【正文】 ? 配置 3 部 OTIS 電梯，其中 1部為消防梯。 C 座寫字樓 ? 724層，樓高 92 米。 ? 配置 5 部 OTIS 電梯，其中 1部為消防梯。 B 座寫字樓 ? 723層，樓高 91 米。 ? 配置 6 部進口三菱電梯，其中 1部為消防梯。 功能布局 地下三層 停車場，共 321 個機械式停車位（另有地上 29 個、自行車 758個） A 座寫字樓 ? 共 17層，樓高 58 米。 物業(yè)功能及服務分析 物業(yè)外部環(huán)境概述 辦公樓 匯智大廈 、 友誼時代大廈 、 飛雕國際 大廈、 徐家匯國際大廈 、 騰飛大廈 、 美羅大廈 、 上海實業(yè)大廈 、 中福實業(yè)大廈 、 飛洲國際廣場 、 亞都商務樓 、 圣愛廣場 、 均瑤國際廣場 等 商業(yè)狀況 港匯廣場，東方商廈，太平洋百貨，匯金百貨，美羅城，第六百貨，太平洋數(shù)碼廣場，中興百貨商廈、匯聯(lián)商廈、百腦匯、百思買、大千美食林、建國賓館、華亭賓館 等 花園住宅 亞都國際名園、華獅國際公寓、東方曼哈頓、萊詩邸、天際花園等 文體教育 徐匯中學、交通大學等 醫(yī)療機構 上海市徐家匯地段醫(yī)院、上海醫(yī)科大學附屬兒科醫(yī)院、上海市國際婦幼保健院等 交通狀況 地鐵一號線徐家匯站，公交線路 4 1 4 7 4 50、 573 93 等 物業(yè)情況概述 物業(yè)地點 上海市漕溪北路 207237 弄 6號 面積情況 建筑面積 102344m2，其中： ? A座寫字樓面積 ， ? B座寫字樓面積 ， ? C座寫字樓面積 ， ? B、 C商業(yè)裙房面積 19600 m2。 ? 物業(yè)特點：各功能區(qū)域既相互獨立又彼此關聯(lián) —— 功能區(qū)域的關聯(lián)性；設施設備的關聯(lián)性；人員的關聯(lián)性和流動性。 146 防爆炸物品事件應急處理方案 145 臺風、水浸、火災等自然災害事故 143 兇殺事件處理 142 打架斗毆事件處理 138 突發(fā)跑水事件處理流程 138 突發(fā)停電應急預案 138 突發(fā)公共衛(wèi)生事件處理流程預案 135 火警處理注意事項 134 火警訊號處理程序 127 14 物業(yè)服務的應急處理預案 127 客戶服務人員的禮儀形象要求 126 客戶服務規(guī)范 125 有償服務 125 免費服務 124 延伸服務設計 122 信息處理工作流程 121 客戶服務特點綜合分析 115 消殺類 111 保潔類 111 作業(yè)標準 111 管理結構 111 服務內(nèi)容 110 12 環(huán)境管理方案 108 消防管理職責 106 消防管理的思路和要點 106 消防管理的分析 105 消防管理 105 停車庫的管理思路和要點 105 停車庫狀況分析 103 車輛管理 102 安全工作流程 96 節(jié)能計劃和實施 91 節(jié)能降耗 89 重點分析和管理思路 88 維保計劃與標準 88 給排水系統(tǒng)的管理 87 重點分析和管理思路 85 照明系統(tǒng)的管理 84 重點分析和管理思路 82 供配電 系統(tǒng)與發(fā)電機的管理 80 維保計劃標準 78 維保計劃和維保標準 73 重點分析和管理思路 69 消防系統(tǒng)的管理 68 設備運行管理 66 編制管理計劃 66 設備檔案管理 65 10 機電設備設施管理 64 日常維修流程 59 建筑本體和公用設施養(yǎng)護流程 59 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容 59 制定物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的流程 59 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的制定職責 59 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制 依據(jù) 58 管理的重點 55 裝修管理流程 55 裝修管理的要點 53 8 物業(yè)的裝修管理 50 方法與程序 50 明確接管職責 49 接管驗收的程序 49 接管驗收的標準 45 機電設備設施和裝飾裝修早期介入的重點 42 6 物業(yè)的早期介入 41 檔案的使用 39 資料的收集 35 淘汰機制 34 聘用與考核 32 培訓計劃 30 培訓方式 30 培訓原則 26 崗位人員配置表 25 人員配備 25 物業(yè)服務中心組織架構 21 工作計劃 20 管理服務流程 20 管理方式 16 3 管理方式和工作計劃 15 管理目標 11 各功能區(qū)域既相對獨立又互相關聯(lián) ： ； :； 群： 目 錄 1 中金國際廣場總體設想和管理模式 6 物業(yè)功能及服務分析 6 物業(yè)外部環(huán)境概述 6 物業(yè)情況概述 7 物業(yè)功能及服務需求分析 9 物業(yè)服務需求綜述 11 功能分布的區(qū)域性 11 總體設想和管理模式 12 “區(qū)域管理、分級服務”總體設想 12 “區(qū)域管理、分級服務”管理模式 14 2 管理指標及措施 15 分項 管理指標及主要措施 20 管理體系 22 4 組織架構及人員配置、培訓和管理 26 配備原則 27 高素質(zhì)高效率管理團隊 28 員工培訓 30 培訓內(nèi)容 32 培訓的評估考核 32 員工管理 34 量化管理與規(guī)范運作 36 5 制度和檔案的建立與管理 37 制度的建立 37 檔案管理運作 39 資料的整理、分類和歸檔 39 資料的歸檔管理 42 檔案的銷毀 45 工作內(nèi)容 46 7 物業(yè)的接管驗收 51 現(xiàn)場接管驗收的主要項目和接管標準 53 資料的接管 55 二次裝修的管理重點 55 裝修范圍控制 56 9 房 屋及公用設施維修養(yǎng)護 58 建筑本體及公用管理的重點分析和管理思路 58 物業(yè)特征 58 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃與標準 64 維護保養(yǎng)流程 示意圖 66 機電設備設施管理的整體思路 73 日常巡視維護保養(yǎng)計劃和標準 75 電梯系統(tǒng)的管理 78 重點分析和管理思路 78 暖通系統(tǒng)的管理 80 重點分析和管理思路 84 維保計劃與標準 87 維保計劃與標準 88 重點分析和管理思路 89 智能化系統(tǒng)的管理 89 運行維護計劃和標準 96 重點分析和思路 97 11 安全、車輛、消防管理 100 安全管理 100 安全管理的分析 100 安全管理思路和要點 100 崗位設置原則 103 安全工作標準 105 停車場管理流程和標準 106 消防管理組織架構 108 防火安全檢查制度 111 綠化類養(yǎng)護要求和標準 119 13 客戶服務 121 “服務熱線” 121 客戶服務流程 122 客戶需求處理程序 123 投訴處理流程 133 應急預案分析 133 應急預案制訂要點 133 應急預案的處理流程 135 火險報警工作流程 136 火災演習流程 138 跑水應急預案 141 盜竊事件處理 142 搶劫事件處理 144 交通意外事故 145 刑事、治安案件發(fā)生處理程序 146 1 中金國際廣場總體設想和管理模式 【 要點提示 】 ? 物業(yè)服務需求分析：寫字樓（ A座、 B 座、 C座）、商業(yè)（ B、 C裙房）、停車庫（地下）等。 ? 物業(yè)管理模式設想：區(qū)域管理，分級服務 。 樓層情況 ? 地下 3 層， ? A座 17 層， ? B座 723層， ? C座 724層， ? 裙房 6 層。 ? 外墻采用玻璃幕墻。 ? 配置大金 VRV、 HRV 系統(tǒng)中央空調(diào)。 ? 外墻采用玻璃幕墻。 ? 配置中央空調(diào)系統(tǒng)，采用熱水鍋爐供熱。 ? 外墻采用玻璃幕墻。 ? 采用分體式空調(diào)。 ? 配置 20 部 KONE 自動扶梯合 3 部 KONE 貨梯。 功能分布的區(qū)域性 中金國際廣場按照功能可以劃分為停車場、寫字樓、商業(yè)裙房三大功能區(qū)域，每一個功能 區(qū)域中又因服務部門、客戶群