【正文】 。2009年增值稅改革將機器設(shè)備納入增值稅進(jìn)項抵扣范圍以后，很多融資租賃企業(yè)通過各種渠道反映，由于通過融資租賃方式租入的機器設(shè)備無法取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額，多數(shù)承租人放棄采取融資租賃方式采購機器設(shè)備。9月8日，在第十七屆中國國際投資貿(mào)易洽談會的融資租賃專題論壇上，國家稅務(wù)總局貨勞司增值稅處孔慶凱，就“營改增”政策制定中對租賃行業(yè)的一些考慮進(jìn)行了介紹，并表示，針對業(yè)內(nèi)反映的問題，財政部、國家稅務(wù)總局高度重視，在廣泛了解情況、聽取意見的基礎(chǔ)上正在著手研究解決，力求使稅收政策更加符合融資租賃行業(yè)的經(jīng)營實際，并充分考慮售后回租的目的是融資這一本質(zhì)屬性。總結(jié)：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)2%3%。注意：個人所得稅明細(xì)申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細(xì)申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應(yīng)按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。土地使用稅房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進(jìn)項稅額對應(yīng)成本全部計入到價稅扣除范圍內(nèi)。1營改增以后對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響分析？回復(fù)：假定三個條件營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點？回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計稅依據(jù)時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間？回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個為銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅）。：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？回復(fù)：政府回購房，除了經(jīng)濟適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動產(chǎn)進(jìn)行所有的稅收處理：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個項目清算前抵扣。第一篇：房地產(chǎn)營改增問題關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個問題：房開企業(yè)將在建工程項目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計算繳納土地增值稅。：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預(yù)計會有進(jìn)項稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進(jìn)項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進(jìn)行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。問題：如何確定回遷安置房的計稅依據(jù)？回復(fù)：對建設(shè)安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時間。各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報納稅。銷售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。取得的可抵扣進(jìn)項稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)只增不減。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。注意：營改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認(rèn)當(dāng)期應(yīng)申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。第二篇：營改增問題解讀在“營改增”過程中，融資租賃業(yè)因其行業(yè)特殊性，面臨諸多問題：政策是否符合行業(yè)特征、企業(yè)如何適應(yīng)、是否考慮到其他相關(guān)政策和制度的配合度，等等，成為當(dāng)前租賃業(yè)關(guān)注的焦點問題，也是事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要問題?？讘c凱從如下四個方面進(jìn)行了介紹：一、為什么融資租賃行業(yè)首先納入了“營改增”的范圍？“營改增”之前租賃業(yè)屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)的稅目，融資租賃屬于營業(yè)稅金融保險業(yè)的稅目，二者適用的營業(yè)稅率都是5%。而融資租賃企業(yè)本身作為營業(yè)稅納稅人，購入設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票也無法抵扣。實踐證明這樣的稅制設(shè)計，在使融資租賃行業(yè)納入“營改增”抵扣鏈條的同時，也降低了承租人的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到了結(jié)構(gòu)性減稅的目的，在一定程度上提高了企業(yè)通過租賃來融資的積極性。2003年，考慮融資租賃行業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅【2003】16號文）明確，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位，從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租人收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。通過這個政策明確，對符合條件的融資租賃企業(yè)實行營業(yè)稅差額征稅的政策。據(jù)測算，實行營業(yè)稅差額征稅以后，大部分融資租賃企業(yè)營業(yè)稅的實際稅負(fù)率低于1%，大大低于其營業(yè)稅5%的名義稅率和大部分營業(yè)稅納稅人3%的實際稅負(fù)。增值稅稅制本身對營業(yè)稅差額征稅的政策是比較排斥的，但是融資租賃行業(yè)實行“營改增”試點以后，考慮到試點工作是分行業(yè)逐步推行的，融資租賃成本中的大部分項目，比如說保險費、貸款利息等目前還屬于營業(yè)稅的征稅范圍，導(dǎo)致融資租賃企業(yè)進(jìn)項抵扣不充分。另外在37號文附件的過渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時還研究出臺了其他的許多優(yōu)惠政策，對從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人提供的有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。為明確承租方在將租賃物銷售的環(huán)節(jié)，是否應(yīng)該增收增值稅和營業(yè)稅的問題，下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資