做好配電 房 的防水、防潮工作，堵塞漏洞 ， 嚴防小動物進入配電 房 。 九、 值班員應認真做好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班 制度。 二、 保持泵房和設備清潔，每星期全面清掃一次。 四、 由維護員負責監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔、及時進行巡回檢查。 五、 長期未使用的水泵，至少每月試運行一次（根據泵的功能選擇運行時間 30 秒 — 5 分鐘）。 七、 如遇水箱清潔或管道閥門維修停水 時，應事先通知 物管處 ，讓其給業(yè)主發(fā)出停水通知，說明停水原因、停水時間，讓業(yè)主能早作準備。 第四節(jié) 維修工具使用管理辦法 目 的：確保工具的合理使用，妥善保管和有效控制 維修工具 。 工作職責：工程維修部負責檢查與監(jiān)督。共用工具是指較大件工具（如：切割機、電焊機、臺鉗、電鉆、管子鉗、各種 大小扳手等）。 共用工具使用管理辦法： 共用工具由值班人員保管，只允許公司內部使用，不得以個人名義轉借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。 所有使用人必須愛護工具，遵守誰損壞誰賠償的原則，由值班人員監(jiān)督。 個人所領取的工具，自已必須愛惜，人為損壞由個人賠償。 第五節(jié) 電梯使用管理規(guī)定 目 的：確保小區(qū)電梯的正常運行，延長電梯的使用壽命，同時確保電梯的使用安全。 工作職責： 工程維修部派專人負責巡查運行情況 安保部安保巡邏員進行監(jiān)督運行情況 詳細內容： 避免因使用不當損壞電梯，根據與業(yè)主相關約定，裝修期間電梯必須安裝防碰撞 保護壁。 散裝貨物必須在袋裝后才能使用電梯載運，防止灰塵和小件物品落入電梯井。 當電梯超載蜂鳴器報警時，應立即減載。 兒童及無民事能力的人員需成年人隨同搭乘電梯。 電梯進行維修保養(yǎng)時， 必須設置明顯的維修停用標志。 適用范圍：本小區(qū)所有業(yè)主房屋裝修的管理。 詳細內容： 業(yè)主或裝修單位在裝修前十天應向管理處領取及填寫《裝修申請表》，同時提供裝修圖紙一份。如審驗中發(fā)現有不符合要求的，向申請者說明理由，待修改后 重新審核。 業(yè)主或裝修單位應向管理處提交施工人員有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入小區(qū)。 如有入住裝修時間為星期一至五上午 7： 00—— 11： 00,下午 2： 00—— 6： 00, 雙休日及節(jié)假日上午 8： 00—— 12： 00,下午 2： 00—— 6： 00,冬季下午提前收工。 業(yè)主或裝修單位必須落實安全防火措施，確保施工人員、周圍業(yè)主人身和財產的安全。 業(yè)主或裝修單位在裝修時不得有下列行為： 損壞房屋承重結構、主體結構、破壞房屋外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格），擅自改變房屋設計用途、功能和布局等。 在房屋外擅自安裝、架設、搭建防盜門窗、玻璃房、遮陽蓬、花架、曬衣架等。 擅自封閉敞開式的陽臺和更改陽臺內壁的色彩。 在樓道、天臺、道路等公共部位作為加工場地，以及堆放材料和裝修垃圾。 管理處定期對裝修現場進行巡查，發(fā)現有違章行為應立即勸阻，勸阻無效時，要立即向上級管理 部門或者開發(fā)商報告。 第三章 物業(yè)各設施設備維修保養(yǎng)制度 第一節(jié) 水泵定期保養(yǎng)制度 目 的：確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。 工作職責：工程維修部負責按計劃進行維修保養(yǎng)。 排污泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。 泵體保養(yǎng)： 檢查泵體應無破損，銘牌完好，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好。 緊固機座螺絲并防銹處理。 電機保養(yǎng)： 外觀應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。 電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。 壓力表指示準確，表盤清晰。 控制柜保養(yǎng)： 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停 止按紐動作應靈活可靠。 清潔控制柜，合上總電源，檢查電源指示應正常。 第二節(jié) 風機保養(yǎng)制度 目 的：確保風機手動、自動能正常起動和運轉。 工作職責： 每月由消防管理人員開 機試驗檢查一次。 詳細內容： 每半年對小區(qū)大樓、地下室等所有風機進行一次全面保養(yǎng)，同時對風機控制柜、風閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。 手搖轉動風輪，觀察轉動情況，調節(jié)好皮帶的松緊度。 對各轉動部位加潤滑油，調節(jié)風閥傳動機構，要靈活可靠。 檢查控制柜內各種電器是否完好，緊固各接線端子。 開機試驗連續(xù)運轉半小時，觀察運轉時應無異樣聲音。 適用范圍：小區(qū)所有對講門禁報警系統(tǒng)。 管理處接受住戶的故障投訴。 詳細內容： 安保人員一旦發(fā)現系統(tǒng)出現故障，應及時通知 管理處登記。 每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路進行一次全面檢查維修。 清潔灰塵，注意防潮，特別防止雨水流入主機箱內。 適用范圍：本小區(qū)全部防盜監(jiān)控系統(tǒng)。 詳細內容： 每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。 檢查攝像頭固定是否牢固。 檢查避雷針接地是否良好。 適用范圍：本小區(qū)的各消防設備。 詳細內容： 日常情況下，消防主機自檢，發(fā)出報警信號，消控中心值班員迅速通知安保巡邏員，趕到現場檢查報警原因， 若誤報，則由消控中心操作復位處理。 月保養(yǎng)：以檢查為主，由安保人員巡邏時檢查，若發(fā)現有不符合要求的應及時糾正，確保系統(tǒng)正常運行。 抽查觸發(fā)每回路煙感探測器、試驗控制器和警鈴的響應等情況。 檢查手動控制裝置動作情況。 恢復并檢查系統(tǒng)使 之處于正常工作狀態(tài)。 適用范圍：本小區(qū)所有運行的電梯。 由有資質的 電梯專業(yè)維保公司 進行維修保養(yǎng)。 工程 部門明確專門管理人員 —主管 或 專門維修人員 或 電梯維修工。 每月檢查并督促電梯專業(yè)維保公司完成維保 計劃 。 每年在 技術 監(jiān)督局年檢前半月，以專業(yè)維保公司為主，完成對所有電梯的檢查和特例保養(yǎng)。 由部門主管組織 工程專職 人員會同電梯專業(yè)維保公司配合技術監(jiān)督局對應檢電梯進行年檢；并督促電梯公司完成整改內容，確認年檢報告及整改報告，存檔備案。 第七節(jié) 房屋及公共設施設備維護保養(yǎng)制度 目 的： 為了做好房屋及公共設施設備的維護保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設施設備最佳功能，有效延長設施的使用壽命 。 工作職責：工程維修部負責區(qū)分房屋維修的類型按操作流程實施。 編制計劃必須以設施設備的修理周期和修理間隔期 的使用要求和管理目標為依據。 做好維修保養(yǎng)和驗收過程的記錄并歸檔。 維修保養(yǎng)的方法和步驟按“房屋及設施設備維修保養(yǎng)操作流程”實施。 房屋及設施設備維修工作分為三 大類：一是保質期內的質量維修；二是保質期以外的日常維護保養(yǎng)（小修）；三是保質期以外公共部位設施設備的大中修。具體操作流程： 物業(yè)管理處制 定維修方案報業(yè)主委員會 業(yè)主委員會召開業(yè)主大會討論通過維修資金的使用 業(yè)主委員會與物業(yè)管理處以招投標形式選擇維修單位 業(yè)主委員會委托物業(yè)管理處與維修單位簽訂維修合同 物業(yè)管理處對維修現場進行跟蹤監(jiān)督 物業(yè)管理處會同業(yè)主委員會對維修項目進行驗收、簽字確認 驗收合格后、按合同從維修資金中支付維修費用 第四章 物業(yè)維修 設備管理規(guī)程 1． 0 目 的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求。 3． 0 定 義 3． 1 日常維護保養(yǎng) 指經常性的保養(yǎng)工作。 3． 2 一級保養(yǎng) 對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道 、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。 3． 4 中修 工程 中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。 3． 5 大修工程 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。 3． 6 設備更新和技術改造 設備更 新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。 3． 8 狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數的變化，出現明顯劣化后實施的維修。 Ⅱ 級設備：正壓風機、空氣處理器、 公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、 高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置 。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。 5． 1 對于符合磨損規(guī)律的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。 5． 3 對于 Ⅲ 級設備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。 6． 2 管理處機電主管負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。政府有關部門的驗收，管理處應參與。 驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。設備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理（驗收單接收人處簽字蓋設備管理部公章）。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證，管理處留復印件。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫《樓宇接管驗收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，由物業(yè)公司辦理清單簽字 、蓋章手續(xù)后，再移交給管理處專人保管。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交物業(yè)公司審核。 7． 3 設備的編號 設備編號由以下四部分組成： 第一部分表示 設備的類別：用數字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母 ++表示； 第三部分表示單位設備序號：用數字１．２．３ ......表示； 第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數字 Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 表示； 例： 03 － ++ － 1 － (Ⅰ) 電梯 湖景國際 1