【正文】 方案中涉及到實(shí)質(zhì)性操作方面的問題，可能有偏頗、不足，甚至是錯(cuò)誤之處，請(qǐng)閱者及時(shí)提出批評(píng)指正，我們定將虛心接受，同時(shí)將在未來操作中隨時(shí)修正。我們只有不斷認(rèn)清事情的本質(zhì)和結(jié)合前輩們的寶貴經(jīng)驗(yàn)，才能對(duì)本項(xiàng)目操作過程中出現(xiàn)的各種情況進(jìn)行界定并找出合理的解決辦法。E、講求效率，不講求公平。C、員工收益方式的不同。因此，企業(yè)文化強(qiáng)調(diào)：A、協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神。D、機(jī)會(huì)均等與企業(yè)等級(jí)觀念的有效結(jié)合。B、自我獨(dú)創(chuàng)能力與協(xié)作性團(tuán)隊(duì)精神的有效結(jié)合。A、自我主體性與忠誠(chéng)觀念的有效結(jié)合。E、員工自我約束和外在制度約束的有效結(jié)合。C、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)員工個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的有效結(jié)合。管理型文化主要包括以下幾個(gè)方面：A、責(zé)任、權(quán)利和利益的有效結(jié)合。（品牌，就是企業(yè)的生命。D、企業(yè)發(fā)展與消費(fèi)者主體地位的有效結(jié)合。B、市場(chǎng)有效需求和市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的有效結(jié)合。五、管理風(fēng)險(xiǎn)合理的項(xiàng)目管理是控制運(yùn)作成本的重要手段，它又具體表現(xiàn)在公司文化理念及創(chuàng)新等方面?？茖W(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃及操作本項(xiàng)目是降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約項(xiàng)目成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力等方面重要的前提。公司如能在此三方面對(duì)每個(gè)人才制訂不同使用標(biāo)準(zhǔn)和制度，將能達(dá)到理想的效果，每個(gè)員工也將能發(fā)揮其最大的能力，反之則非人心所向，不但事情完成不好，員工也將遲早辭職，這對(duì)企業(yè)是人力資源嚴(yán)重的損失。團(tuán)隊(duì)組建主要表現(xiàn)在人才的優(yōu)劣和組織架構(gòu)合理性上： A、人才優(yōu)劣直接影響本項(xiàng)目完成的質(zhì)量和進(jìn)度，沒有精兵強(qiáng)將組成的團(tuán)隊(duì)齊心合力操作本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目成功操作將大打折扣，因此建立合理的人力資源制度，通過強(qiáng)有力的獵人手段，組建高素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)豐富的操作團(tuán)隊(duì)是規(guī)避運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。具體的營(yíng)銷操作方案及廣告宣傳方案請(qǐng)見本案第六部分，在此不再多說。制訂合理的銷售方案和組建強(qiáng)有力的市場(chǎng)銷售隊(duì)伍，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)有力的推廣。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確、是否符合市場(chǎng)需求、銷售策略是否正確、廣告宣傳是否達(dá)到效果、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否合理、地理位置和發(fā)展前景如何都左右市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同和熱情。本項(xiàng)目啟動(dòng)后的第二次融資雖沒有第一次那么重要，但在項(xiàng)目推進(jìn)過程中也同樣具有非常重要的作用，如果資金回籠達(dá)不到本項(xiàng)目所須的要求，后續(xù)資金如不能按時(shí)到位，嚴(yán)重的可能使本項(xiàng)目流產(chǎn)，比較嚴(yán)重將可能前面做的工作大量被浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)等，造成不可挽回的損失。融資數(shù)量影響本項(xiàng)目前期啟動(dòng)，融資過多也不利于公司的運(yùn)作和發(fā)展；到帳情況影響本項(xiàng)目順利啟動(dòng)；融資成本過高影響公司的成本和增加公司運(yùn)作的負(fù)擔(dān)。政府態(tài)度和支持力度對(duì)本項(xiàng)目的操作存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因?yàn)樵谂c政府領(lǐng)導(dǎo)和工作人員接觸時(shí)，人的心態(tài)是非常難把握的：充分了解政策的阻力發(fā)生在哪些環(huán)節(jié)？攻關(guān)工作是否到位？他們是否對(duì)本項(xiàng)目及公司進(jìn)行認(rèn)同？因此這部分的工作非常的重要，這在項(xiàng)目推進(jìn)的過程中得到了印證，需要非常精干的人員和較大的投入進(jìn)行這方面的工作。本項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的地方有：政府、資金、市場(chǎng)、運(yùn)作、管理等，下面將就以上幾方面進(jìn)行闡述。第八部分 項(xiàng)目管理本項(xiàng)目管理須堅(jiān)持責(zé)任制并責(zé)任到人，人力資源的合理利用及操作機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置對(duì)降低運(yùn)營(yíng)成本、提高工作效率等方面都具有非常重要的意義。本項(xiàng)目根據(jù)公司的情況，宜采用長(zhǎng)短結(jié)合，一期銷售中，一部分應(yīng)該盡早的使資金回籠，減輕財(cái)務(wù)壓力。C、項(xiàng)目失利后的發(fā)展方向或規(guī)劃，將根據(jù)公司當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況和市場(chǎng)情況決定。b、把土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，換回前期投資。d、銷售情況極差，致使資金回籠出現(xiàn)斷層，項(xiàng)目無法繼續(xù)推進(jìn)。b、突發(fā)情況造成項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行。E、不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路、操作及服務(wù)手段，不斷迎合和適用瞬息萬變的市場(chǎng)情況，始終與國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)接軌，提供不斷改變需求的市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)手段和服務(wù)。C、成立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司、物流公司、物業(yè)公司、廣告公司、信息中心等，更好的服務(wù)汽車城項(xiàng)目的同時(shí)獲取更多的利潤(rùn)。本項(xiàng)目成功操作后的發(fā)展規(guī)劃A、通過開發(fā)與本項(xiàng)目相關(guān)的項(xiàng)目（如休閑項(xiàng)目、娛樂餐飲酒店項(xiàng)目、與汽車相關(guān)的活動(dòng)、俱樂部、汽車文化延伸項(xiàng)目等）引入新的資金，利用外來資金獲取更多的利潤(rùn)。B、開拓基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，如路橋建設(shè)、環(huán)保、大型基礎(chǔ)工程等項(xiàng)目雖然投資大并回收期長(zhǎng)，但收入比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，利于股市的長(zhǎng)時(shí)間穩(wěn)定。做大做強(qiáng)汽車城項(xiàng)目，使之成為湖南汽車流通業(yè)的主力板塊，爭(zhēng)取政府的更大的政策支持，開拓更具前景意義的項(xiàng)目。A、通過發(fā)展過程中有目的的設(shè)置多個(gè)項(xiàng)目，為公司上市做準(zhǔn)備。B、開發(fā)與汽車城項(xiàng)目相配套的項(xiàng)目，如娛樂休閑業(yè)、酒店餐飲業(yè)、與汽車相關(guān)的活動(dòng)、與汽車相關(guān)的配套服務(wù)業(yè)。一、公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃公司新成立，通過開發(fā)*汽車城項(xiàng)目，積累商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)、資金、人才、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)形象、商業(yè)信譽(yù)等。F、市場(chǎng)調(diào)查跟進(jìn) 市場(chǎng)信息瞬息萬變，市場(chǎng)調(diào)查也必須隨時(shí)跟進(jìn)，誰掌握了最新、最全面的市場(chǎng)信息，也同時(shí)掌握了決勝市場(chǎng)的先機(jī)。E、人員的系統(tǒng)培訓(xùn)社會(huì)和企業(yè)都在不停地發(fā)展，企業(yè)培訓(xùn)是現(xiàn)代企業(yè)適應(yīng)社會(huì)，提升競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要手段。此階段宜實(shí)施公益性公關(guān)活動(dòng)，配合新聞報(bào)道，作深度宣傳。其廣告創(chuàng)意將更多圍繞市場(chǎng)的環(huán)境、市場(chǎng)的功能、市場(chǎng)內(nèi)的規(guī)模，完善、便利的配套服務(wù)等方面展開，旨在提升我市場(chǎng)的認(rèn)知度，提供消費(fèi)者需求的全方位服務(wù)是此階段的重點(diǎn)。2）第三階段是以銷售為中心，重點(diǎn)為我們的直接目標(biāo)客戶（即汽車廠商及投資者），所以我們的廣告創(chuàng)意應(yīng)較多集中在：市場(chǎng)人氣、市場(chǎng)投資回報(bào)、市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)增值潛力等方面，把握投資方的心態(tài)。B、投放媒體的選擇針對(duì)我市場(chǎng)不同銷售時(shí)期的目標(biāo)消費(fèi)群的習(xí)慣性接觸媒體而定?！币虼诵麄鞑呗缘闹贫ū仨氉裱N售計(jì)劃，符合營(yíng)銷工作五個(gè)階段的內(nèi)容：A、以生產(chǎn)為中心的階段；B、以形象為中心的階段；C、以銷售為中心的階段；D、以消費(fèi)者為中心的階段；E、社會(huì)大營(yíng)銷觀念的階段；符合廣告投放過程規(guī)律充分運(yùn)用廣告AIDAS原理（A：attention,引起注意；I：interesting,興趣；D：desire,產(chǎn)生欲望；A：action,購買行為；S:satisfaction,達(dá)到滿意），對(duì)每一過程制定明確的量化目標(biāo)，系統(tǒng)地、有針對(duì)地、高效地實(shí)施宣傳計(jì)劃；即最大限度地實(shí)現(xiàn)宣傳效果，又避免無謂的資源浪費(fèi)。高檔住宅區(qū)此區(qū)包括本項(xiàng)目C地塊的50%、G、H區(qū)整塊土地，此區(qū)主要設(shè)計(jì)為帶電梯的小高層住宅樓，而靠近圭塘河的區(qū)域則設(shè)計(jì)成高檔別墅，此區(qū)銷售策略最適合的方式為直接出售產(chǎn)權(quán)。汽車配件區(qū)因汽車配件區(qū)一、二層為門面，三層以上為住宅，門面可采用的銷售策略有：直接出售建筑物產(chǎn)權(quán)、建筑面積出租、帶租約銷售、以租待售等。主展館主展館一層為汽車展示銷售區(qū)；二層主要為辦公區(qū)域。土地帶建筑物出售和出租價(jià)格按照D點(diǎn)執(zhí)行。土地出售價(jià)格按照B點(diǎn)執(zhí)行。此種方式還須提供銀行按揭服務(wù)，一般買土地或建筑物的客戶的投資回報(bào)為1：，即租金中的25%為交銀行按揭款后的稅前收益。這種銷售方式把目標(biāo)群體分為兩類：一類為社會(huì)投資者，通過分解土地和建筑物面積進(jìn)行出售；另一類為汽車經(jīng)銷商，通過出租土地或建筑物等，形成市場(chǎng)。土地和建筑物的租價(jià)：每年出租均價(jià)為12—14萬/畝，押金為土地銷售價(jià)格的40%左右，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。E、以租待售這里的以租待售有兩種情況：一種為土地的以租待售，即客戶通過約定期限的租賃土地合作，租賃期到期后，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)移到客戶名下，享受的政策除出租價(jià)格和履約保證金外都和C點(diǎn)相同；另一種為土地帶建筑物的以租待售，即客戶通過約定期限的租賃土地和建筑物合作，租賃期到期后，土地使用權(quán)和建筑物產(chǎn)權(quán)將轉(zhuǎn)移到客戶名下，享受的政策除出租價(jià)格和履約保證金外都和D點(diǎn)相同。每年出租均價(jià)為10—12萬/畝，押金為一年租金的總價(jià)，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。D、土地帶建筑物出售或出租由開發(fā)商投資，根據(jù)前期與客戶達(dá)成的出售或承租協(xié)議和客戶提供的4S專賣店圖紙，建設(shè)4S專賣店，連帶土地一并出售或出租給客戶。在報(bào)建過程中，客戶必須以本公司名義進(jìn)行報(bào)建。C、土地出租根據(jù)客戶的需求，確定所租土地面積（包括綠化、市政道路、小區(qū)道路等公攤面積），租期一般為十年，根據(jù)每平米的土地出租價(jià)格計(jì)算每年的出租費(fèi)用和押金。在報(bào)建過程中，客戶必須以本公司名義進(jìn)行報(bào)建。B、直接出售土地根據(jù)客戶的需求，確定出售的土地面積（包括綠化、市政道路、小區(qū)道路等公攤面積），按照土地單價(jià)計(jì)算出售總價(jià)；建筑物的大小將根據(jù)本項(xiàng)目整塊土地的綠化率、容積率和建筑密度等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定。客戶另外須承擔(dān)4%的契稅。A、出售建筑物占地面積根據(jù)汽車專賣店提供的圖紙，計(jì)算建筑物實(shí)際占地面積，并根據(jù)土地單價(jià)計(jì)算實(shí)際售價(jià)；其他建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將根據(jù)本項(xiàng)目整塊土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)執(zhí)行。營(yíng)銷方式五：租約銷售主要對(duì)象為社會(huì)投資者，通過把土地或建筑物分割出售，其出售部分已出租，從客戶購買時(shí)起，即可獲得穩(wěn)定可觀的租金收益。若客戶經(jīng)營(yíng)不善，要求提前結(jié)束經(jīng)營(yíng)，我方可考慮將定金（或原購地金額）退還，但已付租金部分，不予退還。辦理銀行按揭手續(xù)，銀行向我公司支付余額，客戶按約定將余額直接支付給銀行。營(yíng)銷方式一：直接銷售客戶一次性付清所有款項(xiàng)，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在建筑物建好后辦理產(chǎn)權(quán)。要求宗旨：計(jì)劃要針對(duì)性強(qiáng)，步驟詳細(xì)、合理，具備可操作性，有較強(qiáng)應(yīng)變能力（對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的應(yīng)變，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向的應(yīng)變等），具備合理、完善的監(jiān)控、評(píng)估流程，以便對(duì)銷售工作進(jìn)行評(píng)判，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略。初試合格人員還必須接受包括業(yè)務(wù)技能、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、意志、語言、形體、接洽禮儀等綜合培訓(xùn)，考核合格者擇優(yōu)留用。二、銷售籌備工作A、硬件籌備嚴(yán)格貫徹CI策劃中的VI設(shè)計(jì)思想，對(duì)諸如售樓部的裝修布局、售樓車車身帖紙、樓書、宣傳資料和海報(bào)、資料袋、員工著裝、辦公文具用品等進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范的應(yīng)用，以期給顧客強(qiáng)烈、統(tǒng)一的視覺沖擊，傳達(dá)企業(yè)理念，建立企業(yè)形象，讓目標(biāo)人群在潛移默化中接受并認(rèn)同企業(yè)，使銷售工作得以順利實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)調(diào)查不僅僅限于客戶名稱、品牌資源、聯(lián)系方式等簡(jiǎn)單信息，還應(yīng)包括客戶的經(jīng)營(yíng)歷史、經(jīng)營(yíng)模式、誠(chéng)信度、客戶偏好（如習(xí)慣性接觸媒體）及行業(yè)政策和發(fā)展等相關(guān)資料。許多被訪者將來也可能就是我們的目標(biāo)群體。第六部分 營(yíng)銷運(yùn)作營(yíng)銷部門是一個(gè)直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的部門；它是直接面對(duì)客戶，接收和傳送各種信息，并將產(chǎn)品或服務(wù)以特定的方式傳達(dá)到目標(biāo)群體；營(yíng)銷工作開展的好壞將直接影響公司的發(fā)展進(jìn)度。再則，物管工作可以參與到前期的工作中，對(duì)市場(chǎng)整體的規(guī)劃、布局，可以提出很多有建設(shè)性的意見或建議；可以監(jiān)督并管理工程進(jìn)行高效率、低損耗的施工作業(yè)。B、前期的工作是摩合階段，將可能會(huì)出現(xiàn)混亂局面。C、物管工作將不會(huì)有起伏波動(dòng)現(xiàn)象。優(yōu)點(diǎn)：A、能全面掌握物管工作的核心，對(duì)我司積累該項(xiàng)工作有利。缺點(diǎn)：1）由于物管方的防范心理，其核心管理問題不會(huì)透露給我方，我司將無法系統(tǒng)掌握相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。2）我司能叢中積累一定的該項(xiàng)工作經(jīng)驗(yàn)。B、顧問型聘請(qǐng)著名物管公司的核心工作人員，組建自己的物管部門。A、全委型，即由物業(yè)公司入場(chǎng)自主經(jīng)營(yíng)。物管機(jī)構(gòu)的三種建立方式，各有優(yōu)劣。物管的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)者的情緒和消費(fèi)者“消費(fèi)習(xí)慣”的形成，同時(shí)也影響著我市場(chǎng)形象的樹立。所有建筑用、裝飾用關(guān)鍵材料須考慮其環(huán)保要求。施工建設(shè)中，應(yīng)從思想上認(rèn)識(shí)我項(xiàng)目“國(guó)際化”高品質(zhì)定位，處處以“行業(yè)第一”的標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)要求，要有企業(yè)“主人翁”意識(shí)，只有從根本上抓施工建設(shè)，才能使我汽車城高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位得以順利實(shí)現(xiàn)。 規(guī)劃的藍(lán)本基于客戶的需求，因此，銷售的前期工作必須真實(shí)、充分的反應(yīng)客戶要求，此點(diǎn)，將在第六部分中闡述。打造*汽車城一流的購物環(huán)境，一流的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，一流的人文景觀環(huán)境，并全面表達(dá)出我司的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念，借鑒并超越國(guó)際著名汽車城（已建成）設(shè)計(jì)思想，是我們的建設(shè)目標(biāo)。*汽車城的環(huán)境設(shè)計(jì)就應(yīng)處處體現(xiàn)以汽車文化為主題及氛圍，對(duì)綠化配置、鋪地、水系、照明、環(huán)境小品、街道家具、標(biāo)志牌、花壇、花池、購物亭、座椅、垃圾箱等作具體、恰當(dāng)?shù)呐渲谩＝ㄖ黧w設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)是作為溝通人與建筑之間的界面語言來介入的，通過對(duì)人的不同行為、目的和需求的認(rèn)知，來賦予設(shè)計(jì)對(duì)象一種語言，建筑本體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，直接限定并影響著我市場(chǎng)的形式與風(fēng)格，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)創(chuàng)造人性化空間，并符合多樣統(tǒng)一的關(guān)系原則，擁有清新悅目的視覺效果，這是評(píng)價(jià)當(dāng)代建筑形象的重要標(biāo)準(zhǔn)，建筑空間的視覺形式、容量與尺度，是依靠形式來限定的。二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)整體環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，解決好“人、建筑、環(huán)境”三要素的密切關(guān)系，從環(huán)境開發(fā)，環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，使它們形成和諧統(tǒng)一的整體，達(dá)到“建筑與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)和適應(yīng)”。合格后即交付使用。（十四）土建完成后，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。第五方面：委托熱力公司進(jìn)行熱力線路設(shè)計(jì)，辦理熱力管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。第四方面：辦理自來水管線設(shè)計(jì)，辦理上水管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。第二方面：通知園林綠化辦，辦理小區(qū)綠化手續(xù)。土建施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工后，建設(shè)單位應(yīng)著手召集上水、下水、道路、煤氣、電力、電信、熱利及設(shè)計(jì)單位召開市政工程設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，確定各管線位置、高程，確定市政管線綜合圖。（十二）以上第十項(xiàng)工作完成后，施工準(zhǔn)備工作即將進(jìn)入尾聲，此時(shí)需同時(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督；到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)；市審計(jì)局審核資金來源、任務(wù)來源及一切手續(xù)；到市開發(fā)辦秘書處登記備案。組織招標(biāo)及到投標(biāo)單位到現(xiàn)場(chǎng)勘察。到市建委開發(fā)辦工程處辦理招標(biāo)。第二方面：到計(jì)委申請(qǐng)列入計(jì)劃；到建委工程處領(lǐng)取開工申請(qǐng)表；持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、煤氣