【文章內(nèi)容簡介】 零售設(shè)施 核心主力店 西部 xx市 頂級消費品牌店（汽車、珠寶、服飾等） 輔助主力店 時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 文化娛樂設(shè)施 核心主力店 大型影院、歌城、主題文化展覽等 輔助主力店 康體會館、美容美發(fā)等 配套輔助店 藝術(shù)攝影、旅行社 、商務(wù)網(wǎng)吧、 電玩城 等 餐飲設(shè)施 核心主力店 中餐、西餐、風(fēng)情酒水吧等 輔助主力店 快餐類、風(fēng)味小吃類 配套輔助店 快速銀行、郵局、診所、等 9 裙樓平臺： 主題園林商務(wù)吧兼會員俱樂部 負(fù) 13 層規(guī)劃： 地下停車場 租金（使用面積）： GF 100－ 150 元 /月 一層 200－ 350 元 /月 二層 100－ 150 元 /月 三層 50－ 80 元 /月 售價（套內(nèi)面積）： 一層 － 5萬元 /㎡ GF － 萬元 /㎡ 二層 2萬元 /㎡ 均價 萬元 商業(yè)裙樓的其他定位 定位二：餐飲主題的綜合性商業(yè)樓 一層規(guī)劃： 建議引進兩至三家如麥當(dāng)勞、必勝客、塔克鐘等知名的飲食機構(gòu)，一方面可以聚集人氣，另一方面也將發(fā)揮品牌效應(yīng)，帶動整個商場的銷售和租賃。 二層規(guī)劃： 引進巴西、法國、美國、印尼、泰國等極富異域風(fēng)情的美食餐廳，為消費者提供高品位、高檔次的美食新天地。比例按地域 20%分配。 三、四層規(guī)劃： 引進高檔大型中餐、海鮮餐館等。主要設(shè)置包間式的 消費場所。兩層分別引入一家該類大型餐飲企業(yè)。 五層規(guī)劃： 引進如賓諾、良木緣等咖啡屋及酒吧，為消費者提供舒適的聊天、休閑的空間。比例：名典 50%、左右吧 50%、 負(fù) 13 層規(guī)劃： 地下停車場 規(guī)劃宗旨： 動靜相容、 統(tǒng)一檔次、風(fēng)味規(guī)劃 ，以特色及風(fēng)味為核心。 締造高品位風(fēng)情飲食、休閑、文化新空間。 定位三：以高檔次音響為主的專業(yè)市場 一層規(guī)劃： 音像品牌設(shè)備專賣場，可劃分為品牌音響設(shè)備區(qū)、 DVD 數(shù)碼區(qū)及時尚音樂設(shè)備區(qū)三個區(qū)域。比例：品牌占 50%。時尚占 30%。數(shù)碼區(qū) 20%。 二層規(guī)劃： 純音像制品專賣場，可劃分為歐美流行 前線、港臺旋風(fēng)、內(nèi)地潮流三個區(qū)域。比例：歐美 30%。港臺 .30%。內(nèi)地 40%。 三、四層規(guī)劃： 設(shè)置專業(yè)視聽室、影吧、網(wǎng)吧、休閑書咖廳等配套服務(wù)，為消費者提供 “ 視聽一站式 ” 音像服務(wù)。比例：視聽室 30%、影吧 40%、網(wǎng)吧 10%、休閑區(qū) 20%。 10 五層規(guī)劃： 引進如賓諾、良木緣等咖啡屋及酒吧，為消費者提供舒適的聊天、休閑的空間。比例：名典 50%、左右吧 50%、 負(fù) 13 層規(guī)劃： 地下停車場 規(guī)劃宗旨： 集音像設(shè)備、音像制品銷售和視聽享受空間于一體， 創(chuàng)造全方位的音樂及影像的夢幻世界 。 商業(yè)裙樓的運營模式 A：零售產(chǎn)權(quán) ，整體租賃的運作模式 采取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式，將商業(yè)裙樓產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為 10100 ㎡的小產(chǎn)權(quán)進行銷售，回收資金。然后引入或組建專業(yè)的商業(yè)管理公司，通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，年回報利率定在 8%。 B：零售產(chǎn)權(quán)，分零租賃的運作模式 將商業(yè)裙樓按層分隔成 10— 100 ㎡不等的小型獨立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營，商鋪由業(yè)主自營或自租，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶。 C：自留產(chǎn)權(quán)，整體租賃的運作模式 將商業(yè)裙樓作為資產(chǎn)，統(tǒng)一招商經(jīng)營， 23年內(nèi)不推向市場進行銷售。 三種運營模式比較 結(jié)論：根據(jù)項目的情況分析，第一種模式適合本項目的商業(yè)裙樓。 模式 主要特征 優(yōu)劣勢分析 適用物業(yè) 優(yōu)勢 劣勢 零售產(chǎn)權(quán) 整體租賃 三權(quán)分離（所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)）售后返租，委托專業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營管理。 快速回籠資金，風(fēng)險小，可以避免零售產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。 涉及規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。 大型封閉式商場 零售產(chǎn)權(quán) 分零租賃 二權(quán)分離，（所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶）由產(chǎn)權(quán)所有人經(jīng)營管理。 開發(fā)商資金壓力小，運作周期短、短期回報高、長遠(yuǎn)隱患相對不明顯。 往往一賣就散，后期難以管理，對物業(yè)形象和開發(fā)商的品牌有損。 專業(yè)型商業(yè)步行街和低層商業(yè)樓盤（ 12層） 自留產(chǎn)權(quán) 整體租賃 二權(quán)分離，（所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)）由經(jīng)營方負(fù)責(zé)整體經(jīng)營，不拆零銷售。 產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰，簡單，無違規(guī)之嫌，操作安全簡便，推廣費用低。 資金回收有限，對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極其高。 中型百貨商場和超市 11 五 、項目建設(shè)周期及工程進度安排 表 序號 任務(wù)名稱 工期 開始時間 完成時間 1 主樓 41， 42F 結(jié)構(gòu)施工 30 天 20xx 年 6 月 1 日 20xx 年 7 月 1 日 2 主樓鋼結(jié)構(gòu)施工 45 天 20xx 年 7 月 1 日 20xx 年 8 月 15 日 3 主樓加固 45 天 20xx 年 5 月 10 日 20xx 年 6 月 24 日 4 主樓輕質(zhì)墻板安裝 110 天 20xx 年 6 月 4 日 20xx 年 9 月 22 日 5 主樓幕墻施工 100 天 20xx 年 5 月 1 日 20xx 年 9 月 10 日 6 主樓給排水主管安裝 30 天 20xx 年 7 月 4 日 20