【正文】 .M2） 備注 1 綠化工具費 2 勞保用品費 3 綠化用水費 / 4 農(nóng)藥化肥費 5 景觀再造費 6 合 計 11 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（ 04） 序號 項目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 1 工具購置費 2 勞保用品費 3 化糞池清掏費 / / 4 垃圾外運費 5 環(huán)境消殺 / / 6 合計 / 注 (1):化糞池清掏費全年共計約為：元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊精神。 F、 請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。 D、 請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動。 B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。 寵物管理須知 為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯 ： A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便； B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進(jìn)入會館、公建樓、幼兒園等公共場所； C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播； E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。 E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。如屬兒童所為，?yīng)由其家長負(fù)責(zé)。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費用及連帶責(zé)任。 衛(wèi)生管理須知 為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。 E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。 C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。 8 B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。 五 、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度 服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖 公共管理制 度 停車場管理須知 A、停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。 提倡 “ 以人為本 ” 的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實現(xiàn) 意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。方式 有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修 等。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。 建立激勵機(jī)制，尊重個體權(quán)力，保持團(tuán)隊希望。 執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。 在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。 合理調(diào) 度、有序停車，人車分流順暢交通。 裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。 運作程序 可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。 運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。 提供共管式服務(wù) 。 我們的管理方式分為 管理方法 、 管理目標(biāo) 、 運作程序 、 實施措施 、 管理手段 等五個部分。 四 、物業(yè)管理模式 居住在 jt 社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在 jt 這個溫暖大家庭的幸福。營造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。我們將以 專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。 貫穿于物業(yè)管理之中。 協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 治安消防管理 治安消防管理工作是 jt 重點管理工作之一。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 環(huán)境管理 jt 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。 衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒 、滅鼠、滅蟲。 環(huán)境衛(wèi)生管理 在 jt 我們遵循 “ 高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求 ” 的環(huán)境衛(wèi)生管理和 “ 高質(zhì)量、高頻度 ” 的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合 jt 智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別 不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。 房屋建筑的維護(hù)管理實行 “ 管養(yǎng)合一 ” 主要落實在以下幾個方面： A、工作的 主動性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。為住戶提供全方位管理，服 務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為 “ 六項管理、三類服務(wù) ” ，即 “ 房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理 ” ；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。 3．節(jié)省、降耗：最大程度降低運營管理成本的同時保證高標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)質(zhì)量。 我們擬定的服務(wù)及管理方案應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)： 1．確保業(yè)戶獲得高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，滿 足業(yè)戶的主要需求； 2．支持和促進(jìn) 金江名都 的商業(yè)物業(yè)的招租工作 ；及后續(xù)銷售工作； 3．確保 金江名都 物業(yè)管理公司實現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)和管理； 4 4．確保投資商獲得良好且長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 針對 慶陽金江 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對 金江名都 的服務(wù)和管理工作提出的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的要求， 物業(yè)管理有限公司在此提出對 金江名都 服務(wù)和管理工作的構(gòu)想和實施方案。 位于 慶陽 市 西峰 區(qū)，占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，高層住宅為主，部分商業(yè)用途用房為輔的綜合項目，共計有高層住宅戶數(shù) 1690 戶。 1 金江名都 居住小區(qū)物業(yè)管理方案 目 錄 一、項目概況 二、序言 三 、物業(yè)管理內(nèi)容 四 、物業(yè)管理模式 五 、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度 六 、物業(yè)費的成本測算 七 、 物 業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 八 、管理總體目標(biāo)與分項目標(biāo) 九、物業(yè)服務(wù) 時間承諾 十、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及收繳規(guī)定 十一、入伙管理工作規(guī)程 十二、物業(yè)管理服務(wù)理念 十三、業(yè)戶服務(wù) 十四、社區(qū)文化活動設(shè)想 十五、固定資產(chǎn)、易耗品及管理費用成本測算 2 一、項目概況 1. 地理位置 該項目位于 慶陽市 與 西峰 區(qū)的結(jié)合部， 東 路 ， 西 路 ， 南 街 。 北 街 2. 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項 目 計量單位 數(shù) 值 居住區(qū)規(guī)劃總用地 Hm2 Hm2 58300 ①住宅用地 Hm2 ②公建用地 Hm2 ③道路用地 Hm2 5363． 6 ④公共綠地 Hm2 Hm2 居住戶數(shù) 戶 1690 居住人數(shù) 人 戶均人數(shù) 人 /戶 總建筑面積 萬 m2 積 萬 m2 ①住宅建筑面積 萬 m2 188251 ②公建面積 萬 m2 4005 萬 m2 58886 項 目 計量單位 數(shù) 值 ①大賣場面積 萬 m2 ② 公建面積 萬 m2 地下車庫及人防 萬 m2 萬 m2 住宅平均層數(shù) 層 23 人口毛密度 人 /hm2 3 住宅建筑配套密度（毛） 套 /hm2 住宅建筑配套密度（凈） 套 /hm2 住宅建筑面積毛密度 萬 m2/ hm2 住宅建筑面積凈密度 萬 m2/ hm2 容積率 萬 m2/ hm2 停車率 % 停車位 輛 1295 地面停車率 % 地面停車位 輛 住宅建筑凈密度 % 60 建筑密度 % 綠地率 % 二、 序 言 《金江名都》 由 慶陽 市 金江 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (集團(tuán) )開發(fā)。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，項目配套有電梯 37 部，車位總數(shù) 1295 個； 豪華會所 2050 平方米。 服務(wù)和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思創(chuàng)新，墨守成規(guī) ,應(yīng)該科學(xué)、客觀地進(jìn)行物業(yè)管理設(shè)計和策劃， 物業(yè)公司在 資深管理人員 的指導(dǎo)下，為客戶度身定制服務(wù)及管理模式，踏踏實實地協(xié)助管理方抓好每個服務(wù)和管理細(xì)節(jié)，創(chuàng)立領(lǐng)先服務(wù)品牌，提升物業(yè)價值。 同時，服務(wù)及管理方案應(yīng)該達(dá)到以下要求： 1．科學(xué)、高效：符合高層住宅項目的管理原理； 2．實際、可行：符合 金江名都 的實際情況并注重可操作性。 三 、物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)， 服務(wù)與業(yè)主 ，建立社區(qū)服務(wù)體系。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 共用設(shè)施、設(shè)備的管 理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。對于有些專項類別，如：車庫、 5 制定專業(yè)管理方案并實施。 智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi) 業(yè)主 報警系統(tǒng) （物業(yè)保衛(wèi)室） ，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系 統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。通