【正文】 業(yè)自控機房 水箱間 各電梯機房 2．以上機房均為工程部的機電設(shè)備運行用房，為了確保本大樓內(nèi)各機電系統(tǒng)正常運行， 非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進入以上機電設(shè)備房。 6．無人值班機房借用鑰匙需登記。 4．無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。2. 任何人不得私自配鑰匙。4． 4．3． 3．2． 2．九、材料領(lǐng)取制度1． 1．8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。 5．值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內(nèi)24小時有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。 4．須按計劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。 2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 八、值班制度 1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 ，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 3．交班人員在下列情況時不得交班離崗： ，應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題， 應(yīng)要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 ，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。七、交接班制度 1．接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。 5．各運行、維修領(lǐng)班，必須每天對所轄系統(tǒng)設(shè)備進行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 3．巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對講機通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。 8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理，不得用工具干私活。 6．專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。 4．全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，將被扣除當(dāng)月獎金及工資人民幣100元至300元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當(dāng)月工資300元人民幣。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。五、工具管理制度 1．本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。 。 、備件、材料、文具及勞保用品等。 、換班、倒休、加班等。 、移位安裝、增改工程及外部施工。 （如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 。 4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理： 。 、換班、倒休、病假、事假等。 、改造、或加工修理。 。 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告本主管： 。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班： ，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 ，須報告離崗時間及去向。 。 四、報告制度 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班： 。電話或書面 根據(jù)現(xiàn)場情況安排 搶修工作核實因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，確定搶修完成時間 通知安排人員現(xiàn)場檢查 設(shè)備緊急搶修程序發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障維修完畢，恢復(fù)運行相關(guān)記錄交工程助理 提前通知 客戶服務(wù)部安排執(zhí)行時間確定客戶影響 確定時間 影響客戶 設(shè)備正常維修程序主管制訂保養(yǎng)計劃、檢修項目及相應(yīng)表格 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 ，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。 ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 、真實，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。三、設(shè)備維修制度 1．預(yù)防性維護保養(yǎng) ，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。接管驗收完畢建立技術(shù)檔案檢查完畢發(fā)展商提供保修合約及保修責(zé)任人聯(lián)系表記錄拍照發(fā)文檢查清點備品、備件入庫發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、竣工圖紙等文件發(fā)現(xiàn)問題 物業(yè)工程部進行檢查承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行7． 7．6． 6．5． 5．3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。二、工程驗收制度1． 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進行登記。 8．所有機房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場。 5．未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進出變配電室、消防中心、空調(diào)主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 3．各班組領(lǐng)班須每日進行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經(jīng)理。 公共部分編號：ZWPMCBBEN03 版本：C/1通則：一、安全保衛(wèi)制度1． 1．工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。四、 四、弱電專業(yè)1． 1． 負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。8． 8． 負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。6． 6． 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。4． 4． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。2． 2． 負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。5． 5． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。3． 3． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。二、 二、空調(diào)、給排水專業(yè)1． 1． 9．為客戶提供有償服務(wù)。 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。一般情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé)，但當(dāng)對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時，應(yīng)給予支持配合。2． 2．一、 一、強電專業(yè)1． 1．6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。4．對客戶進行有償服務(wù)。2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。3班電工2班1班 弱電專業(yè) 34 ~ 35 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 36 ~ 41 第五章 工程部人員調(diào)配流程 42 第六章 工程部工作單流程 43 ~ 44 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法 45 強電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié)第一章 工程部人員架構(gòu)圖 3 第二章 工程部管理范圍 4 ~ 5 第三章 工程部規(guī)章制度 6 ~ 30 第一節(jié) 第一節(jié)物業(yè)管理工程維修部運行手冊編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第49頁 共49頁袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薅蝿衿聿芅薂螅膈莇螈肅膈蒀薁罿膇薂螆羅膆莂蕿袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膂莈蚅袈節(jié)蒀袁螄芁薃蚄肂芀節(jié)蕆肈艿蒅螞羄羋薇薅袀芇芇螀螆芆荿薃肅芆蒁蝿羈蒞薄薁袇莄芃螇螃莃莆薀膂莂薈螅肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄袂肄肅芄蚅羀肄莆袀袆肄葿蚃螂肅蟻蒆膁