【正文】 ? 區(qū)域商業(yè)氣氛沒(méi)有，影響本項(xiàng)目現(xiàn)在的商業(yè)價(jià)值 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) ? 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，良好的區(qū)位吸引投資者 ? 處于快速城市化發(fā)展階段，產(chǎn)生剛性需求 ? 人均消費(fèi)潛力大，購(gòu)買增強(qiáng) ? 目前市場(chǎng)供應(yīng)的住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓等產(chǎn)品，較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大； ? 新區(qū)未來(lái)將可能成為城市商業(yè)的另一極 ? 酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，基本屬于空白； ? 本地居民較富裕，對(duì)低總價(jià)回報(bào)高的商務(wù)公寓、商鋪，投資意識(shí)較強(qiáng) 。 太倉(cāng)，向上看！ 生活理念 地圖上部 城市精神 建筑高度 商業(yè)形態(tài) 城門口 新焦點(diǎn) 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 推廣形象定位 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵障礙 項(xiàng)目所在位置是 一片生地 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃與一般商業(yè)和公寓間有形式?jīng)_突 項(xiàng)目配套差，缺乏 商業(yè)氛圍 突破口 向周邊借力 —— 與客運(yùn)站、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、公園合成城市新板塊 向品牌借力 —— 多個(gè)頂級(jí)汽車品牌 4S店引領(lǐng)高品質(zhì)商業(yè) 向未來(lái)借力 —— 潛在的高起點(diǎn)大商業(yè) 契機(jī) 新定義 太倉(cāng)的 “浦東 ” 未來(lái)的城市屋脊 分享頂級(jí)商業(yè)智慧 領(lǐng)創(chuàng)國(guó)際風(fēng)尚生活 新太倉(cāng)第一站 新商圈第一排 從 關(guān)鍵障礙 破題，建立 概念制高點(diǎn) 面對(duì)客運(yùn)站的城市名片 面向未來(lái)的城市夢(mèng)想 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 怎么才能做到 城市地標(biāo) 增值高地 風(fēng)尚領(lǐng)袖 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “森茂汽車城 ”是什么？ 4S、 3S汽車品牌專業(yè)店 + 汽車零配件 + 商業(yè)配套 + 酒店公寓 + LOFT公寓 + …… 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 屬 性 詮 釋 區(qū)位屬性 ? 蘇州太倉(cāng)市 ? 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) (新區(qū) )中心區(qū) ? 城市北部是新區(qū)未來(lái)發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心 ? 太倉(cāng)是國(guó)家一類口岸城市，交通便利，水運(yùn)發(fā)達(dá)，已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力不斷提高 ? 緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計(jì)劃 3～ 5年內(nèi)啟動(dòng)，短期內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目促進(jìn)作用不大 項(xiàng)目屬性 ? 緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū) ? 周邊居住形象較差 ? 生活配套設(shè)施匱乏 ? 規(guī)模較大的綜合體項(xiàng)目 ? 東部緊挨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū) ? 東、西、南、北面為空地 ? 周邊設(shè)施配套大多未建立 ? 總建筑面積約 15萬(wàn)平米 ? 交通進(jìn)入較性好 ?地塊南面臨寧波路 (太倉(cāng)新客站 )、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路 ? 地塊內(nèi)部無(wú)可利用資源 ? 地塊為綜合用地 ?地塊內(nèi)部平整，基地內(nèi)無(wú)祼露土 ?地塊產(chǎn)權(quán) 40年 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 區(qū)域 /項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié) 從產(chǎn)品面來(lái)講，無(wú)論是汽車專業(yè)市場(chǎng)，還是 ，森茂都相對(duì)獨(dú)特，基本上沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)者 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位與形象定位 客戶定位 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)總結(jié) 形象定位 分析項(xiàng)目潛在客群 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?間斷性消費(fèi)，可能 1個(gè)月來(lái) 13次 。 ?表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主 。 太倉(cāng)消費(fèi)群體特征：理性的、原始的、有限消費(fèi) %%%%%% %%%%%%%%%%商場(chǎng)/百貨超市飯店/餐廳電影院娛樂(lè)場(chǎng)所咖啡廳/茶藝館體育健身洗浴休閑其他%%%%%%%%%%%%%%%%%%%瀏覽商品的地方寬敞品牌和商品種類齊全配套設(shè)施充足外觀和內(nèi)部裝修有特色商品價(jià)格便宜/經(jīng)常打折定期促銷宣傳環(huán)境清潔/空氣流通職員服務(wù)態(tài)度好商品品質(zhì)優(yōu)良/品質(zhì)保證交通便利營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)%%%11%%% %%%%%%%%%%% 600元6 0 0 －8 0 0 元8 0 1 －1 0 0 0 元1 0 0 1 －1 5 0 0 元1 5 0 1 －2 0 0 0 元2 0 0 1 －2 5 0 0 元2 5 0 0 元以上受訪者經(jīng)常去的消費(fèi)場(chǎng)所 選擇消費(fèi)地點(diǎn)時(shí)的考慮因素 每人平均每月購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)的總花費(fèi) %%%%0% %%%%%%%5 分鐘之內(nèi)5 －1 5 分鐘1 6 －3 0 分鐘3 1 －4 5 分鐘4 6 －6 0 分鐘1 小時(shí)之上希望到達(dá)購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)間 資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查問(wèn)卷 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?受商鋪購(gòu)買政策限制影響，投資客戶的財(cái)富量高低成為購(gòu)鋪的首要因素； 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 常識(shí) 1：商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購(gòu)買商鋪?zhàn)罨镜哪康氖菫榱松?cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益 客戶需求 商鋪功能 租金收益 經(jīng)營(yíng) 業(yè)主只需收取租金 因 “道路剛性 ”而稀缺，從而產(chǎn)生增值 銷售收益 降低房租成本，并獲得營(yíng)業(yè)收入 經(jīng)營(yíng)收益 長(zhǎng)期收益 風(fēng)險(xiǎn)保障 資產(chǎn)沉淀 客戶利益 融資工具 融資收益 融資 可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款 出租 轉(zhuǎn)售 投資群體 先理清三個(gè)常識(shí) 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 愛(ài)面子，希望物業(yè)能彰顯其身份 。 對(duì)自身的提高和企業(yè)的發(fā)展比較重視，重視親情、關(guān)注子女教育 。有區(qū)域情結(jié)，當(dāng)達(dá)到他們的要求，支付意愿比較高 地段的身份標(biāo)識(shí)、品質(zhì)感、品位 很高 ★★★★★ 企業(yè) 中高 層管 理人 員 中大型民企中高層管理人員 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 支付能力較高、區(qū)域認(rèn)同度較高，看好區(qū)域發(fā)展前景 品質(zhì)感、品位出眾、舒適度 很高 ★★★★★ 小型民企管理層 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)同度高，價(jià)格相對(duì)敏感 品質(zhì)、價(jià)格 一般 ★★★ 個(gè)體經(jīng)商者 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 有一定支付能力，部分支付能力很強(qiáng)，整體對(duì)價(jià)格比較敏感，注重性價(jià)比 質(zhì)量保證、性價(jià)比高 一般 ★★ 企業(yè)員工 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)同度高，價(jià)格相對(duì)敏感 品質(zhì)、價(jià)格 一般 ★★★ 外地人士 中心片區(qū)、城廂鎮(zhèn) 支付能力一般，總價(jià)約束強(qiáng) 地段（居太倉(cāng)市區(qū)近）、總價(jià)低 一般 ★★ 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 重點(diǎn)目標(biāo) 重點(diǎn)目標(biāo) 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基本特征 區(qū)域看法 置業(yè)觀念 接受價(jià)格 企業(yè) 員工 收入比較穩(wěn)定，有補(bǔ)貼及隱性收入，部分對(duì)價(jià)格不太敏感 ,講究圈子購(gòu)房，購(gòu)房具有扎堆現(xiàn)象； 認(rèn)同本區(qū)域，居住環(huán)境好，交通便利；對(duì)區(qū)域和周邊長(zhǎng)期發(fā)展前景看好 區(qū)域購(gòu)房意愿高，注重產(chǎn)品質(zhì)量； 上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適； 周邊配套；物業(yè)管理服務(wù)； 二次置業(yè)多，考慮子女居住，選擇三房、四房單位為主， 100120平米 ?4100元 /平方米以下價(jià)格 私營(yíng) 企業(yè)主 收入較高，部分有較多積累者對(duì)價(jià)格不太敏感；普遍認(rèn)可具有身份感的產(chǎn)品，追隨開發(fā)商品牌 。 本體條件 目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境 QUESTION Question 1 市場(chǎng)細(xì)分階段，目標(biāo)客戶如何定位？ Question 2 如何將產(chǎn)品亮點(diǎn)順利轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值？ Question3 如何區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化營(yíng)銷，樹立項(xiàng)目品牌？ 市場(chǎng)現(xiàn)狀下的問(wèn)題解析 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中高端客戶是太倉(cāng)購(gòu)房主力， 以自住為主，多為二次置業(yè) 。 新的大體量商業(yè)已經(jīng)推向市場(chǎng)，市中心商業(yè)集中度逐漸提高 南洋廣場(chǎng) 10萬(wàn)平米商業(yè)廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳 尖沙咀購(gòu)物廣場(chǎng)，影城， 美容美體中心，健身中 心，書城，兒童樂(lè)園等 恒榮泰城市廣場(chǎng) 87614平米城市生活廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)： 由大潤(rùn)發(fā)超市、兩 棟 11+1和 15+1小高層； 8 層和 12層兩棟商住樓組成 縣府街商業(yè)街 新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街 寶龍城市廣場(chǎng) 30萬(wàn)平米城市生活廣場(chǎng) 業(yè)態(tài) ： 購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、 休閑、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)、 居住、美食、酒店、居住 等九大功能互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，形 成 “ 一站式消費(fèi)模式 ” 森茂國(guó)際 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多 層 小 高 層 高 層 產(chǎn)品形式不斷升級(jí) 時(shí)間 多層是市場(chǎng)最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。 太倉(cāng)城區(qū)是商品房建設(shè)的主要區(qū)域 住宅 +底商 住宅 +集中商業(yè) 主要商業(yè)街 酒店式公寓 森茂國(guó)際 新世紀(jì)廣場(chǎng) 世紀(jì)苑 城市華庭 五洋商城 美時(shí)達(dá)廣場(chǎng) 寶龍城市廣場(chǎng) 太倉(cāng)國(guó)際物流城 君悅豪庭 大慶錦繡城 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國(guó)際 恒榮泰 城市廣場(chǎng) 華盛園 城北花苑 華源上海城 華僑花園 南洋麗都 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 嘉禾左岸春天 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?政府在 2023年后加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度， 2023年投入 2600萬(wàn)元用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)， 2023年和 2023年分別投入 16227萬(wàn)元和 47175萬(wàn)元，是 2023年的 6倍多和 18倍多。 ?從汽車檔次來(lái)看，市內(nèi)公交體系不發(fā)達(dá)， 多私家車， 且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?（項(xiàng)目地塊位于該區(qū)） ?南郊新城區(qū) 將 成為城市功能拓展的主要載體，未來(lái)將具備教育、商貿(mào)、會(huì)展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。 城市規(guī)劃使太倉(cāng)各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 城市規(guī)劃未來(lái)重點(diǎn)打造建設(shè)三大功能區(qū) 中部 經(jīng)濟(jì)圈 沿滬產(chǎn)業(yè)帶定位： 包括城廂、陸渡、瀏河三鎮(zhèn) 上海國(guó)際航運(yùn)中心的配套組合港 國(guó)際制造業(yè)基地 上海休閑度假投資基地 滬郊港口新城 大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè) 沿江產(chǎn)業(yè)帶： 上海國(guó)際航運(yùn)中心組合港中的干線港 長(zhǎng)江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港 構(gòu)建沿江基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集聚帶，建設(shè)現(xiàn)代化 新港城 中部經(jīng)濟(jì)圈： 工業(yè)： 重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、輕工食品、 模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流： 發(fā)揮沿江高速、蘇昆太高速出口 及未來(lái)鐵路編組站等道口優(yōu)勢(shì) 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 沿江產(chǎn)業(yè)帶 沿滬經(jīng)濟(jì)帶 中部經(jīng)濟(jì)圈 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機(jī)械機(jī)電、食品、紡織服飾、能源原材料等 規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè) 2023 2023 工業(yè)總產(chǎn)值 增長(zhǎng)率 % % 占規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值的比重 % % ?民營(yíng)企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。第三、第