【正文】 批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、煤氣、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢后方可在開工證上蓋章，繳納四源費。具體做好以下幾項工作：（1）到園林局申請伐樹許可證；（2）了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案，由供電局委托施工；（3）煤氣、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；（4）到供電局申請用電報裝，做正式供電方案，申請施工臨時用電，委托施工。地政部門審查安置方案并發(fā)給拆遷許可證。目前一般可以采用協(xié)議出讓方式，也可用招標方式辦理，如占用耕地，還需到稅務(wù)機關(guān)交納耕地占用稅。第三方面：持規(guī)劃用地許可證和征地意見函到市土地管理局辦理征地手續(xù)。方案圖批準后到城市建設(shè)檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。（十）得到市政府批地的批文后，同時進行以下三方面工作（此時立項工作基本結(jié)束，進入開發(fā)階段）：第一方面：到規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證；申請確定規(guī)劃設(shè)計條件；持規(guī)劃設(shè)計條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信局征詢意見；規(guī)劃局審核后，下達規(guī)劃條件通知書；根據(jù)此規(guī)劃條件通知單委托進行規(guī)劃設(shè)計方案；到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計方案送審書；規(guī)劃局審查方案并提出意見；規(guī)劃設(shè)計方案出圖后，送規(guī)劃局審圖。（九）以上第八項工作做完后，結(jié)果須報市政府批準。第二種情況：土地處在舊城改造區(qū)（1）到當?shù)氐膮^(qū)地政科（屬土地局）征求意見。（八）申請方到土地所在的土地管理部門及土地使用部門征求意見，此舉分兩種情況：第一種情況：所用土地屬新征（1）到區(qū)土地管理局、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府或村公所征求意見。（六）市計委、市建委、市規(guī)劃委員會與各專業(yè)局審查可行性研究報告，形成批復(fù)，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)。（四）市計委同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如同意立項，發(fā)給同意立項的批復(fù)，并要求做可行性研究，即要求申請方提供項目可行性研究報告。（二）同土地所有者辦理用地合同。財務(wù)分析依據(jù)以下數(shù)據(jù)：注冊資本2,000萬元(免息)%，銷售價格每平方米1110元，共計收入22568萬元，車位出售、出租及管理費用收入200萬/年平均銷售利潤率51%%，所得稅24%八、現(xiàn)金流量表(一期)九、損益表第五部分 工程運作一、項目開發(fā)建設(shè)程序（一）對建設(shè)項目進行選址研究，到市規(guī)劃局進行規(guī)劃咨詢。投資回收期：7年。六、融資成本及貸款償還計劃70 / 69七、關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù), ，實現(xiàn)企業(yè)凈利潤12億元。(,銷售回收4億元)。五、投資預(yù)算和資金籌措１、第一期投資額8億人民幣。E、銷售過程中的客戶所交的訂金和其他操作合作中的履約保證金可進行短期利用，因為這部分資金是免息的。C、連同建筑物出售或出租，資金回收情況同上。本項目銷售中資金回籠有以下幾類：A、通過直接的轉(zhuǎn)讓土地，一次性收回購地款。資金回籠的優(yōu)劣最主要體現(xiàn)在銷售上，良好的銷售須建立在兩個大的前提下：A、合理的設(shè)置本項目的功能（也即生產(chǎn)出符合市場需求的產(chǎn)品，只是本項目在操作的同時須注意前瞻性）。財務(wù)和公司行政人事部應(yīng)相互配合，定期或不定期通報辦公費用計劃執(zhí)行情況，協(xié)商解決有關(guān)問題，使辦公費用資金的運轉(zhuǎn)始終處于良好的受控狀態(tài)。5）歸口管理：辦公用資金的使用管理，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由公司行政人事部制定方案，待批準后由公司行政人事部負責執(zhí)行。4）過程監(jiān)控：對每項費用都要做到事前、事中、事后的全過程控制。d、嚴格財產(chǎn)物資的報廢處理，提高物資的利用效率（已有相應(yīng)規(guī)定）。b、加強對財產(chǎn)物資和水電使用的管理，減少損失浪費（具體辦法另定）。（人員定崗定編由公司領(lǐng)導(dǎo)提出目標方案）2）勤儉節(jié)約。針對目前辦公費用管理存在的問題，擬采取精編人員、勤儉節(jié)約、責任到人、過程監(jiān)控、歸口管理的管理辦法，做到三定一降三保，即定員、定額、定責，降低資金占用消耗，保證員工工作生活水平不降低并初步提高，保證工作職能（管理、服務(wù)）不被削弱，保證公司日常工作正常運轉(zhuǎn)，工作質(zhì)量和工作效率不斷提高。辦公費用管理A、辦公費用管理指導(dǎo)原則及控制目標辦公費用管理堅持總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的歸口管理原則，圍繞公司總體發(fā)展目標和企業(yè)內(nèi)部管理要求，通過教育培訓(xùn)、制度約束、全員監(jiān)督等手段，盡快建立起程序規(guī)范、約束有力、運行高效的辦公費用資金使用管理機制，提高資金的使用效率，力爭通過努力，使辦公費用開支達到相對合理的規(guī)模和水平。A、加強對工程施工圖設(shè)計質(zhì)量的審核B、優(yōu)選工程施工隊伍C、加強施工圖預(yù)算的編制和審核D、認真作好圖紙會審工作E、施工技術(shù)措施的研究和論證F、重視材料的確認與價格管理G、設(shè)備采購宜采用甲方供應(yīng)形式H、現(xiàn)場簽證制度必須嚴格施工階段的現(xiàn)場簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過嚴格的制度和對現(xiàn)場情況的及時了解與掌握來有效控制。G、項目操作須科學(xué)、系統(tǒng)，所有操作項目都應(yīng)先進行周密的策劃，避免盲目、決策失誤、重復(fù)建設(shè)、達不到預(yù)期的效果等。E、增強采購技巧，一方面采購價格盡量保證市場最低，另一方面延遲付款也是成本控制的重要手段。C、制訂合理的薪酬制度，因材設(shè)薪，盡量達到薪酬與貢獻合理化。A、制訂合理的公司管理制度，減少盲目和失控中造成的浪費。資金運作非常復(fù)雜，在公司財務(wù)工作中屬非常重要的一環(huán)，資金運作隨時機、情況等進行不斷調(diào)整，在此將不過多闡述。在進行必要投入的同時，資金還應(yīng)從長遠發(fā)展進行長線投資，本項目的長遠投資即為拓展土地，以利于本項目的后續(xù)發(fā)展。二、資金運作本項目的資金運作須堅持四兩撥千斤的原則，科學(xué)運用資金對本項目非常重要，決定項目正常運作和后續(xù)發(fā)展。在項目操作中，遇到資金困難的問題，需要新的股東加入或新的資金注入。在可能的情況下，爭取政府對重大項目扶持的專項資金（如金鷹節(jié)前三屆省政府每年撥500萬元扶持其發(fā)展）。在前期啟動后，公司獲得了土地，項目也正在進行，這時將進行項目的第二次融資，即銀行貸款，通過土地抵押和項目前景的條件，融得本項目的后續(xù)開發(fā)資金，保證項目啟動中所需的資金。第四部分 資本運作操作大型汽車城項目需要強有力的資金作為支持，對資本運作要求也同樣非常高，下面將就本項目融資、資金運作、成本控制、資金回籠等方面操作進行詳細闡述。3）媒體公關(guān)“成也蕭何，敗也蕭何”國內(nèi)外無數(shù)的事例也證實了媒體的這一作用，良好的媒體關(guān)系、媒體信用極其重要，這方面對公司所有人員皆為有效，是全員值得、也必須注意的。情感是人與人之間聯(lián)系的紐帶，情感效應(yīng)是吸引消費者的一塊磁石。公眾關(guān)系讓企業(yè)努力自己“做好”并善于“告訴”公眾。目前就長沙的發(fā)展環(huán)境狀況，大家已是不言自明，這就對我司的政策公關(guān)施加了前所未有的難度。政策有利，則“推波助瀾”，“高潮迭起”；政策不利，則“如履薄冰”，“雞飛蛋打”。針對我們的項目而言，社會公關(guān)可以分成三類：1）政策公關(guān)即從大的政策環(huán)境著手。社會公關(guān)，在對公關(guān)理論的接受與公關(guān)務(wù)實的操作規(guī)程中，不管動機如何，成敗的關(guān)鍵取決于公眾，公眾的合作與否將決定企業(yè)的生存與發(fā)展。人具有受激勵的潛能，他們一旦受到關(guān)心、尊重、激勵，就會把自己的利益和企業(yè)的命運緊密相連，對企業(yè)充滿信心和責任感，從而釋放出巨大的能量。本項目要達到期望的支持力度，需要強有力的攻關(guān)手段進行公關(guān)，公關(guān)需要方案的組合，才能達到理想的效果：內(nèi)部公關(guān)人是企業(yè)之本，是企業(yè)形象塑造的主體?！叭腥诔恰边^程中，省政府將在三市中心地帶扶持發(fā)展一到兩個大的市場群，以帶動經(jīng)濟發(fā)展。三、長沙長遠發(fā)展方向和重點“三市融城”確定長沙將向南發(fā)展，使本項目擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，并在不長的時間內(nèi)成為城市中心地帶。媒體宣傳支持媒體的操作對企業(yè)來說一直是一把“雙刃劍”，操作成功便可以達到“四兩撥千斤”的奇效；而操作不當，不但投資會如“泥牛入?！?，甚至還會起到副作用，出現(xiàn)“搬起石頭砸自己的腳”的尷尬局面。C、*汽車城建成后為商家提供（包括工商、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督、銀行、保險、消防、環(huán)衛(wèi)等）服務(wù)，政府各職能部門應(yīng)給予大力支持。C、成為省、市、區(qū)重點項目，給融資、宣傳、形象等帶來方便。政策支持A、用地政策的優(yōu)惠支持。*汽車城項目能否順利操作很大程度上取決于湖南省及長沙市等政府的支持，這些支持包括：政府態(tài)度支持A、省、市、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)對本項目關(guān)注度和重視度。二、湖南省及長沙市投資環(huán)境根據(jù)國家公布的最新數(shù)據(jù)表明，長沙在全國現(xiàn)今屬于第二次經(jīng)濟發(fā)展落后地區(qū)。一個國家對汽車行業(yè)的政策有三類，一類為自由發(fā)展，政府幾乎不參與，美國就是典型；一類為引導(dǎo)型發(fā)展，政府進行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)汽車行業(yè)向政府希望的方向發(fā)展，中歐和日本等國就是采取此政策；還有一類為限制發(fā)展，有國家決定汽車行業(yè)的發(fā)展，我國在加入WTO以前就是采取這類政策，現(xiàn)在也只有少數(shù)貧窮的非洲國家還采取此類政策。*汽車城應(yīng)根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，在規(guī)劃設(shè)計的同時須與汽車行業(yè)發(fā)展同步，不應(yīng)太超前，也不應(yīng)太落后。本例表明中國道路規(guī)劃和布局不合理，城市化過于集中，而汽車最近兩年的發(fā)展大大超出道路的發(fā)展，使汽車發(fā)展和道路發(fā)展出現(xiàn)嚴重失衡。我國道路發(fā)展和汽車發(fā)展嚴重失衡：中國政府近幾年在交通方面投資不遺余力，發(fā)展非常迅速，據(jù)中國交通部公布的數(shù)據(jù)顯示：中國高等級公路排名世界前三位，道路總面積居世界首位。C、2004年—2005年，隨著對進口車政策的進一步開放，國內(nèi)汽車行業(yè)將面臨巨大的競爭壓力，適者生存。一、我國汽車行業(yè)宏觀調(diào)控政策中國加入WTO后，汽車行業(yè)及汽車消費等都將產(chǎn)生巨變，這種變化將在2002年到2005年三年中充分表現(xiàn)出來（A、2002年中國汽車行業(yè)及消費不降反升，達到有史以來的40%，讓世界側(cè)目，這是中國長期壓抑消費形成的高壓反彈，這種狀況不會維持太久就趨于平穩(wěn)。要用發(fā)展的眼光進行汽車城的建設(shè)，使我汽車城在未來若干年內(nèi)，都具有領(lǐng)先地位。打造“一流的購物環(huán)境，一流的經(jīng)營環(huán)境，一流的人文景觀環(huán)境”為我們的宗旨。主要為汽車銷售提供配套服務(wù)的辦公場所，如汽車上牌、駕照考試、汽車保險、消費信貸等。（見《主營業(yè)務(wù)年度收入表》）五）綜合區(qū)綜合區(qū)共有兩塊，其中（一）位于湘府路、洞井路路口，原4S區(qū)A1—A4地塊， m2，主要用于修建高級酒店，建成后將用于為*汽車城內(nèi)的客商提供商業(yè)、會議、住宿、餐飲、娛樂、休閑服務(wù)的場所。月年租賃收入為：40元/ m280，最大值）成本估算：土地成本：= 建筑成本（含報建費）：920元/ m2 m2= 合計：+= 建筑成本單價：247。市場內(nèi)的主干道最好設(shè)計在60m以上，便于大型車輛的進出，且路面能經(jīng)受起大型車輛的碾壓。住宿公寓須另外選址，但不宜離辦公區(qū)太遠；應(yīng)考慮在市場內(nèi)修建綜合住宿公寓，為整個市場內(nèi)的經(jīng)營戶解決住宿問題。鋪面正面設(shè)計（主入口）寬闊，進深不需太深。該區(qū)主要容納的是以設(shè)備維修為主的客商。該區(qū)主要集中的是以設(shè)備、配件、工具等銷售為主的客商，要求體現(xiàn)出良好的商業(yè)氛圍，建筑設(shè)計美觀、實用。規(guī)模：。目前，我司已將地塊圖中HHH3區(qū)規(guī)劃為工程車用地。D、我司合理集中、規(guī)范該市場，還可以帶來不菲的經(jīng)濟效益。C、特種、工程用車一般車體較大，該區(qū)的規(guī)劃能使我市場形成磅礴氣勢。=銷售利潤：門面可銷售額：6300元/m2（均價）=門面銷售按4年完成：第一年完成30%，第二年完成40%，第三年完成20%，第四年完成10%，住宅可銷售額：1500元/m2（均價）= 住宅銷售按4年完成：第一年完成30%，第二年完成40%，第三年完成20%，第四年完成10%，四)、特種、工程機械車區(qū)建設(shè)依據(jù)：A、長沙還沒有一家成規(guī)模的特種、工程機械車交易市場。120 m2/套，最大值）B、成本估算土地成本：=門面建筑成本：700元/ m2（框架結(jié)構(gòu)）=多層住宅建筑成本：500元/ m2（磚混結(jié)構(gòu)）=報建費：120元/m2=合計成本：+++ =建筑成本單價=合計成本247。，合2193套（247?；緮?shù)據(jù)換算：配件區(qū)（B、C、F區(qū)）：， ，；，==規(guī)劃方案：A、設(shè)計要點設(shè)計5層，其中：1層為門面，層高56米，全框架結(jié)構(gòu)，便于任意分割銷售；2—5層為多層住宅，—3米，磚混結(jié)構(gòu)，需另外設(shè)計通道；配件用門面按30 m2為一個標準門面。說明湖南市場汽車保有量相當大，湖南汽車零配件市場大有潛力。因此，作為*汽車城中的汽配區(qū)的建設(shè)，必須融入到全球“大市場，大流通”的汽車配件領(lǐng)域中，為客戶提供多方面的服務(wù)及平臺，便于客戶在市場覆蓋面、營銷服務(wù)能力、訂單管理、物流運輸、存貨保持、市場信息傳遞、國際貿(mào)易機會、客戶支持等方面的業(yè)務(wù)的開展。到2010年，我國汽車保有量將達到4000萬輛，售后配件市場的需求空間將會進一步擴大；另外，國際售后配件市場（如汽車保有量高的美國、日本、德國等）的拓展空間更大。目前，湖南市場還達不到向整車供應(yīng)零配件的規(guī)模，所以，下一點才是我市場的建設(shè)重點。（見《主營業(yè)務(wù)年度收入表》）三)、汽車配件區(qū)建設(shè)依據(jù)：A、整車配套市場方面零部件企業(yè)將逐步從整車企業(yè)中分離出來，其營銷結(jié)構(gòu)從“樹狀”轉(zhuǎn)變成“網(wǎng)狀”，關(guān)系從“隸屬”轉(zhuǎn)向“對等合作”，從“自成體系的封閉系統(tǒng)”走向“面