【正文】 無(wú)旁貸。進(jìn)口車廠商所需場(chǎng)地500—800m2/家，有意向客戶量8—10家；國(guó)產(chǎn)車廠商所需場(chǎng)地200—500 m2/家，有意向客戶量10—15家；規(guī)劃布局：宜選址在市場(chǎng)的中部或偏北(后)。玻璃外墻，鋼結(jié)構(gòu)；B、依據(jù)國(guó)際一些大型汽車城的設(shè)計(jì)慣例，我市場(chǎng)主展館考慮建2層； C、主展館亦可建內(nèi)2層結(jié)構(gòu)，第二層為夾層； D、層高設(shè)計(jì)為8—10米，夾層設(shè)計(jì)3—4米；主展館基本數(shù)據(jù)：綜合分析以上數(shù)據(jù)，結(jié)合我市場(chǎng)的實(shí)際情況：，；一層：主要招商對(duì)象為進(jìn)口車廠商，設(shè)計(jì)容量12—20家，層高9米；二（夾）層：主要定位在辦公場(chǎng)地，層高3—4米；成本估算：土地成本：=建筑物概算(含報(bào)建費(fèi))：1200萬(wàn)（仟府設(shè)計(jì)院提供）合計(jì)成本=土地成本+建筑概算（含報(bào)建費(fèi)） =+1200=建筑物成本單價(jià)（均價(jià)）=合計(jì)成本247。12000 m2=主展館銷售均價(jià)為：5000元/m2 主展覽館目前租賃定價(jià)：58元/ m2則可實(shí)現(xiàn)銷售金額：5000元/ m212000m230%=1800萬(wàn)元主展覽館銷售按2年完成，則第一年完成900萬(wàn)元第二年完成900萬(wàn)元第一、二年采取特價(jià)招租方式，年租金收益為：58元/ m2月12000 m212月70%=第三年起，按照目前國(guó)內(nèi)同類汽車主展館的市場(chǎng)租價(jià)，則：12000 m2360天70%=以上租金標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮年遞增，若按6%的年遞增量計(jì)算，年租金將更高。整車企業(yè)將面向全球采購(gòu)，而零部件企業(yè)要在全球配套體系的層級(jí)結(jié)構(gòu)中重新定位，零部件供應(yīng)有了更廣闊、更自由的市場(chǎng)。B、售后配件市場(chǎng)方面我國(guó)汽車保有量為2000多萬(wàn)輛，國(guó)內(nèi)汽車售后配件市場(chǎng)有700～800億元的年需求容量?？梢哉f(shuō)，售后配件市場(chǎng)是一個(gè)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要市場(chǎng)，零部件企業(yè)必須與重視整車配套市場(chǎng)一樣給予同等重視。C、有數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)汽車市場(chǎng)銷售排名，湖南名列第五。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：采用倉(cāng)儲(chǔ)式結(jié)構(gòu)，辦公、展示、銷售、倉(cāng)儲(chǔ)于一體。住宅以120 m2為標(biāo)準(zhǔn)戶型。30 m2/套，最大值），合1097套（247?？偨ㄖ娣e=247。B、配合長(zhǎng)沙市城區(qū)規(guī)劃、調(diào)整，主要針對(duì)韶山南路的特種工程用車。并且湖南省內(nèi)近幾年的工程建設(shè)如火如荼，工程用車的交易量呈上升趨勢(shì)，因此，還有助于我市場(chǎng)形成人氣。規(guī)劃布局：因工程用車車大體重，對(duì)路面有特殊要求，應(yīng)考慮布局與市場(chǎng)的邊緣或角落。其中H1區(qū)主要修建工程車四位一體店（4S店）。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：分成兩大功能區(qū)： 銷售區(qū)。 維修區(qū)。通過(guò)合理設(shè)計(jì)，改變或掩飾設(shè)備維修時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)的臟、亂景象，也可考慮在該區(qū)搭建瓦棚，達(dá)到視覺(jué)上的整齊、劃一；也為維修作業(yè)的開(kāi)展提供方便。鋪面內(nèi)寬敞、開(kāi)闊，采光、通風(fēng)性好；便于客戶分區(qū)、布局；要求設(shè)有衛(wèi)生間，現(xiàn)代化辦公通訊端口接入。各鋪面前停車坪，寬大、適用，便于大型設(shè)備的進(jìn)出和擺放，路面堅(jiān)固、結(jié)實(shí)。成本估算：， ，則，總建筑面積為： m2= m2 建筑物占地面積為： m2= m2以80 m2（含上下兩層）為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面，則可建533戶（247。 m2=銷售毛利：按40%門面可銷售，則總額：4500元/ m2（均價(jià)）40%= 門面銷售按2年完成：第一年完成60%，第二年完成40%，剩余60%的門面租賃，租賃價(jià)按：40元/ m2月60%12月 = 若年租金按6%的年遞增率，則租金收入更高。（二）位于建設(shè)路、燕子嶺路交叉口，C、F地塊內(nèi)。一期項(xiàng)目綜合指標(biāo)：項(xiàng)目總用地面積： m2， 凈用地面積： m2， 總建筑面積： m2，建筑占地面積： m2 綜合容積率：，建筑密度：，綠化率：61%項(xiàng)目銷售總額：預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)： 利潤(rùn)增長(zhǎng)率：三、項(xiàng)目建設(shè)定位及目標(biāo)“中南汽車新都市，*汽車城”，為項(xiàng)目定位。在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等工作過(guò)程中，以“行業(yè)第一”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)范自己，為我們的市場(chǎng)與國(guó)際接軌創(chuàng)造條件。第三部分 政策分析汽車流通市場(chǎng)項(xiàng)目整體投資及前期啟動(dòng)資金比較巨大，資金回籠周期較長(zhǎng)，因此風(fēng)險(xiǎn)也比較大，在中國(guó)目前的情況下，沒(méi)有政府的支持、沒(méi)有政策的支持、對(duì)大環(huán)境政策的把握不準(zhǔn)確等都將使此類項(xiàng)目失敗，而且可能性極大，下面將就*汽車城政策運(yùn)作方面進(jìn)行詳細(xì)闡述。B、2003年，隨著汽車行業(yè)從純粹的賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，價(jià)格也不斷走低，仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭；“非典”的流行更是促進(jìn)了汽車行業(yè)的強(qiáng)勢(shì)走高。汽車行業(yè)朝何方發(fā)展還是未知數(shù)）。但從中國(guó)各大城市的交通狀況來(lái)看，不盡人意，以北京和日本東京為例：日本東京擁有1200多萬(wàn)輛汽車，交通狀況非常良好；北京比東京大很多，道路面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東京，北京汽車擁有量為200萬(wàn)輛左右，高峰期時(shí)北京卻成了世界最大的露天停車場(chǎng)。以上數(shù)據(jù)和資料分析表明，中國(guó)政府將采取引導(dǎo)型消費(fèi)政策，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)汽車行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使道路發(fā)展和汽車消費(fèi)同步。國(guó)家在2005年后對(duì)進(jìn)口車所設(shè)立的政策將極大的左右未來(lái)汽車行業(yè)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)格局，這對(duì)本項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展極為重要。我國(guó)加入WTO后，將采取引導(dǎo)型消費(fèi)政策，并鼓勵(lì)私人購(gòu)車，這對(duì)本項(xiàng)目在功能和定位方面具有十分重要的意義。根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙的綜合分析，投資環(huán)境過(guò)差是發(fā)展不如人意的癥結(jié)所在，長(zhǎng)沙存在政策落實(shí)不到位、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、辦事效率低下等問(wèn)題。B、省、市、區(qū)各職能部門對(duì)本項(xiàng)目的配合程度。B、本項(xiàng)目不是純粹的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為政府創(chuàng)造的稅收、為社會(huì)解決就業(yè)、為城市發(fā)展起到杠桿和提速的重要作用、提高城市品位等方面，政府應(yīng)該給予一定的扶持政策和實(shí)際的稅收減免政策。手續(xù)支持A、計(jì)委立項(xiàng)B、土地使用（包括拆遷、國(guó)土使用權(quán)證、紅線圖及其他與用地和建設(shè)相關(guān)的證件與批復(fù)等）。D、*汽車城開(kāi)業(yè)后，須為客戶提供（包括汽車上牌、檢測(cè)、駕駛證辦理、消費(fèi)信貸、保險(xiǎn)等）與購(gòu)買汽車相關(guān)的各類手續(xù)及代收費(fèi)項(xiàng)目，須政府各職能部門給予大力支持。因此，在制定廣告計(jì)劃時(shí)，一定要凸現(xiàn)計(jì)劃性、策略性、時(shí)實(shí)性三條基本準(zhǔn)則。長(zhǎng)沙成為全國(guó)四大流通城市之首，作為流通行業(yè)的汽車市場(chǎng)將能在發(fā)展中得到部分政策的支持。四、公共關(guān)系戰(zhàn)略公共關(guān)系作為一門行為科學(xué)，應(yīng)該充分理解其精要內(nèi)容，即以輿論作用于人際關(guān)系。企業(yè)的發(fā)展與美好形象的塑造，需要全體員工的共同努力。因此，員工的情感和利益是不容忽視的，只有當(dāng)員工對(duì)企業(yè)表現(xiàn)出不尋常的忠誠(chéng)與負(fù)責(zé)時(shí)，才能為企業(yè)形象的樹(shù)立貢獻(xiàn)出自己的全力，才能使企業(yè)擁有活力。公眾是公關(guān)的起點(diǎn)，也是公關(guān)的歸宿。企業(yè)的發(fā)展、項(xiàng)目的實(shí)施無(wú)一能擺脫政策的“制約”。這就需要我們能看清時(shí)事，摸清規(guī)率，了解動(dòng)態(tài)，把握機(jī)遇。2）公眾公關(guān)公眾的輿論對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是致命的利器也是雄起的跳板?！肮娋褪巧系邸闭f(shuō)到底就是要做“人”的工作，而重心在于打動(dòng)人心、溝通情感。我們的消費(fèi)者細(xì)分為三部分：a、汽車行業(yè)經(jīng)銷商b、投資者c、最終消費(fèi)者而最終消費(fèi)者是核心目標(biāo)，是公司、經(jīng)銷商、投資者共同的關(guān)注對(duì)象，他們是企業(yè)塑造良好形象的基礎(chǔ)，因而在進(jìn)入市場(chǎng)之前，先得進(jìn)入消費(fèi)者的情感世界。對(duì)于媒體的答問(wèn)，由專人負(fù)責(zé)，以避免一些不利因素地產(chǎn)生。一、融資本項(xiàng)目立項(xiàng)前啟動(dòng)的融資在本項(xiàng)目策劃并準(zhǔn)備立項(xiàng)時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和測(cè)算，確定總投資額及首筆資金，尋找合作伙伴（即股東）及資金來(lái)源。第二次融資的時(shí)機(jī)和數(shù)目將根據(jù)第一次融資的多少和本項(xiàng)目資金回籠的具體情況而定。在本項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，發(fā)展不同的項(xiàng)目，為未來(lái)公司發(fā)展成集團(tuán)公司并上市打下基礎(chǔ)，未來(lái)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將從股市融資并進(jìn)行拓展性業(yè)務(wù)。本項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中需要引進(jìn)各類配套的服務(wù)項(xiàng)目和與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目盡可能的引進(jìn)外來(lái)資金，我公司只須提供平臺(tái)和以土地或建筑物等作為資本占有股份。該投入應(yīng)該盡早投入，這樣也能盡早的產(chǎn)生效益；另一方面任何資金都需要使用費(fèi)用，如果資金長(zhǎng)時(shí)間放在銀行，兩筆費(fèi)用相差甚遠(yuǎn)，承擔(dān)利息都將成為公司負(fù)擔(dān)。在本項(xiàng)目操作過(guò)程中，開(kāi)辟新的項(xiàng)目或?yàn)楸卷?xiàng)目提供服務(wù)的新的項(xiàng)目，盡量使用外來(lái)資金進(jìn)行投入，減少公司資金運(yùn)作壓力。三、成本控制合理使用資金、錢用在刀刃上、開(kāi)源節(jié)流等是成本控制的關(guān)鍵，也是本項(xiàng)目能否正常發(fā)展的重要部分。B、建立合理的公司機(jī)構(gòu)，做到因材施用，發(fā)揮員工最大的效能。D、制訂合理的資金使用制度，每筆資金的使用建立完善合理的審批制度，使資金的使用最大效能化。F、建立合理的合同制度，簽訂合同時(shí)，在不違反時(shí)間和不影響進(jìn)度的情況下，應(yīng)堅(jiān)持貨比三家的原則。建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開(kāi)發(fā)成本的60%左右。I、按合同約定控制資金支出要及時(shí)編制工程項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃。B、辦公費(fèi)用管理的內(nèi)容及辦法辦公費(fèi)用就本公司現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)包括日常辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)用、通訊費(fèi)用、車輛使用管理費(fèi)用、員工生活費(fèi)支出、公關(guān)接待及宣傳費(fèi)用、員工福利費(fèi)用、公司開(kāi)展的員工福利活動(dòng)專項(xiàng)費(fèi)用及其它不可預(yù)見(jiàn)或不確定的費(fèi)用等。1）通過(guò)責(zé)任與行為規(guī)范杜絕人浮于事，苦樂(lè)不均現(xiàn)象，慎重核定崗位，確定一個(gè)合理的人員規(guī)模。a、加強(qiáng)對(duì)員工的教育培訓(xùn)，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，培養(yǎng)節(jié)約習(xí)慣。c、制定合理的消耗標(biāo)準(zhǔn)，限額使用、超支不補(bǔ)，節(jié)余留用（分項(xiàng)目細(xì)定）。3）責(zé)任到人：層層建立費(fèi)用管理目標(biāo)責(zé)任制，費(fèi)用控制定額到部門、到個(gè)人，誰(shuí)超支，誰(shuí)浪費(fèi)，誰(shuí)違紀(jì)就由誰(shuí)負(fù)責(zé)，制度面前人人平等，不搞例外和特別化。首先，資金使用應(yīng)有年度計(jì)劃和月計(jì)劃，實(shí)行事前總額控制，事先制定好相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)；其次在費(fèi)用消耗的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用、報(bào)銷等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按程序和規(guī)定辦事，特別是在物資采購(gòu)環(huán)節(jié)應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，不允許以任何方式損害公司利益，同時(shí)做好費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)工作；再次，分月、季、年度對(duì)費(fèi)用控制計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行小結(jié)和總結(jié)，分析計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題并及時(shí)做出調(diào)整，對(duì)違反規(guī)定和紀(jì)律的行為要嚴(yán)肅處理。所有辦公費(fèi)用的開(kāi)支，必須經(jīng)公司行政人事部及分管理領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后才能到財(cái)務(wù)預(yù)領(lǐng)和報(bào)銷，否則財(cái)務(wù)有權(quán)拒絕付款。四、資金回籠資金回籠是本項(xiàng)目運(yùn)作中非常關(guān)鍵的一環(huán)，如資金回籠不理想將導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不順利，給資金運(yùn)作帶來(lái)巨大的壓力，更嚴(yán)重可能產(chǎn)生資金斷流的情況，威脅本項(xiàng)目的進(jìn)展。B、合理的制訂銷售計(jì)劃和銷售技巧。B、土地出租，一方面收回部分押金和租金；另一方面通過(guò)把土地進(jìn)行抵押貸款。D、其他如以租待售、帶租約銷售等方式都可采用以上兩種方式進(jìn)行操作。本項(xiàng)目在操作過(guò)程中，將可開(kāi)拓與本項(xiàng)目相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目，利用外來(lái)資金進(jìn)行投入，整合散亂資源，最大化利用資源實(shí)現(xiàn)效益最大化。２、資金來(lái)源2０００萬(wàn)注冊(cè)資本（不計(jì)息）。第一期投資將在１０—１２個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成，建成包括主展館和780畝土地的“七通一平”。項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率28 %。一般來(lái)說(shuō)，如建設(shè)企業(yè)在長(zhǎng)沙沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)，需與某具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作，以成立項(xiàng)目公司等形式進(jìn)行合作。（三）向長(zhǎng)沙市計(jì)劃委員會(huì)提交立項(xiàng)報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。（五）申請(qǐng)方向市計(jì)委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（七）申請(qǐng)方據(jù)此批復(fù)辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，并到北京城市規(guī)劃管理局開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知單和辦理征地意見(jiàn)函。（2）此結(jié)果報(bào)長(zhǎng)沙市土地管理局。（2）結(jié)果報(bào)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局。市政府批準(zhǔn)后，正式辦理用地手續(xù)。方案通過(guò)后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，出圖后報(bào)規(guī)劃局審圖。第二方面：持規(guī)劃用地許可證，辦理以下工作：畫樁位并給釘樁條件；委托策劃院釘樁、測(cè)繪；得出釘樁成果給設(shè)計(jì)人。征地情況視項(xiàng)目用途而定。在立項(xiàng)報(bào)告批準(zhǔn)之后，即到項(xiàng)目所在區(qū)、縣地政部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。場(chǎng)地三通一平。（十一）以上第九項(xiàng)工作完成后，需做以下幾方面工作，即施工前準(zhǔn)備工作：第一方面：到稅務(wù)局取稅單；持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并取得許可證。（自來(lái)水建設(shè)、污水處理、供熱建設(shè)、煤氣建設(shè)）到市建委開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)。填寫招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記。對(duì)施工單位進(jìn)行資格預(yù)審；建行預(yù)算審查處審核標(biāo)底；招標(biāo)辦審查標(biāo)底；1建設(shè)單位組織招標(biāo)及各招標(biāo)單位召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議；1寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，經(jīng)衡量找出最佳單位，發(fā)出中標(biāo)通知書；1經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位。（十三）以上工作完成后，施工前準(zhǔn)備工作結(jié)束，到市建委領(lǐng)取開(kāi)工證，進(jìn)入項(xiàng)目施工階段。此時(shí)，工作分六個(gè)方面：第一方面：組織各項(xiàng)市政管線的設(shè)計(jì)。第三方面：按道路方案施工，辦理道路施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。辦理下水管線設(shè)計(jì)，辦理污水管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。第六方面：到煤氣公司進(jìn)行委托煤氣管線設(shè)計(jì)；到市規(guī)劃局市政處辦理煤氣管線施工許可證。完工后組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其他相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。至此全部工作結(jié)束。在統(tǒng)一市場(chǎng)的設(shè)計(jì)風(fēng)格的情況下，亦兼顧每個(gè)組成環(huán)境的獨(dú)特個(gè)性。環(huán)境設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的延伸，著重解決人與建筑物之間的界面的一切問(wèn)題。對(duì)建設(shè)用材，必須著重考慮其環(huán)保性。建設(shè)用地規(guī)劃、平整土地是我們施工建設(shè)的基礎(chǔ)，科學(xué)合理規(guī)劃用地，不僅能將我們有限的資源作最大的經(jīng)濟(jì)效益的轉(zhuǎn)化，更有助于我們的企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路，為社會(huì)的發(fā)展起到推動(dòng)作用。建筑主體的建設(shè)及裝修質(zhì)量是企業(yè)的生命，因此，嚴(yán)把工程質(zhì)量至關(guān)重要，確實(shí)落實(shí)施工作業(yè)中各施工主體單位的權(quán)責(zé)問(wèn)題。建筑物裝修是一項(xiàng)美化工程，我市場(chǎng)內(nèi)的建筑裝飾風(fēng)格是有其獨(dú)特的定位和要求的，汽車文化是核心體現(xiàn)內(nèi)容；我們講求整體的統(tǒng)一，但并不排擠局部的個(gè)性，任何有助此核心理念發(fā)揮的表現(xiàn)形式，都是可以借鑒并應(yīng)用的。物業(yè)