【正文】 ） 開發(fā) 商為 北京 萬通 實業(yè) 有限 公司，設(shè)計 方案 通過 國際 招標(biāo) ，在10 多個 方案 中優(yōu)選 出由 香港 王董 設(shè)計 事務(wù) 所設(shè) 計的 弧形 板式 高層圍 合建 筑， 立面新 穎。 建外 S O HO： 開發(fā) 商為 北京 紅石 企業(yè) —— 中鴻 天房 地產(chǎn)開 發(fā)公 司，位于 建外大 街第 一機(jī) 床廠 ，占 地 18 公頃 ，總 建筑 面積 55 萬 平方 米。并且 ， 結(jié) 合 該 區(qū) 域目 標(biāo) 客 戶 特點 等 因 素 ，我 們 認(rèn) 為 在考 慮 產(chǎn) 品 競爭對 手的 區(qū)域 時應(yīng) 擴(kuò)展 到整 體 C BD 核 心區(qū)及 輻射 區(qū)， 該區(qū) 域內(nèi) 今后一 兩 年 仍 是 全 北京 的 開 發(fā) 熱點 地 區(qū) ， 待開 樓 盤 較 多， 體 量 較 大，其 中 主 要 項 目 有： 北 京 世 界 科 貿(mào)中 心： 開發(fā) 商為 香江 國際 集團(tuán)，曾在 北京 成功 開發(fā) 北京 國際 友誼 花園和 北京 科技 會展 中心 ，該項 目位 于京 廣中 心以南 ，嘉里 中心 以北 ，原 3501 廠址 ，總 建筑 面積 7 0 萬 平方 米， 是集 辦公 、住 宅、 酒店為 一 體 的 大 型 綜合 性商 貿(mào)社 區(qū)。 康堡 花園 位于 朝陽 區(qū)工 體東 路，朝 外大 街與 工體 北路 之間 ，隸屬于 C BD 商 圈、 朝外 大街 商務(wù)區(qū) 、東 二環(huán) 商務(wù) 區(qū)、 使館 區(qū)的 邊緣地 帶 。另具 本公司 企劃 部不 完全 統(tǒng)計 ，20xx 年 北京 僅新 開樓 盤就達(dá) 200 余個 ，平均每 40 小 時即 出現(xiàn) 一個新 樓盤 ，大大 超過 了 99 年 125 個新 盤上 市的 數(shù)量 ，再一 次沖 破歷史 記錄 。 ： ； :； 群： 第 一 章 ：項目區(qū)域市場研究 一 、 區(qū) 域 市場 近兩 年，隨著 亞洲 金融 風(fēng)暴影 響的 逐漸 減弱 、國 家產(chǎn) 業(yè)政 策的部 分 傾 斜 、 人 們思 想 形 態(tài) 的轉(zhuǎn) 變 及 各 種利 好 消 息 的出 臺 等 諸 多因素 的作 用，使得 北京 房地 產(chǎn)市 場呈 現(xiàn)出 建國以 來最 為活 躍的 一面 。來 自市 房地 局的 消息 稱 ，僅 20xx 年批 租出 讓的地 塊就達(dá) 700 多塊 ，平 均每 天 2 塊以 上 ，創(chuàng) 歷史 新高 。進(jìn) 入 20xx 年 后， 第一 季度 新開 盤的 項目 就達(dá) 90 個 ，平均 每 天 一 個 新 樓盤 出 現(xiàn) ， 市場 呈 現(xiàn) 出 一派 繁 榮 景 象， 同 時 又 孕育著 激 烈 競 爭 的 端倪 。 由 于 二 環(huán)周 邊 的 土 地資 源 越 來 越少 ， 故 目 前其 項 目 周 邊在售 競爭 項目 并不 很多， 但是 ， 諸 如“陽 光都 市”、“ 金菲 國際 公寓 ”“ 華普 公寓 ”“ 吉慶 里二 期”等 競爭 項目 體量 相對 較大、 銷售 周期較 長 、 售 價 較 高， 還 是 會 對本 項 目 的 的銷 售 形 成 階段 性 影 響 。 金地國際花園： 開發(fā) 商為 深圳 金牌 上市 公司 金地 集團(tuán)，該項 目東 至北 京施 工機(jī)械 廠， 西至 北京 儀表 廠， 北至 陽光 100 國 際公 寓， 南至 建國 門外大 街 ， 總 占 地 面積 7 萬 平米 ，預(yù) 計建 設(shè)規(guī) 模為 40 萬平 方米 。 由日本 建筑 師山 本理 顯設(shè) 計 ，計 劃于 20xx 年 6 月 開始 內(nèi)部 認(rèn)購 ，樣板間將在 20xx 年 5 月 底完 工，項 目未 推出 ，已 是喊 殺一 片。 它位于 原北 京開 關(guān)廠 廠址， 京廣 中心 以南 ，漢 威大 廈以 北， 占地 面積 12 公 頃， 總建 筑面 積 53 萬平 方米 。 C BD 國際中 心緊 鄰朝 陽路 ，位 于整 個項 目的 北部 ，占 地 公頃 ，總 建筑面積 12 萬平 方米 ，由 一棟 33 層 寫字 樓和 一棟 酒店 式公 寓以 及商業(yè) 裙房 組成 。該項目 已于 4 月 5 日 國貿(mào) 展會 亮相 ，均價 9400 元 /平 ，展 會期 間認(rèn) 購火爆 ， 目 前 正 呈 小步 攀升 之勢 ，均 價有 望突 破 1 萬元。 大連萬達(dá)項目 大連 萬達(dá) 本年 度將 在北 京開 發(fā)兩 個項 目，一 個位于 C BD 商圈 ，現(xiàn) 代城 對面 ，金地 國際 花園 西側(cè)， 總建 筑面 積 40 萬平方 米， 屬 綜合 性 高 檔 公 寓 ；另 外 一 個 位于 燕 莎 商 圈， 欲 打 造 成為 標(biāo) 準(zhǔn) 的 高爾夫 社 區(qū) ， 預(yù) 計 本年 度 7 月份 亮相 。 城中大廈 由成 功開 發(fā)中 關(guān)村 地區(qū) 怡美 家園（ 我公 司代 理）的宏 大興 業(yè)房地 產(chǎn)股 份有 限公 司開 發(fā) ，預(yù) 計于 下半 年開 工，地處 華彬 大廈 西側(cè) ，建筑面積 7 萬 平方 米。 詳細(xì)調(diào)研資料見下表： 附表 1：部分在售項目戶型、面積市場調(diào)查統(tǒng)計 單位：平方米 項目名稱 一居 二居 三居 四居 備 注 雍和家園 67 96 108 153 197 261 吉慶里二期 169 203 幸福二村 115 170 220 六居 400 華普中心 145 169 177 199 205 鴻安國際 151 202 218 239 美惠 大廈 183 188 197 俊景苑 86 125 京華豪園 180 220 230 世貿(mào)國際 73 181 256 建外 SOHO 80 120 150 180 200 250 陽光 100 48 104 112 140 170 復(fù)式 112 340 亮馬名居 90 120 140 190 220 330 京香福苑 125 143 151 206 五居 260 芳馨園 78 98 169 189 214 國展家園 90 120 176 198 226 230 復(fù)式 276 353 浩鴻園 107 140 136 164 博雅園 123 228 柳源居 76 76 103 134 177 福景苑 179 194 272 鳳凰城 84 118 158 184 國際港 66 74 88 96 126 128 227 253 五居 246 255 陽光都市 159 164 177 204 柳清居 161 183 184 平均面積 大小戶型平均面積 66 117. 3 215. 7 戶型比例 % % % % % 附表 2：在售項目戶型、價格市場調(diào)查統(tǒng)計 單位：元 項目名稱 一居 起價 均價 二居 起價 均價 三居 起價 均價 四居 起價 均價 雍和家 園 7316 9255 7180 9240 7480 10130 10450 12250 吉慶里二期 10080 10080 幸福二村 9950 10050 9950 10050 9950 10050 9950 10050 幸福一村 9000 9300 9000 9300 9000 9300 9000 9300 華普中心 9600 15000 9600 15000 鴻安國際 11400 11400 11400 11400 美惠大廈 11898 13000 11898 13000 俊景苑 13000 15000 13000 15000 京華豪園 11000 13000 11000 13000 世貿(mào)國際公寓 8889 13000 8889 13000 建外 SOHO 8000 9000 8000 9000 8000 9000 陽光 100 8000 8100 9000 9300 9500 亮馬名居 9000 10000 9000 10000 9000 10000 9000 10000 京香福苑 8300 8800 8300 8800 8300 8800 芳馨園 5700 6800 5700 6800 5700 6800 5700 6800 國展家園 7888 9500 7888 9500 7888 9500 7888 9500 浩鴻園 7600 8200 7600 8200 博雅園 8800 8800 柳源居 6750 7600 6750 7600 6750 7600 福景苑國際 19505 19505 19505 鳳凰城 6900 8000 6900 8000 6900 8000 陽光都市 8300 9700 國際港 8100 8100 8100 8100 柳清居 7180 7800 7180 7800 均 價 二 、 結(jié) 論 通過 以上 數(shù)據(jù) 對比 20xx 年度 中房 指數(shù) 北京 市本 區(qū)域 內(nèi)各 季度的 市 場 在 售 項 目平 均 面 積 及平 均 價 格 可清 晰 顯 示 出： 項 目 均 價體系 系 數(shù) 及 戶 型 面積 體 系 系 數(shù)隨 著 市 場 競爭 激 烈 程 度的 加 劇 ， 呈現(xiàn)明 顯 下 降 的 趨 勢； 至 于 今 年一 季 度 北 京市 住 宅 均 價與 去 年 同 期相 比 ，上升 5%左 右，專家 認(rèn)為 這是 短暫 現(xiàn)象 ，有 些表 現(xiàn)為 區(qū)域 特征 ，不 足 為 憑 。 第 二 章 ：產(chǎn)品研究及分析