【正文】 這對(duì)樓市的作用是不可言喻的。其中頤和人家于八月份銷售完畢，雙城國際以及正邦嶺秀城銷售進(jìn)度均加快，已完成80%以上的銷售，年內(nèi)可較為輕松的消化掉存量。F、紫金閣：位于拱北粵海中路2105號(hào)（銀石雅園南門對(duì)面），售價(jià)為折后均價(jià)9900元/平米，最低98折，預(yù)計(jì)2010年年底交樓。小戶型預(yù)計(jì)今年年底交樓，大戶型預(yù)計(jì)明年2月左右交樓。C、頤和人家：位于九州大道北新樂街6號(hào)（銀石雅園北對(duì)面），售價(jià)為折后起價(jià)8130多，最低93折，該樓已交樓。起價(jià)9500多，均價(jià)10000（帶1600元/平米精裝修），一次性98折、按揭99折。預(yù)計(jì)今年底交樓。起價(jià)13000多（帶2500多元/平米精裝）。拱北口岸周邊樓盤有：金域時(shí)代；雅樂園，鴻泰溪城，鳳凰山一號(hào)，香格里，遠(yuǎn)大美域，布拉格公館，金景豪園等眾多地王產(chǎn)品，吸引了眾多買家的眼球，對(duì)提升本案的區(qū)域認(rèn)知和客戶截流將起到重大作用?！拜p軌拱北站”的建成將加快珠海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。5年6營銷費(fèi)用1755%計(jì)算7管理費(fèi)用270含人員工資8辦公設(shè)備809合計(jì)第十一章 銷售收入預(yù)測(cè)與總成本費(fèi)用估算 市場(chǎng)比較案例分析 項(xiàng)目周邊情況：（1）珠海拱北口岸要改善的五個(gè)區(qū)域之一“輕軌拱北站”珠海拱北口岸的“輕軌拱北站”由華發(fā)集團(tuán)主理，“輕軌拱北站”位于拱北疊石酒店附近，正由華發(fā)集團(tuán)進(jìn)行設(shè)計(jì)。室外工程費(fèi)787．64含室外\道路\綠化\亮化\外圍保溫\水泵房等工程,其中,室外按80元/平方,按98456平方。28正負(fù)零以上建安1300元/平方,地下室及樁基2500元/平米。 投資估算，詳見建設(shè)投資估算表：序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1土地成本住宅2500元/平米，門面3800元/平米2報(bào)建費(fèi)用1569．12200元,按建筑面積78456平方3前期工程費(fèi)743．51設(shè)計(jì)費(fèi)246．14按98456平米，25元/平米3．2審圖費(fèi)19．69按98456平米，2元/平米工程監(jiān)理費(fèi)147．68單價(jià)15元/平方勘察費(fèi)303．5臨時(shí)水電及供水備3004建安開發(fā)費(fèi)17923。儀器設(shè)備以廠家報(bào)價(jià)和市場(chǎng)詢價(jià)估算。 估算依據(jù)國家主委和建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法參數(shù)》規(guī)定的投資估算范圍和統(tǒng)一取費(fèi)參數(shù)。今后將根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，組織管理機(jī)構(gòu)將作出相應(yīng)的調(diào)整。公司對(duì)項(xiàng)目已做了大量卓有成效的工程前期準(zhǔn)備工作。培訓(xùn)包括售前概念培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)研分析培訓(xùn)和營銷戰(zhàn)術(shù)培訓(xùn)。(6)物業(yè)管理優(yōu)化策略物業(yè)管理上，可聘請(qǐng)知名物業(yè)公司充當(dāng)顧問，進(jìn)行包裝，引入先進(jìn)的管理和人員培訓(xùn)機(jī)制，以提升與維護(hù)樓盤品質(zhì)。在建筑細(xì)節(jié)局部、區(qū)內(nèi)綠化和水景部分應(yīng)精細(xì)表達(dá)， (5)項(xiàng)目工地形象展示策略根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)利用樓盤周邊包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場(chǎng)氣氛。銷售進(jìn)程中的現(xiàn)場(chǎng)售樓中心預(yù)留足夠園林樣板展示空間，裝修應(yīng)大氣簡(jiǎn)約、在色彩運(yùn)用和概念營造上充分體現(xiàn)項(xiàng)目的內(nèi)涵和核心賣點(diǎn)表達(dá)的元素。銷售過程中，根據(jù)市場(chǎng)反映度，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。 (2)售控策略樓盤分期推出，首期主要針對(duì)內(nèi)部預(yù)定人員銷售，稍低價(jià)入市，有助于營造熱銷氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。而市民而言，輕軌縮短了唐家和市內(nèi)的距離后，原本沒有在遠(yuǎn)郊購房意向的人群將發(fā)生觀念上的改變，因?yàn)檫h(yuǎn)郊的居住環(huán)境更親于自然，而價(jià)錢上，城郊的住宅更加便宜，性價(jià)比更高。但輕軌的開工，將使得這一情況出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。而北部的唐家區(qū)，雖然區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)市區(qū)較低，且自然環(huán)境優(yōu)越，但由于配套設(shè)施缺乏，且遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便，很大程度上制約了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度。在輕軌的帶動(dòng)下，前山區(qū)的物業(yè)價(jià)值將逐步得以體現(xiàn)，同時(shí)區(qū)域形象將逐漸由工業(yè)區(qū)向居住區(qū)轉(zhuǎn)變，有望成為新的居住熱點(diǎn)區(qū)域。作為明珠站、前山站所在的前山區(qū)，輕軌對(duì)該區(qū)域樓市的影響體現(xiàn)的更加明顯，由于前山區(qū)是珠海市區(qū)內(nèi)主要的工業(yè)區(qū)，長(zhǎng)期以來區(qū)域內(nèi)的相關(guān)配套較為匱乏，且交通環(huán)境較差，物業(yè)價(jià)值較低。就拱北區(qū)而言，雖然輕軌直通拱北澳門關(guān)口，但現(xiàn)今拱北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已近飽和，可開發(fā)地塊不多，輕軌工程對(duì)拱北房地產(chǎn)開發(fā)的帶動(dòng)將不會(huì)十分明顯。珠海市內(nèi)共設(shè)金鼎、金唐、明珠、前山和珠海五個(gè)站點(diǎn)（預(yù)留普陀寺站）。廣珠輕軌工程起始于2005年12月，預(yù)計(jì)2009年竣工，負(fù)擔(dān)著珠海、廣州、佛山、中山、江門等城市的客流。而輕軌的建設(shè)，將使城市集中的人口往城市的邊緣區(qū)域擴(kuò)散，使得城郊區(qū)域逐漸凝聚人氣，這將為城郊的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新機(jī)遇。房地產(chǎn)項(xiàng)目的熱銷跟輕軌的關(guān)系是不完全的，但是它的存在卻是對(duì)房地產(chǎn)絕對(duì)的有利因素。從目前大部分城市和國家城市軌道建設(shè)的效果來看，四通八達(dá)的城市軌道交通，可以帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)。而輕軌建設(shè)后，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最大受益者之一。相較傳統(tǒng)鐵路系統(tǒng)和地下鐵路系統(tǒng)，城市輕軌對(duì)于城市建設(shè)有著較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)：首先就工程而言，城市輕軌的工程造價(jià)僅約于地下鐵路系統(tǒng)的三分之一，但其運(yùn)力則達(dá)到地鐵的一半左右，且工程規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)城市的整體環(huán)境及城市規(guī)劃影響也較小，能較好的融入已有的城市建筑群落中；其次，對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)而言，城際輕軌的建設(shè)能更好的加強(qiáng)城際工業(yè)與商業(yè)的合作發(fā)展，帶動(dòng)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。雖然鐵路交通系統(tǒng)不依賴公路，并有助于緩解城際道路交通壓力，但由于傳統(tǒng)的鐵路使用存在局限性，搭乘較為不便，且噪聲較大等原因，使之為城市居民所排斥，而地鐵項(xiàng)目又非大多地區(qū)政府所能承擔(dān)。而在國情的影響下，國內(nèi)城市交通主要都是依附公共交通系統(tǒng)發(fā)展的，其中陸地公交系統(tǒng)主要由公交大巴與鐵路組成。 營銷推廣策略(1)項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)：根據(jù)項(xiàng)目定位，本案將在對(duì)外推廣形象上對(duì)中心城區(qū)輕軌帶來的便利生活有限拔高，在視覺表達(dá)、概念灌輸、理念營造上進(jìn)行包裝推廣，以全新的形象導(dǎo)向消費(fèi)者，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保證項(xiàng)目的成功銷售。(2). 本案周邊有幼兒園和中小學(xué)、珠海衛(wèi)校等，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，子女就學(xué)便利，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力；(3).夏灣近年的快速發(fā)展，在心理和形象上已納入珠海中心區(qū)版圖，吸引了眾多消費(fèi)者的眼球和置業(yè)傾向；(4).珠海市區(qū)今年房?jī)r(jià)的普遍快速飚升，中心城區(qū)可供開發(fā)的土地鳳毛麟角，可供置業(yè)者選擇的房子自然稀缺，本項(xiàng)目是皇帝的女兒不愁嫁。并可通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告指引牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家。銷售過程中，根據(jù)市場(chǎng)反映度，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。 營銷戰(zhàn)略樓盤分期推出，首期主要針對(duì)內(nèi)部預(yù)定人員銷售和定向開發(fā)，稍低價(jià)入市，有助于營造熱銷氛圍，吸引更多目標(biāo)客戶。本項(xiàng)目建設(shè)擬對(duì)上述七個(gè)招標(biāo)范圍實(shí)行公開招標(biāo)的方式。本項(xiàng)目建設(shè)擬對(duì)上述七個(gè)招標(biāo)范圍實(shí)行委托招標(biāo)組織形式。本項(xiàng)目屬全部招標(biāo)，招標(biāo)范圍包括勘察、設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、設(shè)備、重要材料等。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員。第七章 項(xiàng)目招投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)管是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的準(zhǔn)則，根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令，《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事宜的暫行規(guī)定》的有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。在1棟地下室的消防水泵房?jī)?nèi)設(shè)有消火栓給水泵2臺(tái)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有供室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用的水泵結(jié)合器2個(gè)，每個(gè)流量1015L/S，在小區(qū)設(shè)置室外消火栓，其之間的距離不大于120m。地下室處設(shè)單口單閥的消火栓，住宅層每層設(shè)單口單閥設(shè)消火栓，消火栓的口徑為DN65，水帶長(zhǎng)度25m，水槍口徑為19。分兩個(gè)區(qū)，地下部分為一個(gè)區(qū)，地上部分為一個(gè)區(qū)，,消火栓采用減壓型消火栓。本小區(qū)消防控制室設(shè)置在4棟底層，屋頂消防水箱（18T）設(shè)在1棟屋頂。各車行、人行出入口、疏散樓梯、疏散距離、防火分區(qū)等均合理設(shè)計(jì)，滿足規(guī)劃要求。小區(qū)住宅樓均為一類高層建筑，高層住宅樓、地下室均按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。所有消防車道寬5米，高層建筑登高面水平不小于其周長(zhǎng)1/4長(zhǎng)度。6. 擬采用太陽能技術(shù)供水、供電。4．加強(qiáng)用電管理，減少能耗。2．公共場(chǎng)所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。 節(jié)能充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。汽車庫、柴油發(fā)電機(jī)、廢氣由排氣管道引至排氣豎井，實(shí)行高空排放。設(shè)在地下室的油鍋爐，廢氣可由排氣管道引入排氣豎井，直接排入天空。（2）廢氣油鍋爐排出的廢氣通過20m高的煙囪，直接排出，該廢氣符合中國一類地區(qū)環(huán)保要求。雨水排入城市雨水管網(wǎng)。4．“三廢”治理措施（1）廢水處理生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。3．廢渣使用燃?xì)饣螂婂仩t，不產(chǎn)生爐渣。本項(xiàng)目為商住及部分商品房開發(fā)建設(shè)，污染物極少且對(duì)環(huán)境影響極小，主要污染源為：廢水項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要為生活污水，其中包括生活廢水、糞便污水及廚房餐廳的含油廢水等。．施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成一定的污染。車庫系統(tǒng)包括：計(jì)算機(jī)、IC卡、自動(dòng)收發(fā)卡器、自動(dòng)控制系統(tǒng)、非接觸式讀卡器、中文顯示屏、自動(dòng)道閘、車輛檢測(cè)器等。對(duì)臨時(shí)停車的車主在車輛檢測(cè)器檢查到車輛后，按自動(dòng)出卡機(jī)上的按鍵取消臨時(shí)IC卡，并完成讀卡，經(jīng)計(jì)算機(jī)存檔后放行。 地下車庫管理系統(tǒng)地下車庫管理系統(tǒng)采用非接觸式IC卡為車輛出入停車場(chǎng)憑證，用計(jì)算機(jī)對(duì)車輛的收費(fèi)、車位檢查、保安等進(jìn)行全方位的智能管理方式。監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路采用同軸電纜，垂直線路在弱電豎井內(nèi)采用電纜橋架明數(shù)，水平線路在走道吊頂內(nèi)用電纜橋架安敷，從電纜橋架至攝像機(jī)采用穿鋼管暗敷。 視頻監(jiān)控系統(tǒng)本大樓的消防控制室兼做安防監(jiān)控中心。數(shù)據(jù)和語音主干線均采用電纜橋架在弱電豎井內(nèi)明敷,水平分支線均采用電纜橋架在走道吊頂內(nèi)暗敷,從電纜橋架到信息插座采用穿鋼管暗數(shù)。本大樓寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接城市公共因特網(wǎng)。6）火災(zāi)時(shí)切斷全部或局部空調(diào)系統(tǒng)及其它非消防電源。防排煙風(fēng)機(jī)由消防控制室控制，并能就地手動(dòng)控制。火災(zāi)時(shí)啟動(dòng)消防泵、噴淋泵。顯示水流指示器、信號(hào)閥狀態(tài)。消防總控制臺(tái)功能（包括集中報(bào)警器）：1）顯示各消防分盤發(fā)來的火災(zāi)事故狀況，并按需要接通消防廣播。該工程主樓為一類高層建筑，保護(hù)等級(jí)為一級(jí)，采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。大樓電視直接接入城市有線電視網(wǎng)，有線電視機(jī)房設(shè)備安裝于一層通訊機(jī)房?jī)?nèi)，用戶輸出口電平值為70+5kbuv，按每戶設(shè)置電視插座，接地系統(tǒng)共用聯(lián)合接地裝置，接地電阻不應(yīng)大于1歐姆。在大樓每層設(shè)置110型配線架，室內(nèi)每個(gè)開間分別設(shè)置電話插座。室外管線由電信局統(tǒng)一設(shè)計(jì)。在室外設(shè)置一臺(tái)400對(duì)落地式交接箱。 弱電工程該工程的電話按以下指標(biāo)計(jì)算：公共部分1對(duì)/250平方米；住宅電話：經(jīng)計(jì)算工程需電話700門。 雨水系統(tǒng)屋頂按面積不大于200立方米/人設(shè)置雨水口。生活糞便污水廚房污水排入室外化糞池處理后，然后進(jìn)入城市污水管網(wǎng)。熱水系統(tǒng)住宅樓衛(wèi)生間設(shè)電熱水器供應(yīng)淋浴用熱水。2）在本小區(qū)1棟樓的地下室一層設(shè)有200立方米的生活水池，供整個(gè)小區(qū)732層生活用水。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》等防火規(guī)范的要求，室外消火用水量按15L/S，室內(nèi)消火用水量按20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間：2h，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)30L/S考慮。 給排水設(shè)計(jì) 給水用水量估算本項(xiàng)目的用水主要為辦公用水、生活用水、公共服務(wù)設(shè)施用水。電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)方式：?？照{(diào)機(jī)組及水泵等大功率動(dòng)力設(shè)備設(shè)專門回路供電。重要負(fù)荷（消防水泵、消防電梯、防排煙設(shè)施等）采用電纜放射式雙電源供電，末端自動(dòng)互投。從照明箱至各用電點(diǎn)采用(NH)BV450/750型銅芯塑料線穿阻燃硬塑管(消防回路穿鋼管)在樓板或吊頂內(nèi)暗敷。 供電,在電纜溝、電纜橋架及豎井內(nèi)明敷。 供電設(shè)計(jì) 負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量的選擇供電負(fù)荷指標(biāo)按照本工程的電力規(guī)劃及甲方提供的用電指標(biāo)以及按單位面積負(fù)荷進(jìn)行計(jì)算，本工程的負(fù)荷指標(biāo)如下：商場(chǎng)照明按40W/m2停車庫、地下室照明按10 W/m2辦公照明按30 W/m2住宅負(fù)荷按8KW/戶（小戶型4KW/戶）其他負(fù)荷按建設(shè)單位和各專業(yè)提供的實(shí)際負(fù)荷計(jì)算。樓板板厚主要為100mm、110 mm、120 mm、130 mm、150 mm。樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值KN/M2消防車道： 住宅: 物業(yè): 住宅主衛(wèi):廚房、住宅公共衛(wèi)生間: 消防疏散樓梯:電梯機(jī)房: 不上人屋面: 上人屋面:結(jié)構(gòu)選型Ａ、上部結(jié)構(gòu)該工程采用的結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架一剪力墻結(jié)構(gòu)（框架部分承受的地震傾覆力矩小于結(jié)構(gòu)總地震傾覆力矩的50%）。 荷載風(fēng)載考慮珠海地區(qū)基本風(fēng)壓值W=（建筑物高度超過60m），基本雪壓： KN/M2。 結(jié)構(gòu)方案 地震設(shè)防的依據(jù)及等級(jí)按照國家地震局、建設(shè)部“關(guān)于發(fā)布《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990）”，擬建場(chǎng)地在廣東地區(qū)屬六級(jí)地震區(qū)。同時(shí)各戶型的觀景陽臺(tái)的設(shè)計(jì)為住戶提供了一種具有浪漫氣質(zhì)的精致生活。戶型設(shè)計(jì)以一梯四戶、一梯五戶為主，戶型設(shè)計(jì)小巧精致，突出個(gè)性，明廁明廚，采光通風(fēng)良好。該工程設(shè)計(jì)使用年限為50年；抗震設(shè)防烈度為6度；建筑類別為一類高層建筑；建筑防火等級(jí)為一級(jí)；屋面防水等級(jí)、地下室防水等級(jí)為二級(jí)。臨街住宅底層設(shè)置了商業(yè)門面，住宅部分與商業(yè)部分相對(duì)獨(dú)立，保持住宅區(qū)域私密性，也增強(qiáng)了小區(qū)的圍合感，在一定程度上屏蔽了城市噪音，保證了小區(qū)良好的居住環(huán)境。創(chuàng)造寬敞的主次共享空間，以及不同大小及形態(tài)的綠化環(huán)境?？偲矫嬉?guī)劃上充分考慮到景觀、日照等因素，最大限度利用地塊外部?jī)?yōu)美的景觀資源，同時(shí)與城市道路相協(xié)調(diào)，小區(qū)布局采用了自由式布局，這種布置方式完全打破了傳統(tǒng)行列式布置模式，使住宅小區(qū)內(nèi)每棟住宅樓都可以借景規(guī)劃中的生態(tài)公園，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)部形成生動(dòng)有趣的空間體系。 總平