【正文】 管理一直以來，物業(yè)管理問題都是把三刃劍，責(zé)、權(quán)、利三方面平衡維系是一門非常有講究，有內(nèi)涵，難以把握的“藝術(shù)”，但是卻不能回避，必須面對的。因此，成立一個好的物管機構(gòu)，是至關(guān)重要的系統(tǒng)工作。綜合評價比較后，做出取舍。優(yōu)點：1）由于專業(yè)公司起點高，經(jīng)驗豐富，在較短時間內(nèi)即可開展卓有成效的管理；2）我司比較省心，可騰出人力、物力、財力從事其他工作；缺點：1）我司將無法積累該項工作經(jīng)驗，對我司走可持續(xù)發(fā)展之路不利；2）由物管公司自主經(jīng)營，我司將很難對其管理效果進行監(jiān)控。優(yōu)點：1）由于有專業(yè)公司的指導(dǎo)，我們的物管工作起步有一定高度，因此管理工作有一定的成效。3）費用適中。2）無法對成本和效果完全控制；3）顧問方的不穩(wěn)定性，必將導(dǎo)致物管工作的波動；C、自組型聘請專業(yè)人士，加盟我司，組建完全屬于自己的物管隊伍。B、對預(yù)期效果和費用有較好的監(jiān)控能力。缺點：A、需自負(fù)盈虧，風(fēng)險很大。C、工作起點低。并能在市場投入使用后，及時接手工作，避免管理上的脫節(jié)。一、信息收集A、目標(biāo)市場調(diào)查前期市場的調(diào)查工作是客戶首次想法和要求的體現(xiàn)，是我們進行項目論證、規(guī)劃、設(shè)計等工作的基礎(chǔ)，所以，真實、全面的市場調(diào)查、分析報告不容忽視。建立初步的溝通，了解客戶的真實需求，使我們的工作事半功倍。B、相關(guān)資料的收集、整理對國內(nèi)、外相關(guān)行業(yè)的信息收集、整理同樣對我們市場規(guī)劃、設(shè)計起到重要作用，為我們規(guī)劃設(shè)計出環(huán)境更優(yōu)美、布局更合理，更有吸引力的市場提供參考和借鑒。B、人員培訓(xùn)考核作為在全國有著深遠(yuǎn)影響意義的省重點建設(shè)項目，對人員的要求，尤其是對銷售人員綜合素質(zhì)的要求必須從高從嚴(yán)，將來他們將代表企業(yè)直接面對客戶，客戶對企業(yè)的精神、文化的感受，很大一部分由他們傳達(dá)，并直接影響客戶對項目的信心。C、制定銷售策略1）根據(jù)營銷工作的四個階段，制定完善、行而有效的整合營銷方案。2）借鑒房地產(chǎn)營銷策略及其它商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式，結(jié)合我項目的特殊情況，因“事”致宜，發(fā)動群策群力，對將遇到的問題提前作好應(yīng)對措施，盡量避免負(fù)面影響的產(chǎn)生。營銷方式二：銀行按揭客戶支付約定比例金額后，由我司建設(shè)建筑物，建設(shè)好后入場。營銷方式三：分期付款（以租代售）客戶支付約定的首付款后，余額以租金形式在約定期限內(nèi)付清，即獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。營銷方式四：先租后售暫時無法確定購買意向的客戶，可用租賃形式進駐，租約內(nèi)產(chǎn)生購買意向時，開發(fā)商將客戶已付租金變?yōu)橘彿靠?，客戶只需補足余額，即獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。三、功能區(qū)域銷售策略（以下方式都可為客戶提供銀行按揭服務(wù)）4S汽車專賣區(qū)此區(qū)可采用出售建筑物占地面積、直接出售土地、土地出租、土地帶建筑物出售或出租、以租待售、帶租約銷售、合營等銷售策略。這里的價格不包括建筑物建筑成本和建筑報建費用，但包括與土地發(fā)生的一切相關(guān)費用。具體銷售價格見附一。這里的價格包含與土地發(fā)生的一切相關(guān)費用，客戶只須承擔(dān)土地交易4%的契稅，土地以上部分全部由客戶承擔(dān)。銷售均價為90萬/畝。這里的價格包含與土地發(fā)生的一切相關(guān)費用，土地以上部分全部由客戶承擔(dān)。建議每年出租均價為6—8萬/畝，押金為一年的出租總價，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。如出租，租期一般為十年，根據(jù)每平米的建筑物單價計算每年的出租費用和押金。出售價格將按照90萬/畝土地+建筑成本+報建費用+其他相關(guān)費用的合計價格執(zhí)行。土地的租價：每年出租均價為10—12萬/畝，押金為土地銷售價格的40%左右，每年的租金可按5%—10%的比例遞增。F、帶租約銷售這里的帶租約銷售有兩種情況：一種為土地的帶租約銷售，即此塊土地已出租，客戶購買后即可獲得租金收入，保證投資的回收；另一種為土地和建筑物的帶租約銷售，即土地和建筑物已出租，客戶購買后即可獲得租金收入，保證投資的回收，這里的承租客戶必須是與本項目定位相符合的行業(yè)經(jīng)營者。此種銷售策略有個前提為如果客戶已購買土地或建筑物，必須由開發(fā)商從出售生效之日起即承擔(dān)租金，因此需要開發(fā)商提前把土地或建筑物租賃出去。其他政策則根據(jù)上述相關(guān)項執(zhí)行。土地出租價格按照C點執(zhí)行。G、合營這里的合營是開發(fā)商與汽車廠家或汽車經(jīng)銷商合作經(jīng)營，具體合作的方式有很多種，需要與客戶協(xié)商才能確定，在此不過多累贅。主展館可采用的銷售策略有：直接出售建筑物產(chǎn)權(quán)、建筑面積出租、帶租約銷售、以租待售、合營等；主展館除出售的是建筑物內(nèi)分解的建筑面積外，其他方式均可參照4S專賣區(qū)的策略和政策。汽車配件區(qū)均可參照4S專賣區(qū)的策略和政策。四、制定宣傳策略并監(jiān)測廣告效果符合營銷工作發(fā)展規(guī)律“一切宣傳都是為了銷售。A、媒體整合實施宣傳策略講求宣傳方式的合理搭配，對硬廣告、軟文、公關(guān)活動、促銷等行為進行詳盡地安排，并要求對事后進行調(diào)查、測試，與預(yù)期效果對比，隨時更進或調(diào)整策略。C、廣告創(chuàng)意實施1）在營銷工作五個階段的前兩個階段，以形象宣傳為主，擴大社會影響力是此階段的重點，為下階段營銷工作建立市場基礎(chǔ)。3）第四階段為以消費者為中心，也即購車消費人群等。4）第五階段為社會大營銷觀念的階段，其創(chuàng)意思想主要反應(yīng)我市場對經(jīng)濟大環(huán)境及社會大環(huán)境帶來的積極推動作用，提高市場的美譽度，直至形成*汽車城品牌。D、廣告效果監(jiān)測廣告效果的監(jiān)測有助于我汽車城“三度”（知名度、認(rèn)知度、美譽度）的建立，是整體形象提升的前提，也是我公司“三度”建立的基礎(chǔ)，對公司的可持續(xù)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。而銷售也會不斷面臨新的問題，新的挑戰(zhàn)，所以，銷售部須會同人力資源部、策劃部制定人員培訓(xùn)計劃，實施培訓(xùn)內(nèi)容。第七部分 長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃此部分包括公司長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和*汽車城長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃兩大內(nèi)容，因國家政策、市場形式、加入WTO后無法預(yù)計的變數(shù)等原因，下面將只就這兩大內(nèi)容進行簡單的闡述，實際操作中須根據(jù)當(dāng)時的現(xiàn)實情況而定。在開發(fā)*汽車城項目的同時，借用*汽車城的勢進行延伸性業(yè)務(wù)的發(fā)展：A、獲得更多的土地，進行拓展性發(fā)展。成立集團公司并爭取上市。B、通過成立集團公司上市，從市場融到資金。A、開拓與汽車業(yè)相關(guān)的制造業(yè)和流通業(yè)。二、*汽車城長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃本項目長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃中主要體現(xiàn)兩個部分，即汽車城項目成功操作的發(fā)展方向和汽車城項目失敗操作的方向，兩者之間的共通性需要操作本項目中堅持相互兼顧的原則；而不同處則需根據(jù)市場情況進行不斷調(diào)整。B、利用本項目獲得后續(xù)發(fā)展的土地，繼續(xù)拓展汽車城項目或開發(fā)與汽車業(yè)相關(guān)的項目。D、大規(guī)模的汽車城已形成，提高汽車城的形象和品牌度是未來汽車城經(jīng)營中的重點；另一方面為汽車城提供更優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)是未來汽車城操作中的重點。本項目操作失利的發(fā)展規(guī)劃A、本項目操作失利的原因a、對市場情況了解不及時或不透徹，致使決策出現(xiàn)重大失誤。c、使用資金嚴(yán)重估計不足，而后續(xù)資金不能及時跟進。B、本項目轉(zhuǎn)向：a、籌劃新的項目，開辟新的行業(yè)。c、對土地進行長線投資，確立本項目的土地的升值潛力，等土地升值后再進行轉(zhuǎn)讓。三、說明商業(yè)地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展方向與經(jīng)營過程中采取的營銷手段及經(jīng)營手段有密切的關(guān)系，資金回籠的時間長短、建設(shè)時間長短、管理時間長短等與開發(fā)商的綜合實力是分不開的。另一部分應(yīng)從公司長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，采取長遠(yuǎn)控制的策略，從銀行融資，對客戶實行租約形式，使公司獲得長期利潤。 一、管理機構(gòu)圖 董事會項目領(lǐng)導(dǎo)層行政辦公室物資采購政府聯(lián)絡(luò)及手續(xù)保安部合同部人力資源企劃部財務(wù)部規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)現(xiàn)場指揮部及拆遷營銷推廣二、職能設(shè)置圖董 事 長總 經(jīng) 理檔案文員保安隊員保安隊員招聘培訓(xùn)主管司機若干后勤管理員檔案管理員人事勞資主管小車班長后勤主管行政主管班長班長董事長秘書銷售財務(wù)會計出納銷售代表文員廣告策劃房地產(chǎn)策劃資料管理員采購員信息管理員∩文員∪現(xiàn)場施工員安裝工程師造價工程師測量工程師土建工程師副 部 長副 部 長副 部 長廣告宣傳對外開發(fā)辦證拆遷副 部 長工 程 部外聯(lián)主管外 聯(lián) 部合同采購部副 總 工企 劃 部總 辦人力資源部總經(jīng)理助理項 目 副 總工 程 副 總常 務(wù) 副 總保安部財 務(wù) 部營 銷 部 內(nèi)部資料 注意保密 63 第二稿編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第71頁 共70頁第九部分 風(fēng)險預(yù)測及規(guī)避操作大型汽車流通市場，前期資金投入比較大，回收期可能比較長，風(fēng)險也比較大，因此在前期策劃過程中風(fēng)險預(yù)測和規(guī)避對本項目具有非常重要的意義。一、政府及政策風(fēng)險本項目的成功與否，很大程度上取決于政府態(tài)度和支持的力度，也決定本項目是否能順利進行，政府和政策等方面的支持在本案的第三部分有詳細(xì)的闡述，在此就不再表述。二、資金風(fēng)險本項目資金投入很大，資金所存在的風(fēng)險具有以下幾個方面：第一次融資的數(shù)量、到帳情況及融資所需的成本都與本項目的順利開展和成本控制有很大的關(guān)系。因此適當(dāng)?shù)娜谫Y將是本項目啟動重要的前提條件。資金回籠是減少本項目風(fēng)險的重要手段，采取符合市場的銷售策略，使公司大筆投入過程中有新的資金不斷加入，既保證了本項目順利的實施，也不斷的收回投資，風(fēng)險隨著資金回籠的情況而改變。減少市場風(fēng)險手段有：對市場要進行深入的了解和研究，獲得非常透徹的市場信息，減少決策的失誤，制訂符合市場的操作方案。制訂合理的廣告宣傳方案，在根據(jù)市場情況不斷調(diào)整方案的同時堅持主題，在不斷宣傳和完善過程中樹立良好的公司和項目的形象并有效的傳達(dá)自身的信息，讓客戶和潛在客戶對本項目進行認(rèn)同和樹立較高的熱情。四、運作風(fēng)險本項目運作的風(fēng)險表現(xiàn)在團隊組建的優(yōu)劣、運作項目的前瞻性、科學(xué)性和系統(tǒng)性等方面。B、有了人才，怎樣發(fā)揮人才的優(yōu)勢，使每個人才都物盡其才，發(fā)揮所能，公司領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)在識人、用人、管理人等方面應(yīng)非常重視，人才發(fā)揮最大能動力和繼續(xù)與企業(yè)合作有三個基本要素，即學(xué)習(xí)、施展才能、賺錢。C、合理的組織架構(gòu)能發(fā)揮團隊最大的效能，對順利完成操作任務(wù)和節(jié)約操作成本等方面具有非常重要的意義。本項目的所有操作應(yīng)該建立在以事實為依據(jù)的基礎(chǔ)上，進行大量的分析和研究后再進行設(shè)計和規(guī)劃并確立具有前瞻性的操作。公司文化理念主要體現(xiàn)在經(jīng)營型文化、管理型文化和體制型文化三個方面（注：此部分內(nèi)容載自魏杰教授論點）：經(jīng)營型文化是指企業(yè)在對外經(jīng)營中所表現(xiàn)出來的價值觀和方法論，經(jīng)營型文化主要包括以下幾個方面：A、企業(yè)自身利益與社會利益的有效結(jié)合。C、企業(yè)當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益的有效結(jié)合。E、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的有效結(jié)合。）管理型文化是企業(yè)在處理對內(nèi)管理過程的各種關(guān)系中所形成的價值觀和方法論。B、企業(yè)功能最大化發(fā)揮和企業(yè)功能最小化消耗的有效結(jié)合。D、管理制度與人性化的有效結(jié)合。體制型文化是為了維系企業(yè)體制而產(chǎn)生的企業(yè)文化。愛本職是愛企業(yè)的前提，熱愛本職，職工才能達(dá)到對企業(yè)的忠誠，實現(xiàn)自我主體性與忠誠觀念的統(tǒng)一。C、利益最大化目標(biāo)與艱苦創(chuàng)業(yè)精神的有效結(jié)合。E、提高效率與追求公平的有效結(jié)合。B、個人之間的能力差異。D、員工個人之間收益差距。第十部分 說明本案由企劃部負(fù)責(zé)編纂完成，其中得到了公司各級領(lǐng)導(dǎo)們的指導(dǎo)與支持，也得到了各部同仁大力幫助，在此，我謹(jǐn)代表企劃部向各位致以忠心的感謝！在撰寫本案時，始終有誠惶誠恐之感，因為從開始到完成，都缺乏詳盡的市場情況和精準(zhǔn)的分析結(jié)果作為本案的依據(jù)，雖然在前期收集資料或從各方了解情況，但還不足以為本案的完成帶來更多的信息和幫助，這就需要我們不斷收集信息，總結(jié)經(jīng)驗，集思廣益。同時，我們一致認(rèn)為本案若能在公司里起到拋磚引玉的作用，將是我們在“疲憊”之后，最好的慰寄。附件一：土地成本費用項目費用（萬/畝）備注*路建設(shè)費15土地成本征地補償費土地成本征地稅費10—15土地成本紅線內(nèi)道路修建費10土地成本契稅（各占4%）土地成本與契稅成本評估費、測量費、管理費1土地成本（包括發(fā)證費）六通一平11建設(shè)成本綠化、亮化建設(shè)成本財務(wù)成本土地成本管理費用土地成本營銷費用5土地成本土地成本總計建設(shè)成本總計建筑成本另計契稅成本總計總計紅線面積—681畝可用地面積—531畝第 71 頁 共 70 頁