【正文】 的功能、市場內(nèi)的規(guī)模，完善、便利的配套服務(wù)等方面展開，旨在提升我市場的認(rèn)知度，提供消費者需求的全方位服務(wù)是此階段的重點。4）第五階段為社會大營銷觀念的階段，其創(chuàng)意思想主要反應(yīng)我市場對經(jīng)濟大環(huán)境及社會大環(huán)境帶來的積極推動作用，提高市場的美譽度，直至形成*汽車城品牌。此階段宜實施公益性公關(guān)活動，配合新聞報道，作深度宣傳。D、廣告效果監(jiān)測廣告效果的監(jiān)測有助于我汽車城“三度”（知名度、認(rèn)知度、美譽度）的建立，是整體形象提升的前提，也是我公司“三度”建立的基礎(chǔ)，對公司的可持續(xù)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。E、人員的系統(tǒng)培訓(xùn)社會和企業(yè)都在不停地發(fā)展，企業(yè)培訓(xùn)是現(xiàn)代企業(yè)適應(yīng)社會，提升競爭力的一個重要手段。而銷售也會不斷面臨新的問題，新的挑戰(zhàn)，所以，銷售部須會同人力資源部、策劃部制定人員培訓(xùn)計劃，實施培訓(xùn)內(nèi)容。F、市場調(diào)查跟進 市場信息瞬息萬變，市場調(diào)查也必須隨時跟進，誰掌握了最新、最全面的市場信息，也同時掌握了決勝市場的先機。第七部分 長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃此部分包括公司長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和*汽車城長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃兩大內(nèi)容，因國家政策、市場形式、加入WTO后無法預(yù)計的變數(shù)等原因，下面將只就這兩大內(nèi)容進行簡單的闡述，實際操作中須根據(jù)當(dāng)時的現(xiàn)實情況而定。一、公司長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃公司新成立，通過開發(fā)*汽車城項目，積累商業(yè)操作經(jīng)驗、資金、人才、管理經(jīng)驗、企業(yè)形象、商業(yè)信譽等。在開發(fā)*汽車城項目的同時，借用*汽車城的勢進行延伸性業(yè)務(wù)的發(fā)展：A、獲得更多的土地，進行拓展性發(fā)展。B、開發(fā)與汽車城項目相配套的項目，如娛樂休閑業(yè)、酒店餐飲業(yè)、與汽車相關(guān)的活動、與汽車相關(guān)的配套服務(wù)業(yè)。成立集團公司并爭取上市。A、通過發(fā)展過程中有目的的設(shè)置多個項目，為公司上市做準(zhǔn)備。B、通過成立集團公司上市，從市場融到資金。做大做強汽車城項目，使之成為湖南汽車流通業(yè)的主力板塊，爭取政府的更大的政策支持，開拓更具前景意義的項目。A、開拓與汽車業(yè)相關(guān)的制造業(yè)和流通業(yè)。B、開拓基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，如路橋建設(shè)、環(huán)保、大型基礎(chǔ)工程等項目雖然投資大并回收期長，但收入比較穩(wěn)定，風(fēng)險較小，利于股市的長時間穩(wěn)定。二、*汽車城長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃本項目長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃中主要體現(xiàn)兩個部分，即汽車城項目成功操作的發(fā)展方向和汽車城項目失敗操作的方向，兩者之間的共通性需要操作本項目中堅持相互兼顧的原則；而不同處則需根據(jù)市場情況進行不斷調(diào)整。本項目成功操作后的發(fā)展規(guī)劃A、通過開發(fā)與本項目相關(guān)的項目（如休閑項目、娛樂餐飲酒店項目、與汽車相關(guān)的活動、俱樂部、汽車文化延伸項目等）引入新的資金，利用外來資金獲取更多的利潤。B、利用本項目獲得后續(xù)發(fā)展的土地，繼續(xù)拓展汽車城項目或開發(fā)與汽車業(yè)相關(guān)的項目。C、成立市場經(jīng)營公司、物流公司、物業(yè)公司、廣告公司、信息中心等，更好的服務(wù)汽車城項目的同時獲取更多的利潤。D、大規(guī)模的汽車城已形成，提高汽車城的形象和品牌度是未來汽車城經(jīng)營中的重點；另一方面為汽車城提供更優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)是未來汽車城操作中的重點。E、不斷調(diào)整經(jīng)營思路、操作及服務(wù)手段，不斷迎合和適用瞬息萬變的市場情況，始終與國際和國內(nèi)市場接軌，提供不斷改變需求的市場的經(jīng)營手段和服務(wù)。本項目操作失利的發(fā)展規(guī)劃A、本項目操作失利的原因a、對市場情況了解不及時或不透徹，致使決策出現(xiàn)重大失誤。b、突發(fā)情況造成項目無法繼續(xù)進行。c、使用資金嚴(yán)重估計不足，而后續(xù)資金不能及時跟進。d、銷售情況極差，致使資金回籠出現(xiàn)斷層，項目無法繼續(xù)推進。B、本項目轉(zhuǎn)向：a、籌劃新的項目，開辟新的行業(yè)。b、把土地進行轉(zhuǎn)讓，換回前期投資。c、對土地進行長線投資，確立本項目的土地的升值潛力，等土地升值后再進行轉(zhuǎn)讓。C、項目失利后的發(fā)展方向或規(guī)劃，將根據(jù)公司當(dāng)時的實際情況和市場情況決定。三、說明商業(yè)地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展方向與經(jīng)營過程中采取的營銷手段及經(jīng)營手段有密切的關(guān)系，資金回籠的時間長短、建設(shè)時間長短、管理時間長短等與開發(fā)商的綜合實力是分不開的。本項目根據(jù)公司的情況，宜采用長短結(jié)合，一期銷售中，一部分應(yīng)該盡早的使資金回籠，減輕財務(wù)壓力。另一部分應(yīng)從公司長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，采取長遠(yuǎn)控制的策略，從銀行融資，對客戶實行租約形式，使公司獲得長期利潤。第八部分 項目管理本項目管理須堅持責(zé)任制并責(zé)任到人，人力資源的合理利用及操作機構(gòu)的合理設(shè)置對降低運營成本、提高工作效率等方面都具有非常重要的意義。 一、管理機構(gòu)圖 董事會項目領(lǐng)導(dǎo)層行政辦公室物資采購政府聯(lián)絡(luò)及手續(xù)保安部合同部人力資源企劃部財務(wù)部規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)現(xiàn)場指揮部及拆遷營銷推廣二、職能設(shè)置圖董 事 長總 經(jīng) 理檔案文員保安隊員保安隊員招聘培訓(xùn)主管司機若干后勤管理員檔案管理員人事勞資主管小車班長后勤主管行政主管班長班長董事長秘書銷售財務(wù)會計出納銷售代表文員廣告策劃房地產(chǎn)策劃資料管理員采購員信息管理員∩文員∪現(xiàn)場施工員安裝工程師造價工程師測量工程師土建工程師副 部 長副 部 長副 部 長廣告宣傳對外開發(fā)辦證拆遷副 部 長工 程 部外聯(lián)主管外 聯(lián) 部合同采購部副 總 工企 劃 部總 辦人力資源部總經(jīng)理助理項 目 副 總工 程 副 總常 務(wù) 副 總保安部財 務(wù) 部營 銷 部 內(nèi)部資料 注意保密 63 第二稿編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第71頁 共70頁第九部分 風(fēng)險預(yù)測及規(guī)避操作大型汽車流通市場，前期資金投入比較大，回收期可能比較長，風(fēng)險也比較大，因此在前期策劃過程中風(fēng)險預(yù)測和規(guī)避對本項目具有非常重要的意義。本項目存在風(fēng)險的地方有：政府、資金、市場、運作、管理等，下面將就以上幾方面進行闡述。一、政府及政策風(fēng)險本項目的成功與否，很大程度上取決于政府態(tài)度和支持的力度，也決定本項目是否能順利進行，政府和政策等方面的支持在本案的第三部分有詳細(xì)的闡述，在此就不再表述。政府態(tài)度和支持力度對本項目的操作存在很大的風(fēng)險隱患，因為在與政府領(lǐng)導(dǎo)和工作人員接觸時，人的心態(tài)是非常難把握的：充分了解政策的阻力發(fā)生在哪些環(huán)節(jié)？攻關(guān)工作是否到位？他們是否對本項目及公司進行認(rèn)同？因此這部分的工作非常的重要，這在項目推進的過程中得到了印證，需要非常精干的人員和較大的投入進行這方面的工作。二、資金風(fēng)險本項目資金投入很大，資金所存在的風(fēng)險具有以下幾個方面：第一次融資的數(shù)量、到帳情況及融資所需的成本都與本項目的順利開展和成本控制有很大的關(guān)系。融資數(shù)量影響本項目前期啟動，融資過多也不利于公司的運作和發(fā)展；到帳情況影響本項目順利啟動；融資成本過高影響公司的成本和增加公司運作的負(fù)擔(dān)。因此適當(dāng)?shù)娜谫Y將是本項目啟動重要的前提條件。本項目啟動后的第二次融資雖沒有第一次那么重要，但在項目推進過程中也同樣具有非常重要的作用，如果資金回籠達不到本項目所須的要求，后續(xù)資金如不能按時到位，嚴(yán)重的可能使本項目流產(chǎn)，比較嚴(yán)重將可能前面做的工作大量被浪費和重復(fù)建設(shè)等，造成不可挽回的損失。資金回籠是減少本項目風(fēng)險的重要手段，采取符合市場的銷售策略，使公司大筆投入過程中有新的資金不斷加入，既保證了本項目順利的實施，也不斷的收回投資，風(fēng)險隨著資金回籠的情況而改變。三、市場風(fēng)險本項目定位是否準(zhǔn)確、是否符合市場需求、銷售策略是否正確、廣告宣傳是否達到效果、本項目設(shè)計是否合理、地理位置和發(fā)展前景如何都左右市場對本項目的認(rèn)同和熱情。減少市場風(fēng)險手段有：對市場要進行深入的了解和研究，獲得非常透徹的市場信息，減少決策的失誤，制訂符合市場的操作方案。制訂合理的銷售方案和組建強有力的市場銷售隊伍，對市場進行強有力的推廣。制訂合理的廣告宣傳方案，在根據(jù)市場情況不斷調(diào)整方案的同時堅持主題，在不斷宣傳和完善過程中樹立良好的公司和項目的形象并有效的傳達自身的信息，讓客戶和潛在客戶對本項目進行認(rèn)同和樹立較高的熱情。具體的營銷操作方案及廣告宣傳方案請見本案第六部分，在此不再多說。四、運作風(fēng)險本項目運作的風(fēng)險表現(xiàn)在團隊組建的優(yōu)劣、運作項目的前瞻性、科學(xué)性和系統(tǒng)性等方面。團隊組建主要表現(xiàn)在人才的優(yōu)劣和組織架構(gòu)合理性上： A、人才優(yōu)劣直接影響本項目完成的質(zhì)量和進度，沒有精兵強將組成的團隊齊心合力操作本項目，對本項目成功操作將大打折扣，因此建立合理的人力資源制度，通過強有力的獵人手段，組建高素質(zhì)、經(jīng)驗豐富的操作團隊是規(guī)避運作風(fēng)險的重要途徑。B、有了人才，怎樣發(fā)揮人才的優(yōu)勢，使每個人才都物盡其才，發(fā)揮所能，公司領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)在識人、用人、管理人等方面應(yīng)非常重視，人才發(fā)揮最大能動力和繼續(xù)與企業(yè)合作有三個基本要素，即學(xué)習(xí)、施展才能、賺錢。公司如能在此三方面對每個人才制訂不同使用標(biāo)準(zhǔn)和制度，將能達到理想的效果，每個員工也將能發(fā)揮其最大的能力，反之則非人心所向，不但事情完成不好，員工也將遲早辭職，這對企業(yè)是人力資源嚴(yán)重的損失。C、合理的組織架構(gòu)能發(fā)揮團隊最大的效能，對順利完成操作任務(wù)和節(jié)約操作成本等方面具有非常重要的意義。科學(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計規(guī)劃及操作本項目是降低運作風(fēng)險、節(jié)約項目成本、提高競爭力等方面重要的前提。本項目的所有操作應(yīng)該建立在以事實為依據(jù)的基礎(chǔ)上，進行大量的分析和研究后再進行設(shè)計和規(guī)劃并確立具有前瞻性的操作。五、管理風(fēng)險合理的項目管理是控制運作成本的重要手段，它又具體表現(xiàn)在公司文化理念及創(chuàng)新等方面。公司文化理念主要體現(xiàn)在經(jīng)營型文化、管理型文化和體制型文化三個方面（注：此部分內(nèi)容載自魏杰教授論點）：經(jīng)營型文化是指企業(yè)在對外經(jīng)營中所表現(xiàn)出來的價值觀和方法論，經(jīng)營型文化主要包括以下幾個方面：A、企業(yè)自身利益與社會利益的有效結(jié)合。B、市場有效需求和市場需求發(fā)展趨勢的有效結(jié)合。C、企業(yè)當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益的有效結(jié)合。D、企業(yè)發(fā)展與消費者主體地位的有效結(jié)合。E、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的有效結(jié)合。（品牌，就是企業(yè)的生命。）管理型文化是企業(yè)在處理對內(nèi)管理過程的各種關(guān)系中所形成的價值觀和方法論。管理型文化主要包括以下幾個方面：A、責(zé)任、權(quán)利和利益的有效結(jié)合。B、企業(yè)功能最大化發(fā)揮和企業(yè)功能最小化消耗的有效結(jié)合。C、企業(yè)風(fēng)險與企業(yè)員工個人風(fēng)險的有效結(jié)合。D、管理制度與人性化的有效結(jié)合。E、員工自我約束和外在制度約束的有效結(jié)合。體制型文化是為了維系企業(yè)體制而產(chǎn)生的企業(yè)文化。A、自我主體性與忠誠觀念的有效結(jié)合。愛本職是愛企業(yè)的前提，熱愛本職，職工才能達到對企業(yè)的忠誠，實現(xiàn)自我主體性與忠誠觀念的統(tǒng)一。B、自我獨創(chuàng)能力與協(xié)作性團隊精神的有效結(jié)合。C、利益最大化目標(biāo)與艱苦創(chuàng)業(yè)精神的有效結(jié)合。D、機會均等與企業(yè)等級觀念的有效結(jié)合。E、提高效率與追求公平的有效結(jié)合。因此，企業(yè)文化強調(diào)：A、協(xié)作和團隊精神。B、個人之間的能力差異。C、員工收益方式的不同。D、員工個人之間收益差距。E、講求效率，不講求公平。第十部分 說明本案由企劃部負(fù)責(zé)編纂完成，其中得到了公司各級領(lǐng)導(dǎo)們的指導(dǎo)與支持，也得到了各部同仁大力幫助，在此，我謹(jǐn)代表企劃部向各位致以忠心的感謝！在撰寫本案時，始終有誠惶誠恐之感，因為從開始到完成，都缺乏詳盡的市場情況和精準(zhǔn)的分析結(jié)果作為本案的依據(jù)，雖然在前期收集資料或從各方了解情況，但還不足以為本案的完成帶來更多的信息和幫助，這就需要我們不斷收集信息，總結(jié)經(jīng)驗，集思廣益。我們只有不斷認(rèn)清事情的本質(zhì)和結(jié)合前輩們的寶貴經(jīng)驗，才能對本項目操作過程中出現(xiàn)的各種情況進行界定并找出合理的解決辦法。同時，我們一致認(rèn)為本案若能在公司里起到拋磚引玉的作用，將是我們在“疲憊”之后，最好的慰寄。方案中涉及到實質(zhì)性操作方面的問題，可能有偏頗、不足，甚至是錯誤之處，請閱者及時提出批評指正，我們定將虛心接受，同時將在未來操作中隨時修正。附件一：土地成本費用項目費用（萬/畝）備注*路建設(shè)費15土地成本征地補償費土地成本征地稅費10—15土地成本紅線內(nèi)道路修建費10土地成本契稅（各占4%）土地成本與契稅成本評估費、測量費、管理費1土地成本（包括發(fā)證費）六通一平11建設(shè)成本綠化、亮化建設(shè)成本財務(wù)成本土地成本管理費用土地成本營銷費用5土地成本土地成本總計建設(shè)成本總計建筑成本另計契稅成本總計總計紅線面積—681畝可用地面積—531畝第 71 頁 共 70 頁