【正文】 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 OO五年十一月一日 。 （ 3） 與此同時(shí)，項(xiàng)目以品牌優(yōu)勢(shì)可以不斷創(chuàng)造行情，引領(lǐng) 西部 xx 市 市場(chǎng)，從而有效降低項(xiàng)目自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 抗風(fēng)險(xiǎn)能力 （ 1） 時(shí)間控制風(fēng)險(xiǎn)給項(xiàng)目運(yùn)作帶來壓力。以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業(yè)管理打造成高品質(zhì)空間，具有良好的社會(huì) 效益和環(huán)境效益。 （ 3） 從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上看，投資收益良好，可望獲得 %以上的回報(bào)率，在財(cái)務(wù)杠桿的情況下，內(nèi)部收益率甚至高達(dá) %。 十 、結(jié)論 可行性 （ 1） 從市場(chǎng)面看， 項(xiàng)目所在 區(qū)域，擁有良好的規(guī)劃前景和升值空間，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)朝供需兩旺發(fā)展，項(xiàng)目順勢(shì)開發(fā)，必有作為。 收入合計(jì) 30, 支出 項(xiàng)目拍賣成本 4, 后續(xù)建安工程 4, 前 期費(fèi)用 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 稅金 1, 支出合計(jì) 12, 凈利潤(rùn) 17, 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià) a) 年投資回報(bào)率 = 凈利潤(rùn) /總投資 =b) 銷售凈利率 = 凈利潤(rùn) /銷售收入 =％ 九、資金使用和資金回籠時(shí)間計(jì)劃 ：一 層： ㎡ *25,000 元 =11, 萬元； 夾層： 1,*12,000 元 =2, 萬元 二層： 4, ㎡ *15,000 元 =7, 萬元； 三層： 5, ㎡ *10,000 元 =5, 萬元； 四層： 5, ㎡ *6,000 元 =3, 萬元； 合計(jì)： 30094 萬元 16 2. 項(xiàng) 目銷售回款計(jì)劃： 06 年 2月開始銷售，預(yù)估 06年 7月底完成銷售的 30%，既銷售回款9028 萬元； 811 月完成銷售的 40%，銷售回款 12038 萬元； 1207/2 月完成銷售的 20%，回款 6019 萬元；剩余 10%不作估計(jì)。 七、項(xiàng)目損益表及靜態(tài)盈利能力 項(xiàng)目預(yù)計(jì)全部銷售額為 30094 萬元，具體測(cè)算如下： 單位：（萬元） 序號(hào) 損益科目 估價(jià) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備 注 數(shù)量 χ 單價(jià) 收入 銷售收入 30, 14層商場(chǎng) 22,178。 15 資 金用途：用于群樓建設(shè)。資金來源主要是銀行貸款 8000 萬元，二是承包商墊資。 資金回收有限，對(duì)開發(fā)商的社會(huì)公關(guān)能力要求極其高。 專業(yè)型商業(yè)步行街和低層商業(yè)樓盤（ 12層） 自留產(chǎn)權(quán) 整體租賃 二權(quán)分離，（所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)）由經(jīng)營(yíng)方負(fù)責(zé)整體經(jīng)營(yíng)，不拆零銷售。 開發(fā)商資金壓力小，運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高、長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患相對(duì)不明顯。 涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。 模式 主要特征 優(yōu)劣勢(shì)分析 適用物業(yè) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 零售產(chǎn)權(quán) 整體租賃 三權(quán)分離（所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)）售后返租，委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理。 C：自留產(chǎn)權(quán)，整體租賃的運(yùn)作模式 將商業(yè)裙樓作為資產(chǎn)，統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)， 23年內(nèi)不推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售。然后引入或組建專業(yè)的商業(yè)管理公司，通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，年回報(bào)利率定在 8%。比例：名典 50%、左右吧 50%、 負(fù) 13 層規(guī)劃： 地下停車場(chǎng) 規(guī)劃宗旨： 集音像設(shè)備、音像制品銷售和視聽享受空間于一體， 創(chuàng)造全方位的音樂及影像的夢(mèng)幻世界 。比例：視聽室 30%、影吧 40%、網(wǎng)吧 10%、休閑區(qū) 20%。內(nèi)地 40%。比例：歐美 30%。數(shù)碼區(qū) 20%。比例：品牌占 50%。 締造高品位風(fēng)情飲食、休閑、文化新空間。 五層規(guī)劃： 引進(jìn)如賓諾、良木緣等咖啡屋及酒吧，為消費(fèi)者提供舒適的聊天、休閑的空間。主要設(shè)置包間式的 消費(fèi)場(chǎng)所。比例按地域 20%分配。 購物中心招商目標(biāo)： 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 一層規(guī)劃： 頂級(jí)消費(fèi)品牌店（如賓利 西部 xx 市 4S 店、仁和春天、哈根達(dá)斯、亨利表行等汽車、服飾、西式快餐、品牌鐘表、珠寶首飾、化妝品、工藝品店 ）、銀行、郵局、旅行社 ? 二層規(guī)劃： 百貨、書市、家電、音像制品、家居用品、童裝童玩、體育用品、健身器 材 ? 三層規(guī)劃： 主題文化會(huì)館、貴族女人館、商務(wù)吧、風(fēng)情水吧、康體會(huì)館、美容美發(fā)、藝術(shù)攝影 ? 四層規(guī)劃： 餐飲城、娛樂城、 KTV? 五層規(guī)劃： 數(shù)碼影城（可與華協(xié)影城整合，或招 “ 蛾眉影院 ” ）、風(fēng)情水吧 ? 購物中心招商目標(biāo)分布 零售設(shè)施 核心主力店 西部 xx市 頂級(jí)消費(fèi)品牌店（汽車、珠寶、服飾等） 輔助主力店 時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 文化娛樂設(shè)施 核心主力店 大型影院、歌城、主題文化展覽等 輔助主力店 康體會(huì)館、美容美發(fā)等 配套輔助店 藝術(shù)攝影、旅行社 、商務(wù)網(wǎng)吧、 電玩城 等 餐飲設(shè)施 核心主力店 中餐、西餐、風(fēng)情酒水吧等 輔助主力店 快餐類、風(fēng)味小吃類 配套輔助店 快速銀行、郵局、診所、等 9 裙樓平臺(tái)： 主題園林商務(wù)吧兼會(huì)員俱樂部 負(fù) 13 層規(guī)劃： 地下停車場(chǎng) 租金（使用面積）： GF 100－ 150 元 /月 一層 200－ 350 元 /月 二層 100－ 150 元 /月