【正文】 ，本工程建筑抗震設防分類為丙類，框架及剪力墻抗震等級均為三級。風荷載地面粗糙度屬B類，體形系數(shù)按相關規(guī)范取值。樓屋面結構采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結構。B、地下停車場該工程地下室采用梁板結構，底板厚400 mm，地下室頂板板厚為200 mm，人防頂板250 mm，地下室外圍擋土墻及人防臨空墻厚不小于250 mm，地下室混凝土擬摻入抗裂劑，每隔3040米左右設2000 mm寬后澆加強帶，外加劑的摻量應根據(jù)外加劑廠家提供資料確定，施工過程中請廠家派專業(yè)技術人員進行指導，確保施工質量。整個工程計算負荷為1760KW，在地下變配電室設有一臺干式變壓器，其容量為1250KVA/臺，小區(qū)地上部分設有一臺箱式變壓器，其容量為800KVA/臺，干式變壓器供整個小區(qū)的消防、動力負荷及3棟生活用電，箱式變壓器供7棟生活用電。從動力箱引至各動力用電設備選用BV450/750型銅芯塑料線穿鋼管在現(xiàn)澆層或地面內暗敷。消防電梯、防排煙設施、火災報警及聯(lián)動控制裝置、應急照明等按一級負荷供電，生活水泵、普通電梯按二級負荷供電；其它均按三級負荷供電。普通負荷采取單回路供電。動力負荷：控制箱及配電箱均采用非標箱體，大型控制柜落地安裝，小型控制柜均掛墻明裝。控制箱不在現(xiàn)場的電動機均提供兩地控制方式。經(jīng)計算，（最高日用水量為1294M3/d，最大小時用水量138 M3/d）。給水系統(tǒng)1）由開源大道引入進水管，管徑均為DN150。3）除116樓利用市政管網(wǎng)直接供水外，其余樓層采用變頻增壓設備加壓供水。 排水系統(tǒng)生活污水分為糞便污水和廚房污水兩個系統(tǒng)。地下室排水，經(jīng)潛污泵提升后，再排入室外管網(wǎng)。雨水采用外排水系統(tǒng)。電話自市電話模塊局引入。電纜采用兩根￠100PVC穿管埋地敷設。大樓內電話垂直主干線采用大對數(shù)非屏蔽雙絞線電纜沿弱電豎井用電纜橋架明敷，由每層電話分線箱、過線箱至電話出線口采用一對對絞電纜穿鋼管暗敷。通訊接地共用接地裝置接地，其接地電阻值不應大于1歐姆。消防控制中心設在物業(yè)管理中心一層(有直接對外出口),內設集中報警器、消防控制臺、消防對講電話主機及消防廣播柜等。在消防中心設集中報警器接收報警器信號，采用自動、手動控制方式。2）噴淋水泵由水流指示器及濕式報警閥和消防控制室控制，并能就地手動控制。3）消火栓水泵由消火栓箱內破玻璃按鈕盒和消防控制室控制，并能就地手動控制。4）火災時啟動正壓風機、排煙風機，打開排煙閥。5）地下室排污水泵由水位信號器自動控制，并能就地手動控制。7）切斷正常電源，接通事故電源。每個信息插座配置一根超五類四對對絞電纜，,語音主干線電纜采用PC301100三類50對非屏蔽雙絞線電纜.在每層通訊信息配線間內設置PD1124 24口RJ45模塊式配線架,通過超五類四對對絞電纜和信息插座相連,同時,通過交換機連至本層設置的PD5012ZFC12位FC型光纖配線架,再連接至計算機主機房內設置的PD5024ZFC24位FC型光纖配線架上,再和主計算機系統(tǒng)相連。接地系統(tǒng)共用聯(lián)合接地裝置，接地電陰不應大于1歐姆。在安防監(jiān)控中心內安裝TDS8016QA型嵌入式數(shù)字硬盤錄像機2臺，TCLJ2998數(shù)碼監(jiān)視器以及視頻切換控制器、多畫面分割器、同步信號發(fā)生器、解碼器等設備；在大樓的主要公共活動場所，通道、電梯前室、電梯橋箱、樓梯口及其它重要部位和場所設置TCL2891彩色半球型臺鏡頭一體化攝像機。接地系統(tǒng)共用聯(lián)合接地裝置，接地電阻不應大于1歐姆。對持有固定卡的車主在出入停車場時，經(jīng)車輛檢測器檢查到車輛后，將非接觸式IC卡在出入口控制機的讀卡區(qū)掠過，讀卡器讀卡判斷該卡的有交往性，同時將讀卡信息送到管理計算機和收銀計算機處，計算機自動顯示對該車的車型和車牌，且將此信息記錄存檔，道閘機給予放行。在出場時在出口控制機上的讀卡處讀卡，顯示該車的停車時間、停車費用，在收費確認自動收卡器收卡后，道閘自動升起放行。第五章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護 建設地點環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設場地位于珠海市拱北夏灣，北臨昌平路、南接港昌路、東至港三路，不存在噪聲等污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。廢氣廢氣主要來源于油鍋爐、廚房的油煙氣、衛(wèi)生間的臭氣鍋爐以及汽車庫汽車排放的廢氣。院區(qū)廢棄物主要是生活垃圾。本項目擬采和污、廢水分流制，經(jīng)處理后直接排入城市污水管網(wǎng)。場內糞便經(jīng)化糞池處理后再排入市政排污管網(wǎng)。因此，不需要考慮消煙除塵措施，排氣口亦無高度要求，這里把煙囪高度定為20m，完全達到周邊環(huán)境要求。廚房的油煙氣和衛(wèi)生間的臭氣由住戶采用排風器抽出，將污染空氣排至室外。（3）廢渣治理生活垃圾由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送至城市垃圾處理站處理。本項目擬采取以下幾項節(jié)能措施：1．采用低壓電容補償，減少無功損耗。3．供電設備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電，并在導線選用時充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行時。5．采用自動供水水泵和加強用水管理，以減少用水消耗。第六章 消 防 建筑消防措施 嚴格執(zhí)行國家《建筑設計防火規(guī)范》，小區(qū)內消防車道沿高層建筑周圍設置,以硬鋪地裝飾,允許消防車到達建筑每處角落,登高面主要設于高層建筑沿車道正立面。轉彎半徑及消防通道的寬度均按國家規(guī)范要求設計。高層住宅樓每單元均設一部消防電梯和一部剪刀樓梯間。小區(qū)另設有消防水泵房、消防監(jiān)控中心、自動報警系統(tǒng)。 消防給水措施室內消防栓系統(tǒng)為屋頂消防水箱和水泵聯(lián)合供水的方式。在本工工程的地下室處設有一座252立方米的消防水池，在1棟的最高處設有18立方米的消防水箱，供本工程消防初期用水。消火栓箱內設水泵啟動按鈕，屋頂設試驗用消火栓。 電氣消防措施消防電氣系統(tǒng)設有：火災自動報警裝置；集中報警器裝置；消防對講電話主機；消防廣播柜等。同時，建設單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質量事故。 招標范圍招標范圍又分為全部招標和部分招標。 招標組織形式招標組織形式又分為自行招標和委托招標兩個部分。 招標方式招標方式又分為公開招標和邀請招標兩種方式。第八章 實施進度與營銷 實施進度根據(jù)項目特點及場地條件，預計項目總開發(fā)周期為三年，本項目前期包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)則任務、拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作。中期售價隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。 建立項目整體形象根據(jù)項目定位，應利用樓盤周邊包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛?！百u點”分析(1).項目獨占輕軌資源，距拱北站12號出口僅一公里，交通優(yōu)勢無與倫比，升值潛力巨大。 (5).本案戶型設計進深淺，具有緊湊、實用、合理的優(yōu)點。城市交通系統(tǒng)是城市發(fā)展的核心之一，尤其對于一個上百萬人口的城市而言，交通系統(tǒng)的規(guī)劃將影響整個城市的發(fā)展形態(tài)。但是隨著城市的發(fā)展，日益龐大的交通流量使得城市及城際的道路漸已不堪重荷，城市對新形公共交通系統(tǒng)的需求不斷增強。在城市發(fā)展的各種需求和矛盾中輕軌項目為此孕育而生。其便利性、快捷性能吸引大量市民搭乘，從而極大的提高城際間的往返人流量，為城市發(fā)展創(chuàng)造商機；再者，對于市民日常生活而言，輕軌建設加快了城市化得步伐，使得交通更加便捷，而且能夠使集中的城市人口開始向周邊的郊區(qū)擴散，緩解城市中心區(qū)的交通壓力，為城市交通重塑脈絡，更有效地優(yōu)化配置城市資源。城市交通的發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最有利的支持，而其對周邊土地及物業(yè)賦予的價值增長作用也是顯而易見的。不管交通系統(tǒng)鋪設到哪里，房地產(chǎn)開發(fā)總是尾隨而至。輕軌工程對城市發(fā)展的影響輕軌建設營造房地產(chǎn)市場發(fā)展新契機由于珠海市中心城區(qū)在商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套上都已成熟完善，以致目前中心城區(qū)活動人口密集，這給城市道路交通帶來了巨大壓力，嚴重的交通壓力將會制約城市經(jīng)濟的發(fā)展?？梢灶A測隨著廣珠輕軌建設工作的展開，珠海房地產(chǎn)市場將形成新的格局，尤其是輕軌站所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場將加速升溫，同時位于輕軌線路上的城郊區(qū)域的房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)新的發(fā)展機遇。線路自新廣州站，經(jīng)順德、中山至珠海市，其中珠海市內長26公里，輕軌道全線高架設計，線路沿京珠高速公路進入金鼎，經(jīng)金鳳路，穿越鳳凰山后，沿明珠路、港昌路到達拱北。從線路規(guī)劃上看，其對樓市的影響主要是在拱北區(qū)、前山區(qū)，以及唐家區(qū)。但由于是終點站，巨大的客流量將帶動拱北商業(yè)進一步發(fā)展，使得拱北“CBD”的發(fā)展定位更趨明確，未來該區(qū)域的商業(yè)、物業(yè)價值將有較大的提升。但政府啟動的前山區(qū)道路交通環(huán)境以及河岸環(huán)境的改善工程，將提升前山區(qū)的商業(yè)環(huán)境及居住環(huán)境，而未來輕軌線路帶來的巨大客流，更將成為前山商業(yè)發(fā)展的巨大動力，這一切都吸引數(shù)家大型開發(fā)商進駐前山房地產(chǎn)市場，同時也吸引更多中低收入階層置業(yè)前山。可以說，輕軌線路是前山房地產(chǎn)開發(fā)的“助推器”。而目前該區(qū)域的置業(yè)群體，基本都是有車一族，市區(qū)內部分經(jīng)濟條件稍差的群體，出于路程遙遠這一方面的考慮，也只能對該區(qū)域的優(yōu)越的居住環(huán)境望其興嘆。對開發(fā)商而言，輕軌將成為樓盤的交通配套之一，這使得產(chǎn)品產(chǎn)生更多吸引力，同時輕軌的存在使得目標客戶群體的范圍擴大，覆蓋范圍甚至含括澳門地區(qū)，這對銷售將起到巨大的助力作用。廣珠輕軌的建成，將大大縮小與市區(qū)的空間和時間差距，使得鄰近輕軌的唐家區(qū)住宅得到更多人的青睞。中期售價隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。(3)售樓處展示策略銷售前期應在區(qū)域內人口流動較大、居住密度較大、商業(yè)氛圍濃厚的場所選擇臨時客戶接待中心。 (4)沙盤模型展示策略為達到模型展示促進銷售的效果，整個沙盤模型制作應大氣，充分展示周邊實力配套。并可通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告指引牌等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。 (7)銷售培訓策略對售樓人員的語言、禮儀、著裝等細節(jié)問題進行指導培訓，學會掌握客戶心理。第九章 組織管理與運行機制本項目由湖南瑞地投資置業(yè)有限責任公司獨資開發(fā)，將按照“行政引導、企業(yè)運作、自主經(jīng)營、自負盈虧”的運行機制，對項目實施全面管理。 公司目前的組織管理為：董事長1名，副董事長1名，總經(jīng)理1名，下設工程部、計財部、營銷部、辦公室四大職能部分。第十章 投資估算與資金籌措 估算范圍及依據(jù) 估算范圍按照項目建設內容及規(guī)劃，分項逐一估算，并考慮必需的各項費用及規(guī)定的有關規(guī)費。價格、指標費率和定額參照國家現(xiàn)行規(guī)定和本地標準。工程建設其他費按廣東省頒布的相關費用定額計取。76建筑安裝工程15199。附屬工程費1936．84含人防\防水\消防\弱電\強電\電梯,其中:,強電100元/平方,電梯按8臺計算,每臺50萬，監(jiān)控60萬。5貸款利息8000貸款利息按40000萬，年利息百分之八，記2?！拜p軌拱北站”8萬平方米面積主要位于地下，所需的商業(yè)配套不多，屆時將與華發(fā)集團密切溝通配合。為促進珠海經(jīng)濟繁榮添枝加葉。(2)周邊配套情況：市場：夏灣市場和建筑面積達12萬平方米的口岸購物廣場學校：珠海衛(wèi)校幼兒園：夏灣幼兒園小學：僑光小學公園：炮臺山公園娛樂休閑場所：分散在項目南面附近（較遠）、珠海國際大酒店、化駿大酒店醫(yī)院：拱北醫(yī)院公交車到達：夏灣公共汽車站在本案東南面附近：11路、21路、55路、56路公交車均可到達；輕軌站：距輕軌拱北站1公里 房產(chǎn)項目調查A、格力廣場一期：位于珠海市九州大道中2123號，㎡，總建筑面積60萬㎡，建筑形態(tài)為高層，以88㎡兩房、129174㎡三房為主。2月14日開盤推出145套，均價13000，其中9套特價房，9999元/㎡，開盤當日銷售15套，4月加推2棟、6月加推6棟，已推出部分銷售率85%。B、春澤上灣：位于夏灣前河東路228號，總占地5670㎡，總建筑面積12000㎡，建筑形態(tài)為高層，以5888㎡2房和4房為主。6月18日樣板房開放，21日開盤，開盤前共積累VIP客戶近500人，開盤推出126套，當日銷售104套，截止目前整體銷售率85%，計明年交樓。D、正邦嶺秀城：位于迎賓南路與嶺南路交匯處，公寓起價10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價8800（毛坯）；小戶型一次性9按揭98折；大戶型一次性98，按揭99折。E、鈺海上峰：位于蘭埔路鈺海山莊旁，售價為折后均價10000，一次性97，按揭98折，預計明年8月交樓。所以，競爭樓盤價格情況:(1) 格力廣場一期為起價13000（帶2500多元/平米精裝）(2) 春澤上灣起價9500多，均價10000（帶1600元/平米精裝修）(3) 頤和人家折后起價8130多(4) 正邦嶺秀城公寓起價10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價8800（毛坯）(5) 鈺海上峰折后均價10000(6) 紫金閣折后均價9900元/平米 市場調查結果分析： (1)拱北目前房地產(chǎn)市場新開盤項目或即將開盤項目數(shù)量僅有6個，均采取保守價格策略，穩(wěn)中帶升。 (2)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》確定三個“一體化”粵港澳合作，定位珠海為“珠江口現(xiàn)核心城市”，把珠海推向為引領粵西發(fā)展的龍頭和粵港澳合作的交點。整個城