【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，因而初步估計(jì)營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡(jiǎn)易的方式征收增值稅問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進(jìn)行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個(gè)是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個(gè)為銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅）。問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實(shí)行回遷安置的對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。問題：如何確定回遷安置房的計(jì)稅依據(jù)？回復(fù)：對(duì)建設(shè)安置回遷房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。對(duì)納稅人以自己名義立項(xiàng)，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價(jià)款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價(jià)款，只要沒付出，就不把金額核上。問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項(xiàng)是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報(bào)繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點(diǎn)？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價(jià)銷售的行為，有無價(jià)格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、是否按照規(guī)定申報(bào)納稅。拆遷補(bǔ)償或者安置等行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報(bào)納稅。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報(bào)納稅。銷售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報(bào)納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報(bào)納稅。1營改增以后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？回復(fù)：假定三個(gè)條件營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費(fèi)營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)成本全部計(jì)入到價(jià)稅扣除范圍內(nèi)。取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會(huì)超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)只增不減。土地使用稅房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時(shí)候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報(bào)到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報(bào)土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時(shí)，應(yīng)按計(jì)稅價(jià)格為安置人全額開據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時(shí)按差額征稅的，以不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。注意：個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)（匯繳時(shí)工資費(fèi)用據(jù)實(shí)填，個(gè)人所得稅明細(xì)申報(bào)表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表工資費(fèi)用相等）。注意：營改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報(bào)繳納稅款，補(bǔ)交稅款要重新補(bǔ)交，并按照偷稅漏稅處罰?？偨Y(jié)：在現(xiàn)實(shí)情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%3%。第四篇：營改增問題 整理稿含答案營改增問題集，已完工程，未做結(jié)算，營改增后如何處理這部分？ 處理建議:按原來的計(jì)價(jià)辦法處理。條文依據(jù): ，管理費(fèi)，利潤，措施費(fèi)和其他項(xiàng)目費(fèi)是否都需要計(jì)算增值稅？增值稅下的費(fèi)率為多少？需要計(jì)算增值稅，如果是一般納稅人一般計(jì)稅是11%，其他情況是3% ，現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，剩下的建筑部分正在施工，想問后面的建筑工程計(jì)價(jià)怎么取稅為好？可以采用簡(jiǎn)易計(jì)征。如果采用一般計(jì)征，需要乙方同意，還需要測(cè)算哪種計(jì)稅方式進(jìn)項(xiàng)抵扣額度高。這樣的項(xiàng)目銷售時(shí)也是按老項(xiàng)目，可以簡(jiǎn)易計(jì)征的。如果銷售是選了簡(jiǎn)易計(jì)征，施工合同即使一般計(jì)稅也是不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的，所以需要綜合考慮。，但是五一前不能取得中標(biāo)通知書，是按營業(yè)稅還是按增值稅模式？ 增值稅模式？該項(xiàng)目的材料增值稅發(fā)票也不能抵扣嗎？簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率只有3%，是不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。，對(duì)于在施未竣工項(xiàng)目，我們是以集團(tuán)公司的名義承接的本工程，但分包合同都是以分公司名義簽署的，這樣的話是不是需要把分包合同主體變更為集團(tuán)公司？單獨(dú)做一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，變更合同主體，可行么？ 這樣的項(xiàng)目是老項(xiàng)目，可以采用簡(jiǎn)易計(jì)征。沒必要進(jìn)行主題變化。分包合同是分公司和業(yè)主簽訂的嗎？，是否能不用增值稅得形式定合同？ 按規(guī)定只有清包工和甲供材工程可以采用簡(jiǎn)易計(jì)征，還需要甲方同意，不管哪種計(jì)稅方式，都是增值稅，以后沒有營業(yè)稅了。，未開工的，執(zhí)行增值稅的話原中標(biāo)綜合單價(jià)還如何處理？肯定需要按增值稅模式重新計(jì)算，否則綜合單價(jià)含稅。，施工單位未開具發(fā)票，需要在5月1前將已收款的發(fā)票全部開具嗎？如果在政策之后才開具，稅費(fèi)會(huì)增加嗎？ 需要在5月1日前做好營業(yè)稅業(yè)務(wù)清理工作、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加還要計(jì)算嗎？ 這些稅還是要繳納的，只是不和增值稅一起繳納，而是合并到管理費(fèi)中。，變更，計(jì)量等，是否需要按新的營改增費(fèi)率來計(jì)算呢 如果是一般計(jì)稅工程，就需要用不含稅價(jià)格來計(jì)算 ？私人是不能提供發(fā)票的吧。不知道你的意思是掛靠還是真的是私人。？老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，也可以選擇一般計(jì)稅，但是從實(shí)際操作來看選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅更容易操作。，我想問下假設(shè)鋼筋稅前100萬，如果一般納稅人，那增值率17%，那他造價(jià)117萬，如果是小規(guī)模納稅人，增值稅是3%，那他的造價(jià)是103萬，那這樣你雖然能抵扣的少了，但你支出也少了，這樣不是不管增值稅是17%或者3%，你實(shí)際支出是沒區(qū)別的？那這樣甲方要不要甲供材料不是也沒區(qū)別了？如果施工企業(yè)是一般納稅人，不管鋼筋供應(yīng)商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，計(jì)算造價(jià)都是按11%增值稅計(jì)算，也就是造價(jià)是111萬。，肯定還有很多項(xiàng)目沒有完工，比如五一之后要裝修樣板房、園林建設(shè)、二期開工，那像這樣的是作為老項(xiàng)目還是作為新項(xiàng)目？ 老項(xiàng)目。按施工許可證日期。零星工程肯定是沒有施工許可證的。？不是。營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅。假設(shè)工程造價(jià)100萬，營業(yè)稅和增值稅征稅率都是3%，營業(yè)稅下繳納100*3%=3萬，增值稅下繳納100/(1+3%)*3%=：營改增后如果所有材料都沒發(fā)票的話是不是按11%計(jì)稅 ？