【正文】 PV(年1C=12%) 48262 萬元 24 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%,年) % 25 靜態(tài)投資回收期(年) 年 本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步設(shè)計、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面的內(nèi)容。 結(jié)論與建議（一）該項目具備良好的社會效益該項目是一個能夠提供大面積的公共設(shè)施和與之相應(yīng)的就業(yè)機會外，同時面向珠海市所有進(jìn)駐企業(yè)以及廣大市民、港澳人士和全國各地投資者,建成后可提供將近66696平方米不同套型的住宅，其中：90平方米以上209 套， %；90平方米以下住宅面積491套, %。（二）項目具備良好的建設(shè)條件該項目建設(shè)規(guī)劃符合珠海市總體規(guī)劃和珠海市控規(guī)要求，擬建場地水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施齊備，具有良好的建設(shè)條件。（三）項目開發(fā)建成后，盈利能力強，各項財務(wù)指標(biāo)良好。其中：%。（四）項目開發(fā)商操盤能力強，有很強的風(fēng)險管理能力，項目風(fēng)險較小且可控。中央重點扶持、政府投資3000億，相當(dāng)于珠海特區(qū)30年來的投資總額。橫琴島、高欄港、航空港，核心城市成就世界灣區(qū)。同時高欄港也將從喂給港向干線港轉(zhuǎn)變，繼香港、澳門之后，珠海成為“一國兩制”的交匯點，“內(nèi)外輻射”的結(jié)合部，橫琴島已成為繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后的第三個國家級新區(qū)。珠海市房地產(chǎn)市場潛力巨大。開發(fā)商資金壓力大大減輕，操盤能力進(jìn)一步加強。通過對市場需求、工程方案以及財務(wù)效益等方面的分析，項目是可行的。該址位于珠海市夏灣，北臨昌平路、港三路，南接港昌路。在排名前十位的城市中（排名前十的城市分別是：北京，上海，天津，重慶，香港，臺北，高雄，深圳，廣州，珠海），珠三角地區(qū)就有深圳、廣州、珠海上榜，在國內(nèi)三大經(jīng)濟(jì)圈中數(shù)量最多。如果說國家發(fā)改委確定珠江口西岸核心城市的定位為珠海謀劃了新一輪發(fā)展藍(lán)圖，那么兩年投3000億元啟動66個重點項目為核心城市的發(fā)展注入了澎湃動力源，也宣告了珠海迎接核心定位的雄心和志向。3000億元主要投向交通、產(chǎn)業(yè)、城市三大格局。毫無疑問，珠江口西岸核心城市定位和6000億元投資，改變的不只是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而是城市的整體發(fā)展，房地產(chǎn)正是城市格局的直接體現(xiàn)和得益者。珠三角核心城市首要是交通樞紐中心，因此2008年就珠海明確提出力爭兩年突破交通瓶頸、五年初步建成珠江口西岸交通樞紐城市的目標(biāo)，圍繞港口、機場、口岸三大節(jié)點開展交通大會戰(zhàn)。另外，廣珠鐵路、廣珠城際軌道、珠海機場高速、高欄港高速、5萬噸級集裝箱碼頭工程等一批重大交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，正在緊鑼密鼓地展開?！　〗煌ㄊ墙?jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，交通也是城市發(fā)展的軌跡，也是房地產(chǎn)發(fā)展的半徑?！　≈楹Ｗ鳛榘拈T腹地，珠海房地產(chǎn)成交有較大比例為澳門購買，可想而知隨著港珠澳大橋的興建，香港一定會擴(kuò)大房地產(chǎn)購買份額。除拱北吉大直接得益外，南灣以及唐家灣高端住宅都將因香港市場而受益。珠海房地產(chǎn)將隨著城市人口膨脹而將大幅擴(kuò)大?！　V珠輕軌擴(kuò)大廣州輻射半徑，同樣半小時經(jīng)濟(jì)圈，廣佛工作珠海生活或者廣佛工作周末珠海度假，5 2模式將促成珠海房地產(chǎn)向番禺模式發(fā)展珠海市作為中國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是外商投資的熱點地區(qū)之一。外商直接投資項目7303項。2008年全市實現(xiàn)地區(qū)的生總值（GDP），%。%、%%?！　⊥顿Y約443億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項目、投資50億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項目、首期投資70億元的南海天然氣陸上終端項目等等，珠海航空產(chǎn)業(yè)園已先于去年11月啟動：中航通用飛機項目已完成注冊，7月1日前后啟動通飛基地建設(shè)，珠?？傃b試飛的第一架飛機預(yù)計在2010年實現(xiàn)首飛；航空產(chǎn)業(yè)園的民航飛行校驗中心南方基地項目也將在年內(nèi)動工建設(shè)……珠海，已經(jīng)把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了國家級航空產(chǎn)業(yè)園！石化、船舶和海洋裝備制造工程、航空及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工程的建設(shè)已經(jīng)拉開序幕。受石化、船舶及航空產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動下的城市增容，預(yù)計西區(qū)房地產(chǎn)將迎來歷史性的機遇和蓬勃發(fā)展，特別是平沙、三灶和紅旗等區(qū)域。目前，科技創(chuàng)新海岸已吸引聚集全國乃至全球高新技術(shù)企業(yè)600多家，其中“珠海遠(yuǎn)光”、“珠海炬力”等一批在國內(nèi)獨具特色的軟件品牌已經(jīng)形成。據(jù)悉巨人集團(tuán)已買下位于珠海情侶北路南段填海區(qū)的一塊21萬平方米的地塊。功能結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶兩心四片”。7公里的情侶北路南段，也趕在總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)前竣工驗收?！　『翢o疑問，無論是交通建設(shè)還是產(chǎn)業(yè)升級，伴隨交通路網(wǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，珠海城市體也會急劇增容。所以，在珠海重大工程編制中，加快生態(tài)環(huán)保工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程、公共服務(wù)工程和能源保障工程的建設(shè)，促民生，構(gòu)筑城市大格局，也是其中之列?！　≈楹５拿利?，為建設(shè)珠江口西岸核心城市附加了另一內(nèi)涵打造商務(wù)休閑旅游核心之城。一系列大項目、500億的投資讓人們有理由期待，一個新珠海的誕生。商務(wù)休閑旅游涵蓋商務(wù)旅游與休閑旅游兩大概念。東部唐家灣受總部經(jīng)濟(jì)及高新科技園的帶動，西部海泉灣受益與游艇與船舶產(chǎn)業(yè)等輻射，極大促進(jìn)商務(wù)與休閑的結(jié)合發(fā)展。伴隨經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的軌跡，西區(qū)、唐家灣、南灣三地將因為豐富的土地資源和近鄰產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)將受益而快速發(fā)展。珠海房地產(chǎn)的未來將在西區(qū)、唐家灣與南灣三駕并進(jìn)快速發(fā)展之勢，中心城區(qū)由于土地稀缺，一房難求自不待言。學(xué)校：珠海衛(wèi)校。夏灣幼兒園。醫(yī)院：拱北醫(yī)院。華駿大酒店。夏灣公共汽車站就在本項目東南面幾百米處。 地理及氣象條件珠海市區(qū)內(nèi)陸部分，地勢由西北向東南傾斜，地形多樣。地勢平緩，倚山臨海，海域遼闊，百島蹲伏，有奇峰異石和秀美的海灣、沙灘。陸上山地、丘陵、臺地、平原，為縱橫交錯的水網(wǎng)劃分。珠江口外海濱灘涂遼闊，水下灘地向岸外緩慢坡降，海岸線、島岸線長690公里。主要礦產(chǎn)資源有水晶、鐵、鎢、錫、錳、鉀長石、優(yōu)質(zhì)石英沙。珠海屬亞熱帶海洋季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛，氣候宜人。年極端最高氣溫在8月份。年平均降雨量17702300mm；5；年最少降雨量1700mm；年平均相對濕度79%；年最大相對濕度100%每年初春時節(jié)，細(xì)雨連綿，空氣相對濕度較大；4至9月盛行東南季風(fēng)為雨季，降水量為全年的85%，10月至次年3月盛行東北季風(fēng)，為旱季。臺風(fēng)出現(xiàn)的時間多在6月至10月，年平均4次左右。47月盛行東南季風(fēng)，為雨季，降水量占全年的85%。珠海災(zāi)害性天氣主要是臺風(fēng)和暴雨。最大臺風(fēng)是1964年8月刮的風(fēng)力12級以上的臺風(fēng)。海水被卷成水柱，高達(dá)數(shù)丈，約15分鐘后，水柱漸漸旋落。1938年7月27日，為歷史上最主潮位。而二手房方面，㎡，㎡略有下降，交易價格為61074萬元，較8月65899萬元下降近8%，表現(xiàn)較為平穩(wěn)。一次性93折最早今年年底交樓3833222京華奧園珠海明珠路東側(cè)折后均價7000，最低93折現(xiàn)樓，已入伙8585333榮泰河庭珠海市香洲區(qū)榮泰路64號平層僅余14樓2套165平米住宅一口價13800；復(fù)式，12800起（帶1500元/平米精裝修）；商鋪均價22000，一次性95折，按揭97折現(xiàn)樓，已入伙8511333棕櫚假日四期明珠北路145號僅余幾套住宅折后均價7500多；商鋪1100017800，一次性97折，按揭98折毛坯已入伙；精裝修2010年1月31日入伙8616111區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式拱 北格力廣場一期珠海市九州大道中2123號起價13000多（帶2500多元/平米精裝）預(yù)計今年年底交樓8806666頤和人家九州大道北新樂街6號（銀石雅園北對面）折后起價8130多，最低93折現(xiàn)樓，已入伙6838988正邦嶺秀城迎賓南路與嶺南路交匯處公寓起價10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價8800（毛坯）；小戶型一次性9按揭98折；大戶型一次性98，按揭99折小戶型預(yù)計今年年底交樓，大戶型預(yù)計明年2月左右交樓3866666春澤上灣夏灣前河?xùn)|路228號起9500多，均價10000（帶1600元/平米精裝修），一次性98折、按揭99折預(yù)計明年8月交樓8366222鈺海上峰蘭埔路鈺海山莊旁折后均價10000，一次性97，按揭98折預(yù)計明年8月交樓2609999紫金閣拱北粵海中路2105號（銀石雅園南門對面）折后均價9900元/平米，最低98折2010年年底交樓8588688吉 大華業(yè)臨海吉大海洲路與情侶中路交匯處均價10200（帶12001500元/平米精裝）；大戶型均價13000（帶1800元/平米精裝），一次性95折，按揭96折預(yù)計明年3月交樓2333332水灣六號吉大與拱北交界處水灣路331號折后均價11000，一次性96，按揭97折現(xiàn)樓，已交樓3337606中天維港香洲區(qū)吉大九洲港斜對面均價16000，一次性98折，按揭99折現(xiàn)樓，已入伙3881888區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式吉 大龍洲灣香洲區(qū)情侶中路68號（原直升機場旁邊）均價14000，最低95折，另有特價房起價8900現(xiàn)樓，已入伙3226188東方順景鋼琴家位于九洲大道中1102號（中電大廈旁）折后起價8300，折后均價9200，最低96折今年年底可入伙3361111鈺海帝景吉大情侶南路50號折后均價34000，一次性97，按揭98折預(yù)計明年年底可入伙8809999萊茵半島吉大情侶南路318號折后均價11000預(yù)計明年8月交樓8880756南 灣華發(fā)新城五期珠海大道1號華東新城銷售中心內(nèi)大戶型高層住宅均價13000（帶1800元/平米精裝修），；Townhouse均價28000（帶4000/平米精裝修），最低95折預(yù)計最早一批單位今年12月31日前交樓8678818華發(fā)世紀(jì)城四期珠海市拱北昌盛路376號現(xiàn)正進(jìn)行意向登記，暫未定價在建8918818御東嶺岸南屏珠海大道北折后起價8300，最低98折現(xiàn)樓，已入伙8927668康和花園珠海大道均價7500，一次性97，按揭98折預(yù)計今年11月底交樓3893166灣畔雅苑前山河南岸，南屏大橋西側(cè)起價8000現(xiàn)樓，已入伙8680133公園道珠海大道5號（回歸公園旁）均價10000（帶2000元/平米精裝修），最低98折2010年年底前交樓8699555珠江南灣南屏路南泉路98號均價7500（帶1500元/平米精裝修），一次性97，按揭98折明年年底交樓8923888從以上資料顯示，珠海市房地產(chǎn)市場至今年年初回暖后價量齊升，房價不斷走高。與8月份相比，增長988元。二手房交易增速超新建住房。珠海市2008年10月出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》共12條，減免二手房交易部分稅費，實行“賣舊買新”地方稅費定額返還等優(yōu)惠政策，進(jìn)一步刺激了二手房市場交易。珠海市今年房價持續(xù)走高的原因分析： 外因：大勢向好各種利好因素驅(qū)動下的珠海整個城市前景看好，是導(dǎo)致樓市旺銷的重要因素之一。珠海市場自身就較為特殊，比全國的市場更為穩(wěn)健一些。除這些利好因素外，大量資金無所適從，多數(shù)流入樓市，也是導(dǎo)致樓市之火越燒越旺的原因。不少存量樓盤由于上半年旺盛需求已被消化，下半年市場供需矛盾漸現(xiàn)，特別是主城區(qū)中小戶型、中低價位樓盤較為稀缺。珠海樓市目前購買主力八成是自住型購房者，而兩房、三房一直是這類型購房者的最大需求戶型。另外，前三季度數(shù)據(jù)顯示，珠海今年新房的預(yù)購均價不斷上揚，截至9月份，已經(jīng)突破萬元大關(guān)。一旦有樓盤定價在該價位以下，必然會引起廣大購房者的追捧，旺銷也就出現(xiàn)了。結(jié)論：樓市旺銷的走勢仍將延續(xù)樓市從上半年的存量消化到下半年的新盤熱銷，旺銷之勢會延續(xù)多久？在面臨著“粵十五條”多項優(yōu)惠政策到期可能調(diào)整的情況下，后市走勢又會如何呢？隨著今年近10萬億貸款的流出，現(xiàn)在至明年這段時間，樓市之火還將延續(xù)。樓市之火仍將延續(xù)至明年。第四章 工程技術(shù)方案 指導(dǎo)思想及原則 指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀為核心，以國家《城市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制方法》和《珠海市城市總體規(guī)劃》的要求為依據(jù)，以求真務(wù)實的精神進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，堅持高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高效益發(fā)展和水平管理，力求使項目建設(shè)達(dá)到建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)的目的。建筑設(shè)計在經(jīng)濟(jì)實用的基礎(chǔ)上必須達(dá)到美觀大方，房地產(chǎn)競爭已進(jìn)入產(chǎn)品時代，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量是房地產(chǎn)的生命力，力求使本項目產(chǎn)品達(dá)到一流水平。堅持經(jīng)濟(jì)、社會效益統(tǒng)一的原則，全面分析論證，多方案比選，以最少的投入，取得最佳的經(jīng)濟(jì)、社會效益。周邊道路已經(jīng)建設(shè)完成，為保證小區(qū)建成后對外交通的順利對接，用地對外交通主要考慮依托南、北兩條道路，用地交通條件十分優(yōu)越，是新興的夏灣高檔住宅小區(qū)，用地周邊有著完善的城市能源及水電管網(wǎng)等公用設(shè)施，用地內(nèi)地勢平坦，%的坡度。在綠化景觀布置上利用充滿動態(tài)及現(xiàn)代品味的流線設(shè)置集中綠地，令各建筑物有如置身于一片綠州庭園之中。一方面令空間的變化產(chǎn)生趣味，另一方面締造出屬于不同住宅區(qū)域的獨有空間。 建筑方案本項目由8棟1218層高的住宅樓組成，地下室一層為全埋式地下室（戰(zhàn)時為甲類人防地下室，人防抗力等級為甲6級）。地下室戰(zhàn)時為甲類人防地下室，人防抗力等級為核6級。在設(shè)計盡量避免建筑自身的遮擋，將陽光和自然風(fēng)帶給每一個家庭。部分戶型的復(fù)式設(shè)計增添了生活情趣。同時根據(jù)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部（84）城抗第267號文批準(zhǔn)的《地震基本烈度6度地區(qū)重要城市設(shè)防和加固的暫行規(guī)定》第一條規(guī)定