【正文】 海拔100米以上，最高峰是三洲島上的鳳凰山，海拔437米，自然土壤有紅壤、石質土、濱海沙土、鹽漬沼澤土等。濱海沖積平原由西江和北江沖積物聚成。內陸由鳳凰山、將軍山兩大山系的山地、丘陵及海岸、平原構成。以平原（%）、丘陵（%）為主，并有低山、灘涂等。輕軌：距拱北站僅1000米。公交：11路，21路，55路，56路公交車都可到達。酒店：珠海國際大酒店。公園：炮臺山公園。僑光小學。 公共設施條件市場：夏灣市場和面積12萬平米的口岸購物廣場。擁有較多產(chǎn)業(yè)扶持的西區(qū)將成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的新興之城；而擁有總部經(jīng)濟和高新產(chǎn)業(yè)，以及山海旅游資源的唐家灣將成為接駁廣州珠江西岸的高尚度假之城。從珠江口西岸核心城市定位，以及珠海圍繞核心城市的建設規(guī)劃，我們不難發(fā)現(xiàn)，一個交通發(fā)達，產(chǎn)業(yè)領先，大城市格局、美麗的新珠海躍出紙面。商務旅游作為與大眾旅游相對的旅游高端產(chǎn)品，包括會議、展覽、談判、考察、營銷等主題，人們圍繞這些主題而發(fā)生的出游行為都可以納入商務旅游的范疇。以海泉灣為為中心的溫泉新城將是這一規(guī)劃的核心；具有良好的山海資源，以及紅樹林、淇澳島，以及兩大標準高爾夫場的唐家灣將成為度假型房地產(chǎn)的聚集之地。按照 《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的既定目標，珠海市提出了實施商務休閑旅游工程、打造國際商務休閑之都的遠景計劃。不難看出珠海市政府迎接機遇和建設珠江口西岸核心城市的雄心。城市格局升級，既是承接經(jīng)濟發(fā)展的配套，又是城市發(fā)展的必然，也會推動城市和經(jīng)濟的雙飛。以巨人集團以及金山軟件為主導的石坑山總部經(jīng)濟區(qū)呼之欲出。其中四片包括兩處總部經(jīng)濟區(qū)、一處商業(yè)片區(qū)、一處生活區(qū)?！　榕浜现楹．a(chǎn)業(yè)的升級，城市規(guī)劃也恰如其時地推出了平沙城區(qū)規(guī)劃框架；在情侶北路(南段)控制性詳細規(guī)劃里，該區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展目標為：集總部經(jīng)濟、商務辦公、會議會展、旅游度假和高尚居住于一體，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全天候活力的海濱新城區(qū)?！敖鹕阶龃螅奕藲w來”再為唐家灣高新技術燃起一把火金山軟件擬投資10億元，作為其總部基地和中心研發(fā)基地；4月23日，史玉柱所在的巨人網(wǎng)絡集團向媒體證實，公司正在珠海興建南方總部暨南方研發(fā)基地。　　在珠海東岸的高新區(qū)科技創(chuàng)新海岸是珠海市政府與科技部火炬中心共同創(chuàng)建的以電子信息、軟件、集成電路、生物制藥等高新技術為主導的科技產(chǎn)業(yè)走廊。大產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟大飛躍，一直是珠海夢想，今天隨著產(chǎn)業(yè)的升級，經(jīng)濟的大飛躍，為城市發(fā)展奠定雄厚的基礎。人均GDP達67591元，按平均匯率折算約合9733美元。%；，；%。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下東芝、佳能、日通、珠海紫翔，美國的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力、殼牌，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30多家著名跨國公司已落戶珠海。已有52個國家和地區(qū)的客商投資珠海。珠海唐家灣以及西區(qū)金灣將成為擴大的兩極?！　《鴱V珠鐵路、珠海機場高速、高欄港高速建設，以及廣珠輕軌、廣珠高速西線等交通設施延長至珠海多個口岸，珠三角核心城市交通樞紐中心的建設，珠海將不再只是珠海人的珠海，將是西岸城市群龍之首，那么珠海對周邊城市的聚集效應，且珠海城市環(huán)境的吸引力，將吸引更多珠江西岸人群向珠海遷移。且由于通車后半個小時直通香港，與過于香港投資性購房不同，將有較多香港工作，珠海居住群體的出現(xiàn)，所以說，整個珠海房地產(chǎn)蛋糕勢必會增容擴大。珠海隨著交通和經(jīng)濟半徑的擴大，房地產(chǎn)市場規(guī)模也將增容。珠海還在謀劃或正在實施將廣珠城際軌道、廣珠高速西線等交通設施延長至珠海多個口岸，以貫通口岸對外連接的快速通道，從而提升珠海15個國家一類、二類口岸及相關地區(qū)的功能，并使珠海機場迅速成為區(qū)域性樞紐機場。港珠澳大橋無疑是核心，大橋一旦落成，必然打通粵西及泛珠交通網(wǎng)絡，并且徹底改變整個交通體系與格局。那么珠海房地產(chǎn)將何去何從呢？　　區(qū)域的末梢，交通瓶頸一直是珠海發(fā)展的最大掣肘。交通基建拓展了城市觸角，促成經(jīng)濟的融合與發(fā)展，也改提升了房地產(chǎn)發(fā)展半徑與市場；產(chǎn)業(yè)結構的培育，更是直接提振經(jīng)濟結構，擴大了房地產(chǎn)市場載體；城市格局的變化，直接帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展?？偼顿Y3000多億元超過珠海建立特區(qū)近30年來的投資總和，意味著珠海在投資引擎作用下將進入的超速增長時代。大珠三角已成為目前中國最具投資潛力的地區(qū)之一。 區(qū)域位置的經(jīng)濟特點在北京舉行的2009中國特色魅力城市200強高峰論壇上，公布了一份“共和國六十年中最具投資潛力城市”的名單。 第二章 項目選址 場址選擇本項目選址于港昌路、港三路和昌平路交匯處。（六）該項目擁有優(yōu)越的地理與自然環(huán)境，建設條件齊備，社會和經(jīng)濟效益良好，項目風險論證全面、準備充分，項目的開發(fā)與國務院國頒發(fā)[2003]18號《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導向。項目投資規(guī)模與企業(yè)實力配比適中，融資需求結構適當，收益穩(wěn)定可靠，投資回收期短，項目風險較小。這些因素都將強力推動珠海的房地產(chǎn)的發(fā)展。高欄港的兩個5萬噸級的集裝箱碼頭終將落實，大力推進珠海物流貨運、工業(yè)產(chǎn)為發(fā)展。廣珠鐵路、輕軌、深中大橋、港珠澳大橋、京港澳高速、情侶路擴建、海濱文化休閑中心逐步成型……根據(jù)規(guī)劃，隨著城市五大主軸的建設完成，珠海將加入香港、澳門、珠三角最強的城市群陣容，共享城市發(fā)展的美好前景及繁榮成果，連城效應，必將使珠海崛起為南中國核心城市。（五）項目順應了珠海市的經(jīng)濟發(fā)展形式。項目累計凈現(xiàn)金流量48262萬元，現(xiàn)金流量大；，投資回收快；%，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強。該項目在開發(fā)經(jīng)營期內，預計實現(xiàn)銷售收入117004萬元。項目建設場地周圍環(huán)境良好，建成后生活污水、生活垃圾居住區(qū)內有相應設施妥善處理，對環(huán)境無不良影響。對改善人居環(huán)境,繁榮地段經(jīng)濟具有良好的社會效益。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：《中華人民共和國土地法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國城市管理法》《中華人民共和國環(huán)境保護法》建設部建標[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》；《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093）；廣東省《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》；《珠海市城市規(guī)劃技術標準與準則》；1《珠海市城市總體規(guī)劃20012020》；1《珠海市城市規(guī)劃條例》； 1珠海市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；1建設單位提供的其它有關資料。（5）。 項目經(jīng)濟效益項目建成后，預計價值為117004萬元，其中：出售住宅收入為66696萬元，地下車庫收入15000萬元，門面收入35309萬元。 項目概況 建設地點項目的建設地點：拱北夏灣港昌路、港三路、昌平路交匯處 項目建設規(guī)模與目標規(guī)劃占地26155平方米，總建筑面積984652平方米，其中：住宅66696平方米,商鋪11769平方米，地下建筑面積20000平方米。該項目是目前主城區(qū)中為數(shù)不多的具一定規(guī)模的項目，周邊少有競爭對手。隨著政府住房保障體系逐步完善，住宅供應結構進一步趨于合理，中小戶型、中低價格住宅上市量會有較大幅度的增加。預計2010房地產(chǎn)投資、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積等仍然會保持一定的增幅，特別是房屋竣工面積會有較大的增長。一大批項目的相繼開工或投產(chǎn)，是明年珠海市經(jīng)濟發(fā)展升溫的重要動力。隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，〈〈橫琴總體發(fā)展規(guī)劃〉〉進一步實施，珠海明年將迎來橫琴新區(qū)開發(fā)，高欄港經(jīng)濟區(qū)，高新區(qū)建設和海洋工程裝備，玉柴機器等重大項目建設，特別是港、珠、澳跨海大橋及廣珠輕軌的動工將珠海融入粵、港、澳城市群以及國務院批準橫琴島成為繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)之后的第三個國家級新區(qū)，珠海必將迎來新一輪的開發(fā)高潮。總經(jīng)理：祖小龍，高級經(jīng)濟師，有十多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。項 目計劃書 湖南瑞地投資置業(yè)有限責任公司目 錄第一章 總 論 1 項目背景 1 項目名稱及項目地址 1 項目承辦單位 1 項目 1 1 項目概況 2 建設地點 2 項目建設規(guī)模與目標 2 建設期限 2 項目經(jīng)濟效益 2 項目社會效益 3 3 4 結論與建議 5第二章 項目選址 8 場址選擇 8 區(qū)域位置的經(jīng)濟特點 8 9 10 12 公共設施條件 14 地理及氣象條件 14第三章 市場分析與預測 17 2009年上半年珠海樓市研究 17 2009年7月珠海樓市在售樓盤價格一覽表 69 珠海市9月份商品房銷售量價齊升，創(chuàng)本年峰值 74 2009年10月珠海樓市在售樓盤價格一覽表 76第四章 工程技術方案 85 指導思想及原則 85 指導思想 85 設計原則 85 總平面布置 85 建筑方案 86 結構方案 86 地震設防的依據(jù)及等級 86 荷載 87 供電設計 87 負荷計算及變壓器容量的選擇 87 供電 88 給排水設計 89 給水 89 排水系統(tǒng) 89 雨水系統(tǒng) 89 弱電工程 89 89 90 90 91 視頻監(jiān)控系統(tǒng) 91 地下車庫管理系統(tǒng) 92第五章 環(huán)境保護與節(jié)能 93 環(huán)境保護 93 建設地點環(huán)境現(xiàn)狀 93．施工中的環(huán)境保護 93 93 節(jié)能 94第六章 消 防 95 建筑消防措施 95 消防給水措施 95 電氣消防措施 95第七章 項目招投標 97 招標范圍 97 招標組織形式 97 招標方式 97第八章 實施進度與營銷 98 實施進度 98 營銷戰(zhàn)略 98 建立項目整體形象 98“賣點”分析 98 營銷推廣策略 99第九章 組織管理與運行機制 103第十章 投資估算與資金籌措 104 估算范圍及依據(jù) 104 估算范圍 104 估算依據(jù) 104 投資估算 104第十一章 銷售收入預測與總成本費用估算 106 市場比較案例分析 106 項目周邊情況： 106 房產(chǎn)項目調查 106 市場調查結果分析： 108 銷售收入結果分析及預測： 108第十二章 財務評價 112 財務盈利能力分析 112 收入、成本、稅金分析 112 主要經(jīng)濟指標分析 114 不確定性分析 115 盈虧平衡分析 115 敏感性分析 115第十三章 風險因素分析與防范策略 117 風險因素分析 117 經(jīng)營風險 117 行業(yè)風險 119 市場風險 119 政策風險 119 風險防范策略 120 經(jīng)營風險對策 120 行業(yè)風險對策 123 市場風險對策 124 政策風險對策 125第十四章 結論 126第一章 總 論 項目背景 項目名稱及項目地址項目名稱：瑞地香園項目地址：珠海市香洲區(qū)拱北夏灣港昌路、港三路和昌平路的交匯處。 項目性質：商住綜合開發(fā) 項目承辦單位項目開發(fā)商湖南瑞地投資置業(yè)有限責任公司成立于2005年5月19日，注冊資本1000萬元，法定代表人：楊炳坤（董事長），高級經(jīng)濟師。 項目本項目擬總建筑面積98465平方米，總建設用地面積26155平方米,其中：地上建筑面積78465平方米,地下建筑面積20000平方米。這些都將為珠海市經(jīng)濟社會發(fā)展注入強勁動力，明年投資拉動經(jīng)濟增長的作用將更為明顯。以上這些因素對經(jīng)濟復蘇形成了有力支撐，使未來珠海市經(jīng)濟運行總體環(huán)境將進一步改善，經(jīng)濟增長的內生動力將進一步增強，這也必將大大刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。市場供應充足，住宅比例有所增加，商業(yè)營業(yè)用房、辦公寫字樓比例下降。夏灣地處城市中心區(qū)，城市建設相當成熟，能開發(fā)的土地非常稀缺，只有少量舊居民區(qū)和工業(yè)廠房可提供改造，且分布零散，難成規(guī)模。由于周邊公共配套設施完備，東面緊臨規(guī)劃中的生態(tài)公園，距輕軌拱北站僅1000米，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 建設期限建設期3年，從2010年—2013年。 項目社會效益（1）項目可提供66696平方米住宅,共700套，商業(yè)服務面積11769平方米，滿足消費者需求；（2）增加58882萬元投資，促進國民經(jīng)濟增長；（3）帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等60多個部門和行業(yè)發(fā)展，；（4）房地產(chǎn)屬勞動密集型行業(yè)，可吸納大量勞動力，可提供近300個勞動崗位，對緩解現(xiàn)階段的社會就業(yè)矛盾起到一定作用。主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目 指標名稱 單位 1 總用地面積 26155 ㎡ 2 凈用地面積 26155 ㎡ 3 總建筑面積（3=13+20000） 98465 ㎡ 4 地下 負一層建筑面積 20000 ㎡ 5 地上 住宅建筑面積 66696 ㎡ 6 商業(yè)建筑面積 11769 ㎡ 7 小計 78465 ㎡ 8 容積率 3 9 建筑密度 25 ﹪ 10 綠地率 40 ﹪ 11 住宅套數(shù) 700套12 機動車車位 600 輛 13 總投資 萬元 14 建設總工期 3 年 15 營業(yè)稅金及附加 萬元 16 銷售利潤 萬元 17 所得稅 3510 萬元 18 稅后利潤 萬元 19 全部投資(稅前):財務凈現(xiàn)值FNPV(年1C=12%) 萬元 20 財務內部收益率FIRR(%,年) % 21 靜態(tài)投資回收期(年) 年 22 動態(tài)投資回收期(年) 23 全部投資(稅后):財務凈現(xiàn)值FN