廣西某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-06 10:46本頁(yè)面
【正文】 Xx 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 Xx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 二 OO 五 年 十 二 月 2 目 錄 一、 項(xiàng)目概況 ????????????????????????? 3 項(xiàng)目概況 ????????????????????????? 3 項(xiàng)目公司 ????????????????????????? 4 二、 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ?????????????????????? 5 三、 項(xiàng)目定位分析與優(yōu)劣勢(shì)分析 ????????????????? 8 四、 商業(yè)裙樓定位策略 ??????????????????? ?? 9 五、 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 ???????????????? 13 六、 投資估算與資金籌措 ???????????????????? 15 七、 項(xiàng)目損益表及靜態(tài)盈利能力 ????????????????? 18 八、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) ????????????????????? 18 九、 資金使用和資金回籠時(shí)間計(jì)劃 ???????????????? 18 十、 結(jié)論 ??????????????????????????? 20 3 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于 西部 xx 市 ，地處 西部 xx 市 市繁華的商業(yè)副中心 “ xx 商 業(yè)圈”， 本項(xiàng)目 在建工程建筑面積 ㎡，土地使用權(quán) ㎡，它是雙塔超高層建筑物，地下三層 ㎡，地上裙樓五層 ㎡，為框架結(jié)構(gòu)，主樓六層至四十二層為筒體結(jié)構(gòu) ㎡，次樓六樓至十九層剪力墻結(jié)構(gòu) ㎡。原來(lái)主樓設(shè)計(jì)為賓館或酒店式公寓，副樓設(shè)計(jì)為寫字樓或公寓，裙樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)。項(xiàng)目原為 西部 xx 市 x 集團(tuán)公司投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，由中國(guó)xx 設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，由 x 建筑工程公司承建土建施工。我司于 xx 年 x月 x日在拍賣會(huì)中競(jìng)買成功，取得項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)。 本項(xiàng)目主樓共 684 套酒店式公寓，于 05 年 3 月正式開(kāi)盤銷售，至 10 月末，已實(shí)現(xiàn)銷售 500 余套，銷售額超過(guò) 1億元，資金回籠 6200 多萬(wàn)元，目前正以每天 35套的速度進(jìn)展，總體銷售形勢(shì)一片大好。 本項(xiàng)目 15樓為群房，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，總面積為 ㎡。 公司現(xiàn)有員工 29 人，具體有工程部、商務(wù)部、營(yíng)運(yùn)部、開(kāi)發(fā)服務(wù)部、財(cái)務(wù)部和行政部。 二、 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 20xx 年，對(duì) 西部 xx 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是變局迭出的一年，先是土地政策陽(yáng)光化，接著銀行信貸門檻抬高，政策和金融的雙重規(guī)范象兩只大手，重重地?cái)Q著房地產(chǎn)行業(yè)的 水分。20xx 年住宅價(jià)格猛漲、銷量大增，甚至一舉消化了積年的空置住宅商品房，住宅類的開(kāi)發(fā)商是春風(fēng)得意。 20xx 年的竣工銷售率為%， 20xx 年的竣工銷售率低到了 %。 至 20xx 年 西部 xx 市市區(qū)累計(jì)供應(yīng)商業(yè)用房面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，這說(shuō)明 20xx 年 西部 xx 市 商業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)較快而需求相對(duì)疲軟。 相對(duì)過(guò)剩的直接后果便是商業(yè)用房的空置面積不斷上漲。 20xx 年商業(yè)營(yíng)業(yè)房在建規(guī)模達(dá)到 萬(wàn)平方米，其空置更攀高到 萬(wàn)平方米。 歷年商業(yè)用房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 如下： 出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是商業(yè)用房的投資開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)過(guò)快造成的供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩。 本項(xiàng)目 周邊商鋪售價(jià) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 銷售面積 產(chǎn)品定位 售價(jià)（元 /m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F29000 元； 2F14800元 2 B 02 4 萬(wàn) m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F26000 元； 2F18000元 4 D 04 23 萬(wàn) m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 220xx 元 6 F 06 2 萬(wàn) m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F28000 元； 2F11000元 三、 項(xiàng)目定位分析與優(yōu)劣勢(shì)分析 （一）項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，區(qū)位價(jià)值較高。 ? 本案主塔樓高達(dá) 42 層，目前為 西部 xx 市 第一高樓 ，這是本案營(yíng)銷的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。 ? CBD 的規(guī)劃有利于本案區(qū)域前景價(jià)值的提升，對(duì)物業(yè)價(jià)格能形成直接支撐。 ? 項(xiàng)目臨 XX路（快速通道），處于 XX 商圈的邊緣，商業(yè)消費(fèi)人流較少，不利招商工作的開(kāi)展。產(chǎn)品相對(duì)與居住型消費(fèi)者缺乏吸引力。 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? XX路目前開(kāi)始改造，取消單行道的限制。對(duì)招商工作的開(kāi)展有促進(jìn)作用。 ? XX國(guó)際等項(xiàng)目將拉升區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格，為本案價(jià)格提供支撐。 ? 本案區(qū)域是 西部 xx 市 規(guī)劃的 CBD 區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚。 四 、 商業(yè)裙樓定位策略 商業(yè)裙樓的意義 —— 利潤(rùn)的重要來(lái)源 —— 項(xiàng)目增值舉措 —— 展示價(jià)值 7 與裙樓平臺(tái)園林結(jié)合，營(yíng)造商務(wù)休閑共享空間 四大公共空間體驗(yàn) 1 時(shí)尚都市體驗(yàn) ? 主題特色店 （吸納 西部 xx 市 最頂 級(jí)的品牌商家，營(yíng)造 西部 xx 市 消費(fèi)制高點(diǎn)，抬高項(xiàng)目定位；如賓利 ? XX商業(yè)圈 是誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)？ 零售業(yè)：家樂(lè)福、太平洋百貨等；醫(yī)療： 省市人民 醫(yī)院；金融：中行、工行等大型銀行機(jī)構(gòu)，同時(shí)還有部分知名娛樂(lè)和餐飲行業(yè)，但目前未出現(xiàn)特色商業(yè)中心。 ? 我項(xiàng)目商業(yè)的定位需出奇制勝！ 在 XX 商業(yè)圈 商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪白熱化的階段，需要的定位是本區(qū)域從未出現(xiàn)的，我 們的時(shí)尚消費(fèi)概念將由頂級(jí)品牌賣場(chǎng) +前沿娛樂(lè) +主題商務(wù) +風(fēng)情餐飲 +文化展場(chǎng)構(gòu)成立體的循環(huán)消費(fèi)體系，依托 本項(xiàng)目 的外觀形象，打造 XX 商業(yè)圈 首席時(shí)尚 MALL、一個(gè)純粹的城市前沿領(lǐng)地。 二層規(guī)劃： 引進(jìn)巴西、法國(guó)、美國(guó)、印尼、泰國(guó)等極富異域風(fēng)情的美食餐廳，為消費(fèi)者提供高品位、高檔次的美食新天地。 三、四層規(guī)
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