【正文】 方案中涉及到實質性操作方面的問題，可能有偏頗、不足，甚至是錯誤之處，請閱者及時提出批評指正，我們定將虛心接受，同時將在未來操作中隨時修正。我們只有不斷認清事情的本質和結合前輩們的寶貴經驗，才能對本項目操作過程中出現的各種情況進行界定并找出合理的解決辦法。E、講求效率，不講求公平。C、員工收益方式的不同。因此，企業(yè)文化強調：A、協作和團隊精神。D、機會均等與企業(yè)等級觀念的有效結合。B、自我獨創(chuàng)能力與協作性團隊精神的有效結合。A、自我主體性與忠誠觀念的有效結合。E、員工自我約束和外在制度約束的有效結合。C、企業(yè)風險與企業(yè)員工個人風險的有效結合。管理型文化主要包括以下幾個方面：A、責任、權利和利益的有效結合。（品牌，就是企業(yè)的生命。D、企業(yè)發(fā)展與消費者主體地位的有效結合。B、市場有效需求和市場需求發(fā)展趨勢的有效結合。五、管理風險合理的項目管理是控制運作成本的重要手段，它又具體表現在公司文化理念及創(chuàng)新等方面。科學、系統的設計規(guī)劃及操作本項目是降低運作風險、節(jié)約項目成本、提高競爭力等方面重要的前提。公司如能在此三方面對每個人才制訂不同使用標準和制度，將能達到理想的效果，每個員工也將能發(fā)揮其最大的能力，反之則非人心所向，不但事情完成不好，員工也將遲早辭職，這對企業(yè)是人力資源嚴重的損失。團隊組建主要表現在人才的優(yōu)劣和組織架構合理性上： A、人才優(yōu)劣直接影響本項目完成的質量和進度，沒有精兵強將組成的團隊齊心合力操作本項目，對本項目成功操作將大打折扣，因此建立合理的人力資源制度，通過強有力的獵人手段，組建高素質、經驗豐富的操作團隊是規(guī)避運作風險的重要途徑。具體的營銷操作方案及廣告宣傳方案請見本案第六部分，在此不再多說。制訂合理的銷售方案和組建強有力的市場銷售隊伍，對市場進行強有力的推廣。三、市場風險本項目定位是否準確、是否符合市場需求、銷售策略是否正確、廣告宣傳是否達到效果、本項目設計是否合理、地理位置和發(fā)展前景如何都左右市場對本項目的認同和熱情。本項目啟動后的第二次融資雖沒有第一次那么重要，但在項目推進過程中也同樣具有非常重要的作用，如果資金回籠達不到本項目所須的要求，后續(xù)資金如不能按時到位，嚴重的可能使本項目流產，比較嚴重將可能前面做的工作大量被浪費和重復建設等，造成不可挽回的損失。融資數量影響本項目前期啟動，融資過多也不利于公司的運作和發(fā)展；到帳情況影響本項目順利啟動；融資成本過高影響公司的成本和增加公司運作的負擔。政府態(tài)度和支持力度對本項目的操作存在很大的風險隱患，因為在與政府領導和工作人員接觸時，人的心態(tài)是非常難把握的：充分了解政策的阻力發(fā)生在哪些環(huán)節(jié)？攻關工作是否到位？他們是否對本項目及公司進行認同？因此這部分的工作非常的重要，這在項目推進的過程中得到了印證，需要非常精干的人員和較大的投入進行這方面的工作。本項目存在風險的地方有：政府、資金、市場、運作、管理等，下面將就以上幾方面進行闡述。第八部分 項目管理本項目管理須堅持責任制并責任到人，人力資源的合理利用及操作機構的合理設置對降低運營成本、提高工作效率等方面都具有非常重要的意義。本項目根據公司的情況，宜采用長短結合，一期銷售中，一部分應該盡早的使資金回籠，減輕財務壓力。C、項目失利后的發(fā)展方向或規(guī)劃，將根據公司當時的實際情況和市場情況決定。b、把土地進行轉讓，換回前期投資。d、銷售情況極差，致使資金回籠出現斷層，項目無法繼續(xù)推進。b、突發(fā)情況造成項目無法繼續(xù)進行。E、不斷調整經營思路、操作及服務手段，不斷迎合和適用瞬息萬變的市場情況，始終與國際和國內市場接軌，提供不斷改變需求的市場的經營手段和服務。C、成立市場經營公司、物流公司、物業(yè)公司、廣告公司、信息中心等，更好的服務汽車城項目的同時獲取更多的利潤。本項目成功操作后的發(fā)展規(guī)劃A、通過開發(fā)與本項目相關的項目（如休閑項目、娛樂餐飲酒店項目、與汽車相關的活動、俱樂部、汽車文化延伸項目等）引入新的資金，利用外來資金獲取更多的利潤。B、開拓基礎建設行業(yè)，如路橋建設、環(huán)保、大型基礎工程等項目雖然投資大并回收期長，但收入比較穩(wěn)定，風險較小，利于股市的長時間穩(wěn)定。做大做強汽車城項目，使之成為湖南汽車流通業(yè)的主力板塊，爭取政府的更大的政策支持，開拓更具前景意義的項目。A、通過發(fā)展過程中有目的的設置多個項目，為公司上市做準備。B、開發(fā)與汽車城項目相配套的項目，如娛樂休閑業(yè)、酒店餐飲業(yè)、與汽車相關的活動、與汽車相關的配套服務業(yè)。一、公司長遠發(fā)展規(guī)劃公司新成立，通過開發(fā)*汽車城項目，積累商業(yè)操作經驗、資金、人才、管理經驗、企業(yè)形象、商業(yè)信譽等。F、市場調查跟進 市場信息瞬息萬變，市場調查也必須隨時跟進，誰掌握了最新、最全面的市場信息，也同時掌握了決勝市場的先機。E、人員的系統培訓社會和企業(yè)都在不停地發(fā)展，企業(yè)培訓是現代企業(yè)適應社會，提升競爭力的一個重要手段。此階段宜實施公益性公關活動，配合新聞報道，作深度宣傳。其廣告創(chuàng)意將更多圍繞市場的環(huán)境、市場的功能、市場內的規(guī)模，完善、便利的配套服務等方面展開，旨在提升我市場的認知度，提供消費者需求的全方位服務是此階段的重點。2）第三階段是以銷售為中心，重點為我們的直接目標客戶（即汽車廠商及投資者），所以我們的廣告創(chuàng)意應較多集中在：市場人氣、市場投資回報、市場建設規(guī)模、市場增值潛力等方面，把握投資方的心態(tài)。B、投放媒體的選擇針對我市場不同銷售時期的目標消費群的習慣性接觸媒體而定?！币虼诵麄鞑呗缘闹贫ū仨氉裱N售計劃，符合營銷工作五個階段的內容：A、以生產為中心的階段；B、以形象為中心的階段；C、以銷售為中心的階段；D、以消費者為中心的階段；E、社會大營銷觀念的階段；符合廣告投放過程規(guī)律充分運用廣告AIDAS原理（A：attention,引起注意；I：interesting,興趣；D：desire,產生欲望；A：action,購買行為；S:satisfaction,達到滿意），對每一過程制定明確的量化目標，系統地、有針對地、高效地實施宣傳計劃；即最大限度地實現宣傳效果，又避免無謂的資源浪費。高檔住宅區(qū)此區(qū)包括本項目C地塊的50%、G、H區(qū)整塊土地，此區(qū)主要設計為帶電梯的小高層住宅樓，而靠近圭塘河的區(qū)域則設計成高檔別墅，此區(qū)銷售策略最適合的方式為直接出售產權。汽車配件區(qū)因汽車配件區(qū)一、二層為門面，三層以上為住宅，門面可采用的銷售策略有：直接出售建筑物產權、建筑面積出租、帶租約銷售、以租待售等。主展館主展館一層為汽車展示銷售區(qū)；二層主要為辦公區(qū)域。土地帶建筑物出售和出租價格按照D點執(zhí)行。土地出售價格按照B點執(zhí)行。此種方式還須提供銀行按揭服務，一般買土地或建筑物的客戶的投資回報為1：，即租金中的25%為交銀行按揭款后的稅前收益。這種銷售方式把目標群體分為兩類：一類為社會投資者，通過分解土地和建筑物面積進行出售；另一類為汽車經銷商，通過出租土地或建筑物等，形成市場。土地和建筑物的租價：每年出租均價為12—14萬/畝，押金為土地銷售價格的40%左右，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。E、以租待售這里的以租待售有兩種情況：一種為土地的以租待售，即客戶通過約定期限的租賃土地合作，租賃期到期后，土地使用權將轉移到客戶名下，享受的政策除出租價格和履約保證金外都和C點相同；另一種為土地帶建筑物的以租待售，即客戶通過約定期限的租賃土地和建筑物合作，租賃期到期后，土地使用權和建筑物產權將轉移到客戶名下，享受的政策除出租價格和履約保證金外都和D點相同。每年出租均價為10—12萬/畝，押金為一年租金的總價，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。D、土地帶建筑物出售或出租由開發(fā)商投資，根據前期與客戶達成的出售或承租協議和客戶提供的4S專賣店圖紙，建設4S專賣店，連帶土地一并出售或出租給客戶。在報建過程中，客戶必須以本公司名義進行報建。C、土地出租根據客戶的需求，確定所租土地面積（包括綠化、市政道路、小區(qū)道路等公攤面積），租期一般為十年，根據每平米的土地出租價格計算每年的出租費用和押金。在報建過程中，客戶必須以本公司名義進行報建。B、直接出售土地根據客戶的需求，確定出售的土地面積（包括綠化、市政道路、小區(qū)道路等公攤面積），按照土地單價計算出售總價；建筑物的大小將根據本項目整塊土地的綠化率、容積率和建筑密度等經濟指標確定?？蛻袅硗忭毘袚?%的契稅。A、出售建筑物占地面積根據汽車專賣店提供的圖紙，計算建筑物實際占地面積，并根據土地單價計算實際售價；其他建筑經濟指標將根據本項目整塊土地的規(guī)劃設計要點執(zhí)行。營銷方式五：租約銷售主要對象為社會投資者，通過把土地或建筑物分割出售，其出售部分已出租，從客戶購買時起，即可獲得穩(wěn)定可觀的租金收益。若客戶經營不善，要求提前結束經營，我方可考慮將定金（或原購地金額）退還，但已付租金部分，不予退還。辦理銀行按揭手續(xù)，銀行向我公司支付余額，客戶按約定將余額直接支付給銀行。營銷方式一：直接銷售客戶一次性付清所有款項，即轉讓土地使用權，在建筑物建好后辦理產權。要求宗旨：計劃要針對性強，步驟詳細、合理，具備可操作性，有較強應變能力（對項目發(fā)展的應變，競爭對手動向的應變等），具備合理、完善的監(jiān)控、評估流程，以便對銷售工作進行評判，及時調整營銷戰(zhàn)略。初試合格人員還必須接受包括業(yè)務技能、團隊協作、意志、語言、形體、接洽禮儀等綜合培訓，考核合格者擇優(yōu)留用。二、銷售籌備工作A、硬件籌備嚴格貫徹CI策劃中的VI設計思想，對諸如售樓部的裝修布局、售樓車車身帖紙、樓書、宣傳資料和海報、資料袋、員工著裝、辦公文具用品等進行統一、規(guī)范的應用，以期給顧客強烈、統一的視覺沖擊，傳達企業(yè)理念，建立企業(yè)形象，讓目標人群在潛移默化中接受并認同企業(yè)，使銷售工作得以順利實現。市場調查不僅僅限于客戶名稱、品牌資源、聯系方式等簡單信息，還應包括客戶的經營歷史、經營模式、誠信度、客戶偏好（如習慣性接觸媒體）及行業(yè)政策和發(fā)展等相關資料。許多被訪者將來也可能就是我們的目標群體。第六部分 營銷運作營銷部門是一個直接創(chuàng)造經濟效益的部門；它是直接面對客戶，接收和傳送各種信息，并將產品或服務以特定的方式傳達到目標群體；營銷工作開展的好壞將直接影響公司的發(fā)展進度。再則，物管工作可以參與到前期的工作中，對市場整體的規(guī)劃、布局，可以提出很多有建設性的意見或建議；可以監(jiān)督并管理工程進行高效率、低損耗的施工作業(yè)。B、前期的工作是摩合階段，將可能會出現混亂局面。C、物管工作將不會有起伏波動現象。優(yōu)點：A、能全面掌握物管工作的核心，對我司積累該項工作有利。缺點：1）由于物管方的防范心理，其核心管理問題不會透露給我方，我司將無法系統掌握相關經驗。2）我司能叢中積累一定的該項工作經驗。B、顧問型聘請著名物管公司的核心工作人員，組建自己的物管部門。A、全委型，即由物業(yè)公司入場自主經營。物管機構的三種建立方式，各有優(yōu)劣。物管的好壞直接影響經營者的情緒和消費者“消費習慣”的形成，同時也影響著我市場形象的樹立。所有建筑用、裝飾用關鍵材料須考慮其環(huán)保要求。施工建設中，應從思想上認識我項目“國際化”高品質定位，處處以“行業(yè)第一”的標準從嚴要求，要有企業(yè)“主人翁”意識，只有從根本上抓施工建設，才能使我汽車城高起點、高標準、高品位得以順利實現。 規(guī)劃的藍本基于客戶的需求，因此，銷售的前期工作必須真實、充分的反應客戶要求，此點，將在第六部分中闡述。打造*汽車城一流的購物環(huán)境，一流的經營環(huán)境，一流的人文景觀環(huán)境，并全面表達出我司的企業(yè)文化、經營理念，借鑒并超越國際著名汽車城（已建成）設計思想，是我們的建設目標。*汽車城的環(huán)境設計就應處處體現以汽車文化為主題及氛圍，對綠化配置、鋪地、水系、照明、環(huán)境小品、街道家具、標志牌、花壇、花池、購物亭、座椅、垃圾箱等作具體、恰當的配置。建筑主體設計建筑設計是作為溝通人與建筑之間的界面語言來介入的，通過對人的不同行為、目的和需求的認知，來賦予設計對象一種語言，建筑本體的規(guī)劃與設計，直接限定并影響著我市場的形式與風格，建筑設計應創(chuàng)造人性化空間，并符合多樣統一的關系原則，擁有清新悅目的視覺效果，這是評價當代建筑形象的重要標準，建筑空間的視覺形式、容量與尺度，是依靠形式來限定的。二、整體規(guī)劃設計對整體環(huán)境進行系統的設計，解決好“人、建筑、環(huán)境”三要素的密切關系，從環(huán)境開發(fā)，環(huán)境質量出發(fā)，使它們形成和諧統一的整體，達到“建筑與周圍環(huán)境協調和適應”。合格后即交付使用。（十四）土建完成后，建設單位組織各項市政配套工程的施工。第五方面：委托熱力公司進行熱力線路設計，辦理熱力管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。第四方面：辦理自來水管線設計，辦理上水管線施工許可證（到市規(guī)劃局市政處）。第二方面：通知園林綠化辦，辦理小區(qū)綠化手續(xù)。土建施工單位進場開始施工后，建設單位應著手召集上水、下水、道路、煤氣、電力、電信、熱利及設計單位召開市政工程設計協調會，確定各管線位置、高程，確定市政管線綜合圖。（十二）以上第十項工作完成后，施工準備工作即將進入尾聲，此時需同時做好以下幾項工作：委托質量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進行工程質量監(jiān)督；到市統計局落實任務；市審計局審核資金來源、任務來源及一切手續(xù)；到市開發(fā)辦秘書處登記備案。組織招標及到投標單位到現場勘察。到市建委開發(fā)辦工程處辦理招標。第二方面：到計委申請列入計劃；到建委工程處領取開工申請表；持開工審