【正文】 企業(yè)不可，睜大雙眼等待 “ 伯樂 ” 來招 “ 千里馬 ” ，或四處奔波人才交流市場，信息中心、科研單位、新聞機構(gòu)， “ 這山望到那山高，走到那山嘆 之，不如這山高 ” 。 一個營銷顧問剛進入社會，就要和社會融為一體，時時刻刻和人打交道，時時刻刻和各式各樣的人打交道，肯定要遇到很多困難，但是，遇到困難，要弄清楚 3 個問題。在困難面前要積極對待，困難是一把雙刃劍，一面割出了你的鮮血，一面又為你掘出新的希望。 現(xiàn)舉個飛機跳傘的例子。其實，做營銷也是這樣，要有信心，敢于償試、敢于吃苦，苦干加巧干，遇到困難跨出第一步，就會知道第二步怎么做。所以，人什么可以沒有，但人的精神理念不能沒有。 “ 功崇惟志，業(yè)廣惟勤 ，勤能補拙，勤能感人，勤是敬業(yè)精神的靈魂 ” 。就是說，你要成功就要勤快、吃苦，甚至是量化、刻意地求勤到某一個程度。 有些人會做人不會做事，也有些人會做事不會做人。社會上有 3種人：一種人是制造故事，另一種人是寫故事，還有一種人是看故事。 新的營銷顧問進入市場頭 4個月日子最苦，都是投入、付出，回報很少。 這 “4 個力 ” 齊發(fā)，形成 “ 打針理論 ” 。 要做好營銷，必須永記 “ 誠、信、義、苦 ” 這 4字箴言，在營銷活動中，落實 “4 字 箴言 ” 。 銷售人員房地產(chǎn)理論知識培訓(xùn) 中國最大管理資源中心 銷售完全實用手冊 中國最大管理資源中心 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 10 一、銷售商品房的條件 房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)符合下列條件：土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款土地出讓金外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預(yù)算投資總額的 25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷售許可證》?！耙徽铡敝搁_發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照。 三、土地的使用年限是如何確定的 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 四、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 六、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備的條款有哪些 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備以下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房的產(chǎn)的用途；買賣價款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其他事項。 八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。 中國最大管理資源中心 銷售完全實用手冊 中國最大管理資源中心 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 12 九、什么叫房地產(chǎn)抵押 (按揭的含義 ) 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人（抵押人）提供債務(wù)履行擔保的行為。所謂按揭就是債務(wù)人將所購物業(yè)轉(zhuǎn)到債權(quán)人名下，返款后，債權(quán)人將此物業(yè)轉(zhuǎn)回債務(wù)人名下，即債權(quán)人（銀行）一次性買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)，由債務(wù)人分期返款債權(quán)人，待所有款項付清后，債權(quán)人將物業(yè)轉(zhuǎn)回債務(wù)人名下，并解除借貸關(guān)系 十、申請抵押登記應(yīng)提交什么文件 《房地產(chǎn)抵押登記申請書》； 房地產(chǎn)權(quán)利證書； 身份證明； 主合同和抵押合同 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第 3項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專業(yè)章。 十三、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貨款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 十四、借款人如何償還銀行貨款 貨款期限在 1年內(nèi)（含 1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式，按月償還貨款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式償還貨款本金和利息，應(yīng)在與貨款銀行簽訂《借款合同》的同時，與貨款銀行簽訂《代扣還款委托書》，并指定用于扣款賬戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的賬號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項存在其指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。 十六、建筑面積 建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。 十七、計算全部建筑面積有哪些（按國家規(guī)定共 15條） 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房 屋按各層建筑面積總和計算。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層數(shù)計算面積。 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投景面積計算。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體 結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嵭袦y量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按 150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用 150毫米的數(shù)據(jù)。 1依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 220米以上部位的外圍水平面積計算。 十八、計算一半的建筑面積有哪些 蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半計算 面積。 未封閉的陽吧，按其水平投影面積一半計算面積。 建筑物間有頂蓋的無術(shù)架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 二十、什么是公用建筑面積 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為客戶共同使用，不可分割的建筑 面積。 二十一、房屋銷售面積由哪些組成 房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單位）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。各套（單位）使用面積之和。 中國最大管理資源中心 銷售完全實用手冊 中國最大管理資源中心 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 16 二十四、居住建筑密度 居 住建筑密度 =小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米） /小區(qū)居住總用地（平方米） 100%。 二十六、層高 指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標高之間的距離。 二十八、套外使用面積 指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。其風險主要來自四個方面：第一，是市場 中國最大管理資源中心 銷售完全實用手冊 中國最大管理資源中心 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 17 風險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能?！叭ㄒ黄健敝腹帷⒐╇?、供水到位，場地平整；“七通一平”指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場地平整。因為是就一自然間的寬度而言，故 又稱開間。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 中國最大管理資源中心 銷售完全實用手冊 中國最大管理資源中心 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 18 三十五、進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大 三十六、地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2者。居室是家庭的 領(lǐng)地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 中國最大管理資源中心 銷售完全實用手冊 中國最大管理資源中心 萬般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 19 四十、過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 四十三、私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。 四十四、二手房 二手房即舊房。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房在港澳地區(qū)稱做為買 樓花 ，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用 的一種房屋銷售方式。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 四十九、內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 五十一、尾房 尾房又稱掃尾房。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 五十二、爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 五十三、配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。均價一般不是銷售價， 五十五、基價 基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 五十六、起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 五十七、定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金合同一般在房地產(chǎn)商正式取得銷售許可證后并從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。是當事人為承諾自己的履約誠意而向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金額， 它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。訂金在房地產(chǎn)銷售中一般是在未正式開盤前，對有意向購買的客戶收取的一定數(shù)量的金額，若客戶在 房地產(chǎn)商未取得銷售許可證前，提出退訂，則房產(chǎn)商無權(quán)扣留其訂金。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 六十、物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、