【正文】 =247。設(shè)計要點：A、現(xiàn)代感強(qiáng)，建筑風(fēng)格新穎，造型獨特，可借鑒汽車的外型特征。D、目前，長沙汽車零售市場經(jīng)銷商約90家（4S店客戶20家，零散客戶70家），汽車品牌入駐率80%。B、主展館將來還可為舉辦專業(yè)型展覽提供場地，不但可以擴(kuò)大我汽車城的知名度，增強(qiáng)市場人氣，對后續(xù)項目起到積極帶動作用，還可以帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益。 m2=建筑密度：則悅達(dá)起亞4S店成本=68萬+820元/ m2=765萬+=以出售建筑物為計價方式，則悅達(dá)起亞4S店成本價為247。價格分析： m2，（包括市政道路、小區(qū)道路、綠化等面積）；4S專賣區(qū)凈用地面積為： m265%=，；4S區(qū)土地成本：=則，土地成本單價：247。規(guī)劃布局：A、修建一個4S店的平均成本在1200萬元左右（含土地價），且廠家對其經(jīng)過專業(yè)設(shè)計，不僅外型美觀、醒目，而且布局考究，因此，宜將該區(qū)規(guī)劃分布在市場內(nèi)主干道兩旁，主展館周圍等視線較好的區(qū)域，用以提升市場整體品味，產(chǎn)生良好視覺感受；B、便于提高市場銷售吸引力。B、每個廠家對其專賣店的各項指標(biāo)要求不同，我們需根據(jù)客戶的要求建設(shè)，但前提是：它必須與我市場的總體規(guī)劃、設(shè)計思想相協(xié)調(diào)，相融合。形成適應(yīng)汽車市場的綜合性布局，,，室外停車場1032平方米，綠化率為61%以上，密度不大于39%，完全符合城市規(guī)劃要求。年銷售汽車3—5萬輛，形成上下游延伸的產(chǎn)業(yè)鏈條，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造巨大的附加值。2010年中國汽車產(chǎn)業(yè)總收入預(yù)計為3100億元人民幣汽車銷售額到2010年為5600億元汽車銷售量到2010年為580萬輛以2002年中國1—%作為中南經(jīng)濟(jì)大省湖南省，汽車整車和零配件市場火爆，年銷售額達(dá)到180億元左右。我們必須貫徹政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、社會參與共同受益的方針：充分發(fā)揮政府推動和市場運作為主的兩個積極性。二、一期項目區(qū)域功能定位及經(jīng)濟(jì)分析（一）*汽車城的定位立足長沙，輻射中南，溝通海外，以汽車貿(mào)易為主，以銷售為主業(yè)，兼有汽車服務(wù)、汽車文化等功能的綜合性汽車城；是以汽車貿(mào)易和銷售為龍頭帶動制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)、廣告和服務(wù)業(yè)，形成縱橫延伸的產(chǎn)業(yè)鏈。交通、地理位置：……人文、環(huán)境位置：……不但擁有便利快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，而且周圍有得天獨厚的人文環(huán)境，更隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府的南遷，人氣指數(shù)也直線飚升，*汽車城的優(yōu)勢無人可比。D、通過整合宣傳，樹立行業(yè)第一的絕對形象和地位，給競爭對手造成很高的競爭壁壘，為本項目順利推進(jìn)贏得時間和發(fā)展后勁。C、制定有效的銷售策略，把汽車廠商吸進(jìn)來。B、資金問題是當(dāng)今影響企業(yè)發(fā)展速度的重中之重，而我司是不會為資金問題所“禁錮”，至少目前不用擔(dān)心。競爭策略A、汽車流通行業(yè)的客戶資源有限，汽車廠商建立4S店的數(shù)量有限，以長沙目前的消費情況和經(jīng)濟(jì)狀況，大都只建立一個到兩個店。此項目同樣具有劣勢，如作為消費流通市場地處比較偏僻，未來城市發(fā)展方向與此項目所處方向剛好相反；未來長沙市北面將作為大型流通中心及工業(yè)區(qū)，不利于消費流通市場的發(fā)展。C、星沙中南汽車大世界實際起步的時間比本項目還要早，只因開發(fā)商當(dāng)時在重點開發(fā)其他項目而沒有對此項目投入過多的人力和物力。另一方面其規(guī)劃設(shè)計等不符合市場需求或太超前。但散、亂、差等弊端無法改變，也沒有拓展空間，無法為消費者提供方便、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的購車環(huán)境，被市場淘汰是無法避免的，而能夠提供消費者合理需求的是市場的必然。B、汽車行業(yè)將隨著消費者的需求進(jìn)行細(xì)分市場，對汽車流通市場的要求也越來越高，根據(jù)市場變化和需求不斷創(chuàng)新和發(fā)展。B、隨著消費者的需求越來越個性化，迎合和適應(yīng)消費者的新需求，提供新的服務(wù)。經(jīng)營并管理汽車城，謀求長時間的發(fā)展。打造*汽車城，通過經(jīng)營做大做強(qiáng)。三、經(jīng)營思路 融資并啟動項目。而從世界汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡和我國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢可以得出：大規(guī)模汽車城所帶動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為社會做的貢獻(xiàn)、提高城市品位等都具有都市效應(yīng)，這也應(yīng)該是城市發(fā)展中重要的部分。新都市顧名思義為現(xiàn)代新城，與現(xiàn)今發(fā)展的“衛(wèi)星城”異曲同工，為新的發(fā)展方向、具有巨大發(fā)展?jié)摿瓦m應(yīng)新競爭形勢量身訂造。汽車城的建設(shè)周期較長，前瞻性和實用性是本策劃書的基礎(chǔ)。長期目標(biāo)二—四年，把*汽車城打造為中南地區(qū)最具競爭力的大規(guī)模汽車流通市場，成為湖南乃至中南地區(qū)汽車流通領(lǐng)域的龍頭市場。中期目標(biāo)從本項目操作開始，兩年左右完成二期工程建設(shè)和擴(kuò)大銷售，并如期開業(yè)。第一部分 戰(zhàn)略闡述一、目標(biāo)短期目標(biāo)從本項目操作開始，一年左右完成一期工程中主要的建設(shè)和銷售，并如期開業(yè)。湖南需要一個具有規(guī)模效應(yīng)，能整合散亂資源，為發(fā)展湖南經(jīng)濟(jì)和提升城市品位等方面做出巨大貢獻(xiàn)的大規(guī)模汽車流通市場，具備天時地利人和的絕佳良機(jī)，因此由長沙豐升置業(yè)有限公司攜巨資大筆揮就的“中南汽車新都市——*汽車城”孕育而生，騰空而起。汽車廠商面臨入世后國外汽車廠商競爭的巨大壓力，汽車廠商需要發(fā)展、需要整合、需要提高品牌度和親和力，因此汽車廠商從純粹的銷售和維修發(fā)展到現(xiàn)在的4S服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；打造一個大規(guī)模的汽車城能為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造幾萬個就業(yè)的機(jī)會和帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，此乃人心所向。湖南汽車流通的現(xiàn)狀已無法滿足消費者的需求。*汽車城項目地處“三市融城”的中心地帶，是長、株、潭三市未來的發(fā)展方向，隨著省政府的南遷，長沙大道、火星大道、蔡家沖路和韶山路的拉通、拓寬，此地將在未來的三年左右成為長沙的黃金地帶，升值千百倍。此乃打造*汽車城天時也。 目 錄序言（天時、地利、人和） P02一、戰(zhàn)略闡述 P04二、總體規(guī)劃 P09三、政策分析 P25四、資本運作 P31五、工程運作 P42六、營銷運作 P52七、長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃 P61八、項目管理 P64九、風(fēng)險預(yù)測及規(guī)避 P65十、說明 P70附件一 P71天時 地利 人和（序 言）順天時之勢，承地利之巔，載人和之氣，石破天驚，恢弘磅礴，王者風(fēng)范，蛟龍騰空出世……覆中南五省，鼎三市融城，攬黃金寶地，規(guī)模宏大，資源整合，提升品位，汽車都市初成……中國汽車處于起步階段，屬于賣方市場，汽車工業(yè)和流通能為國家和地方的經(jīng)濟(jì)做出巨大貢獻(xiàn)（包括帶動效應(yīng)、稅收、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會等）；目前，湖南汽車市場星羅棋布，沒有整體規(guī)劃、沒有資源整合、市場處于無序的競爭狀態(tài)，對湖南的貢獻(xiàn)“型小利微”。另一方面，湖南正在加緊實施“三市融城”宏大的壯舉，需要重大的項目作為基石；而汽車城項目從發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提升城市品位、樹立良好社會效應(yīng)等方面都是最理想的選擇。以全國地理位置和汽車流通的角度看，湖南地處中南五省中心腹地，東西三?。ń鳌V西、貴州）經(jīng)濟(jì)與湖南有一定的差距，在全國列為第四類經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)；這三省的汽車工業(yè)和汽車流通業(yè)同樣比較落后，在湖南打造汽車城項目，將能從物流、網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)、經(jīng)驗等方面覆蓋此三省，發(fā)展?jié)摿﹂L遠(yuǎn)而巨大。此乃打造*汽車城地利也。消費者需要具有良好購車環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、選擇范圍廣等優(yōu)點的購車場所。打造*汽車城人和也。在策劃過程中，懷著對本項目的認(rèn)同和熱情，我們試圖描繪一個大氣而國際化的汽車城，我們也堅信奇跡可以創(chuàng)造，只因經(jīng)驗和水平所限，肯定存在不足之處，誠摯懇請閱者批評、指正。搶占到有限的市場資源，完成汽車市場競爭的第一步。通過不斷樹立形象和知名度，通過不斷改進(jìn)并符合市場需求的服務(wù)手段，改變長沙及周邊地區(qū)的購車習(xí)慣和理念，做大做強(qiáng)，鞏固并發(fā)展。二、核心定位一切從消費者需求出發(fā)詮釋：有了消費者就有了市場，有了市場就有了商家，有了商家就有回報；吸引消費者將是本項目的核心內(nèi)容，每個環(huán)節(jié)都將從這一原則出發(fā)。表述為：中南汽車新都市詮釋：湖南屬中南腹地，東西相鄰的廣西、貴州、江西等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)省份，通過建立汽車銷售中心站的概念，汽車流通將可能覆蓋此三??；從*汽車城規(guī)模和品位可看出，在一定時期內(nèi)，*汽車城都將是中南地區(qū)規(guī)模和實力最雄厚的汽車城之一。根據(jù)中國的發(fā)展現(xiàn)狀分析，打造新的大規(guī)模汽車城正符合新都市的概念，更符合城市長遠(yuǎn)發(fā)展方向。提供更全面的服務(wù)也是新都市的特點之一，*汽車城將為消費者提供一站式服務(wù)，在一定時期內(nèi)符合行業(yè)發(fā)展和購車消費者需求。營銷啟動（大力引進(jìn)汽車廠商等）。通過一期工程帶來的人氣和市場進(jìn)一步開拓汽車市場或相關(guān)產(chǎn)業(yè)。四、核心競爭力本項目的核心競爭力主要表現(xiàn)在兩方面：消費者需求A、迎合現(xiàn)在消費者需求，即提供一站式服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的購車環(huán)境。行業(yè)發(fā)展需求A、迎合現(xiàn)在行業(yè)對汽車流通市場的需求，提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營服務(wù)和創(chuàng)造具有不斷升值市場經(jīng)營環(huán)境。五、競爭對手分析及對策本項目競爭對手分為三大部分，一部分為省外，即本項目可以覆蓋的三個省份，但從其現(xiàn)狀分析，還不足以對本項目造成威脅，在此不再贅述；一部分為省內(nèi)，湖南省內(nèi)除開長沙，只有株洲在興建與本項目類似的汽車流通市場，應(yīng)該說目前它未直接影響本項目，但在本項目正式營業(yè)后應(yīng)該成為一個重要競爭對手之一進(jìn)行研究，在此也不進(jìn)行過多的闡述；另一部分即本項目目前息息相關(guān)的長沙市內(nèi)的競爭對手，這也是本項目目前的重點，下面將就長沙市內(nèi)主要競爭對手情況進(jìn)行分析：A、遠(yuǎn)大路、湖南汽車城及麗臣路，目前占據(jù)長沙汽車銷售70%以上的市場份額，購車消費者具有消費慣性，因此在一段時間內(nèi)都將具有比較深遠(yuǎn)的意義。B、新世紀(jì)汽車博覽城雖然起步較早且有先入為主的優(yōu)勢，但其資金有限，使此項目舉步為艱。幾方面的綜合因素使此項目瀕臨流產(chǎn)。此項目作為流通項目優(yōu)勢非常多，如交通便利、操作商業(yè)地產(chǎn)豐富、地價低廉、政策優(yōu)惠等。D、其他汽車市場項目因不成熟或過小，不會對本項目形成大的威脅，在市場成熟后，這些零散的小市場必將被整合，這只是時間問題。加快推進(jìn)本項目的建設(shè)，爭奪到有限資源，將能在當(dāng)前競爭態(tài)勢下處于絕對優(yōu)勢。這樣，我們就應(yīng)該多方面為自己“造勢”，爭取更多的政策扶持，誰是政策傾斜的對象，誰就是贏家。此點，將在第六部分闡述。第二部分 總體規(guī)劃一、項目概況*汽車城地處長沙市南大門，隸屬于長沙市雨花區(qū)和暮云組團(tuán)，位于長沙市、株洲市和湘潭市交匯的中心地帶。在長株潭一體化進(jìn)程中，將勢必成為長沙向株洲、湘潭拓展的前沿陣地，更能以此輻射中南地區(qū)。項目選址在長沙蔡家沖路（湘府路）以北，洞井路以東，火星大道以西，北以井圭路、香樟路為界，用地面積約3510畝，同時倡導(dǎo)“綠色汽車”，“田園汽車”的新概念。（二）市場前景跨入21世紀(jì)以來，中國快速增長的汽車貿(mào)易和銷售市場是最重要的發(fā)展空間，而中國加入WTO后的大開放格局，降低了進(jìn)口車的關(guān)稅，倡導(dǎo)了與國際接軌的汽車產(chǎn)業(yè)理念，它創(chuàng)造了天時、地利、人和的條件，下面的相關(guān)數(shù)據(jù)，說明了市場前景是十分美好的。*汽車城建成后將成為湖南最大的汽車貿(mào)易市場。（三）功能區(qū)規(guī)劃參數(shù)一期項目用地為681畝，在項目功能設(shè)計上，以主展館、4S專賣店、配件區(qū)、工程機(jī)械區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)五大版塊進(jìn)行布局。一)、4S/3S專賣店區(qū)建設(shè)依據(jù)：A、汽車“特許經(jīng)營”為目前主要展銷方式，主要根據(jù)汽車廠家對其主打品牌或型號，在銷售過程中，需營造特定的展示環(huán)境，用以傳達(dá)企業(yè)精神和品牌文化，并樹立其特有形象，占領(lǐng)目標(biāo)市場。C、原來將長沙定位在第三級市場的廠家研究發(fā)現(xiàn)，必需提前在長沙市場建立銷售點。規(guī)模：綜合汽行業(yè)的整合分析和湖南汽車品牌市場的容量測算，建議在我市場內(nèi)考慮設(shè)計20家左右3S或4S店，根據(jù)各大品牌的4S店建筑標(biāo)準(zhǔn)，將《地塊圖》內(nèi)A、B、D、G區(qū)，（）用作該項用地，設(shè)計容量16家。 m2=以悅達(dá)起亞為例：，總用地面積： m2，凈用地面積： m2容積率： m2247。=（售價為：，實際成本為：）%，則，其總建筑面積為：= m2 建筑物占地面積為：= m24S店區(qū)預(yù)計成本：+820元/ m2 m2 =4S店區(qū)保守銷售額：（1+%）=4S區(qū)分3年完成銷售任務(wù)：第一年完成33%，第二年完成57%，第三年完成10%，二)、主展館建設(shè)依據(jù)：A、汽車產(chǎn)業(yè)鏈的全球化趨勢，加速了企業(yè)兼并重組；將于今年10月首先在歐盟推行的：“取消汽車銷售‘特許經(jīng)營’的做法”，使得國內(nèi)、外一些汽車經(jīng)銷商在銷售過程中無需或暫時不需建立專賣場（店），只需要一個能完成展示和銷售的平臺即可，因此，主展館將成為他們的首選。C、偌大的汽車城必須有一個標(biāo)志性建筑，作為整個市場的“點睛”之筆，主展館責(zé)