【正文】 三層 50－ 80 元 /月 售價(jià)（套內(nèi)面積）： 一層 － 5萬(wàn)元 /㎡ GF － 萬(wàn)元 /㎡ 二層 2萬(wàn)元 /㎡ 均價(jià) 萬(wàn)元 商業(yè)裙樓的其他定位 定位二：餐飲主題的綜合性商業(yè)樓 一層規(guī)劃： 建議引進(jìn)兩至三家如麥當(dāng)勞、必勝客、塔克鐘等知名的飲食機(jī)構(gòu)，一方面可以聚集人氣，另一方面也將發(fā)揮品牌效應(yīng)，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的銷售和租賃。 8 ? XX商業(yè)圈 有沒(méi)有商業(yè)中心？ Xx、 xx 目前來(lái)看是 XX 商業(yè)圈 的商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心，而且體量巨大，并有品牌百貨商家入駐，對(duì)我項(xiàng)目商業(yè)沖擊較大，故在定位上盡量規(guī)避重疊。 西部 xx 市 4S 店、 XX 春天、哈根達(dá)斯、亨利表行等） ? 有會(huì)員制或俱樂(lè)部服務(wù) （成立 西部 xx 市 首家游艇俱樂(lè)部或華僑俱樂(lè)部，同時(shí)招募“時(shí)代英雄”入會(huì)，重要城市商家入會(huì)等） ? 提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù) 四大公共空間體驗(yàn) 2 文化體驗(yàn) ? 個(gè)性化裝修 ? 有會(huì)員制服務(wù) ? 對(duì)精神食糧的全新體驗(yàn) （世界知名建筑、傳統(tǒng)文化、飲食、旅游、汽車、煙酒類等品味主題文化區(qū)） 四大公共空間體驗(yàn) 3 休閑娛樂(lè)體驗(yàn) ? 消解購(gòu)物街單一功能 , 實(shí)現(xiàn)真正休閑駐足功能 （ “ 商業(yè)家樂(lè)福 ” 概念，業(yè)態(tài) 豐富，最大限度聚集人氣） ? 形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn) （ XX 影院、商務(wù)主題吧、貴族女人館、康體會(huì)館等） 商業(yè)四大空間體驗(yàn) 4 異國(guó)飲食文化 ? 統(tǒng)一品位，一體化裝修 （ 西部 xx市 異國(guó)風(fēng)情街，日本料理、意大利批薩、韓國(guó)燒烤、各國(guó)風(fēng)情水吧等） ? 集成空間 （裙樓平臺(tái)園林商務(wù)吧） 商業(yè)裙樓的定位一 CBD 國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)區(qū)（ mode shoppingmall） 購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)比例：零售 52% 娛樂(lè) 30% 餐飲： 18% 定位支撐： ? XX商業(yè)圈 是誰(shuí)在消費(fèi)？ 在 XX 商業(yè)圈 大約有 85%的消費(fèi)群體是白領(lǐng)階 層，他們的消費(fèi)特征是追求時(shí)尚，享受生活，與金錢無(wú)關(guān)的消費(fèi)。 （四）項(xiàng)目威脅 ? 西部 xx 市 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)量近年持續(xù)上升，在市場(chǎng)容量有限、商業(yè)企業(yè)資源有限的情況下，商業(yè)物業(yè)對(duì)消費(fèi)者、商業(yè)企業(yè)的爭(zhēng)奪日趨白熱化。本案如能建立相應(yīng)優(yōu)勢(shì)，則可能獲得較好市場(chǎng)反應(yīng)。 ? 區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)樓盤(pán)的陸續(xù)啟動(dòng)，招商的成功，區(qū)域商業(yè)面貌可能出現(xiàn)根本性的改觀，為本案商業(yè)帶來(lái)機(jī)遇 。改造后本案以前商業(yè)死角的情況將得以消除。 ? 當(dāng)前宏觀政策調(diào)控大，房產(chǎn)投資行為被抑制，投資市場(chǎng)活躍度的降低對(duì)本案形成了一定的負(fù)面影響。 ? 塔樓作為住宅，在設(shè)計(jì)上沒(méi)有考慮居住功能的完善，特別是生活陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置等。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì) ? 本案作為一個(gè)綜合性的建筑物業(yè)，在銷售初期沒(méi)有樹(shù)立起一個(gè)整合的 形象。 ? 本案作為 西部 xx 市 著名的爛尾樓之一，在 西部 xx 市 有較高的知名度，營(yíng)銷工作具有一定基礎(chǔ)。 6 ? XX 區(qū)域是 西部 xx 市 傳統(tǒng)的商服繁華區(qū)，該區(qū)域目前已有：家樂(lè)福、太平洋百貨等大型商業(yè)企業(yè)入駐，為區(qū)域良好商業(yè)前景奠定了基礎(chǔ)，本案區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F20xx0 元； 2F9000元 7 G 07 6500m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F 上 34000 元； 1F 下23000 元 5 E 05 6000m178。 產(chǎn)權(quán)商鋪 1F25000 元； 2F18000元 3 C 03 6000m178。） 1 A 01 3 萬(wàn) m178。主要是 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化問(wèn)題突出、市場(chǎng)定位不盡合理等 ， 低層次重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，惡性競(jìng)爭(zhēng)影響到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 20xx 年空置面積更大幅增長(zhǎng)了 %，達(dá)到了 萬(wàn)平方米。 20xx 年商業(yè)營(yíng)業(yè)房的空置面積就達(dá)到歷史新高 萬(wàn)平方米，接近當(dāng)年商業(yè)營(yíng)業(yè)房的總經(jīng)理 行政部 營(yíng)運(yùn)部 財(cái)務(wù)部 副總經(jīng)理 工程部 開(kāi)發(fā)服務(wù)部 5 銷售面積。 20xx 年 110 月，市區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量 萬(wàn)平方米， 111 月供應(yīng)過(guò)量 萬(wàn)平方米，而全年 (112 月 )供應(yīng)過(guò)量 萬(wàn)平方米，由此可見(jiàn)， 西部 xx 市 市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對(duì)過(guò)剩，且由于供應(yīng)過(guò)快，需求與供應(yīng)之間的 差距已經(jīng)越來(lái)越大。 從 20xx 年商業(yè)地產(chǎn)需求的突然放量，到 20xx 年商業(yè)地產(chǎn)的大面積竣工，以及 20xx 年的空前發(fā)展， 形成 商業(yè)地產(chǎn) 的相對(duì)過(guò)剩 。而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就顯得 相對(duì) 冷清， 投 放量 放大程度較高 ，空置面積 上升 ，供需矛盾日漸突出。但同樣的政策卻出現(xiàn)了冰火兩重天的局面。組織架構(gòu)圖如下： 4 啟示 依托周邊規(guī)劃并結(jié)合本案的立地條件，本項(xiàng)目可塑性強(qiáng)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。 項(xiàng)目公司 西部 xx 市 xx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 20xx 年 8 月 4 日，由 xx 公司 (注冊(cè)地 :英屬維爾京群島 )獨(dú)立投資設(shè)立的外商獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本 xx萬(wàn)元人民幣，已到位 xx萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍包括在 西部 xx 市 范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和新型建筑材料 研發(fā)、制造等，公司注冊(cè)地址為 西部 xx 市 。副樓也將于 11 月底推出銷售，目前已有 100 余組的客戶儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)銷售期為 3 個(gè)月。 本項(xiàng)目于 20xx 年初正式復(fù)工，目前已完工的項(xiàng)目有鋼結(jié)構(gòu)、加固、主副樓內(nèi)隔墻、電梯定制、主樓外裝修等，正在施工的有副樓外裝修、消防、給排水、通風(fēng)、空調(diào)等，即將進(jìn)場(chǎng)施工的有電梯安裝、主樓內(nèi)裝修等，項(xiàng)目整體進(jìn)展順利，各項(xiàng)工程都在有條不紊地進(jìn)行，明年 9 月底前完工應(yīng)該不成問(wèn)題。大樓設(shè)計(jì)為一座雙塔 式的現(xiàn)代化和具有國(guó)際水準(zhǔn)的商業(yè)大廈， 1994 年 11 月開(kāi)工修建，主體于 1997 年 6 月封頂，目前是 西部xx市 第一高樓。另為工程配套附屬用地 平方米，為綠地和停車場(chǎng)用地。 1