【正文】 綜合估算5清潔用品的消耗綜合估算6水池、梯間清洗消毒等綜合估算合 計(jì)附表5：公共水電費(fèi)估算（￥）項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式支出金額（元）月支出年支出路燈、園林用電等綜合估算辦公、監(jiān)控中心綜合估算地庫(kù)車(chē)場(chǎng)照明、地庫(kù)排風(fēng)機(jī)、地庫(kù)潛水泵等綜合估算合 計(jì)七、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將楓丹壹號(hào)小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。1200元/臺(tái)/3年分?jǐn)?003臺(tái)4對(duì)講機(jī)電池1塊3200元/臺(tái)/4年分?jǐn)?006臺(tái)2監(jiān)控室空調(diào)1臺(tái)600元/2年分?jǐn)?0014人4清潔綠化服裝2套880元/2年分?jǐn)?403人2一般工作人員服裝2套部/月4001部二交通費(fèi)100元 注1工資及福利附表12行政辦公費(fèi)附表23設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)附表34環(huán)境管理費(fèi)附表45公共水電費(fèi)附表5合 計(jì)6社區(qū)文化建設(shè)費(fèi)7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入2%8酬金營(yíng)業(yè)收入10%9法定稅金營(yíng)業(yè)收入%成本支出總計(jì)986900＋營(yíng)業(yè)收入％附表1：工資估算（￥）職位薪金標(biāo)準(zhǔn)(包括福利社保)預(yù)算人數(shù)(人)全年薪金總額(元)平均每月薪金支出(元)年終獎(jiǎng)金(按一個(gè)月薪標(biāo)準(zhǔn))薪金合計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理1人項(xiàng)目主管1人安保主管1人秩序維護(hù)班長(zhǎng)2人秩序維護(hù)員12人客服管理員2人工程技工1人綠化工1人清潔主管1人清潔員10人合 計(jì)32人附表2：行政辦公費(fèi)估算（￥）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一通訊費(fèi)1移動(dòng)電話100元物業(yè)管理成本支出測(cè)算序號(hào)項(xiàng)我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯： A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便； B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所； C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。 E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車(chē)輛或?qū)⑿堋⒓揖?、?chǔ)藏類(lèi)等家庭物品。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。 E、出租車(chē)（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。 C、請(qǐng)您不要將車(chē)輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。B、您不要亂停、亂放車(chē)輛，不要將車(chē)輛停放在阻礙其他車(chē)輛進(jìn)出的位置。五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)公共管理制度 A、停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。 “以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。 ，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。 ，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。 、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。 、有序停車(chē)，人車(chē)分流順暢交通。 、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。 運(yùn)作程序 可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。 ，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。 。 物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。 經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù) 即向業(yè)主及住戶(hù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。 委托性特約服務(wù) 是為某些住戶(hù)群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶(hù)24小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)多層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶(hù)提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都可以享受到的。 。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，有物業(yè)提供滅火器材，并安全使用。 公共管理 在楓丹壹號(hào)物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。 綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)業(yè)主報(bào)警系統(tǒng)（物業(yè)保衛(wèi)室），周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。 、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。三、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，服務(wù)與業(yè)主，建立小區(qū)服務(wù)體系。同時(shí)，服務(wù)及管理方案應(yīng)該達(dá)到以下要求：1．科學(xué)、高效：符合多層住宅項(xiàng)目的管理原理；2．實(shí)際、可行：符合楓丹壹號(hào)的實(shí)際情況并注重可操作性。服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī),應(yīng)該科學(xué)、客觀地進(jìn)行物業(yè)管理設(shè)計(jì)和策劃，兆豐物業(yè)公司在資深管理人員的指導(dǎo)下，為客戶(hù)度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實(shí)實(shí)地協(xié)助管理方抓好每個(gè)服務(wù)和管理細(xì)節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價(jià)值。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，車(chē)位總數(shù) 個(gè)。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm2Hm258300①住宅用地Hm2②公建用地Hm2③道路用地Hm25363．6④公共綠地Hm2Hm2居住戶(hù)數(shù)戶(hù)1690居住人數(shù)人戶(hù)均人數(shù)人/戶(hù)總建筑面積萬(wàn)m2萬(wàn)m2①住宅建筑面積萬(wàn)m2188251②公建面積萬(wàn)m24005萬(wàn)m258886項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值①大賣(mài)場(chǎng)面積萬(wàn)m2②公建面積萬(wàn)m2地下車(chē)庫(kù)及人防萬(wàn)m2萬(wàn)m2住宅平均層數(shù)層23人口毛密度人/hm2住宅建筑配套密度（毛）套/hm2住宅建筑配套密度（凈）套/hm2住宅建筑面積毛密度萬(wàn)m2/ hm2住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2/ hm2容積率萬(wàn)m2/ hm2停車(chē)率%停車(chē)位輛1295地面停車(chē)率%地面停車(chē)位輛住宅建筑凈密度%60建筑密度%綠地率%二、序 言《楓丹壹號(hào)》由重慶市得順物業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。地理位置該項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)路與機(jī)場(chǎng)的結(jié)合部，東 路，西 路，南 街。居住小區(qū)物業(yè)管理方案講義作者：日期：楓丹壹號(hào)居住小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一、項(xiàng)目概況 二、序言三、物業(yè)管理內(nèi)容四、物業(yè)管理模式五、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度六、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算七、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施八、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo) 九、物業(yè)服務(wù)時(shí)間承諾 十、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定 十一、入伙管理工作規(guī)程 十二、物業(yè)管理服務(wù)理念 十三、業(yè)戶(hù)服務(wù) 十四、小區(qū)文化活動(dòng)設(shè)想 十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費(fèi)用成本測(cè)算一、項(xiàng)目概況1.北 街 2.位于梁平縣北池社區(qū)，占地面積 萬(wàn)平方米，多層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項(xiàng)目，共計(jì)有多層住宅戶(hù)數(shù)514戶(hù)。針對(duì)重慶市得順物業(yè)發(fā)展有限公司對(duì)楓丹壹號(hào)的服務(wù)和管理工作提出的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，重慶市兆豐物業(yè)管理有限公司在此提出對(duì)楓丹壹號(hào)服務(wù)和管理工作的構(gòu)想和實(shí)施方案。我們擬定的服務(wù)及管理方案應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：1．確保業(yè)戶(hù)獲得高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的主要需求；2．支持和促進(jìn)楓丹壹號(hào)的商業(yè)物業(yè)的招租工作；及后續(xù)銷(xiāo)售工作；3．確保楓丹壹號(hào)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)和管理；4．確保投資商獲得良好且長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3．節(jié)省、降耗：最大程度降低運(yùn)營(yíng)管理成本的同時(shí)保證高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量。為住戶(hù)提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： A、工作的主動(dòng)性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 C、工作的針對(duì)性 在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的