【正文】 面布置住宅小區(qū)位于拱北夏灣，用地北臨昌平路，對(duì)面即是春澤園小區(qū)，南面是港昌路，東面緊鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 設(shè)計(jì)原則堅(jiān)持科學(xué)先進(jìn)的原則，總體規(guī)劃必須符合珠?？傮w規(guī)劃要求，做到“起點(diǎn)高、立意新、功能全、環(huán)境美、效益佳、可持續(xù)”。該項(xiàng)目作為夏灣港昌路得標(biāo)志性地段，設(shè)計(jì)必須力求通過(guò)專業(yè)超前和精湛的建筑藝術(shù)手法，表現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、安全、適用”的特點(diǎn)，并與珠海市總體規(guī)劃和拱北環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)。人因?yàn)閺慕酉聛?lái)珠海樓市的供應(yīng)情況來(lái)看，幾乎都是大盤引領(lǐng)市場(chǎng)，如招商花園城、中海濱河灣、鳳凰海域、華發(fā)世紀(jì)城四期等，這些大盤早已經(jīng)開(kāi)始了儲(chǔ)客工作，各方面的營(yíng)銷工作也已十分到位，一旦開(kāi)盤，必然會(huì)引起開(kāi)盤熱銷場(chǎng)景的再現(xiàn)，且從房?jī)r(jià)來(lái)看，這些大盤為風(fēng)向標(biāo)的房?jī)r(jià)必然不會(huì)低于現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格。但是年底，不排除那些手頭資金不充足的發(fā)展商快速出貨，畢竟，明年的銀行政策緊縮應(yīng)該是大勢(shì)所趨，所以后年的走勢(shì)則暫時(shí)很難預(yù)測(cè)。樓市旺銷的另一因素便是開(kāi)展商開(kāi)發(fā)水平及營(yíng)銷水平的提高。目前珠海購(gòu)房者能接受的心理價(jià)位在毛坯房80009000元/平方米。在下半年推售的樓盤中，恰恰這類戶型占了市場(chǎng)的主力，所以旺銷現(xiàn)象出現(xiàn)并不出奇。從8月到10月推售的產(chǎn)品類型來(lái)看，70120平方米的兩房、三房成為推動(dòng)開(kāi)盤旺銷的主力。 內(nèi)因：供需矛盾漸現(xiàn)珠海市統(tǒng)計(jì)局公布的今年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中指出，2009年珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需較為矛盾，一方面商品房市場(chǎng)供應(yīng)大幅下降，另一方面市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)。且由于有各種利好因素（如廣珠輕軌、港珠澳大橋、橫琴開(kāi)發(fā)等）的刺激，使開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都對(duì)珠海的未來(lái)充滿了信心，所以開(kāi)發(fā)商售樓有底氣，購(gòu)房者也樂(lè)于追捧。珠海樓市出現(xiàn)這種旺銷局面除了全國(guó)樓市在升溫外，還有其自身的特點(diǎn)。，%。新建住房?jī)r(jià)格不斷走高，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買二手住房。市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，%，其中一、二、三季度銷售面積分別為：、數(shù)據(jù)表明市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。前九個(gè)月占全市交易量近八成的主城區(qū)香洲區(qū)商品房預(yù)購(gòu)呈逐月走高的態(tài)勢(shì)，于9月份超萬(wàn)元，每平方米平均售價(jià)達(dá)10398元，比年初的8414元高出1984元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)名稱19月同比增長(zhǎng)（%）商品房施工面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房銷售額（萬(wàn)元）1464470其中：住宅142221284 辦公樓2096 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房33648商品房空置面積（萬(wàn)平方米）其中：住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8商品房預(yù)售及二手住房交易指標(biāo)名稱19月同比增長(zhǎng)（%）商品房可供預(yù)售宗數(shù)（宗）77商品房可供預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）二手住房交易面積（萬(wàn)平方米）二手住房交易金額（萬(wàn)元）468050 2009年10月珠海樓市在售樓盤價(jià)格一覽表區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式前 山蔚藍(lán)東岸粵海西路和港昌路交匯處復(fù)式折后均價(jià)8500，一次性98折，按揭99折；商鋪1樓均價(jià)35000，一次性96折，按揭97折；2樓商鋪均價(jià)25000，一次性90折，按揭不打折今年12月可入伙8600000時(shí)代廊橋岱山路東側(cè)、金雞路南側(cè)、前山河北岸高層洋房折后均價(jià)8000；Townhouse折后均價(jià)16000現(xiàn)樓，已入伙8588858二城心作前山金雞路與明珠路交匯處折后均價(jià)7000，最低98折5棟已為入伙現(xiàn)樓，4棟年底可入伙，3棟預(yù)計(jì)2010年7月可入伙8588812映暉灣前山河北側(cè)福石路8182號(hào)高層洋房起價(jià)12000多（帶精裝）2010年5月交樓8588308中聯(lián)國(guó)際前山粵海西路28號(hào)折后均價(jià)7600（帶1200/平米精裝修）。 2009年7月珠海樓市在售樓盤價(jià)格一覽表區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式新 香 洲中珠上城三臺(tái)石路299號(hào)（三臺(tái)石路與人民路交界處）住宅均價(jià)7800，最低98折、商鋪特價(jià)起價(jià)16000，均價(jià)25000，最低92折一期已交樓8588868仁恒星園二期星園路3號(hào)（人民西路與三臺(tái)石路交匯處）折后起價(jià)9000（帶2200元/平米精裝），一次性94折，按揭96折2010年1月交樓2608888路福鴻馨園香洲區(qū)人民西路與三臺(tái)石路交匯處（安居園巴士站旁）起價(jià)6740，一次性99折入伙現(xiàn)樓8588008誠(chéng)豐怡園新香洲梅界路與敬業(yè)路交匯處（公安新村旁）折后均價(jià)7800，一次性付款89折、按揭90折2棟已入伙；6棟預(yù)計(jì)2009年年底交樓3368988薈雅名苑新香洲一中高中部西鄰75008500預(yù)計(jì)9月交樓2660628盈彩美居人民西路南、香洲區(qū)府旁（三好名苑對(duì)面）僅余少量復(fù)式90009800現(xiàn)樓，已入伙2658888五洲康城梅華西路與藍(lán)盾路交界處僅余少量底層復(fù)式在售，同意售價(jià)6500，最低98折現(xiàn)樓，已入伙8588882電力城市印象翠景路香洲區(qū)府旁（單價(jià)12679）、（單價(jià)13150）現(xiàn)樓，已入伙2613808區(qū)府上東翠景路，香洲區(qū)府西側(cè)500米僅余2套在售折后售價(jià)分別為7500、8300，最低96折現(xiàn)樓，已入伙2660888麗景名城香洲區(qū)府西側(cè)200米折后起價(jià)7400多（廚衛(wèi)帶2萬(wàn)裝修），最低92折現(xiàn)樓，已入伙2313888區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式老 香 洲雅樂(lè)園鳳凰北巴士站旁路口進(jìn)80米折后起價(jià)7300，最低95折今年10月前可入伙2236820萬(wàn)科金域藍(lán)灣老香洲區(qū)情侶中路299號(hào)僅余10套，海景房特價(jià)起價(jià)19800（帶2000元精裝修），無(wú)海景毛坯房折后起價(jià)16000現(xiàn)樓，已入伙2166666每一間情侶北路契爺嶺（鳳凰海域旁）園景均價(jià)9000，一次性97折，按揭99折現(xiàn)樓，已入伙2669888香格里海香洲區(qū)港灣大道與情侶北路交匯處別墅起價(jià)13000，均價(jià)16000現(xiàn)樓，已入伙2536999十里陽(yáng)臺(tái)情侶北路美麗灣25樓起價(jià)21000（帶2500元/平米精裝）現(xiàn)樓，已入伙2518899嶺南世家三期、四期新村下街1號(hào)三期均價(jià)10000多，一次性95，按揭96折；四期預(yù)計(jì)均價(jià)8000多10月入伙（四期近期開(kāi)盤）2298066海岸南山鳳凰北路與梅華東路交匯處起價(jià)8400，最低97折現(xiàn)樓，已入伙2116138中珠水晶堡紫荊路茂業(yè)百貨旁毛坯特價(jià)房5900起，另有2套精裝小公寓折后7500左右，一次性98折，按揭99折今年年底可入伙2210888翠香茗庭翠香東路北側(cè)明和百貨對(duì)面折后起價(jià)9000（帶約1000元/平米精裝修），一次性98折，按揭99折今年年底可入伙2180888金域時(shí)代位于香洲情侶中路189號(hào)（朝陽(yáng)市場(chǎng)旁）起價(jià)10000多，均價(jià)15000；一次性97，按揭98折今年9月30日前入伙2166888區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式前 山時(shí)代廊橋岱山路東側(cè)、金雞路南側(cè)、前山河北岸高層洋房折后均價(jià)7800；Townhouse折后均價(jià)140007月底入伙8588858二城心作前山金雞路與明珠路交匯處5棟余下住宅單位8樓以上折后起價(jià)6600，最低96折；3棟開(kāi)始VIP申請(qǐng)預(yù)計(jì)5棟8月底入伙，4棟年底可入伙，3棟已封頂8588812映暉灣前山河北側(cè)福石路8182號(hào)高層洋房起價(jià)8700（帶精裝），復(fù)式均價(jià)15000（毛坯）2010年5月交樓8588308中聯(lián)國(guó)際前山粵海西路28號(hào)僅余36平方米少量單身公寓，折后均價(jià)7500（帶1200元/平米精裝修最早今年年底交樓3833222京華奧園珠海明珠路東側(cè)折后均價(jià)6900，最低90折現(xiàn)樓，已入伙8585333榮泰河庭珠海市香洲區(qū)榮泰路64號(hào)僅余1套160平米住宅13800；復(fù)式，14800（帶1500元/平米精裝修）；商鋪均價(jià)23000，一次性95折，按揭97折現(xiàn)樓，已入伙8511333棕櫚假日四期明珠北路145號(hào)起價(jià)7450（帶800元/平米裝修），商鋪1050017800，一次性97折，按揭98折毛坯今年10月31日入伙；精裝修2010年1月31日入伙8616111華業(yè)香莊前山翠前路與翠微西路交匯處余少量公寓均價(jià)7900（帶精裝修），一次性93折，按揭94折現(xiàn)樓，已入伙8588899區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式拱 北格力廣場(chǎng)一期珠海市九州大道中2123號(hào)1100015000（帶2500多元/平米精裝預(yù)計(jì)今年年底交樓8806666頤和人家九州大道北新樂(lè)街6號(hào)（銀石雅園北對(duì)面）折后起價(jià)7000多，一次性92折，按揭93折現(xiàn)樓，已入伙6838988正邦嶺秀城迎賓南路與嶺南路交匯處公寓起價(jià)10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價(jià)8800（毛坯）；小戶型一次性9按揭98折；大戶型一次性98，按揭99折小戶型預(yù)計(jì)今年年底交樓，大戶型預(yù)計(jì)明年2月左右交樓3866666春澤上灣夏灣前河?xùn)|路228號(hào)起9600，均價(jià)10000，一次性98折、按揭99折預(yù)計(jì)明年8月交樓8366222吉 大華業(yè)臨海吉大海洲路與情侶中路交匯處均價(jià)10300（帶12001500元/平米精裝）；大戶型均價(jià)13000（帶1800元/平米精裝），一次性95折，按揭96折預(yù)計(jì)明年3月交樓2333332水灣六號(hào)吉大與拱北交界處水灣路331號(hào)均價(jià)10000，一次性96，按揭97折現(xiàn)樓，已交樓3337606中天維港香洲區(qū)吉大九洲港斜對(duì)面均價(jià)14000，起價(jià)9000，一次性98折，按揭99折現(xiàn)樓，已入伙3881888龍洲灣香洲區(qū)情侶中路68號(hào)（原直升機(jī)場(chǎng)旁邊）均價(jià)14000，最低95折，另有特價(jià)房起價(jià)7500現(xiàn)樓，已入伙3226188東方順景鋼琴家位于九洲大道中1102號(hào)（中電大廈旁）折后起價(jià)8100，折后均價(jià)9100，最低96折今年年底可入伙3361111區(qū)域在售樓盤樓盤地址售價(jià)（元/㎡）樓盤進(jìn)度聯(lián)系方式南 灣華發(fā)新城五期珠海大道1號(hào)華東新城銷售中心內(nèi)大戶型高層住宅均價(jià)12000（帶1800元/平米精裝修）；Townhouse均價(jià)28000，預(yù)計(jì)最早一批單位今年12月31日前交樓8678818華發(fā)世紀(jì)城三期珠海市拱北昌盛路376號(hào)單身公寓均價(jià)10000，預(yù)計(jì)明年10月31日前8918818御東嶺岸南屏珠海大道北均價(jià)9000現(xiàn)樓，已入伙8927668康和花園珠海大道折后起價(jià)7000，最低98折預(yù)計(jì)今年11月底交樓3893166灣畔雅苑前山河南岸，南屏大橋西側(cè)起價(jià)7700現(xiàn)樓，已入伙8680133唐 家海怡灣畔怡峰唐家灣金唐路333號(hào)海怡灣畔均價(jià)65007000，一次性98折，按揭99折3棟已入伙，4棟預(yù)計(jì)10月交樓3318888綠景鳳凰山一號(hào)情侶北路港灣大道復(fù)式洋房，起價(jià)12000；聯(lián)排別墅均價(jià)20000；余兩棟獨(dú)棟別墅，均價(jià)40000多，最低98折預(yù)計(jì)明年6月30交樓3663666遠(yuǎn)大美域唐家灣唐淇路1288號(hào)，往淇澳島方向岔路旁三期均價(jià)8500（帶1800元/平米精裝）二期別墅成交后，10個(gè)月（裝修）交樓；三期預(yù)計(jì)2010年5月后交樓3388333金景豪園唐家灣鎮(zhèn)金峰中路128號(hào)起價(jià)4730，均價(jià)5500預(yù)計(jì)今年底交樓3391338 珠海市9月份商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，創(chuàng)本年峰值珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)批露的數(shù)據(jù)顯示，㎡，%，交易金額為239305萬(wàn)元，%，顯示量?jī)r(jià)齊升，體現(xiàn)出“金九”的威力。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 2009年上半年珠海樓市研究歷史上最高潮位：珠海沿海海潮位在臺(tái)風(fēng)影響下會(huì)暴漲。特大龍卷風(fēng)是1949年（民國(guó)三十八年）7月22日晨6時(shí)，下柵環(huán)海面發(fā)生特大龍卷風(fēng)。個(gè)別年份冬季受寒潮低溫影響，臺(tái)風(fēng)出現(xiàn)的時(shí)間多在6月至10月，年平均4次左右。10月至次年3月盛行東北季風(fēng)，為旱季。嚴(yán)重影響珠海市的臺(tái)風(fēng)，平均每年一次。珠海災(zāi)害性天氣主要是臺(tái)風(fēng)和暴雨，個(gè)別年份受冬季寒潮低溫影響。主要河流有磨刀門、金星門、坭灣門、雞啼門、虎跳門、前山水道、灣仔澳門河段、南水瀝等，總長(zhǎng)135公里。內(nèi)陸最高鳳凰山海拔437米，海島多在