【正文】 ，本工程建筑抗震設防分類為丙類，框架及剪力墻抗震等級均為三級。風荷載地面粗糙度屬B類，體形系數按相關規(guī)范取值。樓屋面結構采用現澆鋼筋混凝土梁板結構。B、地下停車場該工程地下室采用梁板結構，底板厚400 mm，地下室頂板板厚為200 mm，人防頂板250 mm，地下室外圍擋土墻及人防臨空墻厚不小于250 mm，地下室混凝土擬摻入抗裂劑，每隔3040米左右設2000 mm寬后澆加強帶，外加劑的摻量應根據外加劑廠家提供資料確定，施工過程中請廠家派專業(yè)技術人員進行指導，確保施工質量。整個工程計算負荷為1760KW，在地下變配電室設有一臺干式變壓器，其容量為1250KVA/臺，小區(qū)地上部分設有一臺箱式變壓器，其容量為800KVA/臺，干式變壓器供整個小區(qū)的消防、動力負荷及3棟生活用電，箱式變壓器供7棟生活用電。從動力箱引至各動力用電設備選用BV450/750型銅芯塑料線穿鋼管在現澆層或地面內暗敷。消防電梯、防排煙設施、火災報警及聯動控制裝置、應急照明等按一級負荷供電，生活水泵、普通電梯按二級負荷供電；其它均按三級負荷供電。普通負荷采取單回路供電。動力負荷：控制箱及配電箱均采用非標箱體，大型控制柜落地安裝，小型控制柜均掛墻明裝?？刂葡洳辉诂F場的電動機均提供兩地控制方式。經計算，（最高日用水量為1294M3/d，最大小時用水量138 M3/d）。給水系統1）由開源大道引入進水管，管徑均為DN150。3）除116樓利用市政管網直接供水外，其余樓層采用變頻增壓設備加壓供水。 排水系統生活污水分為糞便污水和廚房污水兩個系統。地下室排水，經潛污泵提升后，再排入室外管網。雨水采用外排水系統。電話自市電話模塊局引入。電纜采用兩根￠100PVC穿管埋地敷設。大樓內電話垂直主干線采用大對數非屏蔽雙絞線電纜沿弱電豎井用電纜橋架明敷，由每層電話分線箱、過線箱至電話出線口采用一對對絞電纜穿鋼管暗敷。通訊接地共用接地裝置接地，其接地電阻值不應大于1歐姆。消防控制中心設在物業(yè)管理中心一層(有直接對外出口),內設集中報警器、消防控制臺、消防對講電話主機及消防廣播柜等。在消防中心設集中報警器接收報警器信號，采用自動、手動控制方式。2）噴淋水泵由水流指示器及濕式報警閥和消防控制室控制，并能就地手動控制。3）消火栓水泵由消火栓箱內破玻璃按鈕盒和消防控制室控制，并能就地手動控制。4）火災時啟動正壓風機、排煙風機，打開排煙閥。5）地下室排污水泵由水位信號器自動控制，并能就地手動控制。7）切斷正常電源，接通事故電源。每個信息插座配置一根超五類四對對絞電纜，,語音主干線電纜采用PC301100三類50對非屏蔽雙絞線電纜.在每層通訊信息配線間內設置PD1124 24口RJ45模塊式配線架,通過超五類四對對絞電纜和信息插座相連,同時,通過交換機連至本層設置的PD5012ZFC12位FC型光纖配線架,再連接至計算機主機房內設置的PD5024ZFC24位FC型光纖配線架上,再和主計算機系統相連。接地系統共用聯合接地裝置，接地電陰不應大于1歐姆。在安防監(jiān)控中心內安裝TDS8016QA型嵌入式數字硬盤錄像機2臺，TCLJ2998數碼監(jiān)視器以及視頻切換控制器、多畫面分割器、同步信號發(fā)生器、解碼器等設備；在大樓的主要公共活動場所，通道、電梯前室、電梯橋箱、樓梯口及其它重要部位和場所設置TCL2891彩色半球型臺鏡頭一體化攝像機。接地系統共用聯合接地裝置，接地電阻不應大于1歐姆。對持有固定卡的車主在出入停車場時，經車輛檢測器檢查到車輛后，將非接觸式IC卡在出入口控制機的讀卡區(qū)掠過，讀卡器讀卡判斷該卡的有交往性，同時將讀卡信息送到管理計算機和收銀計算機處，計算機自動顯示對該車的車型和車牌，且將此信息記錄存檔，道閘機給予放行。在出場時在出口控制機上的讀卡處讀卡，顯示該車的停車時間、停車費用，在收費確認自動收卡器收卡后，道閘自動升起放行。第五章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護 建設地點環(huán)境現狀本工程建設場地位于珠海市拱北夏灣，北臨昌平路、南接港昌路、東至港三路，不存在噪聲等污染。因此施工中對產生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。廢氣廢氣主要來源于油鍋爐、廚房的油煙氣、衛(wèi)生間的臭氣鍋爐以及汽車庫汽車排放的廢氣。院區(qū)廢棄物主要是生活垃圾。本項目擬采和污、廢水分流制，經處理后直接排入城市污水管網。場內糞便經化糞池處理后再排入市政排污管網。因此，不需要考慮消煙除塵措施，排氣口亦無高度要求，這里把煙囪高度定為20m，完全達到周邊環(huán)境要求。廚房的油煙氣和衛(wèi)生間的臭氣由住戶采用排風器抽出，將污染空氣排至室外。（3）廢渣治理生活垃圾由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送至城市垃圾處理站處理。本項目擬采取以下幾項節(jié)能措施：1．采用低壓電容補償，減少無功損耗。3．供電設備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電，并在導線選用時充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行時。5．采用自動供水水泵和加強用水管理，以減少用水消耗。第六章 消 防 建筑消防措施 嚴格執(zhí)行國家《建筑設計防火規(guī)范》，小區(qū)內消防車道沿高層建筑周圍設置,以硬鋪地裝飾,允許消防車到達建筑每處角落,登高面主要設于高層建筑沿車道正立面。轉彎半徑及消防通道的寬度均按國家規(guī)范要求設計。高層住宅樓每單元均設一部消防電梯和一部剪刀樓梯間。小區(qū)另設有消防水泵房、消防監(jiān)控中心、自動報警系統。 消防給水措施室內消防栓系統為屋頂消防水箱和水泵聯合供水的方式。在本工工程的地下室處設有一座252立方米的消防水池，在1棟的最高處設有18立方米的消防水箱，供本工程消防初期用水。消火栓箱內設水泵啟動按鈕，屋頂設試驗用消火栓。 電氣消防措施消防電氣系統設有：火災自動報警裝置；集中報警器裝置；消防對講電話主機；消防廣播柜等。同時，建設單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質量管理，堅決避免出現任何工程質量事故。 招標范圍招標范圍又分為全部招標和部分招標。 招標組織形式招標組織形式又分為自行招標和委托招標兩個部分。 招標方式招標方式又分為公開招標和邀請招標兩種方式。第八章 實施進度與營銷 實施進度根據項目特點及場地條件，預計項目總開發(fā)周期為三年，本項目前期包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)則任務、拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作。中期售價隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。 建立項目整體形象根據項目定位，應利用樓盤周邊包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛?！百u點”分析(1).項目獨占輕軌資源，距拱北站12號出口僅一公里，交通優(yōu)勢無與倫比，升值潛力巨大。 (5).本案戶型設計進深淺，具有緊湊、實用、合理的優(yōu)點。城市交通系統是城市發(fā)展的核心之一，尤其對于一個上百萬人口的城市而言，交通系統的規(guī)劃將影響整個城市的發(fā)展形態(tài)。但是隨著城市的發(fā)展，日益龐大的交通流量使得城市及城際的道路漸已不堪重荷，城市對新形公共交通系統的需求不斷增強。在城市發(fā)展的各種需求和矛盾中輕軌項目為此孕育而生。其便利性、快捷性能吸引大量市民搭乘，從而極大的提高城際間的往返人流量，為城市發(fā)展創(chuàng)造商機；再者，對于市民日常生活而言，輕軌建設加快了城市化得步伐，使得交通更加便捷，而且能夠使集中的城市人口開始向周邊的郊區(qū)擴散，緩解城市中心區(qū)的交通壓力，為城市交通重塑脈絡，更有效地優(yōu)化配置城市資源。城市交通的發(fā)展是房地產行業(yè)發(fā)展最有利的支持，而其對周邊土地及物業(yè)賦予的價值增長作用也是顯而易見的。不管交通系統鋪設到哪里，房地產開發(fā)總是尾隨而至。輕軌工程對城市發(fā)展的影響輕軌建設營造房地產市場發(fā)展新契機由于珠海市中心城區(qū)在商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套上都已成熟完善，以致目前中心城區(qū)活動人口密集，這給城市道路交通帶來了巨大壓力，嚴重的交通壓力將會制約城市經濟的發(fā)展?？梢灶A測隨著廣珠輕軌建設工作的展開，珠海房地產市場將形成新的格局，尤其是輕軌站所在區(qū)域的房地產市場將加速升溫，同時位于輕軌線路上的城郊區(qū)域的房地產市場也將出現新的發(fā)展機遇。線路自新廣州站，經順德、中山至珠海市，其中珠海市內長26公里，輕軌道全線高架設計，線路沿京珠高速公路進入金鼎，經金鳳路，穿越鳳凰山后，沿明珠路、港昌路到達拱北。從線路規(guī)劃上看，其對樓市的影響主要是在拱北區(qū)、前山區(qū)，以及唐家區(qū)。但由于是終點站，巨大的客流量將帶動拱北商業(yè)進一步發(fā)展，使得拱北“CBD”的發(fā)展定位更趨明確，未來該區(qū)域的商業(yè)、物業(yè)價值將有較大的提升。但政府啟動的前山區(qū)道路交通環(huán)境以及河岸環(huán)境的改善工程，將提升前山區(qū)的商業(yè)環(huán)境及居住環(huán)境，而未來輕軌線路帶來的巨大客流，更將成為前山商業(yè)發(fā)展的巨大動力，這一切都吸引數家大型開發(fā)商進駐前山房地產市場，同時也吸引更多中低收入階層置業(yè)前山?？梢哉f，輕軌線路是前山房地產開發(fā)的“助推器”。而目前該區(qū)域的置業(yè)群體，基本都是有車一族，市區(qū)內部分經濟條件稍差的群體，出于路程遙遠這一方面的考慮，也只能對該區(qū)域的優(yōu)越的居住環(huán)境望其興嘆。對開發(fā)商而言，輕軌將成為樓盤的交通配套之一，這使得產品產生更多吸引力，同時輕軌的存在使得目標客戶群體的范圍擴大，覆蓋范圍甚至含括澳門地區(qū)，這對銷售將起到巨大的助力作用。廣珠輕軌的建成，將大大縮小與市區(qū)的空間和時間差距，使得鄰近輕軌的唐家區(qū)住宅得到更多人的青睞。中期售價隨樓層增高和景觀優(yōu)化而加以提升。(3)售樓處展示策略銷售前期應在區(qū)域內人口流動較大、居住密度較大、商業(yè)氛圍濃厚的場所選擇臨時客戶接待中心。 (4)沙盤模型展示策略為達到模型展示促進銷售的效果，整個沙盤模型制作應大氣，充分展示周邊實力配套。并可通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告指引牌等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。 (7)銷售培訓策略對售樓人員的語言、禮儀、著裝等細節(jié)問題進行指導培訓，學會掌握客戶心理。第九章 組織管理與運行機制本項目由湖南瑞地投資置業(yè)有限責任公司獨資開發(fā)，將按照“行政引導、企業(yè)運作、自主經營、自負盈虧”的運行機制，對項目實施全面管理。 公司目前的組織管理為：董事長1名，副董事長1名，總經理1名，下設工程部、計財部、營銷部、辦公室四大職能部分。第十章 投資估算與資金籌措 估算范圍及依據 估算范圍按照項目建設內容及規(guī)劃，分項逐一估算，并考慮必需的各項費用及規(guī)定的有關規(guī)費。價格、指標費率和定額參照國家現行規(guī)定和本地標準。工程建設其他費按廣東省頒布的相關費用定額計取。76建筑安裝工程15199。附屬工程費1936．84含人防\防水\消防\弱電\強電\電梯,其中:,強電100元/平方,電梯按8臺計算,每臺50萬，監(jiān)控60萬。5貸款利息8000貸款利息按40000萬，年利息百分之八，記2?！拜p軌拱北站”8萬平方米面積主要位于地下，所需的商業(yè)配套不多，屆時將與華發(fā)集團密切溝通配合。為促進珠海經濟繁榮添枝加葉。(2)周邊配套情況：市場：夏灣市場和建筑面積達12萬平方米的口岸購物廣場學校：珠海衛(wèi)校幼兒園：夏灣幼兒園小學：僑光小學公園：炮臺山公園娛樂休閑場所：分散在項目南面附近（較遠）、珠海國際大酒店、化駿大酒店醫(yī)院：拱北醫(yī)院公交車到達：夏灣公共汽車站在本案東南面附近：11路、21路、55路、56路公交車均可到達；輕軌站：距輕軌拱北站1公里 房產項目調查A、格力廣場一期：位于珠海市九州大道中2123號，㎡，總建筑面積60萬㎡，建筑形態(tài)為高層，以88㎡兩房、129174㎡三房為主。2月14日開盤推出145套，均價13000，其中9套特價房，9999元/㎡，開盤當日銷售15套，4月加推2棟、6月加推6棟，已推出部分銷售率85%。B、春澤上灣：位于夏灣前河東路228號，總占地5670㎡，總建筑面積12000㎡，建筑形態(tài)為高層，以5888㎡2房和4房為主。6月18日樣板房開放，21日開盤，開盤前共積累VIP客戶近500人，開盤推出126套，當日銷售104套，截止目前整體銷售率85%，計明年交樓。D、正邦嶺秀城：位于迎賓南路與嶺南路交匯處，公寓起價10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價8800（毛坯）；小戶型一次性9按揭98折；大戶型一次性98，按揭99折。E、鈺海上峰：位于蘭埔路鈺海山莊旁，售價為折后均價10000，一次性97，按揭98折，預計明年8月交樓。所以，競爭樓盤價格情況:(1) 格力廣場一期為起價13000（帶2500多元/平米精裝）(2) 春澤上灣起價9500多，均價10000（帶1600元/平米精裝修）(3) 頤和人家折后起價8130多(4) 正邦嶺秀城公寓起價10000（帶1200元/平米精裝修）；大戶型均價8800（毛坯）(5) 鈺海上峰折后均價10000(6) 紫金閣折后均價9900元/平米 市場調查結果分析： (1)拱北目前房地產市場新開盤項目或即將開盤項目數量僅有6個，均采取保守價格策略，穩(wěn)中帶升。 (2)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》確定三個“一體化”粵港澳合作，定位珠海為“珠江口現核心城市”，把珠海推向為引領粵西發(fā)展的龍頭和粵港澳合作的交點。整個城