【正文】 ，安全圍繞每項工作的始終。 （二） 有效性管理的原則 做正確的事比把事做正確更重要，在師大 .翰園 實行計劃目標考核管理體系，用資料共享 資料共享 高效的組織實現(xiàn)效率管理。下設客戶服務部、工程維修部、安全事務部、環(huán)境 管理部四個專業(yè)職能部門，四個專業(yè)職能部門配備符合物業(yè)功能特點的專業(yè)管理服務人員，分別負責從客戶服務、設備管理、安全管理、環(huán)境管理等方面提供優(yōu)質服務，江西 五合華居 物業(yè)物業(yè)管理發(fā)展有限公司為該四個專業(yè)職能部門提供品質、人力資源、財務、后勤等支援。精英管理團隊通過完善的培訓體系和有效的管理機制為業(yè)主和客戶提供高品質的物業(yè)管理服務。 突發(fā)事件達到現(xiàn)場并協(xié)調相關部門處理 5分鐘內 違章發(fā)生處理率 100% 道路車場完好率 95% 設施設備管理與 維修服務 房屋及配 套設施完好率 98% 房屋零修急修及時率 100% 報修維修滿意率 98% 動力設備完好率 動力設備完好率 99% 設備故障或事故停機率 供配電系統(tǒng) 每季發(fā)生故障或事故停機率 ≤ % 保安、消防設備 每季發(fā)生故障或事故停機率 ≤ % 電梯 每季發(fā)生故障或事故停機率 ≤ % BA控制 BA 控制時鐘誤差≤ 1 分鐘 環(huán)境服務 清潔綠化滿意率。 已處理有效投訴次數(shù) 發(fā)生有效投訴次數(shù) 100%98% 培訓合格人數(shù) 培訓總人數(shù) 100%=100% 資料共享 資料共享 已完成零修急修數(shù) 總零修急修數(shù) 100%=100% 完好房 +基本完好房 總建筑面積 100%98% 消防緊急疏散演習 每 2個季度 1次。 二、 服務承諾 評價項目 目標值 計算測定依據及承諾 客戶服務 物業(yè)管理服務滿意率 90% 客戶有效投訴率 2‰ 客戶投訴處理率 100% 管理人員培訓合格率 100% 安保服務 安保服務滿意 率 90% 安全管理制度執(zhí)行嚴格性 每次抽查內容的 90%以上合格視為當次抽查合格。 三、 自全部入住接管 兩年半 內，師大 .翰園的物業(yè)管理服務達到 江西省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準 ，并通過政府部門的考評。 ? 安靜祥和的社區(qū)文化氛圍 ? 尊貴感的物業(yè)服務 ? 貼身管家服務 ? 重視社區(qū)文化建設 ? 建立和善的客戶關系 ? 滿足客戶個性化需求的綜合服務 商業(yè) ? 日常公共服務，商業(yè)秩序的維護 ? 經營場所消防管理 ? 每天的進場和清場管理服務 ? 宣傳促銷活動，因人流造成的秩序維護 ? 防聚眾鬧市，有應急應變措施 ? 建立嚴格的消防體系 ? 重視日常清潔、綠化的頻率和效果 ? 人流、車流、物流的控制 ? 配合商家進行促銷活動 第二節(jié) 管理服務承諾 一、 服務目標 一、 自全部接管入住之日起， 第一年 度內，實現(xiàn)物業(yè)管理服務客戶 滿意率 90%以上 。 ? 細致、周到且持續(xù)提升的 服務內容和服務水平。 （二） 外部關系示意圖： 客戶服務中心 江西師大 五合華居 師大．翰園 物業(yè)管理服務中心 業(yè)主、客戶 其它公司或關聯(lián)單位 資料共享 資料共享 項目 管理服務重點 運作特色分析 住宅 ? 安全、舒適的生活環(huán)境。 氛圍管理 就是 營造 具有濃郁文化氣息的環(huán)境氛圍、文化氛圍、管理氛圍 ， 以 氛圍感染在此生活 和工作 的人們。 統(tǒng)一運作 就是將師大 .翰園作為一個整體，采用“ 統(tǒng)一調配，類型物業(yè)分級管理，人防、機防、技防緊密結合” 進行治安、消防、交通管理；用“ 點陣統(tǒng)一，重點控制 ”進行工程設備管理；“ 用文化管理環(huán)境”， 提倡注重環(huán)保，用高度專業(yè)化 的清潔綠化服務，將師大 .翰園 建成 “綠色社區(qū)、環(huán)保社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、人文社區(qū)” 。 資料共享 資料共享 （五） 要求整體景觀統(tǒng)一維護，用科技手段營造舒適的環(huán)境。 （三） 要求有效統(tǒng)一的安全防范體系和快速反應措施。江西師大以獨具的眼光將人文氛圍和項目結合在一起，水乳交融。物業(yè)管理服務單位如何營造 一個與硬件相適應的文化氛圍，是實現(xiàn)師大 .翰園高品質服務的前提。 第一節(jié) 總體運作方式 一、 師大 .翰園物業(yè)管理服務特點 通過師大 .翰園的特點分析，師大 .翰園的物業(yè)管理服務具有如下特點： （一） 文化是師大 .翰園的主題，也是物業(yè)管理服務的前提。 ■ “ 文化氛圍 ” 指物業(yè)管理公司通過社區(qū)標識系統(tǒng)、社區(qū)文化活動等來營造出的一種高尚、健康的文化環(huán)境。 ? 自然環(huán)境氛圍是物業(yè)公司通過周到、全面的建筑保潔、園林養(yǎng)護等日常管理工作來營造的一個干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境； ? 人文環(huán)境氛圍是指物業(yè)公司通過舒適、自由的會所、會客室、大堂等為業(yè)主及物業(yè)提供人際交流的公共空間來營造的平等、和諧的交流 環(huán)境。 二、 “氛圍管理 ” 的內涵 “氛圍管理 ” 即是物業(yè)管理 公司通過環(huán)境氛圍、管理氛圍、文化氛圍的營造，使業(yè)主和物業(yè)使用人在其潛移默化下，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，共同締造一個清新、自然、安全的居住環(huán)境；細致、貼心、知性、自我的生活環(huán)境；清靜、寬松、高效的工作環(huán)境；時尚、典雅、繁榮的商業(yè)環(huán)境。 （三） 師大 .翰園管理特性 通過以上對師大 .翰園的地域、文 化、歷史積淀；主要客戶群體特性以及管理、服務特性分析可以看出師大 .翰園作為集中性物業(yè)， 在管理過程中既要針對不同的物業(yè)類型進行側重點不同的管理、服務，又要在樓盤的整體管理標準、服務質素上要求統(tǒng)一；既要滿足不同物業(yè)使用人對于物業(yè)功能、服務提供方面的特殊要求，最大限度的為其提供便利、快捷、舒適的工作、生活環(huán)境，又要防止因此而可能產生的各類物業(yè)使用過程中相互之間的影響。 一、 “氛圍管理”整體管理設想 （一） 師大 .翰園地域、人文歷史積淀 南昌，是一個擁有悠久文化歷史積淀和光輝歷程的英雄城，師大 .翰園又地處南昌城東新城區(qū)的交匯點，與風景如畫的青山湖、瑤湖相臨，人杰地靈，具有極深的文化底蘊。 形成“ 校區(qū)明珠 ” 的恢弘氣勢。 ? 周邊環(huán)境： 師大 .翰翰園坐落在南昌新城 — 昌東鎮(zhèn) 瑤湖大道，坐擁新興的高校園區(qū)，江西師大和藍天學院分列左右；東面毗鄰 風景如畫、煙波浩淼的瑤湖 。資料共享 資料共享 南昌師大翰園物業(yè)管理方案 第一章 師大 .翰園物業(yè)功能分析 概述： 本章針對師大 .翰園物業(yè)項目功能進行了分析，并對項目周邊、類似項目進行了市場調研，找出項目功能需求的不同重點，為確定師大 .翰園整體管理設想提供依據。 一、 師大 .翰園建筑概況 師大 .翰園 位于南昌市瑤湖之濱――昌東――瑤湖大道，是江西師范大學自主投資開發(fā)的集高層住宅、多層住宅、商業(yè)街、社區(qū)綜合用房、地下停車庫于一體的高檔綜合建筑群體。西面為優(yōu)雅壯麗的青山湖；師大 .翰園 占據 新城 區(qū) 中心寶地 ， 環(huán)境優(yōu)美，文風醇厚， 鬧中取靜， 配套設施完善，盡享都市風情， 無論 家居 、休閑、 度假 、購物等都非常便利 ， 215 路公交于此停靠， 可謂集文化、商業(yè)、休閑為一體的高品位社區(qū) 。 第二章 “氛圍管理”整體管理設想 概述： 資料共享 資料共享 通過對師大 .翰園文化、客戶群體特征以及管理服務需求進行深入分析，總結出師大 .翰園管理服務特性，提出“氛圍管理”的整體管理設想，以求達到綜合性物業(yè)的管理既各有側重、各有特色，又能夠和諧、統(tǒng)一，成就“都市 教育精英文化”。 （二） 客戶群體特性 師大 .翰園的主要客戶群體都具有高智商、高學歷，有較高的人生品味，對生活、工作環(huán)境要求文明、舒適、清潔、高度便捷，對社區(qū)氛圍有較高鑒賞力，追求自由、心靈的開放、周到、細致的服務以及生活的隱私性；呈現(xiàn)出傳統(tǒng)而又國際的需求。為了滿足這些要求，五合華居物業(yè)提出通過資料共享 資料共享 “氛圍管理”達成師大 .翰園管理、服務的和諧、統(tǒng)一的整體管理設想。 ■“環(huán)境氛圍”： 包括自然環(huán)境氛圍和人文環(huán)境氛圍。 ■“管理氛圍” 指物業(yè)管理公司通過先進的管理運作方式、完善的管理制度以及高素質的管理人員等來營造出一種規(guī)范、高效的工作、管理環(huán)境 。 三、 成就“都市教育精英文化”管理目標 通過“氛圍管理”突顯師大 .翰園在南昌濃厚文化積淀上的提升，與國際接軌，營造出文化城市中一個商務文化生活典范；以高品位、高質素的服務使物業(yè)使用人與其身份產生認同感，形成社區(qū)凝聚力，使師大 .翰園在形態(tài)上呈現(xiàn)出多姿多彩的人資料共享 資料共享 生態(tài)度，在時空上渾然一體 ，成就“ 都市教育精英文化 ”！ 第三章 管理運作方式及管理承諾 概述： 通過師大 .翰園的物業(yè)管理服務特色分析，得出文化是師大 .翰園物業(yè)管理服務最重要的特征，提出“統(tǒng)一運作、服務分區(qū)、氛圍管理”的總體運作方式。 師大 .翰園從硬件設施上，優(yōu)美的建筑、學院派的景觀、準確的客戶定位，構構筑了一個與周邊文化極具和諧的人文氛圍。 （二） 人文管理，個性化服務 師大 .翰園在地理位置上，是英雄城的高教會聚點，在建筑功能上是一個集住宅、商業(yè)于一體的綜合性物業(yè)。在同一區(qū)域環(huán)境中，不同物業(yè)使用人又有不同的服務需求，如在個性化服務方面的需求，住宅的貼身服務和在商務服務方面的需求等，要求物業(yè)管理公司在現(xiàn)有的服務體系外，要集成社會資源，為業(yè)主和客戶提供快捷、便利的服務。 （四） 要求嚴謹而高效的設施設 備運行維護管理和工程維修服務。 二、 物業(yè)管理服務總運作方式 （一） 總體運作方式 通過對師大 .翰園服務需求和物業(yè)管理服務特點的詳細分析，把師大 .翰園分成住宅服務區(qū)和商業(yè)服務區(qū)，針對各區(qū)域的不同物業(yè)服務需求，以 “統(tǒng)一運作，服務分區(qū)、氛圍管理” 為總體管理運作方式。 服務分區(qū) 就是將不同物業(yè)的需求采用服務分區(qū)，住宅物業(yè)實行貼身管家服務，商業(yè)物業(yè)實行集約管理服務，滿足不同區(qū)域的不同需求。 客人滿意與否是衡量物業(yè)管理的唯一標準，客人的期望就是公司服務的目標。 ? 便利、快捷家政服務。 ? 高層次的社區(qū)文化活動。 資料共享 資料共享 滿意 +基本滿意 總回收調查表數(shù) 100%96% 有效投訴次數(shù) 總人口數(shù) 100% 2? 案件發(fā)生數(shù) 總 人數(shù) 100% 1? 二、 自全部接管入住 一年半 內，師大 .翰園的物業(yè)管理服務達到 南昌市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準 ，并通過政府部門的考評。 四、 自物業(yè)全部接管入住 參年 內， 通過 ISO9000 質量管理體系認證 。每季抽查不合格率=0 重大安全責任事故 0% 合同期內無重大安全責任事故 治安案件發(fā)生率 1‰ 火災發(fā)生率 1% （ 1） 杜絕火災發(fā)生； （ 2） 有火警時，遵循應急處理方案程序，消滅于萌芽狀態(tài)。未完成次數(shù) =0 次/季度。 96% 綠化完好率 95% 保潔率 99% 道路車場完好面積 道路、車場總面積 100%95% 已處理次數(shù) 總人口數(shù) 100%=100% 保潔達標面積 保潔總面積 100%99% 完好綠化面積 綠化總面積 100%95% 資料共享 資料共享 第四章 組織機構及人員配備、培訓和管理 概述 ： 五合華居物業(yè)在師大 .翰園物業(yè)管理服務中心遵循客戶優(yōu)先原則、有效性管理原則、安全第一的原則、成本控制的原則和持續(xù)改進的原則進行組織機構設置和人員配備。 第一節(jié) 組織機構設臵 組織機構是實現(xiàn)“統(tǒng)一運作、服務分區(qū)、氛圍管理”的管理運作方式的組織保障，師大 .翰園管理處將實行 五合華居 物業(yè)領導下的經理負責制，管理處經理對工作全權負責，是 五合華居 物業(yè)師大 .翰園管理處的一切重大事務的組織者和指揮者。 一、 組織機構設臵原則 （一） 客戶優(yōu)先的原則 在師大 .翰園，五合華居物業(yè)始終堅持“以人為本，以客為尊”的管理理念，為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質的物業(yè)管理服務，以滿足和超越師大 .翰園業(yè)主和客戶對物業(yè)管理服務不斷增長的需求。 （三） 安全第一的原則 安全是實現(xiàn)項目管理經營服務的前提，物業(yè)管理服務首先是為客戶提供安全的生活工作環(huán)境。 （四） 成本控制的原則 不僅讓業(yè)主和客戶獲得優(yōu)質高效的服務，同時以有效的成本控制方式，承諾嚴格執(zhí)行政府規(guī)定，合理收費。 （五） 持續(xù)改進的原則 持續(xù)有效地改進服務水平和服務標準，貫徹國際質量管 理體系，是五合華居物業(yè)一貫遵循重要原則之一。一支高素質的服務隊伍必然是一個服務意識極強的組合，五合華居物業(yè)一直非常重視服務意識的培養(yǎng)，也必然在師大 .翰園配備服務意識強的管理服務人員。這樣既保證服務的高質量，又實現(xiàn)運行的高效率，來達到機構精簡，人員精干，工作高效的目的 (三 ) 重