【正文】 維修服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：如無特殊情況從接到維修要求起至到達(dá)維修現(xiàn)場時(shí) 間不超過 15 分鐘。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定。不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因。 檢驗(yàn)： 日檢： 調(diào)度主管 及時(shí)收回每日的《維修單》，以檢驗(yàn)維修的及時(shí)性和住戶對維修服務(wù)過程是否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)的完成情況。 回訪：客服部接單前臺 /區(qū)域物業(yè)管家按規(guī)定的時(shí)間對業(yè)主（住戶）進(jìn)行電話或上門回訪 ,并在《維修單》上作好相應(yīng)記錄，對業(yè)主感覺不滿意的維修服務(wù)應(yīng)立即安排返工或采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。 對以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格立即查找原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行糾正，在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施。 適用范圍 :客戶請修的處理流程。 大廈 客服部負(fù)責(zé)回訪，客戶前臺負(fù)責(zé)開 單及跟進(jìn)。 適用范圍： 所有涉及業(yè)主（住戶）的維修服務(wù)。 基本內(nèi)容： 接待住戶的維修請求： 調(diào)度主管 到客服中心領(lǐng)取維修單，根據(jù)維修內(nèi)容安排上門維修。 根據(jù)實(shí)際情況，即日或預(yù)約上門查看（如為簡單維修無須此步驟）或維修， 如住戶要求馬上上門則必須在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 約定時(shí)間的必須按約定時(shí)間提前５分鐘到達(dá)。 領(lǐng)用材料 如住戶未準(zhǔn)備材料或準(zhǔn)備材料不合用，在向其說明情況后回管理處領(lǐng)用材料。 上門維修 使用對講門禁系統(tǒng)和業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主不在家中，則填寫好《留言條》，附在住戶家門上，方可返回。 敲門。 介紹。 進(jìn)門。 預(yù)算費(fèi)用。如維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 無所須維修項(xiàng)目的價(jià)格，就自行計(jì)費(fèi)，請業(yè)主簽字確認(rèn)，一式兩份，一份留業(yè)主，一份自留交收費(fèi)員。 整理：修理完畢后，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈，將垃圾雜物裝好，帶離業(yè)主房間，放入公用垃圾桶內(nèi)，臨行時(shí)注意收好工具，不可遺留工具在業(yè)主房內(nèi)。 講解：向住戶講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，并告訴住戶正確使用方法和注意事項(xiàng)。 辭別：工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，至門口時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身對業(yè)主說：“使用過程中如有問題，請聯(lián)系客服中 心，再見”。 有關(guān)上門維修常見的問題及處理方法： 全屋停電有以下幾種情況： 1)區(qū)域停電，為不可抗力。 2)該物業(yè)單位電表主電源開關(guān)跌落。 3)室內(nèi)配電箱漏電開關(guān)跳閘，此時(shí)應(yīng)將后續(xù)各回路斷路器關(guān)閉，再按下漏電開關(guān)表面按鈕，打上開關(guān)，如果仍然跳閘則說明漏電開關(guān)損壞，需更換。 4)如總漏電開關(guān)可以合上，則可能各單獨(dú)回路線路有問題。可測出哪兩根線間的短路引起的跳閘，再進(jìn)行檢查，可找出問題。 6)引起跳閘的原因還有，例如各壓線部位是否壓緊，如不壓緊，帶負(fù)荷時(shí)會引發(fā)火花、發(fā)熱導(dǎo)致跳閘，另外，還有由于暴雨、閃電或區(qū)域電壓不穩(wěn)等造成 跳閘，合上即可 。 屋內(nèi)天花、地板、墻身有水漬。如果是突然出現(xiàn)，且面積在迅速增大，說明樓上單位地板內(nèi)的水管爆裂，漏水，到樓上去檢查。而如果是排水管漏水的話，水跡會給人污糟的感覺，甚至?xí)挟愇丁Ｓ辛艘陨吓袛?，就可以有針對性的進(jìn)行維修。如果天花漏水發(fā)生在頂層物業(yè)單位，則可以判斷為天面排水不暢。 2)當(dāng)發(fā)現(xiàn)墻面有水漬時(shí)，這種情況，一種可能是墻內(nèi)埋設(shè)的給水管發(fā)生漏水，也可能是天氣變化結(jié)露現(xiàn)象。外墻有水跡，如排除空調(diào)漏水，墻內(nèi)無水管，則是 外墻有裂縫，下雨導(dǎo)致外墻滲水，查明原因后，再進(jìn)行針對性維修。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 值班員工必須服從 調(diào)度主管 的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。 值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機(jī)，保持聯(lián)系。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。 值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的 管理 員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交 調(diào)度主管 存檔。 巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周 部 門 經(jīng)理簽名后交 調(diào)度主管 。 設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。 三 、工程檔案 管理 制度 工程設(shè)備檔案 資料 由 調(diào)度主管 。 各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)； 等系統(tǒng)資料由 調(diào)度主管 存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。 外單位交來圖紙由 調(diào)度主管 統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)核對實(shí)物，如圖紙無誤則由 調(diào)度主管 按系統(tǒng)歸檔 ；圖紙有誤，則由 調(diào)度主管 聯(lián)系交圖單位更正。 借閱檔案須經(jīng)相應(yīng) 調(diào)度主管 以上人員批準(zhǔn)， 調(diào)度主管 登記并指定歸還日期，由 調(diào)度主管 按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備 。 巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。 相關(guān)專業(yè) 人 員每周一次對巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 各班 組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào) 調(diào)度主管實(shí)施 整改。 六 、機(jī)房 管理 制度 物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、 弱電機(jī)房 、 電梯機(jī)房、 熱交換機(jī) 房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的 管理 ，特制定本規(guī)定。 凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員 (包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 )禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。 保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整 潔，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動火類作業(yè)。 1各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防 止易燃物外泄。 需要動火作業(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè) 人 員填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表， 工程 部經(jīng)理簽名同意后方能施工。 部門人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。 機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持 “ 先斷電，后滅火 ” 原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。 八 、機(jī)房衛(wèi)生 管理 制度 為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。 各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 五： 強(qiáng)電系統(tǒng) 管理 一、層間配電 室 管理 制度 配電 室 內(nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 工程維修部 每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24 小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào) 部門 經(jīng)理。 三 、供配電設(shè)備運(yùn)行 管理 規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè) 備，包括 (開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房 )，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。 用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。 高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。 工程維修經(jīng)理 每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。 督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工 作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。 五 、工作票制度 在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：