【正文】 說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產開發(fā)企業(yè)營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？答：房地產開發(fā)企業(yè)營改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產老項目”定義的自建項目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預收款時須先按3%預繳。一般情況下，對于已經成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關資料證明公司未來一年可以達到一般納稅人的收入和相關要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發(fā)生的成本費用所產生進項的不能認證抵扣問題，這樣等到公司實際產生銷售收入，前期的累計進項將可以用來抵扣產生銷售收入的當期銷項。建筑業(yè)納稅義務發(fā)生時間比較復雜，需劃分幾種具體情況：一是實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發(fā)生時間為施工單位與發(fā)包單位進行工程合同價款結算的當天；二是實行旬未或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務發(fā)生時間為月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結算的當天；三是實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發(fā)生時間為各月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結算的當天；四是實行其他結算方式的工程項目，其納稅義務發(fā)生時間為與發(fā)包單位結算工程價款的當天。當然各企業(yè)對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，2其中營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認證期限180天，則不可以抵扣進項稅額。四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。國家稅務總局《關于修訂的通知》(國稅發(fā)[2006]156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發(fā)票。三是“營改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應商開具的增值稅專用發(fā)票。4月30日前執(zhí)行合同在“營改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產 “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發(fā)票：一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發(fā)票。項目所在地和機構所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？答：納稅人應按照規(guī)定的計稅方法在項目所在地預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。比如，采取過渡性措施，對老合同、老項目區(qū)別對待，對勞務用工方式的調整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。第一篇：營改增問題答案doc你最關心的營改增問題，答案都在這了從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學習，我們將大家最關注的問題進行了匯總，依據現(xiàn)行營改增管理辦法進行了初步解讀，僅供參考。如何防止稅改后稅負有所上升？答：對于建筑業(yè)的實際情況，營改增在方案設計、稅率確定時給予了充分考慮。這些細化的政策措施國家規(guī)定得很具體，各單位應對照細學，以確保建筑行業(yè)總體上稅負只減不增。哪些項目不征收增值稅，有何政策規(guī)定？答：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。二是“營改增”前采購的材料已經用于“營改增”前已經完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發(fā)票?！盃I改增”后新業(yè)務收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：一是供應商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的不能抵扣進項稅金。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發(fā)票專用章。三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。五是房地產公司開發(fā)的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，如何納稅？答：如果企業(yè)在4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，納稅義務已經發(fā)生，需要照章納稅。銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產開發(fā)企業(yè)是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當地稅務局申請代開發(fā)票。對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產老項目”如何具體定義？答：《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。1對于4月30日前已收到預售款并已經繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？答：在營業(yè)稅體制下，許多的預收款可能已經交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票?！斗康禺a開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當期允許扣除