【正文】 ，本工程建筑抗震設(shè)防分類為丙類，框架及剪力墻抗震等級(jí)均為三級(jí)。風(fēng)荷載地面粗糙度屬B類，體形系數(shù)按相關(guān)規(guī)范取值。樓屋面結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。B、地下停車場(chǎng)該工程地下室采用梁板結(jié)構(gòu)，底板厚400 mm，地下室頂板板厚為200 mm，人防頂板250 mm，地下室外圍擋土墻及人防臨空墻厚不小于250 mm，地下室混凝土擬摻入抗裂劑，每隔3040米左右設(shè)2000 mm寬后澆加強(qiáng)帶，外加劑的摻量應(yīng)根據(jù)外加劑廠家提供資料確定，施工過(guò)程中請(qǐng)廠家派專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行指導(dǎo)，確保施工質(zhì)量。整個(gè)工程計(jì)算負(fù)荷為1760KW，在地下變配電室設(shè)有一臺(tái)干式變壓器，其容量為1250KVA/臺(tái)，小區(qū)地上部分設(shè)有一臺(tái)箱式變壓器，其容量為800KVA/臺(tái)，干式變壓器供整個(gè)小區(qū)的消防、動(dòng)力負(fù)荷及3棟生活用電，箱式變壓器供7棟生活用電。從動(dòng)力箱引至各動(dòng)力用電設(shè)備選用BV450/750型銅芯塑料線穿鋼管在現(xiàn)澆層或地面內(nèi)暗敷。消防電梯、防排煙設(shè)施、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制裝置、應(yīng)急照明等按一級(jí)負(fù)荷供電，生活水泵、普通電梯按二級(jí)負(fù)荷供電；其它均按三級(jí)負(fù)荷供電。普通負(fù)荷采取單回路供電。動(dòng)力負(fù)荷：控制箱及配電箱均采用非標(biāo)箱體，大型控制柜落地安裝，小型控制柜均掛墻明裝?？刂葡洳辉诂F(xiàn)場(chǎng)的電動(dòng)機(jī)均提供兩地控制方式。經(jīng)計(jì)算，（最高日用水量為1294M3/d，最大小時(shí)用水量138 M3/d）。給水系統(tǒng)1）由開源大道引入進(jìn)水管，管徑均為DN150。3）除116樓利用市政管網(wǎng)直接供水外，其余樓層采用變頻增壓設(shè)備加壓供水。 排水系統(tǒng)生活污水分為糞便污水和廚房污水兩個(gè)系統(tǒng)。地下室排水，經(jīng)潛污泵提升后，再排入室外管網(wǎng)。雨水采用外排水系統(tǒng)。電話自市電話模塊局引入。電纜采用兩根￠100PVC穿管埋地敷設(shè)。大樓內(nèi)電話垂直主干線采用大對(duì)數(shù)非屏蔽雙絞線電纜沿弱電豎井用電纜橋架明敷，由每層電話分線箱、過(guò)線箱至電話出線口采用一對(duì)對(duì)絞電纜穿鋼管暗敷。通訊接地共用接地裝置接地，其接地電阻值不應(yīng)大于1歐姆。消防控制中心設(shè)在物業(yè)管理中心一層(有直接對(duì)外出口),內(nèi)設(shè)集中報(bào)警器、消防控制臺(tái)、消防對(duì)講電話主機(jī)及消防廣播柜等。在消防中心設(shè)集中報(bào)警器接收?qǐng)?bào)警器信號(hào)，采用自動(dòng)、手動(dòng)控制方式。2）噴淋水泵由水流指示器及濕式報(bào)警閥和消防控制室控制，并能就地手動(dòng)控制。3）消火栓水泵由消火栓箱內(nèi)破玻璃按鈕盒和消防控制室控制，并能就地手動(dòng)控制。4）火災(zāi)時(shí)啟動(dòng)正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)，打開排煙閥。5）地下室排污水泵由水位信號(hào)器自動(dòng)控制，并能就地手動(dòng)控制。7）切斷正常電源，接通事故電源。每個(gè)信息插座配置一根超五類四對(duì)對(duì)絞電纜，,語(yǔ)音主干線電纜采用PC301100三類50對(duì)非屏蔽雙絞線電纜.在每層通訊信息配線間內(nèi)設(shè)置PD1124 24口RJ45模塊式配線架,通過(guò)超五類四對(duì)對(duì)絞電纜和信息插座相連,同時(shí),通過(guò)交換機(jī)連至本層設(shè)置的PD5012ZFC12位FC型光纖配線架,再連接至計(jì)算機(jī)主機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置的PD5024ZFC24位FC型光纖配線架上,再和主計(jì)算機(jī)系統(tǒng)相連。接地系統(tǒng)共用聯(lián)合接地裝置，接地電陰不應(yīng)大于1歐姆。在安防監(jiān)控中心內(nèi)安裝TDS8016QA型嵌入式數(shù)字硬盤錄像機(jī)2臺(tái)，TCLJ2998數(shù)碼監(jiān)視器以及視頻切換控制器、多畫面分割器、同步信號(hào)發(fā)生器、解碼器等設(shè)備；在大樓的主要公共活動(dòng)場(chǎng)所，通道、電梯前室、電梯橋箱、樓梯口及其它重要部位和場(chǎng)所設(shè)置TCL2891彩色半球型臺(tái)鏡頭一體化攝像機(jī)。接地系統(tǒng)共用聯(lián)合接地裝置，接地電阻不應(yīng)大于1歐姆。對(duì)持有固定卡的車主在出入停車場(chǎng)時(shí)，經(jīng)車輛檢測(cè)器檢查到車輛后，將非接觸式IC卡在出入口控制機(jī)的讀卡區(qū)掠過(guò)，讀卡器讀卡判斷該卡的有交往性，同時(shí)將讀卡信息送到管理計(jì)算機(jī)和收銀計(jì)算機(jī)處，計(jì)算機(jī)自動(dòng)顯示對(duì)該車的車型和車牌，且將此信息記錄存檔，道閘機(jī)給予放行。在出場(chǎng)時(shí)在出口控制機(jī)上的讀卡處讀卡，顯示該車的停車時(shí)間、停車費(fèi)用，在收費(fèi)確認(rèn)自動(dòng)收卡器收卡后，道閘自動(dòng)升起放行。第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)場(chǎng)地位于珠海市拱北夏灣，北臨昌平路、南接港昌路、東至港三路，不存在噪聲等污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。廢氣廢氣主要來(lái)源于油鍋爐、廚房的油煙氣、衛(wèi)生間的臭氣鍋爐以及汽車庫(kù)汽車排放的廢氣。院區(qū)廢棄物主要是生活垃圾。本項(xiàng)目擬采和污、廢水分流制，經(jīng)處理后直接排入城市污水管網(wǎng)。場(chǎng)內(nèi)糞便經(jīng)化糞池處理后再排入市政排污管網(wǎng)。因此，不需要考慮消煙除塵措施，排氣口亦無(wú)高度要求，這里把煙囪高度定為20m，完全達(dá)到周邊環(huán)境要求。廚房的油煙氣和衛(wèi)生間的臭氣由住戶采用排風(fēng)器抽出，將污染空氣排至室外。（3）廢渣治理生活垃圾由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送至城市垃圾處理站處理。本項(xiàng)目擬采取以下幾項(xiàng)節(jié)能措施：1．采用低壓電容補(bǔ)償，減少無(wú)功損耗。3．供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電，并在導(dǎo)線選用時(shí)充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行時(shí)。5．采用自動(dòng)供水水泵和加強(qiáng)用水管理，以減少用水消耗。第六章 消 防 建筑消防措施 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，小區(qū)內(nèi)消防車道沿高層建筑周圍設(shè)置,以硬鋪地裝飾,允許消防車到達(dá)建筑每處角落,登高面主要設(shè)于高層建筑沿車道正立面。轉(zhuǎn)彎半徑及消防通道的寬度均按國(guó)家規(guī)范要求設(shè)計(jì)。高層住宅樓每單元均設(shè)一部消防電梯和一部剪刀樓梯間。小區(qū)另設(shè)有消防水泵房、消防監(jiān)控中心、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 消防給水措施室內(nèi)消防栓系統(tǒng)為屋頂消防水箱和水泵聯(lián)合供水的方式。在本工工程的地下室處設(shè)有一座252立方米的消防水池，在1棟的最高處設(shè)有18立方米的消防水箱，供本工程消防初期用水。消火栓箱內(nèi)設(shè)水泵啟動(dòng)按鈕，屋頂設(shè)試驗(yàn)用消火栓。 電氣消防措施消防電氣系統(tǒng)設(shè)有：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置；集中報(bào)警器裝置；消防對(duì)講電話主機(jī)；消防廣播柜等。同時(shí)，建設(shè)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。 招標(biāo)范圍招標(biāo)范圍又分為全部招標(biāo)和部分招標(biāo)。 招標(biāo)組織形式招標(biāo)組織形式又分為自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩個(gè)部分。 招標(biāo)方式招標(biāo)方式又分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。第八章 實(shí)施進(jìn)度與營(yíng)銷 實(shí)施進(jìn)度根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及場(chǎng)地條件，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總開發(fā)周期為三年，本項(xiàng)目前期包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)則任務(wù)、拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作。中期售價(jià)隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。 建立項(xiàng)目整體形象根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)利用樓盤周邊包裝，樹立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛?！百u點(diǎn)”分析(1).項(xiàng)目獨(dú)占輕軌資源，距拱北站12號(hào)出口僅一公里，交通優(yōu)勢(shì)無(wú)與倫比，升值潛力巨大。 (5).本案戶型設(shè)計(jì)進(jìn)深淺，具有緊湊、實(shí)用、合理的優(yōu)點(diǎn)。城市交通系統(tǒng)是城市發(fā)展的核心之一，尤其對(duì)于一個(gè)上百萬(wàn)人口的城市而言，交通系統(tǒng)的規(guī)劃將影響整個(gè)城市的發(fā)展形態(tài)。但是隨著城市的發(fā)展，日益龐大的交通流量使得城市及城際的道路漸已不堪重荷，城市對(duì)新形公共交通系統(tǒng)的需求不斷增強(qiáng)。在城市發(fā)展的各種需求和矛盾中輕軌項(xiàng)目為此孕育而生。其便利性、快捷性能吸引大量市民搭乘，從而極大的提高城際間的往返人流量，為城市發(fā)展創(chuàng)造商機(jī)；再者，對(duì)于市民日常生活而言，輕軌建設(shè)加快了城市化得步伐，使得交通更加便捷，而且能夠使集中的城市人口開始向周邊的郊區(qū)擴(kuò)散，緩解城市中心區(qū)的交通壓力，為城市交通重塑脈絡(luò)，更有效地優(yōu)化配置城市資源。城市交通的發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最有利的支持，而其對(duì)周邊土地及物業(yè)賦予的價(jià)值增長(zhǎng)作用也是顯而易見的。不管交通系統(tǒng)鋪設(shè)到哪里，房地產(chǎn)開發(fā)總是尾隨而至。輕軌工程對(duì)城市發(fā)展的影響輕軌建設(shè)營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新契機(jī)由于珠海市中心城區(qū)在商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套上都已成熟完善，以致目前中心城區(qū)活動(dòng)人口密集，這給城市道路交通帶來(lái)了巨大壓力，嚴(yán)重的交通壓力將會(huì)制約城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。可以預(yù)測(cè)隨著廣珠輕軌建設(shè)工作的展開，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成新的格局，尤其是輕軌站所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速升溫，同時(shí)位于輕軌線路上的城郊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將出現(xiàn)新的發(fā)展機(jī)遇。線路自新廣州站，經(jīng)順德、中山至珠海市，其中珠海市內(nèi)長(zhǎng)26公里，輕軌道全線高架設(shè)計(jì)，線路沿京珠高速公路進(jìn)入金鼎，經(jīng)金鳳路，穿越鳳凰山后，沿明珠路、港昌路到達(dá)拱北。從線路規(guī)劃上看，其對(duì)樓市的影響主要是在拱北區(qū)、前山區(qū)，以及唐家區(qū)。但由于是終點(diǎn)站，巨大的客流量將帶動(dòng)拱北商業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，使得拱北“CBD”的發(fā)展定位更趨明確，未來(lái)該區(qū)域的商業(yè)、物業(yè)價(jià)值將有較大的提升。但政府啟動(dòng)的前山區(qū)道路交通環(huán)境以及河岸環(huán)境的改善工程，將提升前山區(qū)的商業(yè)環(huán)境及居住環(huán)境，而未來(lái)輕軌線路帶來(lái)的巨大客流，更將成為前山商業(yè)發(fā)展的巨大動(dòng)力，這一切都吸引數(shù)家大型開發(fā)商進(jìn)駐前山房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也吸引更多中低收入階層置業(yè)前山?？梢哉f(shuō)，輕軌線路是前山房地產(chǎn)開發(fā)的“助推器”。而目前該區(qū)域的置業(yè)群體，基本都是有車一族，市區(qū)內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)條件稍差的群體，出于路程遙遠(yuǎn)這一方面的考慮，也只能對(duì)該區(qū)域的優(yōu)越的居住環(huán)境望其興嘆。對(duì)開發(fā)商而言，輕軌將成為樓盤的交通配套之一，這使得產(chǎn)品產(chǎn)生更多吸引力，同時(shí)輕軌的存在使得目標(biāo)客戶群體的范圍擴(kuò)大，覆蓋范圍甚至含括澳門地區(qū)，這對(duì)銷售將起到巨大的助力作用。廣珠輕軌的建成，將大大縮小與市區(qū)的空間和時(shí)間差距，使得鄰近輕軌的唐家區(qū)住宅得到更多人的青睞。中期售價(jià)隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。(3)售樓處展示策略銷售前期應(yīng)在區(qū)域內(nèi)人口流動(dòng)較大、居住密度較大、商業(yè)氛圍濃厚的場(chǎng)所選擇臨時(shí)客戶接待中心。 (4)沙盤模型展示策略為達(dá)到模型展示促進(jìn)銷售的效果，整個(gè)沙盤模型制作應(yīng)大氣，充分展示周邊實(shí)力配套。并可通過(guò)橫幅、彩旗、圍墻、廣告指引牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家。 (7)銷售培訓(xùn)策略對(duì)售樓人員的語(yǔ)言、禮儀、著裝等細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行指導(dǎo)培訓(xùn)，學(xué)會(huì)掌握客戶心理。第九章 組織管理與運(yùn)行機(jī)制本項(xiàng)目由湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任公司獨(dú)資開發(fā)，將按照“行政引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧”的運(yùn)行機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面管理。 公司目前的組織管理為：董事長(zhǎng)1名，副董事長(zhǎng)1名，總經(jīng)理1名，下設(shè)工程部、計(jì)財(cái)部、營(yíng)銷部、辦公室四大職能部分。第十章 投資估算與資金籌措 估算范圍及依據(jù) 估算范圍按照項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)劃，分項(xiàng)逐一估算，并考慮必需的各項(xiàng)費(fèi)用及規(guī)定的有關(guān)規(guī)費(fèi)。價(jià)格、指標(biāo)費(fèi)率和定額參照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定和本地標(biāo)準(zhǔn)。工程建設(shè)其他費(fèi)按廣東省頒布的相關(guān)費(fèi)用定額計(jì)取。76建筑安裝工程15199。附屬工程費(fèi)1936．84含人防\防水\消防\弱電\強(qiáng)電\電梯,其中:,強(qiáng)電100元/平方,電梯按8臺(tái)計(jì)算,每臺(tái)50萬(wàn)，監(jiān)控60萬(wàn)。5貸款利息8000貸款利息按40000萬(wàn)，年利息百分之八，記2?！拜p軌拱北站”8萬(wàn)平方米面積主要位于地下，所需的商業(yè)配套不多，屆時(shí)將與華發(fā)集團(tuán)密切溝通配合。為促進(jìn)珠海經(jīng)濟(jì)繁榮添枝加葉。(2)周邊配套情況：市場(chǎng)：夏灣市場(chǎng)和建筑面積達(dá)12萬(wàn)平方米的口岸購(gòu)物廣場(chǎng)學(xué)校：珠海衛(wèi)校幼兒園：夏灣幼兒園小學(xué)：僑光小學(xué)公園：炮臺(tái)山公園娛樂(lè)休閑場(chǎng)所：分散在項(xiàng)目南面附近（較遠(yuǎn)）、珠海國(guó)際大酒店、化駿大酒店醫(yī)院：拱北醫(yī)院公交車到達(dá)：夏灣公共汽車站在本案東南面附近：11路、21路、55路、56路公交車均可到達(dá)；輕軌站：距輕軌拱北站1公里 房產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查A、格力廣場(chǎng)一期：位于珠海市九州大道中2123號(hào)，㎡，總建筑面積60萬(wàn)㎡，建筑形態(tài)為高層，以88㎡兩房、129174㎡三房為主。2月14日開盤推出145套，均價(jià)13000，其中9套特價(jià)房，9999元/㎡，開盤當(dāng)日銷售15套，4月加推2棟、6月加推6棟，已推出部分銷售率85%。B、春澤上灣：位于夏灣前河?xùn)|路228號(hào)，總占地5670㎡，總建筑面積12000㎡，建筑形態(tài)為高層，以5888㎡2房和4房為主。6月18日樣板房開放，21日開盤，開盤前共積累VIP客戶近500人，開盤推出126套，當(dāng)日銷售104套，截止目前整體銷售率85%，計(jì)明年交樓。D、正邦嶺秀城：位于迎賓南路與嶺南路交匯處，公寓起價(jià)10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價(jià)8800（毛坯）；小戶型一次性9按揭98折；大戶型一次性98，按揭99折。E、鈺海上峰：位于蘭埔路鈺海山莊旁，售價(jià)為折后均價(jià)10000，一次性97，按揭98折，預(yù)計(jì)明年8月交樓。所以，競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格情況:(1) 格力廣場(chǎng)一期為起價(jià)13000（帶2500多元/平米精裝）(2) 春澤上灣起價(jià)9500多，均價(jià)10000（帶1600元/平米精裝修）(3) 頤和人家折后起價(jià)8130多(4) 正邦嶺秀城公寓起價(jià)10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價(jià)8800（毛坯）(5) 鈺海上峰折后均價(jià)10000(6) 紫金閣折后均價(jià)9900元/平米 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析： (1)拱北目前房地產(chǎn)市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目或即將開盤項(xiàng)目數(shù)量?jī)H有6個(gè)，均采取保守價(jià)格策略，穩(wěn)中帶升。 (2)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》確定三個(gè)“一體化”粵港澳合作，定位珠海為“珠江口現(xiàn)核心城市”，把珠海推向?yàn)橐I(lǐng)粵西發(fā)展的龍頭和粵港澳合作的交點(diǎn)。整個(gè)城