【正文】 頂，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修。 3. 3 開發(fā)公司 ： 開發(fā)商天元地產(chǎn)，在唐山市開發(fā)時(shí)間較長，物業(yè)服務(wù)到位，在唐山人心目中天元地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目均屬高檔住宅。唐山市高檔住宅集中區(qū)。 主要 個(gè)案分析 根據(jù)本項(xiàng)目的地段、價(jià)格、規(guī)模、客戶定位來看，花園洋房的主要競爭對手為天源駿景（天元帝景）?；▓@洋房營銷推廣計(jì)劃書 第 3 頁 共 19 頁 建筑類型：從建 筑類型來看，無論是普通住宅還是高檔住宅均以高層項(xiàng)目為主。與 我項(xiàng)目的現(xiàn)房無法相比。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：均為毛坯房。 前期認(rèn)購 400余套，現(xiàn)具體規(guī)劃未定 目 前銷售完畢，剩余3 棟現(xiàn)不售 剩余 20 多套 共有 96套，剩余 8 套（售樓處數(shù)據(jù)） 交房時(shí)間 07 年底 尚未開工，且無具體開工時(shí)間 2021 年 2021 年 11月 一期 07年 10月中旬 優(yōu)勢 層高 4 米，物業(yè)承諾五星級標(biāo)準(zhǔn)貼身服務(wù)，位于天元主景觀南側(cè)，視野通透，戶型布局較合理 項(xiàng)目戶型布局合理，三室兩廳戶型以117130 平米為主，項(xiàng)目規(guī)模大，交通位置便利 手續(xù)齊全，（現(xiàn)只差預(yù)售許可證）宣傳到位（深圳長城盛花策劃），地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全 臨近大城山公園，主入口在公園處，價(jià)格最高。 周邊項(xiàng)目概況 （見下表） 天源駿景 宏揚(yáng)香木林 翡翠城 景泰御苑 鷺港 項(xiàng)目規(guī)模 一期 28 棟，二期 15 棟 一期 15 棟 7 棟 82 套住宅 總占地 800畝，一期開發(fā)200 畝，約 38棟 大戶型面積 500、 800（二期中） 160、 18 209 60130 140280 193 銷售單價(jià) 88008900 意向總價(jià)：958881188881288888 47004800 78009800 5300 建筑類型 7 層、 9 層、11層、 16層、18 層 11層、 12層、18 層 12 層、 18層 3 層、 5 層、6 層 1222 層 物業(yè)顧問 天元物業(yè)自管 萬科物業(yè) 自管 未定 第一太平戴維斯 物業(yè)費(fèi) 元 /平米 /月 元 /平米 /月 元 /平米 /月 元 /平米 /月 /平米 /月左右 唐山市東方房地產(chǎn)集團(tuán)銷售部 —— 世紀(jì)花園花園洋房推廣計(jì)劃書 一、 唐山 高端 住宅市場分析 為切實(shí)配合世紀(jì)花園唐山市東方房地產(chǎn)集團(tuán)銷售部 —— 世紀(jì)花園花園洋房營銷推廣計(jì)劃書 第 1 頁 共 19 頁 世紀(jì)花園花園洋房的 營銷工作，在做本案之前對唐山高端住宅市場現(xiàn)狀進(jìn)行了一次有針對性的市場調(diào)查，以從中得出相關(guān)結(jié)論來指導(dǎo)本次營銷活動(dòng)的展開?；▓@洋房營銷推廣計(jì)劃書 第 2 頁 共 19 頁 剩余房源 現(xiàn)在剩的房源只有這兩種面積。容積率低 56有電梯，一二層 花園，樓上贈(zèng)露臺(tái)贈(zèng)送儲(chǔ)藏間 項(xiàng)目成規(guī)模，宣傳到位（有專屬的公交車站點(diǎn)，售樓處設(shè)計(jì)氣派）， 劣勢 周邊配套缺乏，高容積率 手續(xù)不齊備，周邊配套不方便 項(xiàng)目規(guī)模小， 周邊配套缺乏，項(xiàng)目周邊環(huán)境較差 戶型設(shè)計(jì)不合理，周邊環(huán)境尚未形成 周邊項(xiàng)目分析 價(jià)格分布 ：價(jià)格分為兩類： 4000—— 5000 元 /建筑平米的普通住宅和 800010000 元 /建筑平米的高檔住宅。 入住時(shí)間 ：從入住時(shí)間來看最早的入住時(shí)間為 07年 10月份。 唐山市東方房地產(chǎn)集團(tuán)銷售部 —— 世紀(jì)花園 物業(yè)服務(wù)：幾個(gè)項(xiàng)目都很重視后期的物業(yè)服務(wù)。 3. 1 地理 位置 ： 興源道與大理路交叉口東北方向。 3. 2 規(guī)模 規(guī)劃 ： 共計(jì) 43 棟樓，建筑設(shè)計(jì) 、 景觀設(shè)計(jì) 、 總體風(fēng)格套取 北京項(xiàng)目方案。品牌知名度較大。 3. 5 市場推廣 ： 天元地產(chǎn)在 2021 年以當(dāng)時(shí) 185 萬 /畝的市場最高價(jià)拿下該地塊，當(dāng)時(shí)在唐山房地產(chǎn)市場引起不小的轟動(dòng)。項(xiàng)目一期開發(fā)面積適中，最大在 250 平米左右，為頂層躍層。現(xiàn)開發(fā)商準(zhǔn)備在 500、 800 平米兩種戶型做精裝樣板間。 3. 7 銷售 價(jià)格 ： 銷售初期（ 2021 年）普通住宅均價(jià)為 4600 元 /建筑平米，而后漲到 63006500 元 /建筑平米。更名不收更名費(fèi)?；▓@洋房營銷推廣計(jì)劃書 第 4 頁 共 19 頁 3. 9 客戶定位 ： 唐山本市及周邊縣區(qū)高收入人群。 3. 11 銷售現(xiàn)場 ： 售樓處位置明顯（在主干道興源道道邊），室內(nèi)裝修簡單，大氣， 人員安排有保安一人，保潔一人，現(xiàn)場登記一人，置業(yè)顧問在后臺(tái)根據(jù)客戶來訪由現(xiàn)場登記統(tǒng)一安排。 與我項(xiàng)目對比 天源駿景 目前手續(xù)齊備，客戶口碑良好，為我項(xiàng)目的主要競爭對象。 翡翠城 戶型面積主要以 140 平米以下為主，對外銷售主要在 100 平米以下，與花園洋房 面積相差大，客戶市場定位不同。 鷺港 主要以普通住宅為主，現(xiàn)在一期銷售已近尾聲，二期銷售尚未開始，據(jù)非官方消息，二期用地可能被政府收回統(tǒng)一規(guī)劃。 周邊配套齊全。 公共交通 發(fā)達(dá)，有多條公交線路在附近?？?，如 2 3 16 55 等?；▓@洋房營銷推廣計(jì)劃書 第 5 頁 共 19 頁 地處高新區(qū)，居住舒適無環(huán)境、噪音污染。隨著別墅、豪宅的規(guī)劃不再審批，地價(jià)的加速上漲，開發(fā)商成本的增加，我項(xiàng)目低容積率優(yōu)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)，今后