【正文】 同時(shí)，我們一致認(rèn)為本案若能在公司里起到拋磚引玉的作用，將是我們?cè)凇捌v”之后，最好的慰寄。D、員工個(gè)人之間收益差距。E、提高效率與追求公平的有效結(jié)合。愛(ài)本職是愛(ài)企業(yè)的前提，熱愛(ài)本職，職工才能達(dá)到對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)，實(shí)現(xiàn)自我主體性與忠誠(chéng)觀念的統(tǒng)一。D、管理制度與人性化的有效結(jié)合。）管理型文化是企業(yè)在處理對(duì)內(nèi)管理過(guò)程的各種關(guān)系中所形成的價(jià)值觀和方法論。C、企業(yè)當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的有效結(jié)合。本項(xiàng)目的所有操作應(yīng)該建立在以事實(shí)為依據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大量的分析和研究后再進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃并確立具有前瞻性的操作。B、有了人才，怎樣發(fā)揮人才的優(yōu)勢(shì)，使每個(gè)人才都物盡其才，發(fā)揮所能，公司領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)在識(shí)人、用人、管理人等方面應(yīng)非常重視，人才發(fā)揮最大能動(dòng)力和繼續(xù)與企業(yè)合作有三個(gè)基本要素，即學(xué)習(xí)、施展才能、賺錢。制訂合理的廣告宣傳方案，在根據(jù)市場(chǎng)情況不斷調(diào)整方案的同時(shí)堅(jiān)持主題，在不斷宣傳和完善過(guò)程中樹立良好的公司和項(xiàng)目的形象并有效的傳達(dá)自身的信息，讓客戶和潛在客戶對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)同和樹立較高的熱情。資金回籠是減少本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，采取符合市場(chǎng)的銷售策略，使公司大筆投入過(guò)程中有新的資金不斷加入，既保證了本項(xiàng)目順利的實(shí)施，也不斷的收回投資，風(fēng)險(xiǎn)隨著資金回籠的情況而改變。二、資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目資金投入很大，資金所存在的風(fēng)險(xiǎn)具有以下幾個(gè)方面：第一次融資的數(shù)量、到帳情況及融資所需的成本都與本項(xiàng)目的順利開展和成本控制有很大的關(guān)系。 一、管理機(jī)構(gòu)圖 董事會(huì)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)層行政辦公室物資采購(gòu)政府聯(lián)絡(luò)及手續(xù)保安部合同部人力資源企劃部財(cái)務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)指揮部及拆遷營(yíng)銷推廣二、職能設(shè)置圖董 事 長(zhǎng)總 經(jīng) 理檔案文員保安隊(duì)員保安隊(duì)員招聘培訓(xùn)主管司機(jī)若干后勤管理員檔案管理員人事勞資主管小車班長(zhǎng)后勤主管行政主管班長(zhǎng)班長(zhǎng)董事長(zhǎng)秘書銷售財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)出納銷售代表文員廣告策劃房地產(chǎn)策劃資料管理員采購(gòu)員信息管理員∩文員∪現(xiàn)場(chǎng)施工員安裝工程師造價(jià)工程師測(cè)量工程師土建工程師副 部 長(zhǎng)副 部 長(zhǎng)副 部 長(zhǎng)廣告宣傳對(duì)外開發(fā)辦證拆遷副 部 長(zhǎng)工 程 部外聯(lián)主管外 聯(lián) 部合同采購(gòu)部副 總 工企 劃 部總 辦人力資源部總經(jīng)理助理項(xiàng) 目 副 總工 程 副 總常 務(wù) 副 總保安部財(cái) 務(wù) 部營(yíng) 銷 部 內(nèi)部資料 注意保密 63 第二稿編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第71頁(yè) 共70頁(yè)第九部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及規(guī)避操作大型汽車流通市場(chǎng)，前期資金投入比較大，回收期可能比較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，因此在前期策劃過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和規(guī)避對(duì)本項(xiàng)目具有非常重要的意義。三、說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中采取的營(yíng)銷手段及經(jīng)營(yíng)手段有密切的關(guān)系，資金回籠的時(shí)間長(zhǎng)短、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)短、管理時(shí)間長(zhǎng)短等與開發(fā)商的綜合實(shí)力是分不開的。B、本項(xiàng)目轉(zhuǎn)向：a、籌劃新的項(xiàng)目，開辟新的行業(yè)。本項(xiàng)目操作失利的發(fā)展規(guī)劃A、本項(xiàng)目操作失利的原因a、對(duì)市場(chǎng)情況了解不及時(shí)或不透徹，致使決策出現(xiàn)重大失誤。B、利用本項(xiàng)目獲得后續(xù)發(fā)展的土地，繼續(xù)拓展汽車城項(xiàng)目或開發(fā)與汽車業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目。A、開拓與汽車業(yè)相關(guān)的制造業(yè)和流通業(yè)。成立集團(tuán)公司并爭(zhēng)取上市。第七部分 長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃此部分包括公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和*汽車城長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃兩大內(nèi)容，因國(guó)家政策、市場(chǎng)形式、加入WTO后無(wú)法預(yù)計(jì)的變數(shù)等原因，下面將只就這兩大內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單的闡述，實(shí)際操作中須根據(jù)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)實(shí)情況而定。D、廣告效果監(jiān)測(cè)廣告效果的監(jiān)測(cè)有助于我汽車城“三度”（知名度、認(rèn)知度、美譽(yù)度）的建立，是整體形象提升的前提，也是我公司“三度”建立的基礎(chǔ)，對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。3）第四階段為以消費(fèi)者為中心，也即購(gòu)車消費(fèi)人群等。A、媒體整合實(shí)施宣傳策略講求宣傳方式的合理搭配，對(duì)硬廣告、軟文、公關(guān)活動(dòng)、促銷等行為進(jìn)行詳盡地安排，并要求對(duì)事后進(jìn)行調(diào)查、測(cè)試，與預(yù)期效果對(duì)比，隨時(shí)更進(jìn)或調(diào)整策略。汽車配件區(qū)均可參照4S專賣區(qū)的策略和政策。G、合營(yíng)這里的合營(yíng)是開發(fā)商與汽車廠家或汽車經(jīng)銷商合作經(jīng)營(yíng)，具體合作的方式有很多種，需要與客戶協(xié)商才能確定，在此不過(guò)多累贅。其他政策則根據(jù)上述相關(guān)項(xiàng)執(zhí)行。F、帶租約銷售這里的帶租約銷售有兩種情況：一種為土地的帶租約銷售，即此塊土地已出租，客戶購(gòu)買后即可獲得租金收入，保證投資的回收；另一種為土地和建筑物的帶租約銷售，即土地和建筑物已出租，客戶購(gòu)買后即可獲得租金收入，保證投資的回收，這里的承租客戶必須是與本項(xiàng)目定位相符合的行業(yè)經(jīng)營(yíng)者。出售價(jià)格將按照90萬(wàn)/畝土地+建筑成本+報(bào)建費(fèi)用+其他相關(guān)費(fèi)用的合計(jì)價(jià)格執(zhí)行。建議每年出租均價(jià)為6—8萬(wàn)/畝，押金為一年的出租總價(jià)，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。銷售均價(jià)為90萬(wàn)/畝。具體銷售價(jià)格見(jiàn)附一。三、功能區(qū)域銷售策略（以下方式都可為客戶提供銀行按揭服務(wù)）4S汽車專賣區(qū)此區(qū)可采用出售建筑物占地面積、直接出售土地、土地出租、土地帶建筑物出售或出租、以租待售、帶租約銷售、合營(yíng)等銷售策略。營(yíng)銷方式三：分期付款（以租代售）客戶支付約定的首付款后，余額以租金形式在約定期限內(nèi)付清，即獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。2）借鑒房地產(chǎn)營(yíng)銷策略及其它商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式，結(jié)合我項(xiàng)目的特殊情況，因“事”致宜，發(fā)動(dòng)群策群力，對(duì)將遇到的問(wèn)題提前作好應(yīng)對(duì)措施，盡量避免負(fù)面影響的產(chǎn)生。B、人員培訓(xùn)考核作為在全國(guó)有著深遠(yuǎn)影響意義的省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)人員的要求，尤其是對(duì)銷售人員綜合素質(zhì)的要求必須從高從嚴(yán)，將來(lái)他們將代表企業(yè)直接面對(duì)客戶，客戶對(duì)企業(yè)的精神、文化的感受，很大一部分由他們傳達(dá)，并直接影響客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。建立初步的溝通，了解客戶的真實(shí)需求，使我們的工作事半功倍。并能在市場(chǎng)投入使用后，及時(shí)接手工作，避免管理上的脫節(jié)。缺點(diǎn)：A、需自負(fù)盈虧，風(fēng)險(xiǎn)很大。2）無(wú)法對(duì)成本和效果完全控制；3）顧問(wèn)方的不穩(wěn)定性，必將導(dǎo)致物管工作的波動(dòng)；C、自組型聘請(qǐng)專業(yè)人士，加盟我司，組建完全屬于自己的物管隊(duì)伍。優(yōu)點(diǎn)：1）由于有專業(yè)公司的指導(dǎo)，我們的物管工作起步有一定高度，因此管理工作有一定的成效。綜合評(píng)價(jià)比較后，做出取舍。物業(yè)管理一直以來(lái)，物業(yè)管理問(wèn)題都是把三刃劍，責(zé)、權(quán)、利三方面平衡維系是一門非常有講究，有內(nèi)涵，難以把握的“藝術(shù)”，但是卻不能回避，必須面對(duì)的。建筑主體的建設(shè)及裝修質(zhì)量是企業(yè)的生命，因此，嚴(yán)把工程質(zhì)量至關(guān)重要，確實(shí)落實(shí)施工作業(yè)中各施工主體單位的權(quán)責(zé)問(wèn)題。對(duì)建設(shè)用材，必須著重考慮其環(huán)保性。在統(tǒng)一市場(chǎng)的設(shè)計(jì)風(fēng)格的情況下，亦兼顧每個(gè)組成環(huán)境的獨(dú)特個(gè)性。完工后組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其他相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。辦理下水管線設(shè)計(jì)，辦理污水管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。此時(shí)，工作分六個(gè)方面：第一方面：組織各項(xiàng)市政管線的設(shè)計(jì)。對(duì)施工單位進(jìn)行資格預(yù)審；建行預(yù)算審查處審核標(biāo)底；招標(biāo)辦審查標(biāo)底；1建設(shè)單位組織招標(biāo)及各招標(biāo)單位召開開標(biāo)會(huì)議；1寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，經(jīng)衡量找出最佳單位，發(fā)出中標(biāo)通知書；1經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位。（自來(lái)水建設(shè)、污水處理、供熱建設(shè)、煤氣建設(shè)）到市建委開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)。場(chǎng)地三通一平。征地情況視項(xiàng)目用途而定。方案通過(guò)后，可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，出圖后報(bào)規(guī)劃局審圖。（2）結(jié)果報(bào)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局。（七）申請(qǐng)方據(jù)此批復(fù)辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，并到北京城市規(guī)劃管理局開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知單和辦理征地意見(jiàn)函。（三）向長(zhǎng)沙市計(jì)劃委員會(huì)提交立項(xiàng)報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。第一期投資將在１０—１２個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成，建成包括主展館和780畝土地的“七通一平”。本項(xiàng)目在操作過(guò)程中，將可開拓與本項(xiàng)目相關(guān)的服務(wù)項(xiàng)目，利用外來(lái)資金進(jìn)行投入，整合散亂資源，最大化利用資源實(shí)現(xiàn)效益最大化。B、土地出租，一方面收回部分押金和租金；另一方面通過(guò)把土地進(jìn)行抵押貸款。四、資金回籠資金回籠是本項(xiàng)目運(yùn)作中非常關(guān)鍵的一環(huán)，如資金回籠不理想將導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不順利，給資金運(yùn)作帶來(lái)巨大的壓力，更嚴(yán)重可能產(chǎn)生資金斷流的情況，威脅本項(xiàng)目的進(jìn)展。首先，資金使用應(yīng)有年度計(jì)劃和月計(jì)劃，實(shí)行事前總額控制，事先制定好相應(yīng)的費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)；其次在費(fèi)用消耗的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用、報(bào)銷等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按程序和規(guī)定辦事，特別是在物資采購(gòu)環(huán)節(jié)應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，不允許以任何方式損害公司利益，同時(shí)做好費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)工作；再次，分月、季、年度對(duì)費(fèi)用控制計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行小結(jié)和總結(jié)，分析計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題并及時(shí)做出調(diào)整，對(duì)違反規(guī)定和紀(jì)律的行為要嚴(yán)肅處理。c、制定合理的消耗標(biāo)準(zhǔn)，限額使用、超支不補(bǔ)，節(jié)余留用（分項(xiàng)目細(xì)定）。1）通過(guò)責(zé)任與行為規(guī)范杜絕人浮于事，苦樂(lè)不均現(xiàn)象，慎重核定崗位，確定一個(gè)合理的人員規(guī)模。I、按合同約定控制資金支出要及時(shí)編制工程項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃。F、建立合理的合同制度，簽訂合同時(shí)，在不違反時(shí)間和不影響進(jìn)度的情況下，應(yīng)堅(jiān)持貨比三家的原則。B、建立合理的公司機(jī)構(gòu)，做到因材施用，發(fā)揮員工最大的效能。在本項(xiàng)目操作過(guò)程中，開辟新的項(xiàng)目或?yàn)楸卷?xiàng)目提供服務(wù)的新的項(xiàng)目，盡量使用外來(lái)資金進(jìn)行投入，減少公司資金運(yùn)作壓力。本項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中需要引進(jìn)各類配套的服務(wù)項(xiàng)目和與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目盡可能的引進(jìn)外來(lái)資金，我公司只須提供平臺(tái)和以土地或建筑物等作為資本占有股份。第二次融資的時(shí)機(jī)和數(shù)目將根據(jù)第一次融資的多少和本項(xiàng)目資金回籠的具體情況而定。對(duì)于媒體的答問(wèn)，由專人負(fù)責(zé)，以避免一些不利因素地產(chǎn)生?！肮娋褪巧系邸闭f(shuō)到底就是要做“人”的工作，而重心在于打動(dòng)人心、溝通情感。這就需要我們能看清時(shí)事，摸清規(guī)率，了解動(dòng)態(tài)，把握機(jī)遇。公眾是公關(guān)的起點(diǎn)，也是公關(guān)的歸宿。企業(yè)的發(fā)展與美好形象的塑造，需要全體員工的共同努力。長(zhǎng)沙成為全國(guó)四大流通城市之首，作為流通行業(yè)的汽車市場(chǎng)將能在發(fā)展中得到部分政策的支持。D、*汽車城開業(yè)后，須為客戶提供（包括汽車上牌、檢測(cè)、駕駛證辦理、消費(fèi)信貸、保險(xiǎn)等）與購(gòu)買汽車相關(guān)的各類手續(xù)及代收費(fèi)項(xiàng)目，須政府各職能部門給予大力支持。B、本項(xiàng)目不是純粹的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為政府創(chuàng)造的稅收、為社會(huì)解決就業(yè)、為城市發(fā)展起到杠桿和提速的重要作用、提高城市品位等方面，政府應(yīng)該給予一定的扶持政策和實(shí)際的稅收減免政策。根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙的綜合分析，投資環(huán)境過(guò)差是發(fā)展不如人意的癥結(jié)所在，長(zhǎng)沙存在政策落實(shí)不到位、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、辦事效率低下等問(wèn)題。國(guó)家在2005年后對(duì)進(jìn)口車所設(shè)立的政策將極大的左右未來(lái)汽車行業(yè)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)格局，這對(duì)本項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展極為重要。但從中國(guó)各大城市的交通狀況來(lái)看，不盡人意，以北京和日本東京為例：日本東京擁有1200多萬(wàn)輛汽車，交通狀況非常良好；北京比東京大很多，道路面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東京，北京汽車擁有量為200萬(wàn)輛左右，高峰期時(shí)北京卻成了世界最大的露天停車場(chǎng)。B、2003年，隨著汽車行業(yè)從純粹的賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，價(jià)格也不斷走低，仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭；“非典”的流行更是促進(jìn)了汽車行業(yè)的強(qiáng)勢(shì)走高。在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等工作過(guò)程中，以“行業(yè)第一”的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)范自己，為我們的市場(chǎng)與國(guó)際接軌創(chuàng)造條件。（二）位于建設(shè)路、燕子嶺路交叉口，C、F地塊內(nèi)。 m2=銷售毛利：按40%門面可銷售，則總額：4500元/ m2（均價(jià)）40%= 門面銷售按2年完成：第一年完成60%，第二年完成40%，剩余60%的門面租賃，租賃價(jià)按：40元/ m2各鋪面前停車坪，寬大、適用，便于大型設(shè)備的進(jìn)出和擺放，路面堅(jiān)固、結(jié)實(shí)。通過(guò)合理設(shè)計(jì)，改變或掩飾設(shè)備維修時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)的臟、亂景象，也可考慮在該區(qū)搭建瓦棚，達(dá)到視覺(jué)上的整齊、劃一；也為維修作業(yè)的開展提供方便。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：分成兩大功能區(qū)： 銷售區(qū)。規(guī)劃布局：因工程用車車大體重，對(duì)路面有特殊要求，應(yīng)考慮布局與市場(chǎng)的邊緣或角落。B、配合長(zhǎng)沙市城區(qū)規(guī)劃、調(diào)整，主要針對(duì)韶山南路的特種工程用車。30 m2/套，最大值），合1097套（247。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：采用倉(cāng)儲(chǔ)式結(jié)構(gòu)，辦公、展示、銷售、倉(cāng)儲(chǔ)于一體?？梢哉f(shuō)，售后配件市場(chǎng)是一個(gè)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要市場(chǎng)，零部件企業(yè)必須與重視整車配套市場(chǎng)一樣給予同等重視。整車企業(yè)將面向全球采購(gòu)，而零部件企業(yè)要在全球配套體系的層級(jí)結(jié)構(gòu)中重新定位，零部件供應(yīng)有了更廣闊、更自由的市場(chǎng)。12000 m2=主展館銷售均價(jià)為：5000元/m2 主展覽館目前租賃定價(jià)：58元/ m2進(jìn)口車廠商所需場(chǎng)地500—800m2/家，有意向客戶量8—10家；國(guó)產(chǎn)車廠商所需場(chǎng)地200—500 m2/家，有意向客戶量10—