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物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊-doc48頁-在線瀏覽

2025-01-17 03:35本頁面
  

【正文】 建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等,清點(diǎn) 入庫,妥為保管并做出詳細(xì)清單。工程接管驗(yàn)收程序發(fā)展商協(xié)調(diào)出具清單并由各方簽字提交檢查報(bào)告 ,以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 ,并提交工程部經(jīng)理審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé),并提交主管審閱。 2.緊急維修 ,須立即通知經(jīng)理,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 ,應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量減少對客戶之影響,并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案,備查。 設(shè)備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告,并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。經(jīng)理審批領(lǐng)班安排工作并填寫相關(guān)記錄主管檢查 經(jīng)理審閱經(jīng) 理 通知搶修完成,系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行 客服部通知 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行通告 。 、代換、或加工修理。 、換班、加班、倒休等。 、代替或加工修理。 、加班、倒休等。 。 。 、備件、材料、文具及勞保用品。 、外單位聯(lián)系。 。 。 、代換或加工維修。 。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 。 5.除以上各項(xiàng)外,所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。 2.所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。 3.工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳,做到工具與臺(tái)帳相符。 5.公用工具的借用,必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用辦法,工具借用最長時(shí)間為三天,如因工作原因,需再繼續(xù)使用時(shí),必須重新辦理借用手續(xù),工具用完后立即主動(dòng)歸還,不得拖延。 7.借用公用工具歸還時(shí),須由領(lǐng)班和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn),如有遺失或損壞,須由使 用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償,如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫《工程部借還物品記錄》,或無法確定使用人時(shí),造成公用工具的遺失或損壞,由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 9.所有工具要愛惜使用,工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí),無論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具,一律以舊換新。六、巡檢制度 1.巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷,掌握設(shè)備狀況,確保安全運(yùn)行的重要手段,各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行,并認(rèn)真記錄。如條件所限一時(shí)不能處理,則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后,報(bào)告領(lǐng)班,并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 4.巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后,必須將門鎖好。 2.接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作: ,聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹,交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。,是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符,如有不符,應(yīng)記入備注欄,并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 ,并在交接班記錄上簽字。 ,應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管,須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 ,接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后,方可進(jìn)行交接班。如有特殊情況,必須向主管或部門經(jīng)理請假,經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。3.每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備,做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活, 并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。如有較大故障,值班人員無力處理時(shí),應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管。 6.值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生,每班兩次,清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處,隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。如有來訪者,必須進(jìn)行登記。 所有工具、備件、材料必須經(jīng)過領(lǐng)班或主管方可領(lǐng)取。 領(lǐng)取工具、材料必須填寫領(lǐng)料單。 材料使用后要在工作單上填寫清楚,并經(jīng)領(lǐng)班或主管確認(rèn)。 多余材料必須退回庫房。十、機(jī)房鑰匙管理制度 1.凡24小時(shí)值班機(jī)房,除值班人員掌握一套外,其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。3.凡非24小時(shí)值班機(jī)房,值班完成后將鑰匙交24小時(shí)值班機(jī)房保管,以備發(fā)生緊急情況后,能打開機(jī)房門。 5.遺失鑰匙須立即報(bào)告。 3.本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門因檢查工作,必須要進(jìn)入這些場所時(shí),應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同,并通知當(dāng)值領(lǐng)班開門后進(jìn)入,同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。5. 5.工作結(jié)束后,應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場手續(xù)。 外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場所時(shí),必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件,到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場,在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。7.所有人員進(jìn)入這些場所后,都應(yīng)隨手關(guān)門,并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。必須在工作中做到文明施工,并認(rèn)真做到工完、料盡、場地清。被迫停止運(yùn)行必須進(jìn)行修理的故障,稱重大故障,應(yīng)及時(shí)匯報(bào)主管,由主管組織調(diào)查分析,提出修理意見報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施,并且對故障做到三不放過,(即:故障原因分析不清不放過;責(zé)任者與群眾沒受到教育不放過;沒有防范措施不放過。 設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修,對設(shè)備的全部或大部分解體檢查,稱之為大修。 中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而定的,對技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)備,按實(shí)際需要進(jìn)行有針對性的修理,恢復(fù)設(shè)備的性能。 對中修以上的設(shè)備進(jìn)行修復(fù)前,必須要有書面報(bào)告交工程經(jīng)理,說明:設(shè)備安裝日期、使用時(shí)間。4. 4.5. 5. 值班員必須認(rèn)真執(zhí)行工作單(維修單)。 在接到報(bào)修單20分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。 遇特殊情況時(shí),必須征得客戶同意,另行約定修理時(shí)間,并在工單上注明。 遇客戶單元特殊零件損壞,必須講清原因,取得諒解。 進(jìn)客戶區(qū)維修時(shí),必須著裝整齊,使用文明語言,不得大聲喧嘩,與客人口角。 值班員遇到解決不了的問題,不能講“我不會(huì)”、“你找別人”此類的話,要“我?guī)湍覀€(gè)人看看”或“我需要拿回去分析一下”。 每天要對本班次所有的維修單進(jìn)行登記。 每周要對維修單匯總,對耗材、時(shí)間、返修等做出統(tǒng)計(jì)。十五、綜合維修房屋管理制度1. 1.2. 2. 為了延長大樓的使用壽命,認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃,使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。 二裝施工中對施工圖紙嚴(yán)格審驗(yàn),對房間改造等項(xiàng)目要嚴(yán)格把關(guān),確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。 裝修竣工驗(yàn)收必須有電檢、消檢驗(yàn)收合格報(bào)告。第一節(jié) 第二節(jié)B. B.定期巡視,值班人員每天按現(xiàn)場運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定時(shí)間和項(xiàng)目,對運(yùn)行和備用的設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行定期檢查。如在設(shè)備過負(fù)荷或負(fù)荷有顯著變化時(shí),新裝、檢修或停運(yùn)后的設(shè)備投入運(yùn)行,運(yùn)行中出現(xiàn)可疑現(xiàn)象及天氣時(shí)的巡視。E. E.巡視檢查要精力集中,注意安全,不準(zhǔn)進(jìn)行其他工作。無論電氣設(shè)備帶電與否,未得主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),值班人員不得擅自接近導(dǎo)體進(jìn)行修理或維護(hù)工作。每班巡查內(nèi)容:房內(nèi)是否有異味,記錄電壓、電流、溫度、電表運(yùn)行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常,及時(shí)修理與報(bào)告。停電拉閘,檢修停電,掛標(biāo)示牌。J. J.配電室出入口及電纜層夾層出入口應(yīng)裝設(shè)擋鼠板防止小動(dòng)物進(jìn)入。B.變配電室工作制度1. 1.工作票工作票是允許在配變電設(shè)備上工作的書面命令,根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。 高壓室內(nèi)的二次線路或照明等回路上的工作,需將高壓設(shè)備停電或做安全措施。 第二種工作票的工作為: 帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。 不需要高壓設(shè)備停電的二次線路上的工作。 已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作,只需做簡單的安全措施,向絕無觸電危險(xiǎn)的鄰近有電處的工作。 工作票一式兩份,書寫正確清楚,不得任意涂改,若有更改由簽發(fā)人蓋章。 一個(gè)電氣連接部分或一個(gè)配電裝置全部停電,則有不同的工作地點(diǎn),可以發(fā)一張工作票。 對工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)。 必須完成上述工作許可手續(xù)后,工作班方可開始工作。 完成工作許可手續(xù)后,工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作班所有人員交待現(xiàn)場安全措施帶電部位和其他注意事項(xiàng)。 所有工作人員(包括監(jiān)護(hù)人)不許單獨(dú)留在高壓區(qū)內(nèi),若工作需要現(xiàn)場條件許可的情況下,可準(zhǔn)許一名具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn) 或幾人同時(shí)工作,監(jiān)護(hù)人須將有關(guān)安全注意事項(xiàng)詳盡指示。 監(jiān)護(hù)人在全部停電時(shí)可以參加工作班工作。監(jiān)護(hù)人可根據(jù)現(xiàn)場安全條件,施工范圍等情況,增設(shè)專人監(jiān)護(hù),專職監(jiān)護(hù)人不得兼做其他工作。 監(jiān)護(hù)人因故離開現(xiàn)場,應(yīng)指定能勝任者臨時(shí)代替。 、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度 工作間斷時(shí),工作班人員應(yīng)從現(xiàn)場撤出,安全措施保持不動(dòng),工作票仍由負(fù)責(zé)人執(zhí)存。每日工作完畢應(yīng)清掃并開放已封閉的道路,并將工作票交回值班人,次日復(fù)工應(yīng)得到值班人許可,取回工作票。若無負(fù)責(zé)人和監(jiān)護(hù)人帶領(lǐng),工作人員不得進(jìn)入現(xiàn)場。 工作間斷期間,若緊急需要,可將工作班全體人員已經(jīng)離開的工作地點(diǎn)的確切情況通知工作負(fù)責(zé)人,在得到明確可以送電的答復(fù)后方可執(zhí)行,并應(yīng)采取下列措施:(A)拆除臨時(shí)遮攔,接地線和標(biāo)示牌,恢復(fù)常設(shè)遮攔,摘掉“止步、高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)示。守候人員在工作票未收回以前,不得離開守候地點(diǎn)。(C)工作負(fù)責(zé)人和操作人員全面檢查無誤后,才可進(jìn)行加壓試驗(yàn)。 同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時(shí),全部安全措施開工前一次做完,不需再辦轉(zhuǎn)移手續(xù),但負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)應(yīng)清楚交代帶電范圍,安全措施和注意事項(xiàng)。 結(jié)束的工作票,保存三個(gè)月。 倒閘操作必須按照運(yùn)行領(lǐng)導(dǎo)人的命令或同意后才能進(jìn)行。 倒閘操作不得在交接班時(shí)進(jìn)行,盡可能在負(fù)荷最小時(shí)進(jìn)行,緊急情況例外。 必須遵照倒閘操作票的順序進(jìn)行,嚴(yán)禁憑想象、憑記憶。 電氣設(shè)備倒閘操作的技術(shù)要求規(guī)定如下:,先合隔離開關(guān),后合負(fù)荷開關(guān); 停電時(shí),先拉負(fù)荷開關(guān),后拉隔離開關(guān); 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合隔離開關(guān); 開關(guān)兩側(cè)的隔離開關(guān)操作順序如下: 送電時(shí),先合電源側(cè)隔離開關(guān),后合負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān); 停電時(shí),先拉負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān),后拉電源側(cè)隔離開關(guān);: 停電時(shí),先停負(fù)荷側(cè)開關(guān),后停電源側(cè)開關(guān); 送電時(shí),先合電源側(cè)開關(guān),后合負(fù)荷側(cè)開關(guān);,應(yīng)該注意防止通過電壓互感器二次返回高壓;,應(yīng)觀察直流電流表的變化; 合閘后電流應(yīng)返回,連續(xù)操作高壓開關(guān)時(shí),應(yīng)觀察直流母線電壓的變化。 電器設(shè)備發(fā)生重大事故又恢復(fù)送電后,對事故范圍內(nèi)的設(shè)備,應(yīng)進(jìn)行特殊巡視,每班不少于四次。 巡視檢查時(shí),通過人的感覺器官仔細(xì)分析,發(fā)現(xiàn)異?,F(xiàn)象時(shí),要及時(shí)處理,并作好記錄。 新投入運(yùn)行或大修后投入運(yùn)行的設(shè)備,在72小時(shí)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)巡視,每班不少于四次,無異常情況后,可按正常周期進(jìn)行巡視。8. 設(shè)備缺陷管理制度,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷,并盡快補(bǔ)缺。,凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設(shè)備損壞,或造成有嚴(yán)重影響的停電事故的缺陷稱為一類缺陷,這種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重,情況緊急,必須立即處理。,對安全運(yùn)行影響較小且發(fā)展較慢,可以列入計(jì)劃進(jìn)行處理。保證電梯的正常運(yùn)行;9. 9電梯機(jī)房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時(shí),應(yīng)在基站掛出告示牌。第二節(jié) 第三節(jié) 空調(diào)值班人員對設(shè)備應(yīng)經(jīng)常
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