【正文】 段、行政手段并用的方法。 運作程序 可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。 嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。 管理方法 嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì) 和綜合素質(zhì)。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的 親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。 經(jīng)營性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶 14小時開啟電梯、 24 小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶 都可以享受到的。 搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。 公共管理 住戶裝修管理 在物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。我們要貫徹 “ 預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合 ” 的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。 綠化的功能是美化環(huán)境。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。 智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括 ：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相 應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。房屋建筑的維護管理實行 “ 管養(yǎng)合一 ” 主要落實在以下幾個方面： A、工作的主動性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使 用功能及完好。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為 “ 六項管理、三類服務(wù) ” ，即 “ 房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠 化管理、車輛交通管理和其它公共管理 ” ；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。福田 小區(qū)物業(yè)管理方案 目 錄 一、項目概況 二、物業(yè)管理內(nèi)容 三、物業(yè)管理模式 四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度 五、物業(yè)費的成本測算 六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 七、管理總體目標(biāo)與分項目標(biāo) 一、項目概況 1. 地理位置 該項目位于 甘南州臨潭縣市區(qū) 。 2. 項目主要經(jīng)濟指標(biāo) 項 目 計量單位 數(shù) 值 居住區(qū)規(guī)劃總用地 Hm2 Hm2 ①住宅用地 Hm2 ②公建用地 Hm2 ③道路用地 Hm2 ④公共綠地 Hm2 Hm2 居住戶數(shù) 戶 200 居住人數(shù) 人 600700 戶均人數(shù) 人 /戶 總建筑面積 萬 m2 萬 m2 ①住宅建筑面積 萬 m2 ②公建面積 萬 m2 萬 m2 項 目 計量單位 數(shù) 值 ①大賣場面積 萬 m2 ②擴建面積（三層） 萬 m2 ③公建面積 萬 m2 地下車庫及人防 萬 m2 萬 m2 住宅平均層數(shù) 層 8 人口毛密度 人 /hm2 住宅建筑配套密度（毛） 套 /hm2 住宅建筑配套密 度（凈） 套 /hm2 住宅建筑面積毛密度 萬 m2/ hm2 住宅建筑面積凈密度 萬 m2/ hm2 容積率 萬 m2/ hm2 停車率 % 停車位 輛 20 地面停車率 % 地面停車位 輛 20 住宅建筑凈密度 % 建筑密度 % 綠地率 % 10. 二、物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標(biāo)，基本完好。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合 小區(qū) 智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。 環(huán)境衛(wèi)生管理 在我們遵循 “ 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求 ” 的環(huán) 境衛(wèi)生管理和 “ 高質(zhì)量、高頻度 ” 的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。 衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。 環(huán)境管理 科學(xué) 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的 生活質(zhì)量。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 治安消防管理 治安消防管理工作是 我們 重點管理工作之一。 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的 轄區(qū)環(huán)境。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。 協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。它貫穿于物業(yè)管理之中。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。營造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。 三、物業(yè)管理模式 居住在 福田小 區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。 提供共管式服務(wù)。 運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。 實施措施 治安管理上運用現(xiàn)代科技手段 “ 三防 ” 結(jié)合，確保安全。 精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。 開展卓有成效的社區(qū)文化活動 管理手段 啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。 工資獎金重在考核。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。 管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過 夜。 D、 小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。 F、 對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負責(zé)賠償。 B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。 C、 請您愛護小區(qū)內(nèi)公 共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。 D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。 綠化管理須知 A、 了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。 C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 E、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。 內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)） 3． 1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé) A. 應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作； B. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； C. 帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標(biāo)； D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任 務(wù)情況； E. 鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見； F. 關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作； G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作； 3． 2經(jīng)理助理崗位職責(zé) A. 負責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； B. 負責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)； C. 負責(zé)對本中心員工各類考核； D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃； E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理 ；投訴處理率 99%； F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標(biāo)； G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進； I. 負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3． 3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生 ； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率； D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作； E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 F、 負責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度； G、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責(zé)，組織處理； H、 負責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、 負責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt 物業(yè)管理的用人原則為 “ 精干、高效、敬業(yè) ” ，確定 “ 重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德 ” 的用人標(biāo)準(zhǔn)。（人員的實際配置以具體管理范圍而定） 五、物業(yè)費的成本測算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。 00 費用測算 管理 \服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表 (02) 工資福利費測算表 (02) 序號 項 目 金額（元 /月） 依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 一 基本工資 / 二 福利費 11 人 /年 暫按 15%測算 三 服裝費 11 人 /年 四 合計 / 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費 采用總體匡算思路進行測算。 注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。則：每日所用電費為： （ 25瓦 /盞 100 盞 12 小時 30 日 /月） 0. 51 元 /千瓦 /小時 =2500 千瓦 /小時 12 小時 30 日 /月 0. 51 元 /千瓦 /小時 = 元 /月 B